【正文】 房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度與執(zhí)業(yè)保證金制度房地產(chǎn)交易，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般是以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)志的，其價款支付往往全部或部分發(fā)生在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前。目前，在實務(wù)操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與客戶署名簽訂的，具體承接這一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員并沒有在合同文件上署名。其主要建議是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和從業(yè)人員市場準(zhǔn)入與退出制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的入行門檻不僅取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，也取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)真正實行“政會分離”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中自己不該管、管不了的事項，盡快轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，真正建立以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會自律平臺為基礎(chǔ)的行業(yè)管理模式。其主要建議是：房地產(chǎn)主管部門與其他政府職能部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分工協(xié)調(diào)監(jiān)管（1）工商行政管理部門改進對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)登記注冊及其管理。但是目前存在的一個制度空白是尚未建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員強制入會制度，因為由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會實施經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊制度，須以經(jīng)紀(jì)人員強制加入行業(yè)協(xié)會為前提條件。該規(guī)定的特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主管部門、政府企業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會三者各司其職，分工把關(guān)。逐步改進房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的市場準(zhǔn)入制度根據(jù)我國港臺地區(qū)和其他國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度建設(shè)的經(jīng)驗，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一項重要制度就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場準(zhǔn)入制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念的立法界定，既要明確其行為特征，又要注意涵蓋其實際的業(yè)務(wù)范圍。第四部分 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的對策建議為了使上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在今后三至五年中逐步走向成熟，本課題第三部分在對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想與管理模式探討的基礎(chǔ)上，提出了現(xiàn)階段上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)實行行政管理與行業(yè)自律并行的管理模式的戰(zhàn)略目標(biāo)。從上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，目前即實施政府部門退出管理第一線、由行業(yè)協(xié)會承擔(dān)全部行業(yè)自我管理職能的新模式，有相當(dāng)?shù)碾y度。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理已積累了豐富經(jīng)驗，對房地經(jīng)紀(jì)活動規(guī)律的認(rèn)識日益深刻，健全和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的客觀條件已經(jīng)成熟。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會則通過制定行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及職業(yè)道德準(zhǔn)則，提供培訓(xùn)教育機會，制定合同示范文本，提供房地產(chǎn)信息共享平臺、受理消費者投訴等一系列手段，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范、信譽、行業(yè)協(xié)作等方面進行自律管理。從發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理情況來看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理主要有三種模式： A．行政主管模式在這種模式中，政府行政主管部門承擔(dān)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的絕大部分職能，如執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證、登記備案與年檢、收費標(biāo)準(zhǔn)制定、示范合同推薦、經(jīng)營活動的監(jiān)督與處罰等職權(quán)的行使都集中于行政部門。有關(guān)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)類型等問題，應(yīng)通過市場選擇來決定。從境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的經(jīng)驗看，專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是一種慣例。嚴(yán)格依法辦事，實施專業(yè)管理中國已經(jīng)進入了法治社會，依法行政已成為政府行為的基本準(zhǔn)則，政府的行業(yè)管理行為必須有法律的授權(quán)。