【正文】 業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感愛好的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進行處理，導致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應當注重商品房產(chǎn)品的售后服務，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)治理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系：一、應該積極與下游供給商進行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供給商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供給商帶來不少的收益。二、開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發(fā)建設。在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式，為顧客提供多種豐富的支付手段。三、與其他開發(fā)商進行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。人文營銷。房地產(chǎn)營銷應該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸?，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應該更加注重與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。 知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應當本著老實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達到讓消費者獲得知識的目的?？梢?，宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了熟悉的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。社會營銷。社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注重到企業(yè)發(fā)展中的社會效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。3房地產(chǎn)綜合服務提供商的發(fā)展前景作為一個新生的行業(yè)，我國房地產(chǎn)服務行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，其主要的趨動因素來自于兩個方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。二是行業(yè)本身的進一步生長成熟。自從1998年國家實行住房商品化改革之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金十年，從1997年至2011年全國商品房銷售面積增長了近八倍，年均增長率達到21%，商品房價格也有較快的增長。同時房地產(chǎn)開發(fā)建設在全國各地也火熱進行，占全社會固定資產(chǎn)投資額的18%，為11年GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位日益得到加強。雖然11年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整，市場呈量縮價跌之態(tài)勢，但12年上半年房地產(chǎn)市場快速回暖，各類行業(yè)指標強勁復蘇，仍不改長期向好的態(tài)勢，推動我國房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒有改變： 一、高速增長的國民經(jīng)濟。改革開放以來，%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場國家。1990至2011年，%，這一增長每年給房地產(chǎn)市場帶來了巨量的有效需求，此外，經(jīng)濟繁榮也來了商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺。受08年金融危機的影響，我國GDP一度出現(xiàn)快速下滑，但目前已經(jīng)止穩(wěn)回升，同時世界銀行預測中國將成為全球最早復蘇的經(jīng)濟體。據(jù)有關(guān)研究表明，當人均GDP在30004000美元時，房地產(chǎn)行業(yè)將快速增長，08年我國人均GDP為剛好超過3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來快速發(fā)展。二、加速中的城市化進程。城市化進程是房地產(chǎn)行業(yè)的引擎之二。根據(jù)納瑟姆的“城市化曲線”，當城市化率處于30%70%時，城鎮(zhèn)人口迅速增加，城市化進程加速，到2008年我國城市化只有45%，處于城市化中期，發(fā)達國家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達到50%，我國仍然有較大增長空間。此外，與同等發(fā)展程度國家相比，我國的城市化進程相對滯后。隨著國家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來我國城市化進程有可能會變得更加順暢。按近十年的城市化速度，未來我國將每年新增城市人口12千萬， 07年我國的城市人均居住面積為27平方米，按此計算，未來每年的新增商品房需求至少在3億平左右。2008年全國商品房代理銷售比例為47%，房地產(chǎn)中介服務的代理銷售業(yè)務無疑將擁有一個巨大市場。同時龐大的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也給房地產(chǎn)顧問策劃業(yè)務帶來持續(xù)拓展的機會。另外，由此帶來的存量房的增加以及人們對房屋交易的需求將使得二手經(jīng)紀業(yè)務得到長足的發(fā)展。房地產(chǎn)中介服務業(yè)的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行包攬房地產(chǎn)開發(fā)銷售的整個環(huán)節(jié)，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)參與的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈環(huán)節(jié)越來越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設計、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。同時，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。易居中國服務內(nèi)容涵蓋住宅消費產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實施“的獨特業(yè)務模式。 隨著市場專業(yè)化程度的不斷提高，主流開發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務外包，萬科、保利、恒大等開發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務企業(yè)代理銷售。08年策劃代理百強企業(yè)銷售額超過7000億元，%，而05年此比例不到20%。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業(yè)務，08年的房地產(chǎn)市場重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問策劃業(yè)務得到快速發(fā)展，百強企業(yè)的策劃收入增長率同比達到了56%。 雖然我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)在近幾年取得了長足的發(fā)展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的，而即使在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展時間早、市場化程度高，經(jīng)濟發(fā)達的珠三角和長三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達到50%。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%30%，由此可見，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)未來業(yè)務具有廣闊的空間。結(jié)論作為以專業(yè)服務著稱的房地產(chǎn)綜合服務提供商經(jīng)過進30年的不斷發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場中不可忽視的一股力量。房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展迅速，已逐步深入到社會生活的方方面面，特別是隨著房地產(chǎn)市場運行機制日趨完善以及市場細分的日益加劇，房地產(chǎn)中介行業(yè)逐步凸顯，對于盤活存量，聯(lián)動消化增量，促進房地產(chǎn)投資與消費的雙向拉動，完善房地產(chǎn)市場流通體系等方面發(fā)揮了越來越重要的作用?？傮w上看，我國的房地產(chǎn)中介的專業(yè)水平與國外的同行業(yè)公司差距還是比較明顯的，比如戴德梁行、第一太平戴維斯等一批專業(yè)性的經(jīng)紀公司已經(jīng)發(fā)展成為大型跨國企業(yè)，所以我國的房地產(chǎn)服務公司要走的路還很長，但是前途是光明的，我們需要在房地產(chǎn)市場的萬千變化下，沖破阻礙，穩(wěn)步求得發(fā)展。參考文獻[1]田杰芳：《房地產(chǎn)市場營銷》， 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