【文章內(nèi)容簡介】 的經(jīng)紀人進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)隊伍呈年輕化趨勢，年齡主要集中在21－30歲之間。房地產(chǎn)中介人的學(xué)歷也在逐年上升，八成以上擁有大專學(xué)歷。房地產(chǎn)中介服務(wù)向縱深發(fā)展，作用不可替代。房地產(chǎn)中介人員的專業(yè)服務(wù)已經(jīng)從低端提供交易信息、居間撮合，發(fā)展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域。通過房地產(chǎn)中介服務(wù)完成的二手房交易比重不斷提高，據(jù)統(tǒng)計，2007年許多城市超過了50%，大連市最高，已經(jīng)超過90%。快速發(fā)展時期的房地產(chǎn)中介行業(yè)呈現(xiàn)問題與成績并存的特點。在快速發(fā)展的同時，由于缺少經(jīng)驗，盲目追求速度，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了諸如廣告欺詐、非法賺取差價等違法違規(guī)行為，甚至發(fā)生了房地產(chǎn)中介機構(gòu)捐款潛逃等惡性案件。（三）快速發(fā)展時期的行業(yè)管理：建立全國房地產(chǎn)中介人職業(yè)資格制度。2001年12月18日，人事部、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《房地產(chǎn)中介人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人發(fā)〔2001〕128號），決定對房地產(chǎn)中介人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。2004年12月10日，建設(shè)部印發(fā)《建設(shè)部關(guān)于改變房地產(chǎn)中介人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關(guān)問題的通知》（建辦住房[2004]43號），落實注冊制度，當(dāng)年全國共6734人獲準初始注冊。職業(yè)資格制度規(guī)定：凡從事房地產(chǎn)中介活動的人員，必須取得房地產(chǎn)中介人員（包括房地產(chǎn)中介人和房地產(chǎn)中介人協(xié)理）相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。建立全國房地產(chǎn)中介行業(yè)組織。2004年6月29日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于改變房地產(chǎn)中介人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關(guān)問題的通知》（建辦住房[2004]43號），將房地產(chǎn)中介人執(zhí)業(yè)資格注冊工作轉(zhuǎn)交中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會。2004年7月12日民政部批準中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會更名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)中介人學(xué)會，成為唯一的全國性的房地產(chǎn)中介行業(yè)組織。開通房地產(chǎn)中介信用檔案。2002年8月20日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函〔2002〕192號），2006年10月31日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)中介人學(xué)會開通了房地產(chǎn)中介信用檔案。截止到2007年底，18396名注冊房地產(chǎn)中介人及其所執(zhí)業(yè)的機構(gòu)都已建立了信用檔案。開展房地產(chǎn)中介資信評價。2006年10月份，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)中介人學(xué)會在建設(shè)部的安排下，開展了首次全國房地產(chǎn)中介資信評價，評選出了70名優(yōu)秀房地產(chǎn)中介人和114家優(yōu)秀房地產(chǎn)中介機構(gòu)。通過評選優(yōu)秀房地產(chǎn)中介人和優(yōu)秀房地產(chǎn)中介機構(gòu)，對做得好的房地產(chǎn)中介人和房地產(chǎn)中介機構(gòu)予以褒獎，同時進行大力宣傳。《房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)規(guī)則》、《房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合同推薦文本》等一系列行業(yè)規(guī)范文件出臺。為加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，2006年10月31日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)中介人學(xué)會發(fā)布了《房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)規(guī)則》和一套《房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合同推薦文本》（包括房屋出售委托協(xié)議、房屋出租委托協(xié)議、房屋承購委托協(xié)議和房屋承租委托協(xié)議）。實行房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管。2006年12月29日，建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理，規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]321號），加強了對房地產(chǎn)交易資金的監(jiān)管。另外，上海、天津、杭州等市運用技術(shù)手段加強管理，開發(fā)了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了網(wǎng)上簽約與交易資金監(jiān)管的聯(lián)動。四、調(diào)整發(fā)展（2007年之后）2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)中介行業(yè)進入調(diào)整發(fā)展時期。保守估計，目前房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。該時期行業(yè)中成長起一批門店過百、人員過千的大型企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國、合富輝煌、偉業(yè)顧問等。作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展對促進房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了重要的作用。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)依靠自己的信息優(yōu)勢和專業(yè)知識優(yōu)勢，提供精確的交易信息與專業(yè)的咨詢建議，促進市場信息的雙向流動。對于消費者可以提供全面的房產(chǎn)信息，縮短交易時間與成本。對于開發(fā)商可以提供準確的市場信息、專業(yè)化的咨詢意見，從而避免市場風(fēng)險，快速促進開發(fā)與銷售。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)還提供一些周邊服務(wù)，如房產(chǎn)按揭、IT交易平臺、信息咨詢系統(tǒng)等，諸如此類服務(wù)均大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的運行效率，降低了市場的運行風(fēng)險。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)具有就業(yè)吸納能力強，資源耗費少等特點，屬于新型朝陽服務(wù)業(yè)。其屬于人力密集型行業(yè)，以從業(yè)者為創(chuàng)造價值的主體，在人員擴張方面受其它生產(chǎn)要素的制約較少，在吸納就業(yè)方面具有先天的優(yōu)勢以及巨大的潛力。此外，該行業(yè)以知識與服務(wù)創(chuàng)造價值，資源能源耗用極低，符合新型經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，已從弱小發(fā)展到壯大，總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗主要有兩個：一是堅定不移的走市場化發(fā)展道路。