房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求調(diào)研畢業(yè)論文(編輯修改稿)
2025-02-14 15:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 于求 據(jù)武漢市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，2012年，武漢市房價(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房價(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購買力的增加和市場供求量不符，也導(dǎo)致了房價(jià)上漲，而目前武漢市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。 需求快速增長主要是因?yàn)槲錆h城市化進(jìn)程的加快，武漢市目前的城市人口約978萬，城市用地約800平方公里，城鎮(zhèn)化水平在80%左右。 數(shù)字的差距意味著在近幾年內(nèi)，城市將擴(kuò)大一倍，人口要增加一倍。近兩年，武漢市人口增量將很快的速度增加，這些人群形成了龐大的住房需求。武漢各區(qū)域房價(jià)現(xiàn)狀 目前武漢房價(jià)受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，與市中心直線距離較近的一、二環(huán)之間的房價(jià)偏高，從區(qū)域上看，東南板塊、西區(qū)板塊、新站板塊因?yàn)橄鄬Τ墒?，房價(jià)相對較高。大部分在售樓盤的均價(jià)集中在每平方米8000－9000元之間。這樣的價(jià)格水平相對于北京、杭州、上海等發(fā)達(dá)城市是比較低的，但如果從武漢在全國的城市地位以及武漢市目前市民收入水平來看，應(yīng)當(dāng)說房價(jià)上漲的幅度與居民收入增長還是有一定的脫節(jié)。如果按照房價(jià)與收入比例來衡量房價(jià)高低，房價(jià)漲幅偏高。 2 房地產(chǎn)市場調(diào)查依據(jù)我們所學(xué)的《統(tǒng)計(jì)學(xué)》根據(jù)各方面的因素 制作了問卷調(diào)查表，如附圖1選擇每一個(gè)問題都與房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求息息相關(guān)。本次調(diào)查的對象為武漢市區(qū)市民。經(jīng)過幾個(gè)同學(xué)的討論，樣本總量設(shè)定為300份。為使抽選樣本更具有代表性，考慮到武漢市不同地區(qū)市民對房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求不同，在執(zhí)行過程中，我們以武珞路和雄楚大道為界將市區(qū)范圍分為四個(gè)區(qū)域開展調(diào)查，各區(qū)域樣本數(shù)量基本相同。在抽樣和配額方面，為了使本次調(diào)研更具有針對性和涵蓋性，我們根據(jù)受訪對象工作消費(fèi)能力的情形對調(diào)查對象進(jìn)行了細(xì)分。因?yàn)榭紤]到一部分人月工作較低或者沒有工作收入，于是將調(diào)查對象分為無工作無消費(fèi)能力、有工作但無消費(fèi)能力、有工作有消費(fèi)能力等消費(fèi)者的三種類型，樣本配額比例為1：1：1。為了確保問卷完成質(zhì)量，控制調(diào)查誤差，學(xué)校幾位朋友同學(xué)一起的四名同學(xué)全程參與、跟蹤調(diào)查的每一個(gè)環(huán)節(jié)。在調(diào)查執(zhí)行進(jìn)程中根據(jù)各種配額完成情況對剩余樣本進(jìn)行控制和重新分配；對問卷回收，漏答、多答等不符合要求及未完成的問卷、樣本資料不全的問卷、前后問題答案出現(xiàn)邏輯錯(cuò)誤的問卷全部視為無效問卷，予以剔除。3 統(tǒng)計(jì)整理分析調(diào)查截止于3月18日，共完成問卷314份，剔除無效問卷14份，保留有效問卷300份，實(shí)地抽樣情況基本符合樣本配額比例要求。為了控制統(tǒng)計(jì)分析誤差，我們請統(tǒng)計(jì)分析專家對問卷的三大部分分別編制數(shù)據(jù)庫。在數(shù)據(jù)錄入前，我們對所有開放性問題依據(jù)答案出現(xiàn)的頻次進(jìn)行整理并編碼，實(shí)現(xiàn)開放式問題的定量化分析；數(shù)據(jù)結(jié)果分析由商學(xué)院資深市場調(diào)研專家會同本次調(diào)研項(xiàng)目服務(wù)小組一起完成。