【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 被評(píng)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“誠(chéng)信單位”，同年5月被國(guó)家授予“中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，2005年7月被評(píng)為“中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)最具潛力企業(yè)”。公司內(nèi)部體制完善、管理制度優(yōu)越，為有志創(chuàng)業(yè)的百信人提供了良好的發(fā)展平臺(tái)，是一支擁有100多位員工的龐大團(tuán)隊(duì)其中大專學(xué)歷占48%,本科占10%.全力以赴勤奮工作讓百信人成為出類拔萃的行業(yè)菁英。用真誠(chéng)奉獻(xiàn)社會(huì)，用實(shí)力求得生存，“厚德、博愛(ài)、嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)”是百信人的經(jīng)營(yíng)理念。為實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，百信人將秉持經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德，以專業(yè)的服務(wù)來(lái)回報(bào)我們的百信客戶，讓百信客戶省心、放心是我們的服務(wù)目標(biāo)。百信房產(chǎn)成立至今，模范執(zhí)行著國(guó)家的政策法規(guī)，為揚(yáng)州市民提供最專業(yè)的房產(chǎn)服務(wù)，公司致力于讓客戶買(mǎi)到稱心如意的房產(chǎn),擁有一個(gè)溫馨和偕的家園。企業(yè)是社會(huì)系統(tǒng)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)，其一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不可避免地受到外部環(huán)境的影響和制約。要判斷外部環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響，就必須把握企業(yè)發(fā)展的有利條件和不利因素，根據(jù)企業(yè)的能力，制定切實(shí)可行的發(fā)展戰(zhàn)略。影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要政策有：回顧近些年來(lái)歷史發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策不斷變動(dòng)，貨幣政策是關(guān)鍵。2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表示“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，拉開(kāi)了“抑制性政策”大幕，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)政策的全面轉(zhuǎn)向。但是在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產(chǎn)政策的實(shí)際效果存在較大的不確定性。2009年貨幣政策的主基調(diào)是適度寬松，在二套房貸政策方面，由年初的適度寬松，到逐漸嚴(yán)格遵守、嚴(yán)格執(zhí)行，多家銀行上調(diào)貸款利率或縮小利率浮動(dòng)范圍或嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率優(yōu)惠。尤其是10月以來(lái)，由于憂慮部分優(yōu)惠政策年底終止，想要趕政策“末班車(chē)”的購(gòu)房者甚眾。部分城市出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房行為。對(duì)此中央高度關(guān)注，連續(xù)開(kāi)會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，顯示政府已在醞釀出手調(diào)控。根據(jù)以往房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)影響的研究，貨幣信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控最有效的手段，但由于政策出臺(tái)的滯后性，2010年我國(guó)貨幣政策仍然保持適度寬松的主基調(diào)。2010年底到2011年四月市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹， 3月份，居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)%，創(chuàng)歷史新高。2011年截止4月7日 ，央行今年第二次加息，也是2010年以來(lái)第四次上調(diào)利率。截止2011年4月21日央行第四次今年提高才存款準(zhǔn)備基金，一次凍結(jié)3600多億基金，%。一系列的貨幣政策，都體現(xiàn)了2011年的貨幣是緊縮狀態(tài)，目前揚(yáng)州已經(jīng)有多家銀行停止房產(chǎn)貸款，無(wú)疑給房地產(chǎn)二手中介帶來(lái)了很大的難題。2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從2年恢復(fù)到5年，表明中央對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)采取“有保有壓”的政策。一方面，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的根基并不穩(wěn)固，國(guó)家依然希望明年房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)內(nèi)需中發(fā)揮重要作用，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；另一方面，針對(duì)投資投機(jī)風(fēng)潮過(guò)盛，房?jī)r(jià)增漲過(guò)快的現(xiàn)象，國(guó)家終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠政策表明其抑制投機(jī)性需求的態(tài)度。