【文章內容簡介】 的大都市，這必將引致居民工作、生活形態(tài)的多元化趨勢，必將推動“梯級消費需求”的持續(xù)上升，而且隨著我國民間資本及家庭財產的積累，對存量房的投資需求也會增長，這是存量房需求面臨的主要變化趨勢。上海存量房市場供需兩方面的變化趨勢，將持續(xù)推動存量房交易量超過增量房交易量，并由此正在將上海房地產經紀行業(yè)推上至關房地產市場興衰的重要地位。上海房地產經紀業(yè)是市場經濟的產物，只要我們以《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》強調的房地產市場經濟的方向來強化行業(yè)管理，房地產經紀業(yè)的競爭性就能發(fā)揮市場機制的作用，驅動房地產經紀市場的有序競爭，形成優(yōu)秀企業(yè)引領行業(yè)發(fā)展的格局，推動行業(yè)以誠信為立業(yè)之本，堅持“專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化、信息化”的現代化經紀企業(yè)發(fā)展方向，為房地產市場的繁榮和昌盛，日益顯現出不可替代的中堅作用。上海房地產經紀業(yè)是上海經濟的重要增長點，創(chuàng)造了可觀的經濟效益和社會效益，并為上海產業(yè)結構的調整作出了積極的貢獻上海房地產經紀業(yè)是在政府基本未投入社會資源的情況下，主要依靠民間資本投入而發(fā)展起來的。十幾年來上海房地產經紀業(yè)已發(fā)展成為占上海整個經紀業(yè)企業(yè)總數9成以上的重要中介服務行業(yè)。在它從小到大的發(fā)展過程中，為社會提供了數萬個就業(yè)崗位，不僅吸納了大量大專院校的畢業(yè)生和相關行業(yè)的優(yōu)秀人才，也為產業(yè)結構調整中產生的一些富余人員開辟了再就業(yè)的渠道。上海房地產經紀業(yè)不僅以自己的發(fā)展，充實了上海服務行業(yè)的發(fā)展，而且通過為職工遷移、居民動遷的安置服務，以及為本地居民和外來人員的方便通勤、臨近就業(yè)的擇居服務，為上海社會經濟發(fā)展中的產業(yè)結構調整提供了一定的回旋空間，作出了功不可沒的貢獻。上海房地產經紀業(yè)，現在每年為幾十萬居民促成上千萬平方米的存量房購、租交易，以及眾多房地產營銷代理公司每年為房地產開發(fā)業(yè)銷售上千萬平方米的增量房，為上海的經濟發(fā)展創(chuàng)造了可觀的經濟效益。據統計，1993～2003年的10年間，上海存量房交易總面積為7503萬平方米，交易總金額為2223億元。2003年存量房交易量已與增量房交易量基本持平，以平均單價比來估算，居間業(yè)與開發(fā)業(yè)的經濟貢獻比約為3∶5，再計入代理業(yè)的貢獻，以及折算房地產二、三級市場聯動中經紀業(yè)的重要貢獻等，上海房地產經紀業(yè)的經濟貢獻已逐步接近房地產開發(fā)業(yè)的經濟貢獻。因此，可以說，上海房地產經紀業(yè)以少的投入，多的產出，為上海經濟的發(fā)展作出了難能可貴的貢獻。而且，房地產經紀業(yè)面向全社會，它的服務有更多的民事活動的細致和辛勞。上海房地產經紀業(yè)幾萬從業(yè)者在住宅市場的沃土上，呵護梯級消費，發(fā)掘有效需求，培育交易成果，為不同收入層次居民提高居住水平、增加家庭財產服務。上海房地產經紀業(yè)還通過為職工遷移、居民動遷的安家服務，為上海生產力布局的調整、舊城改造等提供了幫助?？梢哉f，上海房地產經紀業(yè)是上海經濟建設的辛勞耕耘者，是百姓安居的促成者，在創(chuàng)造可觀的經濟效益的同時，也創(chuàng)造了重要的社會效益。上海房地產經紀業(yè)日益顯現的重要作用，使得從政府至百姓，由業(yè)內到業(yè)外，都對行業(yè)的健康發(fā)展十分關注。由于上海房地產經紀業(yè)規(guī)模的過快擴張，加上管理、法制建設滯后等原因，現階段上海房地產經紀行業(yè)總體素質與其承擔的社會經濟職能相比，尚存在很大的差距。市場上劣質服務、違規(guī)行為時有發(fā)生，損害了行業(yè)的社會形象，不利于行業(yè)的進一步發(fā)展。在我國全面實現小康社會的歷史階段，為貫徹《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的精神，我們必須站在歷史重任的高度，以科學的發(fā)展觀客觀評價行業(yè)，既要肯定行業(yè)的貢獻和成長的主流，更要強調行業(yè)健康發(fā)展的至關重要，只爭朝夕，勵精圖治，克服行業(yè)的不足，解決面臨的問題，闊步走向成熟。第二部分 當前上海房地產經紀業(yè)存在的主要問題及原因分析房地產經紀業(yè)是市場經濟的產物，在房地產市場上有著特殊的地位。