【正文】 經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)管理即屬于這一模式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)在承擔(dān)起“服務(wù)、自律、代表、協(xié)調(diào)”的行業(yè)協(xié)會(huì)全面職能的基礎(chǔ)上，承擔(dān)對(duì)行業(yè)成員經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范、監(jiān)管職能，如實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員強(qiáng)制入會(huì)制度，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)和年檢，組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格考試，組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)教育，制定行業(yè)規(guī)范，制定合同示范文本，受理消費(fèi)者投訴，建立行業(yè)信用狀況紀(jì)錄制度，對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行懲罰等，以自律為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自治管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要特征有三，一是以賺取傭金為其經(jīng)營(yíng)性行為的外在特征，屬于有償性服務(wù)行業(yè)；二是以居間、代理為其基本服務(wù)方式；三是以專業(yè)知識(shí)與技能為基本服務(wù)內(nèi)容?！稌?huì)計(jì)法》第二十五條規(guī)定“設(shè)立會(huì)計(jì)師事務(wù)所，由國(guó)務(wù)院財(cái)政部或省、自治區(qū)、直轄市、人民政府財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)”。應(yīng)該實(shí)行既統(tǒng)一、又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管主體制度，劃清管理職能，理清管理關(guān)系，并將可以通過(guò)行業(yè)自律管理的具體事務(wù)逐步向行業(yè)協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)移，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自我管理的新模式。因此，要健康地發(fā)展上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，迫切需要抓緊進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的制度建設(shè)。當(dāng)然，針對(duì)目前行業(yè)內(nèi)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)、不規(guī)范企業(yè)沖擊規(guī)范企業(yè)的逆淘汰等現(xiàn)象，有關(guān)行業(yè)管理部門(mén)可通過(guò)研究制定能保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)回收正常經(jīng)營(yíng)成本、按服務(wù)項(xiàng)目分類的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以遏制低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)或名義上不收傭金暗地里賺取差價(jià)等不正當(dāng)行為。要求具體經(jīng)辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)合同、書(shū)面告知材料等重要文件上署名，不僅有助于增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任心，而且將從制度上堵塞非注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以經(jīng)紀(jì)人身份承接業(yè)務(wù)的漏洞。今后，政府部門(mén)主要是按“合法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作、公平競(jìng)爭(zhēng)”的基本準(zhǔn)則監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，行業(yè)協(xié)會(huì)則在此準(zhǔn)則之上樹(shù)立更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)一系列自律管理制度來(lái)維護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。目前，《行政許可法》規(guī)定可以設(shè)定行政許可的范圍之一是：對(duì)于提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽(yù)、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項(xiàng)，一般都要通過(guò)考試或者考核合格后方能獲得許可。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅須向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。盡管目前已有法律、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方規(guī)章對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了規(guī)范，在一定程度上使得上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理做到了有法可依，但由于存在著規(guī)范沖突、規(guī)范缺陷等立法方面的問(wèn)題而導(dǎo)致理解不一致，管理不協(xié)調(diào)，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展。對(duì)于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理新模式的選擇問(wèn)題，本課題認(rèn)為，現(xiàn)階段宜吸收B模式（行政管理與行業(yè)自律并行模式）與C模式（行業(yè)自治模式）中的有利部分來(lái)設(shè)計(jì)新型的上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式。目前我國(guó)大陸地區(qū)和香港地區(qū)主要采取這種模式，但在具體內(nèi)容方面略有些差異，且香港地區(qū)在管理手段的運(yùn)用上比大陸地區(qū)更為成熟。順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)是一個(gè)自我決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧的自主獨(dú)立的市場(chǎng)主體。自律管理最重要的手段就是制定行業(yè)規(guī)范。首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)以合法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作、公平競(jìng)爭(zhēng)為基本準(zhǔn)則。正如前文強(qiáng)調(diào)的，這些問(wèn)題的存在不只是經(jīng)紀(jì)人“變質(zhì)的病灶”，而且是房地產(chǎn)市場(chǎng)“惡化的隱患”，若任其發(fā)展，將會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定以及廣大人民的切身利益造成極大的危害。