至于契稅、二手房土地增值稅、印花稅減免等稅收優(yōu)惠政策后期也可能陸續(xù)取消。由于高房?jī)r(jià)的不斷涌現(xiàn)，政府動(dòng)用宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的措施也不段實(shí)施，無(wú)論是2010年的先出臺(tái)的“國(guó)十一條” 還是到之后出現(xiàn)的“新國(guó)五條”“新國(guó)十條”還是到2011年剛出臺(tái)的“國(guó)八條”，以及北京上海重慶的物業(yè)稅的開(kāi)征，以及對(duì)第二套購(gòu)房首付提到60%以及對(duì)原本交易的差額進(jìn)行增收交易稅改變?yōu)楝F(xiàn)在的全額增收交易稅，以及剛剛實(shí)行的城市限價(jià)定價(jià)策略，都是政府對(duì)高房?jī)r(jià)調(diào)控的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介行業(yè)也是一個(gè)長(zhǎng)期積累、不斷投入、微利型的行業(yè)，前期投入大量的資金、人員、精力、時(shí)間未必在短期內(nèi)得以實(shí)現(xiàn)效益。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的期望值與真正得到的價(jià)值未必能成正比。而從房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，也存在不少問(wèn)題。(l)經(jīng)紀(jì)人的水平有待提高首先各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在了專職和兼職的工作人員，其次經(jīng)紀(jì)人跳槽、轉(zhuǎn)行的情況較多。因此房地產(chǎn)中介行業(yè)的職工隊(duì)伍就會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)復(fù)雜和流動(dòng)性大的情況，由此就會(huì)照成從業(yè)人員的整體水平參差不齊。點(diǎn)石房產(chǎn)相比大型房地產(chǎn)中介公司，員工的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神、辦事效率和服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。(2)房地產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)突變的能力較差由于不少經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本少，企業(yè)沒(méi)有足夠的財(cái)力應(yīng)付經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低的問(wèn)題在二手房市場(chǎng)交易活躍的時(shí)候反應(yīng)并不明顯。隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫后，消費(fèi)者勢(shì)必會(huì)采取持幣觀望的態(tài)度，二手房交易量急劇減少，使得房地產(chǎn)中介公司面臨生存的巨大壓力。(3)房地產(chǎn)中介公司紛紛倒閉或轉(zhuǎn)行近兩年，房地產(chǎn)中介公司的通用做法是：盲目增開(kāi)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和擴(kuò)大經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，這樣做就會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)行成本和管理費(fèi)用，后果最為嚴(yán)重的是公司的資金鏈斷裂。房地產(chǎn)中介公司迅速擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)在二手房交易量大的時(shí)候很難察覺(jué)，但房產(chǎn)市場(chǎng)一旦進(jìn)入熊市，企業(yè)的生存就會(huì)受到嚴(yán)重的威脅，這也是我們從中能找到房地產(chǎn)中介公司紛紛倒閉或轉(zhuǎn)行的主要原因。有市場(chǎng)的地方就存在著競(jìng)爭(zhēng)，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭越來(lái)越迅猛，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析來(lái)評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，從而為點(diǎn)石房產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定提供準(zhǔn)確的依據(jù)。點(diǎn)石房產(chǎn)在鄭州的房地產(chǎn)中介行業(yè)中居于中游位置。中廣置業(yè)隸屬于力聯(lián)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）公司。力聯(lián)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）公司1994年成立于江蘇南京，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介、工程建設(shè)、投資、照明、商業(yè)、通信等為一體的大型企業(yè)集團(tuán)公司，在海內(nèi)外擁有近二十家子公司。2002年總產(chǎn)值28億元，是南京市第三大民營(yíng)企業(yè)。