【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的大都市，這必將引致居民工作、生活形態(tài)的多元化趨勢(shì)，必將推動(dòng)“梯級(jí)消費(fèi)需求”的持續(xù)上升，而且隨著我國民間資本及家庭財(cái)產(chǎn)的積累，對(duì)存量房的投資需求也會(huì)增長(zhǎng)，這是存量房需求面臨的主要變化趨勢(shì)。上海存量房市場(chǎng)供需兩方面的變化趨勢(shì)，將持續(xù)推動(dòng)存量房交易量超過增量房交易量，并由此正在將上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)推上至關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰的重要地位。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要我們以《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向來強(qiáng)化行業(yè)管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性就能發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，形成優(yōu)秀企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的格局，推動(dòng)行業(yè)以誠信為立業(yè)之本，堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化、信息化”的現(xiàn)代化經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展方向，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和昌盛，日益顯現(xiàn)出不可替代的中堅(jiān)作用。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是上海經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，并為上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整作出了積極的貢獻(xiàn)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是在政府基本未投入社會(huì)資源的情況下，主要依靠民間資本投入而發(fā)展起來的。十幾年來上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已發(fā)展成為占上海整個(gè)經(jīng)紀(jì)業(yè)企業(yè)總數(shù)9成以上的重要中介服務(wù)行業(yè)。在它從小到大的發(fā)展過程中，為社會(huì)提供了數(shù)萬個(gè)就業(yè)崗位，不僅吸納了大量大專院校的畢業(yè)生和相關(guān)行業(yè)的優(yōu)秀人才，也為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中產(chǎn)生的一些富余人員開辟了再就業(yè)的渠道。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)不僅以自己的發(fā)展，充實(shí)了上海服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，而且通過為職工遷移、居民動(dòng)遷的安置服務(wù)，以及為本地居民和外來人員的方便通勤、臨近就業(yè)的擇居服務(wù)，為上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了一定的回旋空間，作出了功不可沒的貢獻(xiàn)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，現(xiàn)在每年為幾十萬居民促成上千萬平方米的存量房購、租交易，以及眾多房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司每年為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)銷售上千萬平方米的增量房，為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1993～2003年的10年間，上海存量房交易總面積為7503萬平方米，交易總金額為2223億元。2003年存量房交易量已與增量房交易量基本持平，以平均單價(jià)比來估算，居間業(yè)與開發(fā)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比約為3∶5，再計(jì)入代理業(yè)的貢獻(xiàn)，以及折算房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)中經(jīng)紀(jì)業(yè)的重要貢獻(xiàn)等，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已逐步接近房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。因此，可以說，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)以少的投入，多的產(chǎn)出，為上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了難能可貴的貢獻(xiàn)。而且，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)面向全社會(huì)，它的服務(wù)有更多的民事活動(dòng)的細(xì)致和辛勞。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)幾萬從業(yè)者在住宅市場(chǎng)的沃土上，呵護(hù)梯級(jí)消費(fèi)，發(fā)掘有效需求，培育交易成果，為不同收入層次居民提高居住水平、增加家庭財(cái)產(chǎn)服務(wù)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還通過為職工遷移、居民動(dòng)遷的安家服務(wù)，為上海生產(chǎn)力布局的調(diào)整、舊城改造等提供了幫助。可以說，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是上海經(jīng)濟(jì)建設(shè)的辛勞耕耘者，是百姓安居的促成者，在創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也創(chuàng)造了重要的社會(huì)效益。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)日益顯現(xiàn)的重要作用，使得從政府至百姓，由業(yè)內(nèi)到業(yè)外，都對(duì)行業(yè)的健康發(fā)展十分關(guān)注。由于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模的過快擴(kuò)張，加上管理、法制建設(shè)滯后等原因，現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)總體素質(zhì)與其承擔(dān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)職能相比，尚存在很大的差距。市場(chǎng)上劣質(zhì)服務(wù)、違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，損害了行業(yè)的社會(huì)形象，不利于行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。