傭金外得利近年來(lái)，新舊房屋價(jià)格持續(xù)上漲的行情，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)獲得炒賣房屋、賺取差價(jià)的可乘之機(jī)。二、行業(yè)規(guī)范基本缺失，市場(chǎng)運(yùn)行不夠有序行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏，行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)遭到漠視和存在失控隱患目前在我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還沒(méi)有形成統(tǒng)一的科學(xué)認(rèn)識(shí)，致使行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)缺乏，管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)主要是號(hào)召引導(dǎo)，缺乏有力的管理措施。國(guó)家工商行政管理部門(mén)頒布了《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，把對(duì)經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)定作為其職責(zé)之一。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還通過(guò)為職工遷移、居民動(dòng)遷的安家服務(wù)，為上海生產(chǎn)力布局的調(diào)整、舊城改造等提供了幫助。上海市中心住宅的供應(yīng)，也已隨著城市化的進(jìn)程，開(kāi)始從增量房與存量房供應(yīng)并重的階段進(jìn)入到以存量房供應(yīng)為主的階段。當(dāng)時(shí)，在上海幾千家開(kāi)發(fā)企業(yè)中，由于大部分企業(yè)體制上的原因，在總體上還不能擺脫以產(chǎn)定銷、產(chǎn)銷不分的粗放生產(chǎn)方式。（三屆“金橋獎(jiǎng)”） 三屆“金橋獎(jiǎng)”的評(píng)選結(jié)果主營(yíng)代理企業(yè)屆數(shù)獲獎(jiǎng)企業(yè)數(shù)量(家)銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售金額（億元）全市商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）獲獎(jiǎng)企業(yè)銷售面積所比例第一屆(1998年)1124%第二屆(2000年)17%第三屆(2002年)20%主營(yíng)居間企業(yè)屆數(shù)獲獎(jiǎng)企業(yè)數(shù)量(家)交易面積（萬(wàn)平方米）交易金額（億元）全市存量房交易面積（萬(wàn)平方米）獲獎(jiǎng)企業(yè)交易面積所比例第一屆(1998年)4%第二屆(2000年)9%第三屆(2002年)10%從業(yè)人員截至2003年底，而實(shí)際從業(yè)人員總數(shù)可能高達(dá)近10萬(wàn)人。同時(shí)，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在發(fā)展中拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，立足上海，面向全國(guó)，部分企業(yè)已在全國(guó)20多個(gè)城市和香港地區(qū)開(kāi)拓業(yè)務(wù)，擴(kuò)展市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)日益顯現(xiàn)出促進(jìn)房地產(chǎn)交易的不可替代的橋梁作用。1992年初，在鄧小平同志南巡講話的指引下，上海開(kāi)放了房地產(chǎn)市場(chǎng)，取消了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的限制，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)在市場(chǎng)上出現(xiàn)。又如個(gè)別經(jīng)紀(jì)人的不誠(chéng)信行為，可能會(huì)導(dǎo)致一個(gè)家庭數(shù)十年積累的財(cái)富付之東流，并且殃及整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，影響其他經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)企業(yè)的事業(yè)順利進(jìn)行。中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場(chǎng)立場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)都是房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)的根本區(qū)別，就是其服務(wù)的中介性。在正常的房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能比較準(zhǔn)確把握市場(chǎng)供需，并根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀對(duì)價(jià)格作出判斷，運(yùn)用法律知識(shí)為雙方當(dāng)事人制訂相對(duì)完備的合同，減少或杜絕違約行為。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的功能定位在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以依托市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)施資源優(yōu)化配置，發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用。之后，在各方面的支持下，通過(guò)5個(gè)月廣泛深入的調(diào)查、研究、討論、修改，形成了目前這份研究報(bào)告。本課題的研究過(guò)程，對(duì)課題組的成員來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程。由此可見(jiàn)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展體系，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)商品的特殊性所導(dǎo)致的市場(chǎng)低效率，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在和發(fā)展的理由。公平買賣、保障安全房地產(chǎn)交易主要是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而且房地產(chǎn)價(jià)值量大，在當(dāng)事人的全部財(cái)產(chǎn)中占有相當(dāng)大的份額。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易供求信息分布的散漫性、不完全性，搜集信息的費(fèi)用耗費(fèi)等因素導(dǎo)致直接交易的高成本，且可能阻隔某些交易的達(dá)成。由此可見(jiàn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以社會(huì)信用性為事業(yè)本質(zhì)的服務(wù)行業(yè)專業(yè)性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能基礎(chǔ)房地產(chǎn)交易是復(fù)雜性的商品交易活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，熟悉行業(yè)所在地的法律法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作流程與慣例、房地產(chǎn)金融制度及運(yùn)作，具有扎實(shí)的房地產(chǎn)信息搜集、市場(chǎng)分析等專業(yè)技能，并具有相應(yīng)的職業(yè)素質(zhì)和能力，才能有效地發(fā)揮行業(yè)的市場(chǎng)服務(wù)功能。