南京中廣置業(yè)是國(guó)內(nèi)知名品牌房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)，成立于2001年1月，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣，主要從事新樓盤(pán)營(yíng)銷策劃代理、二手房買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃及豪宅、商業(yè)用房租售等業(yè)務(wù)，是江蘇省區(qū)域規(guī)模最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之一。闊別揚(yáng)州房產(chǎn)市場(chǎng)多年之后，江蘇中廣置業(yè)有限公司底在揚(yáng)州市區(qū)望月路開(kāi)設(shè)了第一家連鎖直營(yíng)分公司——揚(yáng)州中廣凱萊分行。揚(yáng)州新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司是一家專業(yè)的房地產(chǎn)中介代理公司。主要是從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)換、銷售代理、產(chǎn)權(quán)辦理、信息咨詢等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。公司完全按市場(chǎng)化動(dòng)作，積極拓展，通過(guò)業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，與房產(chǎn)局、交易所、國(guó)土、規(guī)劃、建委等房地產(chǎn)相關(guān)職能部門(mén)及各大銀行往來(lái)甚多，熟悉各種辦事程序。江蘇揚(yáng)州新環(huán)境的服務(wù)高效便捷，以規(guī)范備實(shí)，方便快捷的方式為手段對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃，并實(shí)行跟蹤服務(wù)，進(jìn)行定期回訪、代收代付。由于揚(yáng)州本土的房地產(chǎn)中介公司發(fā)展的時(shí)間較短；管理和培訓(xùn)還很不規(guī)范，公司整體的管理成本較高；公司中基層員工大部分是由本公司培養(yǎng)起來(lái)的，憂患意識(shí)不強(qiáng)、還有少數(shù)經(jīng)紀(jì)人缺乏職業(yè)道德，私下交易和帶走客戶的情況時(shí)有發(fā)生。揚(yáng)州大多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模都不大，多數(shù)小型房地產(chǎn)中介企業(yè)只有5一10人，注冊(cè)資本額不高，十萬(wàn)元左右，像朋友的揚(yáng)州譽(yù)美房地產(chǎn)信息有限公司就是這樣。這類企業(yè)的特點(diǎn)是，由合伙投資者介入管理，單兵作戰(zhàn)能力強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)合作能力較弱；服務(wù)項(xiàng)目單一、不少員工屬于裙帶關(guān)系收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。揚(yáng)州市的房地產(chǎn)中介行業(yè)仍需規(guī)范管理，各中介機(jī)構(gòu)立足企業(yè)所分布的地區(qū)，在房屋租賃、中介公司現(xiàn)金收購(gòu)、房屋買(mǎi)賣(mài)、代理權(quán)屬轉(zhuǎn)移和二手房貸款方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。但是，由于小型房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)量不大，房源和客源都比較少，獨(dú)家委托的客戶更是稀少。這類企業(yè)模式的缺點(diǎn)在于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的隨意性很大：?jiǎn)T工通過(guò)陰陽(yáng)合同吃差價(jià)，直接損害了客戶的切身利益；而且培訓(xùn)工作質(zhì)量無(wú)法保證，服務(wù)質(zhì)量水平變化較大。公司的人力資源管理關(guān)系到主要目標(biāo)、政策和程序等的充分整合。房地產(chǎn)中介業(yè)是人才密集型產(chǎn)業(yè)，是人才需求量大，專業(yè)人才需要多。人力資源是房地產(chǎn)中介企業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前，公司面臨的最大問(wèn)題是如何認(rèn)識(shí)人力資源部的地位和意義。公司現(xiàn)擁有100多位員工的團(tuán)隊(duì)，其中大專學(xué)歷占48%,本科占10%。市場(chǎng)營(yíng)銷觀念是企業(yè)重要的經(jīng)營(yíng)觀念之一。點(diǎn)石房產(chǎn)上下存在著較嚴(yán)重營(yíng)銷觀念缺乏現(xiàn)象，不重視營(yíng)銷溝通渠道的建設(shè)和管理。全年的營(yíng)銷費(fèi)用只有不到7萬(wàn)元人民幣，其中包括了廣告、各種促銷活動(dòng)、公關(guān)和接待等費(fèi)用。同許多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)一樣，點(diǎn)石房產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)、中介置換業(yè)務(wù)和現(xiàn)收置換業(yè)務(wù)都基本上處于等客上門(mén)狀態(tài)。并沒(méi)有充分發(fā)揮公司的各項(xiàng)特長(zhǎng)，對(duì)有把握完全實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行有選擇的承攬，也不對(duì)供需雙方需求認(rèn)真分析，而是有項(xiàng)目就接，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃也處于有客戶委托即接單的情形。