順應(yīng)我國行政體制從“無限”政府向“有限”政府轉(zhuǎn)換的趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)確立促進行業(yè)自律的原則。房地產(chǎn)交易中的信息不對稱現(xiàn)象是產(chǎn)生經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動的重要條件，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的信息不對稱現(xiàn)象則是不法經(jīng)紀(jì)機構(gòu)牟取非法利益、侵害消費者利益的客觀因素。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想上海良好的社會經(jīng)濟發(fā)展前景給上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身行為的規(guī)范與素質(zhì)的提高則是實現(xiàn)這一發(fā)展空間的內(nèi)在條件。從長遠(yuǎn)來看，以存量房地產(chǎn)交易為主要服務(wù)對象的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，將在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)越來越重要的地位。綜上所述，雖然各方面盡力整頓市場，試圖扭轉(zhuǎn)上述種種不正當(dāng)?shù)慕?jīng)紀(jì)行為，但是由于體制和機制上的原因，不能從根本上遏制這些違法違規(guī)行為。（2）不當(dāng)承諾和不當(dāng)誘導(dǎo)。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價格與雙方達成一致的價格之間的差價。行業(yè)內(nèi)難顯規(guī)范執(zhí)業(yè)的競爭優(yōu)勢，市場上存在無序競爭的現(xiàn)象房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)堅持規(guī)范執(zhí)業(yè)，需要在規(guī)范管理，提高員工專業(yè)技能、服務(wù)素質(zhì)，開發(fā)信息技術(shù)等諸多方面比不規(guī)范經(jīng)營企業(yè)投入更多的成本。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時間上（政府距離市場交易活動遠(yuǎn)）、空間上（政府取得的是事后的信息）和專業(yè)上（政府不能集中很多專業(yè)人才掌控專業(yè)信息）的信息不對稱的地位，以致管理難以到位、難見成效。自2001年5月1日起施行的《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》規(guī)定：上海市工商行政管理局負(fù)責(zé)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)組織的登記注冊，按照本條例規(guī)定對執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)組織進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)上海市執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場準(zhǔn)入也沒有其他特別規(guī)定。第二部分 當(dāng)前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的主要問題及原因分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)市場上有著特殊的地位。而且，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)面向全社會，它的服務(wù)有更多的民事活動的細(xì)致和辛勞。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是上海經(jīng)濟的重要增長點，創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟效益和社會效益，并為上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整作出了積極的貢獻上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是在政府基本未投入社會資源的情況下，主要依靠民間資本投入而發(fā)展起來的。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)顯現(xiàn)出超常的發(fā)展態(tài)勢，在一定程度上撐起了房地產(chǎn)市場半壁江山，已成為房地產(chǎn)業(yè)大軍中不可替代的方面軍。20世紀(jì)90年代中后期，上海又開創(chuàng)了房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動，這是勘察國情、體察民心的創(chuàng)新壯舉。三、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用自1996年以來，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有了迅猛的發(fā)展，為加快住宅商品化的進程，促進房地產(chǎn)市場的繁榮作出了積極的貢獻，也為推動上海經(jīng)濟改革和經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。近年來，有不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)招聘了大量其他行業(yè)下崗或退休人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，又缺乏給以嚴(yán)格的專業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)。 1993年－2003年上海存量房交易登記金額圖行業(yè)格局上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，同時存在一些有品牌、規(guī)模經(jīng)營的大企業(yè)，但還未形成優(yōu)秀大企業(yè)引領(lǐng)市場的競爭格局。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的十幾年中迅速增加，1993年經(jīng)紀(jì)企業(yè)僅有117家，發(fā)展到目前（統(tǒng)計截至2004年5月31日）有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)3931家，下屬分支機構(gòu)6623家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)總數(shù)為10859家。本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)數(shù)量由2000年的2143家，發(fā)展到2004年（統(tǒng)計截至5月31日）的10859家。