房地產經紀企業(yè)不僅有對自身經濟利益的追求，也負有維護市場健康發(fā)展和承擔社會責任的義務。房地產經紀業(yè)需要有相應的監(jiān)管機制和規(guī)范標準，以指導、控制和激勵經紀人篤守誠信、規(guī)范服務、履行職責，使房地產經紀業(yè)充分發(fā)揮特殊的市場職能。市場經濟是法治經濟，法制建設是市場有序的基本保證，房地產經紀行業(yè)的運行和監(jiān)管必須以法律為準繩。根據這個思路審視當前上海房地產經紀行業(yè)，其存在的主要問題和原因概括如下：一、法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理不完善房地產經紀人市場準入的規(guī)則不健全，引起政府部門管理的不統一到目前為止，涉及到房地產經紀業(yè)市場準入的法律、行政法規(guī)還不健全?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等，該法第五十八條僅規(guī)定了“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。此外，其他法律、行政法規(guī)也沒有對房地產經紀人資格認證作出明確的規(guī)定。按照《城市房地產管理法》第五十七條的規(guī)定，設立房地產中介服務機構，只要向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。房地產經紀企業(yè)的市場準入也沒有其他特別規(guī)定。在上述情況下，有關政府管理部門和地方政府出于規(guī)范房地產經紀業(yè)的需要，各自制定了一些部門規(guī)章或地方性法規(guī)。國家工商行政管理部門頒布了《經紀人管理辦法》，把對經紀人的資格認定作為其職責之一。該辦法中提到“從事金融、保險、證券、期貨和國家有專項規(guī)定的其他特殊行業(yè)經紀業(yè)務的，還應當具備相應的專業(yè)經紀資格證書”。這里“國家有專項規(guī)定的其他特殊行業(yè)”既留有了空間，又可能引發(fā)爭議。如果不把房地產經紀人員列入該特殊行業(yè)，那么對其不需要專業(yè)化的管理，對其的資格認定和注冊登記就是工商管理部門。建設部制定的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》中規(guī)定房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員；未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。但是，按照《行政許可法》的規(guī)定，在沒有上位法的情況下，政府部門不具有創(chuàng)設行政許可的權力，因此工商行政管理部門和房地產管理部門都沒有創(chuàng)設房地產經紀人行政許可的權力。自2001年5月1日起施行的《上海市經紀人條例》規(guī)定：上海市工商行政管理局負責執(zhí)業(yè)經紀人和經紀組織的登記注冊，按照本條例規(guī)定對執(zhí)業(yè)經紀人、經紀組織進行監(jiān)督管理，指導上海市執(zhí)業(yè)經紀人協會的工作。目前，上海的房地產經紀人是工商部門管理的主要對象，據統計，在各類執(zhí)業(yè)經紀人中房地產經紀人約占到90%強。由于房地產經紀行業(yè)市場準入法律、行政法規(guī)的缺失，這樣的地方性規(guī)章與相關的法律之間存在著不盡一致的地方。例如，《城市房地產管理法》規(guī)定建設部是房地產的主管部門，其中包括對于房地產中介企業(yè)的管理；而地方性法規(guī)把房地產經紀納入工商行政管理部門管理 ，結果使房地產經紀人的市場準入管理產生了一定程度上不統一的情況。獲得全國房地產經紀人資格考試的人員不能進行本市工商企業(yè)登記；而市場上從業(yè)人員借證掛名，使得沒有經紀專業(yè)人員的經紀企業(yè)獲證開業(yè)的現象屢禁不止。類似的這種行業(yè)管理的不統一，不僅影響了管理效率，而且容易出現管理真空。房地產經紀業(yè)行政管理職責不明確，引起與行業(yè)自律管理發(fā)展方向的偏離我國國民經濟處于高增長時期，房地產行業(yè)快速發(fā)展帶動了房地產經紀業(yè)的高速發(fā)展，但是市場的調控機制（包括法律體系、管理制度）還不能適應行業(yè)發(fā)展的需要。在法律法規(guī)不夠健全的情況下，政府管理部門除了自行實施許可以外，還承攬了行業(yè)諸多自律管理的事務，如執(zhí)業(yè)守則（部門守則、行業(yè)守則、企業(yè)守則、道德守則）、執(zhí)業(yè)保證金（注冊資金、押金）、信譽記錄（黑名單、處罰標準）、示范合同文本（統一合同文本、自擬合同文本）、執(zhí)業(yè)行為瑕疵（人證分離、信息不對稱）等事務管理，政府仍然直接地陷于很多具體的行業(yè)管理活動。