這很容易造成與開(kāi)發(fā)商之間的認(rèn)識(shí)、溝通障礙，使得推廣項(xiàng)目變成虎頭蛇尾，出現(xiàn)中途中止代理合同的現(xiàn)象，這樣口碑效應(yīng)沒(méi)有得到很好的維護(hù)。SWOT分析是指將企業(yè)的各種主要的優(yōu)勢(shì)條件、劣勢(shì)條件、機(jī)會(huì)和威脅都羅列出來(lái)，并一一進(jìn)行分析的方法。SWOT分析實(shí)際上是將對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析組織的優(yōu)劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。(1)點(diǎn)石房地產(chǎn)中介公司成立于2004年本科以上人員6%，持有全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及省級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人30余人公司下設(shè)有財(cái)務(wù)部，法務(wù)部，營(yíng)銷中心和融資辦證中心兩個(gè)支持體系中心和9家直營(yíng)店；共有員工60余名，其中大專以上人員占92%。市場(chǎng)占有率雖然比不上一些大型的房地產(chǎn)中介公司，但要客戶資源及管理水平遠(yuǎn)強(qiáng)于眾多的小型房地產(chǎn)中介企業(yè)。(2)鄭州房地產(chǎn)中介公司在資金的流通上占有較大的優(yōu)勢(shì)。由于公司的直營(yíng)店不多，但是二手房抵押貸款業(yè)務(wù)較多，也就成為鄭州市各大銀行爭(zhēng)取合作的對(duì)象。再加上公司一向積極與各大銀行打好關(guān)系，使得公司得到了并得到了銀行工作效率、手續(xù)便利的承諾，為客戶提供了良好的服務(wù)。 (3)點(diǎn)石房地產(chǎn)中介公司運(yùn)用各種手段，激發(fā)員工的創(chuàng)造性和積極性，面對(duì)行業(yè)人員流動(dòng)頻繁的局面，不斷加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)文化建設(shè)中人性化管理。(4)由進(jìn)入揚(yáng)鄭州市場(chǎng)的時(shí)間相對(duì)較早，在面對(duì)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)行了價(jià)格領(lǐng)先的策略，取得了一定的成效。(l)公司經(jīng)營(yíng)及管理成本高。由于公司領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)觀念較為保守，沒(méi)能及時(shí)引進(jìn)現(xiàn)今普遍推廣的科學(xué)管理方法，規(guī)章制度不夠規(guī)范，對(duì)各項(xiàng)成本控制不嚴(yán)，財(cái)務(wù)人員水平有限，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)及管理成本居高不下，這在一定程度上對(duì)公司未來(lái)的發(fā)展造成了影響。(2)對(duì)人力資源的重要性認(rèn)識(shí)不足。鄭州點(diǎn)石房產(chǎn)在人力資源方面面臨三個(gè)層面的問(wèn)題：一是如何確定人力資源管理部門(mén)的主要職責(zé)的問(wèn)題；二是如何通過(guò)確定區(qū)域分部和加盟店的人力資源需求、對(duì)人力資源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的問(wèn)題；三是營(yíng)銷策劃人員的缺乏，進(jìn)行策劃包裝營(yíng)銷隊(duì)伍專業(yè)性不夠強(qiáng)。(3)鄭州點(diǎn)石房產(chǎn)上下存在著較嚴(yán)重營(yíng)銷觀念缺乏現(xiàn)象，不重視營(yíng)銷溝通渠道的建設(shè)和管理。全年的營(yíng)銷費(fèi)用只有不到7萬(wàn)元人民幣，其中包括了廣告、各種促銷活動(dòng)、開(kāi)業(yè)活動(dòng)、公關(guān)和接待等費(fèi)用。所以在所有的媒體廣告中均采用小版面的廣告，而且頻率也不夠，這也造成企業(yè)知名度沒(méi)有達(dá)到一個(gè)中介品牌應(yīng)該達(dá)到的程度。另外，接觸目標(biāo)客戶的形式比較單一，不能夠全方位地、同一性地展示品牌內(nèi)涵。(4)公司服務(wù)手段單一，相當(dāng)多經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)不高，有時(shí)會(huì)在服務(wù)上未能達(dá)到客戶滿意。(5)公司目前缺乏高水平的銷售人才，在某種程度上影響了公司營(yíng)銷工作的開(kāi)展。近些年來(lái)，是全球危機(jī)進(jìn)行時(shí)，也是反危機(jī)與反衰退的進(jìn)行時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。目前正值中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)大變革、大發(fā)展的時(shí)代，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下認(rèn)識(shí)局勢(shì)掌控方向，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)所受到的影響和未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)予以翔實(shí)的剖析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專門(mén)致力于開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，將房子的銷售流通環(huán)節(jié)交由中介企業(yè)來(lái)運(yùn)作是必然趨勢(shì)，也是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。