在我國全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的歷史階段，為貫徹《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的精神，我們必須站在歷史重任的高度，以科學(xué)的發(fā)展觀客觀評(píng)價(jià)行業(yè)，既要肯定行業(yè)的貢獻(xiàn)和成長(zhǎng)的主流，更要強(qiáng)調(diào)行業(yè)健康發(fā)展的至關(guān)重要，只爭(zhēng)朝夕，勵(lì)精圖治，克服行業(yè)的不足，解決面臨的問題，闊步走向成熟。第二部分 當(dāng)前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的主要問題及原因分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有著特殊的地位。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不僅有對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益的追求，也負(fù)有維護(hù)市場(chǎng)健康發(fā)展和承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)需要有相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以指導(dǎo)、控制和激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人篤守誠信、規(guī)范服務(wù)、履行職責(zé)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)充分發(fā)揮特殊的市場(chǎng)職能。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，法制建設(shè)是市場(chǎng)有序的基本保證，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的運(yùn)行和監(jiān)管必須以法律為準(zhǔn)繩。根據(jù)這個(gè)思路審視當(dāng)前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，其存在的主要問題和原因概括如下：一、法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理不完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)準(zhǔn)入的規(guī)則不健全，引起政府部門管理的不統(tǒng)一到目前為止，涉及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的法律、行政法規(guī)還不健全?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等，該法第五十八條僅規(guī)定了“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。此外，其他法律、行政法規(guī)也沒有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證作出明確的規(guī)定。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，只要向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入也沒有其他特別規(guī)定。在上述情況下，有關(guān)政府管理部門和地方政府出于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的需要，各自制定了一些部門規(guī)章或地方性法規(guī)。國家工商行政管理部門頒布了《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，把對(duì)經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)定作為其職責(zé)之一。該辦法中提到“從事金融、保險(xiǎn)、證券、期貨和國家有專項(xiàng)規(guī)定的其他特殊行業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)資格證書”。這里“國家有專項(xiàng)規(guī)定的其他特殊行業(yè)”既留有了空間，又可能引發(fā)爭(zhēng)議。如果不把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員列入該特殊行業(yè)，那么對(duì)其不需要專業(yè)化的管理，對(duì)其的資格認(rèn)定和注冊(cè)登記就是工商管理部門。建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員；未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。但是，按照《行政許可法》的規(guī)定，在沒有上位法的情況下，政府部門不具有創(chuàng)設(shè)行政許可的權(quán)力，因此工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門都沒有創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行政許可的權(quán)力。自2001年5月1日起施行的《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》規(guī)定：上海市工商行政管理局負(fù)責(zé)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)組織的登記注冊(cè)，按照本條例規(guī)定對(duì)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)上海市執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的工作。目前，上海的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是工商部門管理的主要對(duì)象，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在各類執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約占到90%強(qiáng)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入法律、行政法規(guī)的缺失，這樣的地方性規(guī)章與相關(guān)的法律之間存在著不盡一致的地方。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定建設(shè)部是房地產(chǎn)的主管部門，其中包括對(duì)于房地產(chǎn)中介企業(yè)的管理；而地方性法規(guī)把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入工商行政管理部門管理 ，結(jié)果使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)準(zhǔn)入管理產(chǎn)生了一定程度上不統(tǒng)一的情況。獲得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試的人員不能進(jìn)行本市工商企業(yè)登記；而市場(chǎng)上從業(yè)人員借證掛名，使得沒有經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)企業(yè)獲證開業(yè)的現(xiàn)象屢禁不止。