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集上來之后，首先應(yīng)對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行加工整理，使之系統(tǒng)化，條理化，以符合分析的需要。我們錄入這次問卷數(shù)據(jù)采用以下一些指標(biāo)：(1) 頻數(shù)與頻數(shù)的分布。我們把問卷調(diào)查表的各個(gè)類別及其相應(yīng)的頻數(shù)全部列出來，然后用表格的形式表現(xiàn)出來。這樣的目的是為了我們很清楚的分辨出各種問卷答題的選項(xiàng)的概率，有利于統(tǒng)計(jì)出選項(xiàng)的人數(shù)，從而得出相應(yīng)的結(jié)論。(2) 比例。比例是一個(gè)總體中各個(gè)部分的數(shù)量占總體數(shù)量的比重。通常用于反映總體的構(gòu)成或者結(jié)構(gòu)。(3) 百分比。將比例乘以100就是百分比或者百分?jǐn)?shù)，他是將對比的基數(shù)抽象化為100而計(jì)算出來的，用%表示，它表示每100個(gè)分母中擁有多少個(gè)分子。百分比是一個(gè)更為標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)值，很多相對數(shù)都用百分比表示。這次調(diào)查問卷表的數(shù)據(jù)的錄入就采用這種表示方法您的年齡：（圖31）從表31可以依稀看出消費(fèi)者多為30歲左右，則表示購房消費(fèi)者家庭月總收入還是比較低的，只有在1000～2000的居多。當(dāng)然這也就說明。如果選購大戶型，則投資風(fēng)險(xiǎn)大。以此可以看出投資中戶型或者小戶型比較劃算，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小您的家庭月總收入：（圖32）您的現(xiàn)在所居住的房屋里面人口有：（圖33）從表33可以很明顯的看出目前消費(fèi)者大多數(shù)都是三口之家，而這些消費(fèi)者對房屋需求較大，同時(shí)也不需要很大的戶型面積，考慮到很多消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力，我認(rèn)為他們很多人可以參考購買小戶型。您居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有：（圖34） 而從表34數(shù)據(jù)可以看出目前消費(fèi)者居住的房屋的時(shí)間落差不大，在3～5年居多，同時(shí)9～%。這個(gè)表示目前消費(fèi)者對房屋的需求還是蠻大的，社會的進(jìn)步，人們對消費(fèi)住宅的要求日益增加。此時(shí)可以加大對房地產(chǎn)投入的資金，可以不錯(cuò)的效益您現(xiàn)在居住的房屋的建筑面積是：（圖35）從圖35可以看出目前的消費(fèi)者所居住的房屋建筑面積還是60平方米之下的居多，這個(gè)表明。大部分消費(fèi)者對小戶型的需求還是比較大。如果您買房，出于哪一種考慮？（圖36）其實(shí)這個(gè)圖36的結(jié)果很容易推算到，隨著社會的進(jìn)步，國民經(jīng)濟(jì)的日益增長，消費(fèi)者對理想居住的環(huán)境還是非常重要的。圖中表示消費(fèi)者對改善住房條件居多，而且很大一部分消費(fèi)者是第一次購置新房。如果您 購房，您傾向于那種？（圖37）從圖37，可以很明顯的看出消費(fèi)者對現(xiàn)房的青睞，比例高達(dá)60%之多，%的半年期房，而二手房和一年期房目前消費(fèi)者對其熱度不高。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該加大力度投資房產(chǎn)現(xiàn)房如果您買房，您打算買哪一類房子？（圖38）從圖38，很明顯的看出消費(fèi)者對小高層的鐘愛，但是考慮到房地產(chǎn)容積率的大小，以及綠化率。所以我覺得，房產(chǎn)公司應(yīng)該加大對高層房產(chǎn)的投資，而高層房產(chǎn)雖然僅僅占據(jù)20%，小高層也可以適量投資一部分您能接受的住房價(jià)格(單位：平方米)：（圖39） 從圖39看出，消費(fèi)者能接受的價(jià)位大部分在于6000元以下，這個(gè)受限于消費(fèi)者月收入水平。因而大部分消費(fèi)者無能力購買普通戶型房間，所以可以考慮投資小戶型您購買上題所選的樓宇面積，希望設(shè)計(jì)什么樣的戶型
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