房地產(chǎn)中介企業(yè)利用雄厚的客戶資源和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)加速房子的流通，這種“雙贏”促進(jìn)中介企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。消費(fèi)者的消費(fèi)偏好存在差異性，給中介企業(yè)提供了較大的發(fā)展空間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)己進(jìn)入個(gè)體消費(fèi)者占主導(dǎo)的市場(chǎng)。但由于房子本身存在的不可移動(dòng)性和單一不可挑剔性，加上每年的住宅增量市場(chǎng)中新增商品房非常有限，已顯出不能滿足消費(fèi)者多樣性的需求特征。隨著城市舊城改造的深入以及城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市中心區(qū)的房地產(chǎn)資源供給會(huì)更多地呈現(xiàn)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和店面等非住宅形式，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，作為居住之用的住宅的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭會(huì)逐漸減緩，今后存量市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)市場(chǎng)。，發(fā)展房地產(chǎn)中介業(yè)是關(guān)鍵國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)交易便捷和頻繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)體系建設(shè)是市場(chǎng)發(fā)展所必須的，發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)是首當(dāng)其沖的。(l)近些年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了強(qiáng)有力的遏制，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)非理性的上漲得到了有效控制，2011年年初二手房交易量銳減。(2)房地產(chǎn)中介公司經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理水平和理念落后，企業(yè)的整體素質(zhì)有待提高。(3)隨著市場(chǎng)的規(guī)范和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介行業(yè)的收費(fèi)有下降趨勢(shì)，不利與企業(yè)效益的增長(zhǎng)。(4)隨著我國(guó)改革的深入和國(guó)內(nèi)特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的放開(kāi)，面對(duì)來(lái)自國(guó)外技術(shù)先進(jìn)、實(shí)力雄厚的知名房地產(chǎn)中介企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)中介公司將面臨更大的挑戰(zhàn)。(5)在政府政策支持下，近幾年加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，2010年我國(guó)計(jì)劃建設(shè)了680萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，到2011年計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，政府正在不斷加大保障性住房的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房以其價(jià)低質(zhì)優(yōu)，解決了無(wú)房戶和低收入工薪階層的住房問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)是非常大的沖擊。(5)從今年年初的財(cái)經(jīng)與政府政策來(lái)看，無(wú)論是貨幣政策的緊縮還是財(cái)政政策的不穩(wěn)定，都給購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房帶來(lái)了很大的影響，使得顧客難以抉擇。鄭州點(diǎn)石房產(chǎn)中介營(yíng)銷策略了解目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)行為是市場(chǎng)營(yíng)銷觀念指導(dǎo)下的營(yíng)銷管理者的主要任務(wù)。只有了解了購(gòu)房者的需求和行為，才有可能開(kāi)發(fā)新的市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)，有效的進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)中介企業(yè)要做好成功地營(yíng)銷，必須先對(duì)目標(biāo)客戶群的需求進(jìn)行深入的了解，為營(yíng)銷定位提供有效的依據(jù)。 公司進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，得到這樣的結(jié)果：，具體看，%，20至40平方米的占34%，%，%，80至 %。戶型是購(gòu)房者關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，公司對(duì)愿意購(gòu)買(mǎi)二手房的群體進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，%的潛在消費(fèi)者需要2房2廳1衛(wèi)的套房，占得比重最大，%，%。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，在接下來(lái)的幾年中，2房2廳將是二手房市場(chǎng)的主力需求戶型，同時(shí)3房2廳也將占據(jù)一定的市場(chǎng)?？蛻袅?