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時間上（政府距離市場交易活動遠）、空間上（政府取得的是事后的信息）和專業(yè)上（政府不能集中很多專業(yè)人才掌控專業(yè)信息）的信息不對稱的地位，以致管理難以到位、難見成效。相反，房地產經紀行業(yè)協會具有上述的管理優(yōu)勢，但缺乏明確的法律地位而不能有效地進行行業(yè)管理。二、行業(yè)規(guī)范基本缺失，市場運行不夠有序行業(yè)標準缺乏，行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)遭到漠視和存在失控隱患目前在我國對于房地產經紀行業(yè)還沒有形成統一的科學認識，致使行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)的標準缺乏，管理部門對房地產經紀業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)主要是號召引導，缺乏有力的管理措施。這樣在行業(yè)總體素質不高，又存在過度競爭的現實環(huán)境中，不少房地產經紀企業(yè)各行其事，將規(guī)范執(zhí)業(yè)擱置一旁。當經紀人由于不規(guī)范執(zhí)業(yè)與當事人發(fā)生糾紛時，管理者也因缺乏執(zhí)法依據而難以管理。此外，行業(yè)自律管理缺位，致使行業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)，既缺乏政府的監(jiān)管，又缺乏行業(yè)自律的監(jiān)控。因此，對經紀人的違規(guī)執(zhí)業(yè)，既缺乏明確的行政權威性處罰，也沒有形成行業(yè)的自律性處罰，這就使得行業(yè)的規(guī)范面臨一定的失控危險。這是當前出現一些不正當經紀行為的一個重要根源，也是上海房地產經紀行業(yè)一個亟待解決的問題。行業(yè)內難顯規(guī)范執(zhí)業(yè)的競爭優(yōu)勢，市場上存在無序競爭的現象房地產經紀企業(yè)堅持規(guī)范執(zhí)業(yè)，需要在規(guī)范管理，提高員工專業(yè)技能、服務素質，開發(fā)信息技術等諸多方面比不規(guī)范經營企業(yè)投入更多的成本。在市場有序、競爭機制有效的情況下，這些企業(yè)可以形成競爭優(yōu)勢而有更多的獲利。但由于上海房地產經紀行業(yè)發(fā)展快，市場準入門檻較低，管理存在一定紊亂，致使素質不高的企業(yè)相對過多，優(yōu)秀企業(yè)相對較少，即使一些品牌大企業(yè)，其單個的門店也常常被同一區(qū)域內更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，沖淡了規(guī)范經營企業(yè)的品牌優(yōu)勢；不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價服務，凸現規(guī)范經營企業(yè)的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現象。由于規(guī)范執(zhí)業(yè)缺乏法律的支持和管理的保護，不規(guī)范經營的企業(yè)一方面可以通過不正當經紀行為獲取高利潤，以反面示范效應沖擊規(guī)范執(zhí)業(yè)企業(yè)的價值取向，引誘它們“劣化”；另一方面可以通過惡性競爭，挖走規(guī)范經營企業(yè)投入培訓的人員，搶走它們投入服務的客戶，使規(guī)范企業(yè)的成本投入沒有獲得相應的收益，致使市場在一定程度上表現出資源優(yōu)化配置的失靈。三、違規(guī)行為時有發(fā)生，行業(yè)聲譽差強人意進入21世紀，上海房地產市場供應強勁、需求旺盛、高位運行，房地產經紀行業(yè)仍具有很大的發(fā)展空間，但與此同時，房地產經紀行業(yè)實際上還處在高速發(fā)展的不成熟階段。表現在對行業(yè)的中介性、信用性、專業(yè)性的服務性質缺乏統一的普遍認識，缺乏相應的行規(guī)建設與落實；對行業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)管理缺乏有力的政策措施，缺乏有效的管理平臺；對市場的公平有序競爭缺乏合理的價格政策引導，缺乏積極的環(huán)境營造。在此背景下，行業(yè)內一些經紀人逐利忘義的違規(guī)問題時有發(fā)生，呈現出種種不正當的經紀行為。