從90年代中期至今，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩大發(fā)展階段： 1996～1999年：崛起成長階段1996年后，市、區(qū)（縣）房產(chǎn)交易所和房產(chǎn)交易市場相繼轉(zhuǎn)制，而后建立了市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心，推行購房、納稅、貸款、過戶、辦證一條龍服務(wù)，履行房地產(chǎn)市場相關(guān)的管理職能，不再直接參與房地產(chǎn)中介服務(wù)。第一部分 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展歷程和作用改革開放二十幾年來，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從無到有、從小到大，在上海房地產(chǎn)市場中占有重要地位，并隨著上海房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，逐步走向完善，為上海經(jīng)濟增長、社會進步發(fā)揮了重要作用，現(xiàn)已成為影響房地產(chǎn)市場興衰，關(guān)系千家萬戶安居樂業(yè)的新興行業(yè)，正在逐步從量的擴展走向質(zhì)的提高，并開始走向成熟。而且，其社會信用性，也必須以其專業(yè)的系統(tǒng)性為基礎(chǔ)保證，也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須依托他的系統(tǒng)的專業(yè)知識，才能在交易過程的各個環(huán)節(jié)都嚴(yán)格把好安全關(guān)，才能有效體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的作用。而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，特別是居間業(yè)，是接受買賣雙方的委托，又往往處于市場嚴(yán)重信息不對稱的浪尖上，既肩負(fù)解決其問題的重任，卻又有利用此問題獲利的便利，這就使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的信用性，不僅與市場效率和交易風(fēng)險直接有關(guān)，而且與社會成本和社會風(fēng)險密切相關(guān)，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在信用方面進一步或退一步，所導(dǎo)致的后果往往不只是量的大小，而是質(zhì)的變化。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)就是因其溝通買與賣信息、降低房地產(chǎn)交易費用功能而產(chǎn)生的行業(yè)，或者說因此而產(chǎn)生了經(jīng)紀(jì)業(yè)向房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的滲透。房地產(chǎn)市場的健康有序運行需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)揮不可替代的獨特業(yè)務(wù)功能，并由此界定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)是：中介性、信用性、專業(yè)性的服務(wù)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)交易的安全關(guān)系到當(dāng)事人的重大利益。房地產(chǎn)又由于價值量大，交易雙方都比較謹(jǐn)慎，不僅導(dǎo)致雙方搜尋信息的成本相當(dāng)高，而且由于缺乏房地產(chǎn)業(yè)知識而使交易的效率低下。概括而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要功能是：溝通信息、提供咨詢；促成交易、提高效率；公平買賣、保障安全。與此同時，也必須看到這些年來在市場繁榮的背后所出現(xiàn)的一些問題。課題組盡可能采納了各有關(guān)方面的意見和建議，對于其中有爭議的觀點，也反復(fù)推敲，以盡可能的提高課題研究報告的質(zhì)量。為此，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會牽頭，華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院承擔(dān)并聯(lián)合相關(guān)部門和行業(yè)有關(guān)人員，成立了專門的課題組，對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展與管理進行了專題研究。2004年2月課題組成立以后，在聽取了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府部門和企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，確定了研究方案。在課題通過評審之后，課題組又在綜合專家評審意見的基礎(chǔ)上，對報告作了進一步的修改和完善?？茖W(xué)地把握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的功能定位及行業(yè)性質(zhì)，明確新時期發(fā)展中上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的時代使命，既是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個基本的理論問題，也是認(rèn)識和解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理問題的必要前提。溝通信息、提供咨詢房地產(chǎn)交易中，交易雙方之間存在嚴(yán)重的信息不對稱。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的第二個基本理由，也就是行業(yè)功能的另一個基本定位，就是通過當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)，促成雙方順利交易，以提高市場交易效率，從而為當(dāng)事人省事、省錢。目前，銀行為房地產(chǎn)買賣提供主要的金融貸款支持，房地產(chǎn)交易的不安全也會增加銀行風(fēng)險，嚴(yán)重的時候還會危及社會穩(wěn)定，從而具有社會風(fēng)險性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成員必須明確行業(yè)的服務(wù)性質(zhì)及其特征內(nèi)涵，才能忠于職守，為履行促進市場流通、提高市場效率、維護交易安全的行業(yè)使命，有效地發(fā)揮積極作用。這種中介性表現(xiàn)在促成交易上，則是因為在信息集聚基礎(chǔ)上提供的信息溝通為當(dāng)事人，提供了更多選擇的空間，由此伴隨的專業(yè)性咨詢服務(wù)則將產(chǎn)生交易的促進作用。例如，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)來說，不講信用就可能是事業(yè)的倒退、信譽的殆盡，甚至從此退出市場。由此可見：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以系統(tǒng)專業(yè)性為功能基礎(chǔ)的服務(wù)行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中介性、信用性、專業(yè)性的特征內(nèi)涵，使得規(guī)范服務(wù)是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的必然要求。