隨著90年代前期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的逐步建立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開(kāi)始初具形態(tài)，并在此基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來(lái)。企業(yè)數(shù)量上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)交易量大，是上海最大的經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)。（） 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展情況目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)除了外資企業(yè)和少量中資企業(yè)對(duì)應(yīng)聘人員的學(xué)歷、從業(yè)經(jīng)歷、技能等要求較高外，大多數(shù)中資企業(yè)對(duì)人力資源開(kāi)發(fā)和管理重視不夠。由此可見(jiàn)，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)，為在市場(chǎng)導(dǎo)向的道路上拓寬有效供應(yīng)的通道，發(fā)揮了不可或缺的先鋒作用，為加快上海住宅市場(chǎng)化進(jìn)程立下了汗馬功勞。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要我們以《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向來(lái)強(qiáng)化行業(yè)管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性就能發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，形成優(yōu)秀企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的格局，推動(dòng)行業(yè)以誠(chéng)信為立業(yè)之本，堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化、信息化”的現(xiàn)代化經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展方向，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和昌盛，日益顯現(xiàn)出不可替代的中堅(jiān)作用。在我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的歷史階段，為貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的精神，我們必須站在歷史重任的高度，以科學(xué)的發(fā)展觀客觀評(píng)價(jià)行業(yè)，既要肯定行業(yè)的貢獻(xiàn)和成長(zhǎng)的主流，更要強(qiáng)調(diào)行業(yè)健康發(fā)展的至關(guān)重要，只爭(zhēng)朝夕，勵(lì)精圖治，克服行業(yè)的不足，解決面臨的問(wèn)題，闊步走向成熟。但是，按照《行政許可法》的規(guī)定，在沒(méi)有上位法的情況下，政府部門(mén)不具有創(chuàng)設(shè)行政許可的權(quán)力，因此工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)都沒(méi)有創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行政許可的權(quán)力。這是當(dāng)前出現(xiàn)一些不正當(dāng)經(jīng)紀(jì)行為的一個(gè)重要根源，也是上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，增量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展到一定程度就會(huì)呈遞減態(tài)勢(shì)，但存量房地產(chǎn)交易將持續(xù)發(fā)展。嚴(yán)格自律是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)充分提高自律意識(shí)，并通過(guò)制定機(jī)構(gòu)內(nèi)規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范來(lái)實(shí)施機(jī)構(gòu)和全行業(yè)的自我約束，以增強(qiáng)合法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作、公平競(jìng)爭(zhēng)的自覺(jué)性和自律性。比之政府的行政管理，行業(yè)自律管理規(guī)范更易于調(diào)動(dòng)行業(yè)成員的主觀能動(dòng)性，可以在更廣泛的層面上調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源，不僅有利于節(jié)約政府的行政資源，而且更有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理則應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)管理思路。美國(guó)各州政府大多設(shè)有專門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理，主要職能是制定管理規(guī)則、核發(fā)執(zhí)業(yè)資格牌照、審定執(zhí)業(yè)資格考試及教育訓(xùn)練內(nèi)容、審批從事執(zhí)業(yè)課程教育學(xué)校的資格等。此外，行業(yè)協(xié)會(huì)還可通過(guò)提供行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)、組織研究行業(yè)內(nèi)的重大問(wèn)題、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間關(guān)系、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與社會(huì)各界之間的關(guān)系等手段，切實(shí)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展提供更多的服務(wù)。從實(shí)證角度看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所提供的服務(wù)較為廣泛，除了提供信息、接受咨詢、促成交易、委托代理買賣以外，還可以延伸到代辦抵押貸款、代辦房地產(chǎn)登記等。此外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入也制定了嚴(yán)格的規(guī)定，其《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)S可后，依法辦理公司或商業(yè)登記”；第七條規(guī)定“經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)主管機(jī)關(guān)之許可，辦妥公司登記或商業(yè)登記，并加入所在地同業(yè)公會(huì)后方得營(yíng)業(yè)”。探索構(gòu)建這一市場(chǎng)監(jiān)管主體制度涉及到兩個(gè)層面的關(guān)系，一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)主管部門(mén)與其他政府職能部門(mén)之間的分工協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政府管理部門(mén)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的分工協(xié)調(diào)。