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀具有服務(wù)對象分散、服務(wù)方式多樣、業(yè)務(wù)內(nèi)容眾多等特點，必須依靠市場來提供豐富多樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，政府性質(zhì)的房地產(chǎn)交易所被迫轉(zhuǎn)制也印證了這一點。二是始終不渝的加強行業(yè)管理。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)關(guān)系民生，影響深遠，另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員眾多，整體素質(zhì)不高，經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量巨大，魚龍混雜。這就要求時刻不能放松行業(yè)管理。加強行業(yè)管理，重點是積極發(fā)揮行業(yè)組織的作用，真正實現(xiàn)行業(yè)的自律管理。要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，必須盡快解決好如下幾個問題：第一，要解決好行業(yè)立法問題。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的立法，層次偏低，內(nèi)容粗略，標準不一。因此，建議盡早、盡快制訂《房地產(chǎn)交易條例》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀中市場主體的基本權(quán)利和義務(wù)、有關(guān)市場準入以及行政處罰等規(guī)定，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管和查處依據(jù)不足的問題。第二，解決好經(jīng)紀服務(wù)方式提升問題。傳統(tǒng)的居間服務(wù)方式與血緣宗法社會相適應(yīng)，現(xiàn)代的代理服務(wù)方式與市場經(jīng)濟環(huán)境相協(xié)調(diào)。根據(jù)國外經(jīng)驗，代理方式可以明確房地產(chǎn)交易當(dāng)事人責(zé)、權(quán)、利，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展方向。下一步必須通過制度設(shè)計，解決好房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)由居間說和向代理維權(quán)升級的問題。第三，要解決好行業(yè)宣傳問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀在有效配置房地產(chǎn)資源、改善人民居住條件等方面具有不可替代的作用，國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀人普遍享有較高的執(zhí)業(yè)榮譽感。但在我國由于歷史偏見和認識誤區(qū)，社會公眾對經(jīng)紀服務(wù)認的可度不高。這亟需加強行業(yè)的正面宣傳，改變社會公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的錯誤認識。國外房地產(chǎn)經(jīng)紀的歷史發(fā)展經(jīng)驗也表明，只有較好的解決上述問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能早日成為專業(yè)性強、誠信度高、受人尊重、積極作用明顯、社會影響大的行業(yè)。2房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商應(yīng)采取的營銷策略一、高度重視市場考察，增強市場預(yù)測科學(xué)性。市場考察對于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用，因為市場考察為房地產(chǎn)服務(wù)提供商提供了真實的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)服務(wù)提供商在進行市場考察前，要做好充分的準備。比如說考察的目標、考察方法以及如何收集整理材料。房地產(chǎn)市場營銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工、銷售以及物業(yè)管理的始終，這需要深入市場進行考察，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測，并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復(fù)論證，才做最終的總結(jié)工作。 二、明確目標市場。房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費者的需求去求同存異，將具有相同需求的消費者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購買力等因素可以將消費者劃分為不同的市場需求群體，比如按照消費者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標市場以后，就能決定采用適合的形式進行市場營銷，比如市場集中化、選擇專業(yè)化，科學(xué)地選擇目標市場，不但可以平衡市場供求，還可以促進房地產(chǎn)服務(wù)提供商實現(xiàn)經(jīng)營目標。 　　三、適宜地進行誠信宣傳。房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果，在宣傳過程中，一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入成本的基礎(chǔ)之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時間、廣告量、廣告發(fā)布地點上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進行適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)加工，給客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。 　 四、企劃創(chuàng)意設(shè)計科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合 。房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購買產(chǎn)品。要吸引消費者的目光，就必須在企劃創(chuàng)意設(shè)計上將科學(xué)與技術(shù)進行有機結(jié)合，充分考慮客戶的注意力、識別力、對產(chǎn)品的可信性、愉悅性以及需求性，用藝術(shù)化的表現(xiàn)形式來表達產(chǎn)品的優(yōu)勢，譬如說產(chǎn)品的美感、質(zhì)量等，給消費者心中留下良好深刻的形象。企劃設(shè)計更要讓消費者感到真實、親切、貼近實際，時刻圍繞主題，以設(shè)計新穎、妙趣可心、精巧的設(shè)計風(fēng)格獲得消費者的認可。這樣的企劃創(chuàng)意設(shè)計不僅會讓人們覺得標新立異，更會讓消費者認為脫離老套陳舊，真正達到創(chuàng)意設(shè)計的新、秒、精。一、產(chǎn)品的品牌形象策略隨著市場經(jīng)濟發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下工夫，對產(chǎn)品進行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷已經(jīng)由對單一的樓盤進行營銷發(fā)展到對整個房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優(yōu)勢最強大、最持久的利器。在香港房地產(chǎn)市場上,長江實業(yè)﹑新世界集團﹑%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環(huán)境下，“品牌”為什么就會比“產(chǎn)品”厲害？因為“品牌”是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。二、產(chǎn)品的個性化策略 消現(xiàn)代社會崇尚個性發(fā)展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發(fā)商只有采取人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個性設(shè)計，才能贏得盡可能多的消費者。目前已有一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風(fēng)格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，