類似的這種行業(yè)管理的不統(tǒng)一，不僅影響了管理效率，而且容易出現(xiàn)管理真空。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行政管理職責(zé)不明確，引起與行業(yè)自律管理發(fā)展方向的偏離我國國民經(jīng)濟(jì)處于高增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的高速發(fā)展，但是市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制（包括法律體系、管理制度）還不能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。在法律法規(guī)不夠健全的情況下，政府管理部門除了自行實(shí)施許可以外，還承攬了行業(yè)諸多自律管理的事務(wù)，如執(zhí)業(yè)守則（部門守則、行業(yè)守則、企業(yè)守則、道德守則）、執(zhí)業(yè)保證金（注冊(cè)資金、押金）、信譽(yù)記錄（黑名單、處罰標(biāo)準(zhǔn)）、示范合同文本（統(tǒng)一合同文本、自擬合同文本）、執(zhí)業(yè)行為瑕疵（人證分離、信息不對(duì)稱）等事務(wù)管理，政府仍然直接地陷于很多具體的行業(yè)管理活動(dòng)。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時(shí)間上（政府距離市場(chǎng)交易活動(dòng)遠(yuǎn)）、空間上（政府取得的是事后的信息）和專業(yè)上（政府不能集中很多專業(yè)人才掌控專業(yè)信息）的信息不對(duì)稱的地位，以致管理難以到位、難見成效。相反，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)具有上述的管理優(yōu)勢(shì)，但缺乏明確的法律地位而不能有效地進(jìn)行行業(yè)管理。二、行業(yè)規(guī)范基本缺失，市場(chǎng)運(yùn)行不夠有序行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏，行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)遭到漠視和存在失控隱患目前在我國對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還沒有形成統(tǒng)一的科學(xué)認(rèn)識(shí)，致使行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)缺乏，管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)主要是號(hào)召引導(dǎo)，缺乏有力的管理措施。這樣在行業(yè)總體素質(zhì)不高，又存在過度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)各行其事，將規(guī)范執(zhí)業(yè)擱置一旁。當(dāng)經(jīng)紀(jì)人由于不規(guī)范執(zhí)業(yè)與當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)，管理者也因缺乏執(zhí)法依據(jù)而難以管理。此外，行業(yè)自律管理缺位，致使行業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)，既缺乏政府的監(jiān)管，又缺乏行業(yè)自律的監(jiān)控。因此，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的違規(guī)執(zhí)業(yè)，既缺乏明確的行政權(quán)威性處罰，也沒有形成行業(yè)的自律性處罰，這就使得行業(yè)的規(guī)范面臨一定的失控危險(xiǎn)。這是當(dāng)前出現(xiàn)一些不正當(dāng)經(jīng)紀(jì)行為的一個(gè)重要根源，也是上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個(gè)亟待解決的問題。行業(yè)內(nèi)難顯規(guī)范執(zhí)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)上存在無序競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)堅(jiān)持規(guī)范執(zhí)業(yè)，需要在規(guī)范管理，提高員工專業(yè)技能、服務(wù)素質(zhì)，開發(fā)信息技術(shù)等諸多方面比不規(guī)范經(jīng)營(yíng)企業(yè)投入更多的成本。在市場(chǎng)有序、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制有效的情況下，這些企業(yè)可以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而有更多的獲利。但由于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展快，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低，管理存在一定紊亂，致使素質(zhì)不高的企業(yè)相對(duì)過多，優(yōu)秀企業(yè)相對(duì)較少，即使一些品牌大企業(yè)，其單個(gè)的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，沖淡了規(guī)范經(jīng)營(yíng)企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)；不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價(jià)服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營(yíng)企業(yè)的高成本劣勢(shì)，搶奪招攬顧客，使得市場(chǎng)存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。由于規(guī)范執(zhí)業(yè)缺乏法律的支持和管理的保護(hù)，不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一方面可以通過不正當(dāng)經(jīng)紀(jì)行為獲取高利潤(rùn)，以反面示范效應(yīng)沖擊規(guī)范執(zhí)業(yè)企業(yè)的價(jià)值取向，引誘它們“劣化”；另一方面可以通過惡性競(jìng)爭(zhēng)，挖走規(guī)范經(jīng)營(yíng)企業(yè)投入培訓(xùn)的人員，搶走它們投入服務(wù)的客戶，使規(guī)范企業(yè)的成本投入沒有獲得相應(yīng)的收益，致使市場(chǎng)在一定程度上表現(xiàn)出資源優(yōu)化配置的失靈。三、違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，行業(yè)聲譽(yù)差強(qiáng)人意進(jìn)入21世紀(jì)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)強(qiáng)勁、需求旺盛、高位運(yùn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍具有很大的發(fā)展空間，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)際上還處在高速發(fā)展的不成熟階段。