從上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的階段性特征及面臨的主要問(wèn)題來(lái)看，今后三到五年應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)以下基本制度。針對(duì)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象較為普遍、人們對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)值認(rèn)識(shí)存在較大差異的情況，有關(guān)行業(yè)管理部門(mén)可以按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目制定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一方面制止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)漫天要價(jià)，獲取暴利，另一方面有利于在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中形成服務(wù)質(zhì)量與所收費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的分類定價(jià)機(jī)制。這一制度缺陷，一方面在發(fā)生合同糾紛時(shí)易產(chǎn)生具體承接人責(zé)任不清的弊端；另一方面則給無(wú)執(zhí)業(yè)資質(zhì)人員違法從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)以可乘之機(jī)，損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)聲譽(yù)。 為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律平臺(tái)作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理的大部分職能應(yīng)轉(zhuǎn)由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)發(fā)揮作用。對(duì)此，上海應(yīng)當(dāng)盡快制定實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的相關(guān)文件，以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)履行上述的職責(zé)。目前我國(guó)采取的是比較寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。為了實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)提出以下五個(gè)方面二十五條對(duì)策建議：一、加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出條件、經(jīng)紀(jì)人員資格認(rèn)證和執(zhí)業(yè)注冊(cè)、經(jīng)紀(jì)行為監(jiān)管、專業(yè)管理部門(mén)職權(quán)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理職能等重要方面缺乏明確的法律規(guī)范。三是2004年7月1日《行政許可法》施行，明確了有關(guān)淡化干預(yù)的行政管理目標(biāo)，隨著原有干預(yù)性管理規(guī)范被取消，有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理缺位和空白，需要一種替代性的新制度、新模式來(lái)形成有效的約束機(jī)制。比較而言，在列舉的三種模式中，這一模式中行政干預(yù)的程度和力度最強(qiáng)。因此，不分專業(yè)的籠統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)范不完全適應(yīng)以專業(yè)分類為基礎(chǔ)、專業(yè)服務(wù)的差異性特征明顯的經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的需要，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)分開(kāi)，參照證券、保險(xiǎn)、期貨等經(jīng)紀(jì)行業(yè)的模式實(shí)施專業(yè)化管理。行業(yè)自律就是充分發(fā)揮行業(yè)成員自身的積極性、能動(dòng)性，充分利用社會(huì)資源，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的自我約束和自我管理。為此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須形成全行業(yè)共同遵守的基本準(zhǔn)則和不斷進(jìn)步的更高目標(biāo)。這種狀況嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，極大地影響了整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長(zhǎng)了價(jià)格的過(guò)度上漲。相反，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)具有上述的管理優(yōu)勢(shì)，但缺乏明確的法律地位而不能有效地進(jìn)行行業(yè)管理。在上述情況下，有關(guān)政府管理部門(mén)和地方政府出于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的需要，各自制定了一些部門(mén)規(guī)章或地方性法規(guī)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)幾萬(wàn)從業(yè)者在住宅市場(chǎng)的沃土上，呵護(hù)梯級(jí)消費(fèi)，發(fā)掘有效需求，培育交易成果，為不同收入層次居民提高居住水平、增加家庭財(cái)產(chǎn)服務(wù)。在近兩年的存量房交易中，“次新房”類型的房源已超過(guò)了一半，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是住宅市場(chǎng)化的重要助推器，為促進(jìn)市場(chǎng)有效供給和有效需求的增加，發(fā)揮了不可或缺的推動(dòng)作用九五期間，住宅市場(chǎng)化正進(jìn)入住房制度改革深化的關(guān)鍵時(shí)期，但其初期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)步入谷底，面臨有效供應(yīng)和有效需求嚴(yán)重不足的雙重困難。為了推動(dòng)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的結(jié)構(gòu)向高層次調(diào)整，從1998到2002年上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)舉辦了三屆“金橋獎(jiǎng)”的評(píng)選活動(dòng)，旨在發(fā)揮優(yōu)秀企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和連鎖經(jīng)營(yíng)模式上的標(biāo)桿作用，從總體上不斷提高全行業(yè)的服務(wù)水平和技術(shù)能級(jí)。出現(xiàn)了開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)、延伸服務(wù)項(xiàng)目為特征的經(jīng)營(yíng)模式，并注重創(chuàng)建品牌，涌現(xiàn)出一批獲得“金橋獎(jiǎng)”的優(yōu)秀企業(yè)，提升了行業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。一、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是在改革開(kāi)