其中主要有： 過度炒作“樓花”“樓花”的過度炒作主要是一些代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預售許可證下來前，利用各種關系訂下多套房子，然后等到價格上漲后，簽正式《商品房預售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認購協議書上約定的價格與雙方達成一致的價格之間的差價。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。傭金外得利近年來，新舊房屋價格持續(xù)上漲的行情，使房地產經紀企業(yè)獲得炒賣房屋、賺取差價的可乘之機。一些房地產居間企業(yè)在委托的客戶之間，以控制買賣雙方互不見面的方式，壓低賣出方的賣出價格，自行收購，再抬高價格出售給買方，通過分別簽訂兩份協約獲取非法差價。一些房地產代理企業(yè)的經紀人利用自己的職業(yè)優(yōu)勢，在判斷物業(yè)可以成交時，隱瞞真實的銷售進度，故意給賣方“不易銷售”的報告，賣方因為不掌握銷售信息，誤信經紀人的報告，勉強同意降價。這種傭金外得利，是對當事人財產的侵占，損害了行業(yè)聲譽，也是導致社會風險的隱患。利用職業(yè)便利欺詐（1）有意隱瞞重要信息。諸如對于房屋質量、房屋產權及他項權利設定等影響房地產交易的重要信息，一些房地產經紀人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。（2）不當承諾和不當誘導。一些經紀人為了擴大業(yè)績，追求成功率，往往作出一些無法兌現的承諾，如高貸款額度、藍印戶口、投資回報等，引誘當事人“入套”。有的經紀人為了實現承諾，不正當誘導買賣雙方人員進行交易，如為了高額貸款或減低稅收，唆使簽定金額有詐的假和約；在房屋租賃后，雙方不辦理公證、租賃登記，以逃稅。這樣一旦糾紛產生，都將負法律責任。不正當商業(yè)行為（1）違反經紀合同的本質特點，誘使客戶與其簽訂不規(guī)范的經紀合同。如一些經紀機構在自行制定的合同文本中把成交定為“客戶與業(yè)主見面”、“客戶與業(yè)主交換聯系方式”或“客戶支付定金”等，以此作為收取傭金的依據。（2）省略或簡化業(yè)務流程中的必要環(huán)節(jié)，如查驗物業(yè)、物業(yè)交驗等等。（3）以待辦手續(xù)為名，扣押客戶證件。綜上所述，雖然各方面盡力整頓市場，試圖扭轉上述種種不正當的經紀行為，但是由于體制和機制上的原因，不能從根本上遏制這些違法違規(guī)行為。這種狀況嚴重阻礙了房地產經紀行業(yè)的健康發(fā)展，極大地影響了整個行業(yè)的聲譽。正如前文強調的，這些問題的存在不只是經紀人“變質的病灶”，而且是房地產市場“惡化的隱患”，若任其發(fā)展，將會對整個經濟發(fā)展、社會穩(wěn)定以及廣大人民的切身利益造成極大的危害。第三部分 上海房地產經紀行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考上海房地產經紀行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考，是一個關系到上海房地產經紀行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重大問題。在此，從闡述房地產經紀行業(yè)發(fā)展的指導思想入手，提出了上海房地產經紀行業(yè)發(fā)展的基本目標以及與其相應的基本原則，與此同時，在比較分析國際上房地產經紀業(yè)的管理模式后，進而論述上海房地產經紀行業(yè)管理模式的總體設計思路。一、上海房地產經紀行業(yè)發(fā)展的指導思想上海房地產經紀行業(yè)發(fā)展的前景展望在市場經濟條件下，市場需要既是行業(yè)存在與發(fā)展的基本條件，也是行業(yè)存在與發(fā)展的根本性制約因素。作為流通環(huán)節(jié)的房地產經紀行業(yè)，既是房地產業(yè)不可缺少的組成部分，也受制于房地產業(yè)的發(fā)展。根據發(fā)達國家的經驗，增量房地產開發(fā)發(fā)展到一定程度就會呈遞減態(tài)勢，但存量房地產交易將持續(xù)發(fā)展。從長遠來看，以存量房地產交易為主要服務對象的房地產經紀業(yè)，將在房地產業(yè)中占據越來越重要的地位。在社會經濟持續(xù)快速發(fā)展的上海，房地產經紀行業(yè)更面臨著不可多得的歷史發(fā)展機遇。未來5－10年將是上海社會經濟發(fā)展的一個新階段，上海將基本完成以第二產業(yè)為主轉向以第三產業(yè)為主的產業(yè)結構調整，在加快建設世界級國際化大都市的進程中，上海將發(fā)展成為中國的經濟中心、貿易中心、