一、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是在改革開放后，特別是在90年代確立了社會主義市場經(jīng)濟體制后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日趨繁榮而發(fā)展起來的。隨著行業(yè)的崛起，1996年12月，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會應(yīng)運而生，標(biāo)志著由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)承接房產(chǎn)中介服務(wù)的新階段的開始。出現(xiàn)了開展連鎖經(jīng)營、延伸服務(wù)項目為特征的經(jīng)營模式，并注重創(chuàng)建品牌，涌現(xiàn)出一批獲得“金橋獎”的優(yōu)秀企業(yè)，提升了行業(yè)的經(jīng)營水平。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的數(shù)量平均每年約以78%的速度遞增。為了推動上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的結(jié)構(gòu)向高層次調(diào)整，從1998到2002年上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)舉辦了三屆“金橋獎”的評選活動，旨在發(fā)揮優(yōu)秀企業(yè)在經(jīng)營業(yè)績、誠信經(jīng)營和連鎖經(jīng)營模式上的標(biāo)桿作用，從總體上不斷提高全行業(yè)的服務(wù)水平和技術(shù)能級?？傮w上說，相當(dāng)數(shù)量從業(yè)人員對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)使命和執(zhí)業(yè)責(zé)任，缺乏正確的認(rèn)識和端正的態(tài)度，職業(yè)忠誠度不高，造成人員流動過于頻繁及經(jīng)紀(jì)活動不規(guī)范。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是住宅市場化的重要助推器，為促進市場有效供給和有效需求的增加，發(fā)揮了不可或缺的推動作用九五期間，住宅市場化正進入住房制度改革深化的關(guān)鍵時期，但其初期上海房地產(chǎn)市場步入谷底，面臨有效供應(yīng)和有效需求嚴(yán)重不足的雙重困難。它將經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房改形成合力，通過驅(qū)動居民對住宅的梯級消費來拉動有效需求，反之，再通過住宅市場化來推動經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房改。在近兩年的存量房交易中，“次新房”類型的房源已超過了一半，并呈現(xiàn)上升趨勢。十幾年來上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已發(fā)展成為占上海整個經(jīng)紀(jì)業(yè)企業(yè)總數(shù)9成以上的重要中介服務(wù)行業(yè)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)幾萬從業(yè)者在住宅市場的沃土上，呵護梯級消費，發(fā)掘有效需求，培育交易成果，為不同收入層次居民提高居住水平、增加家庭財產(chǎn)服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不僅有對自身經(jīng)濟利益的追求，也負(fù)有維護市場健康發(fā)展和承擔(dān)社會責(zé)任的義務(wù)。在上述情況下，有關(guān)政府管理部門和地方政府出于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的需要，各自制定了一些部門規(guī)章或地方性法規(guī)。目前，上海的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是工商部門管理的主要對象，據(jù)統(tǒng)計，在各類執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約占到90%強。相反，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會具有上述的管理優(yōu)勢，但缺乏明確的法律地位而不能有效地進行行業(yè)管理。在市場有序、競爭機制有效的情況下，這些企業(yè)可以形成競爭優(yōu)勢而有更多的獲利。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。一些經(jīng)紀(jì)人為了擴大業(yè)績，追求成功率，往往作出一些無法兌現(xiàn)的承諾，如高貸款額度、藍(lán)印戶口、投資回報等，引誘當(dāng)事人“入套”。這種狀況嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，極大地影響了整個行業(yè)的聲譽。在社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的上海，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更面臨著不可多得的歷史發(fā)展機遇。為此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須形成全行業(yè)共同遵守的基本準(zhǔn)則和不斷進步的更高目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更有必要通過嚴(yán)格自律、自我約束來取信于消費者、取信于社會，從而為自身的存在奠定基礎(chǔ)，為自身的發(fā)展創(chuàng)造廣闊的空間。行業(yè)自律就是充分發(fā)揮行業(yè)成員自身的積極性、能動性，充分利用社會資源，實現(xiàn)行業(yè)的自我約束和自我管理。當(dāng)前，一方面應(yīng)避免政府超出法律許可范圍實施不適當(dāng)?shù)母深A(yù)性管理，另一方面也要避免不同政府部門從各自有局限性的角度出發(fā)制定互不銜接、互不協(xié)調(diào)的法律和政策。因此，不分專業(yè)的籠統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)范不完全適應(yīng)以專業(yè)分類為基礎(chǔ)、專業(yè)服務(wù)的差異性特征明顯的經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的需要，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)分開，參照證券、保險、期貨等經(jīng)紀(jì)行業(yè)的模式實施專業(yè)化管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的目標(biāo)主要應(yīng)起到保障市場機制正常運作，避免市場機制失靈的作用。比較而言，在列舉的三種模式中，這一模式中行政干預(yù)的程度和力度最強。 C．行業(yè)自治模式在這種模式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的直接管理主體是房地產(chǎn)