表現(xiàn)在對(duì)行業(yè)的中介性、信用性、專業(yè)性的服務(wù)性質(zhì)缺乏統(tǒng)一的普遍認(rèn)識(shí)，缺乏相應(yīng)的行規(guī)建設(shè)與落實(shí)；對(duì)行業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)管理缺乏有力的政策措施，缺乏有效的管理平臺(tái)；對(duì)市場(chǎng)的公平有序競(jìng)爭(zhēng)缺乏合理的價(jià)格政策引導(dǎo)，缺乏積極的環(huán)境營(yíng)造。在此背景下，行業(yè)內(nèi)一些經(jīng)紀(jì)人逐利忘義的違規(guī)問題時(shí)有發(fā)生，呈現(xiàn)出種種不正當(dāng)?shù)慕?jīng)紀(jì)行為。其中主要有： 過度炒作“樓花”“樓花”的過度炒作主要是一些代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價(jià)格與雙方達(dá)成一致的價(jià)格之間的差價(jià)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長(zhǎng)了價(jià)格的過度上漲。傭金外得利近年來，新舊房屋價(jià)格持續(xù)上漲的行情，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)獲得炒賣房屋、賺取差價(jià)的可乘之機(jī)。一些房地產(chǎn)居間企業(yè)在委托的客戶之間，以控制買賣雙方互不見面的方式，壓低賣出方的賣出價(jià)格，自行收購，再抬高價(jià)格出售給買方，通過分別簽訂兩份協(xié)約獲取非法差價(jià)。一些房地產(chǎn)代理企業(yè)的經(jīng)紀(jì)人利用自己的職業(yè)優(yōu)勢(shì)，在判斷物業(yè)可以成交時(shí)，隱瞞真實(shí)的銷售進(jìn)度，故意給賣方“不易銷售”的報(bào)告，賣方因?yàn)椴徽莆珍N售信息，誤信經(jīng)紀(jì)人的報(bào)告，勉強(qiáng)同意降價(jià)。這種傭金外得利，是對(duì)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的侵占，損害了行業(yè)聲譽(yù)，也是導(dǎo)致社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。利用職業(yè)便利欺詐（1）有意隱瞞重要信息。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。（2）不當(dāng)承諾和不當(dāng)誘導(dǎo)。一些經(jīng)紀(jì)人為了擴(kuò)大業(yè)績(jī)，追求成功率，往往作出一些無法兌現(xiàn)的承諾，如高貸款額度、藍(lán)印戶口、投資回報(bào)等，引誘當(dāng)事人“入套”。有的經(jīng)紀(jì)人為了實(shí)現(xiàn)承諾，不正當(dāng)誘導(dǎo)買賣雙方人員進(jìn)行交易，如為了高額貸款或減低稅收，唆使簽定金額有詐的假和約；在房屋租賃后，雙方不辦理公證、租賃登記，以逃稅。這樣一旦糾紛產(chǎn)生，都將負(fù)法律責(zé)任。不正當(dāng)商業(yè)行為（1）違反經(jīng)紀(jì)合同的本質(zhì)特點(diǎn)，誘使客戶與其簽訂不規(guī)范的經(jīng)紀(jì)合同。如一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在自行制定的合同文本中把成交定為“客戶與業(yè)主見面”、“客戶與業(yè)主交換聯(lián)系方式”或“客戶支付定金”等，以此作為收取傭金的依據(jù)。（2）省略或簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程中的必要環(huán)節(jié)，如查驗(yàn)物業(yè)、物業(yè)交驗(yàn)等等。（3）以待辦手續(xù)為名，扣押客戶證件。綜上所述，雖然各方面盡力整頓市場(chǎng)，試圖扭轉(zhuǎn)上述種種不正當(dāng)?shù)慕?jīng)紀(jì)行為，但是由于體制和機(jī)制上的原因，不能從根本上遏制這些違法違規(guī)行為。這種狀況嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，極大地影響了整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)。正如前文強(qiáng)調(diào)的，這些問題的存在不只是經(jīng)紀(jì)人“變質(zhì)的病灶”，而且是房地產(chǎn)市場(chǎng)“惡化的隱患”，若任其發(fā)展，將會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定以及廣大人民的切身利益造成極大的危害。第三部分 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考，是一個(gè)關(guān)系到上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重大問題。在此，從闡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想入手，提出了上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的基本目標(biāo)以及與其相應(yīng)的基本原則，與此同時(shí)，在比較分析國際上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理模式后，進(jìn)而論述上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式的總體設(shè)計(jì)思路。一、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的前景展望在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)需要既是行業(yè)存在與發(fā)展的基本條件，也是行業(yè)存在與發(fā)展的根本性制約因素。作為流通環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，既是房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分，也受制于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，增量房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到一定程度就會(huì)呈遞減態(tài)勢(shì)，但存量房地產(chǎn)交易將持續(xù)發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，以存量房地產(chǎn)交易為主要服務(wù)對(duì)象的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，將在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)越來越重要的地位。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的上海，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更面臨著不可多得的歷史發(fā)展機(jī)遇。未來5－10年將是上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新階段，上海將基本完成以第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在加快建設(shè)世界級(jí)國際化大都市的進(jìn)程中，上海將發(fā)展成為中國的經(jīng)濟(jì)中心、貿(mào)易中心、