【正文】 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中存在著經(jīng)紀(jì)企業(yè)利用這一風(fēng)險惡意牟取非法利益的可能性，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)賺取差價的不正當(dāng)行為通常是以其代為賣方收取價款（或代買方支付價款）為條件的，對買方而言存在著價款支付風(fēng)險；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以委托出售房屋為自己向銀行貸款的行為則是以買賣雙方委托其辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為條件的，對賣方而言存在著房屋被惡意抵押的風(fēng)險。當(dāng)然，針對目前行業(yè)內(nèi)存在惡性競爭、不規(guī)范企業(yè)沖擊規(guī)范企業(yè)的逆淘汰等現(xiàn)象，有關(guān)行業(yè)管理部門可通過研究制定能保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)回收正常經(jīng)營成本、按服務(wù)項目分類的最低收費標(biāo)準(zhǔn)，以遏制低價惡性競爭或名義上不收傭金暗地里賺取差價等不正當(dāng)行為。要求具體經(jīng)辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)合同、書面告知材料等重要文件上署名，不僅有助于增強經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任心，而且將從制度上堵塞非注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以經(jīng)紀(jì)人身份承接業(yè)務(wù)的漏洞。一方面，可以由房地產(chǎn)管理部門和工商行政部門共同制定《上海市房地產(chǎn)居間/代理合同》的示范文本，以引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與客戶簽訂規(guī)范的經(jīng)紀(jì)合同；另一方面，應(yīng)確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本備案制度，要求企業(yè)將自行制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)格式合同向房地產(chǎn)管理部門備案，允許公開查閱，以增加經(jīng)紀(jì)合同的透明度，也便于有關(guān)行政機關(guān)進行執(zhí)法檢查。與此同時，為了有效維護房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)秩序，當(dāng)前亟需建立經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、尤其是經(jīng)紀(jì)人員的強制性退出制度，以清除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的害群之馬，加強對違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為的監(jiān)督和處罰力度，確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)依法治理的權(quán)威。因此，要健康地發(fā)展上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，迫切需要抓緊進行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的制度建設(shè)。今后，政府部門主要是按“合法經(jīng)營、規(guī)范運作、公平競爭”的基本準(zhǔn)則監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，行業(yè)協(xié)會則在此準(zhǔn)則之上樹立更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過一系列自律管理制度來維護行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。為了有效地監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門應(yīng)在各司其職的基礎(chǔ)上，加強行政溝通和執(zhí)法合作，改善對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機制，消除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管中的體制漏洞，從根本上保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的規(guī)范有序。（2）房地產(chǎn)管理部門加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開業(yè)及經(jīng)營服務(wù)行為的專業(yè)管理。應(yīng)該實行既統(tǒng)一、又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管主體制度，劃清管理職能，理清管理關(guān)系，并將可以通過行業(yè)自律管理的具體事務(wù)逐步向行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)移，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自我管理的新模式。目前，《行政許可法》規(guī)定可以設(shè)定行政許可的范圍之一是：對于提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項，一般都要通過考試或者考核合格后方能獲得許可。根據(jù)該決定，建設(shè)部發(fā)出通知要求“各級房地產(chǎn)行政主管部門要充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的作用，已經(jīng)成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的地區(qū)，要按照《行政許可法》等法律法規(guī)和國發(fā)[2004]16號文件的有關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作轉(zhuǎn)交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作平穩(wěn)過渡”。為了推進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一具有很強專業(yè)性和信用性的服務(wù)行業(yè)，應(yīng)當(dāng)借鑒其他類似行業(yè)、境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場準(zhǔn)入的經(jīng)驗，通過完善相關(guān)法律，逐步形成嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)市場準(zhǔn)入行政許可制度?！稌嫹ā返诙鍡l規(guī)定“設(shè)立會計師事務(wù)所，由國務(wù)院財政部或省、自治區(qū)、直轄市、人民政府財政部門批準(zhǔn)”。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，僅須向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。專業(yè)化管理是符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理規(guī)律的，從上海行政部門設(shè)置的實際出發(fā)，作為房地產(chǎn)業(yè)組成部分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理部門作為專業(yè)主管部門。因此，參照國內(nèi)外經(jīng)紀(jì)活動及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理立法以所提供服務(wù)專業(yè)性差異為基準(zhǔn)劃分規(guī)范及管理界限的經(jīng)驗，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專業(yè)性強的特點出發(fā)，針對當(dāng)前專業(yè)性管理薄弱的問題，應(yīng)當(dāng)明確專業(yè)管理部門，構(gòu)建與房地產(chǎn)專業(yè)管理相適應(yīng)、一體化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)監(jiān)管制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要特征有三，一是以賺取傭金為其經(jīng)營性行為的外在特征，屬于有償性服務(wù)行業(yè)；二是以居間、代理為其基本服務(wù)方式；三是以專業(yè)知識與技能為基本服務(wù)內(nèi)容。盡管目前已有法律、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方規(guī)章對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進行了規(guī)范，在一定程度上使得上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理做到了有法可依，但由于存在著規(guī)范沖突、規(guī)范缺陷等立法方面的問題而導(dǎo)致理解不一致，管理不協(xié)調(diào)，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展。上海與臺灣在房地產(chǎn)交易的行為習(xí)慣、制度環(huán)境、民俗民情、以及文化傳統(tǒng)等方面有較大的相似性，目前在上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，臺資企業(yè)的經(jīng)營理念與模式對行業(yè)發(fā)展的影響較大，因此，從長遠(yuǎn)來說，行業(yè)自治模式對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理模式選擇有較大的借鑒意義。政府要關(guān)心、支持、培育、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會在承擔(dān)起“服務(wù)、自律、代表、協(xié)調(diào)”的行業(yè)協(xié)會全面職能的基礎(chǔ)上，承擔(dān)對行業(yè)成員經(jīng)營行為的規(guī)范、監(jiān)管職能，如實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員強制入會制度，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊和年檢，組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格考試，組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)教育，制定行業(yè)規(guī)范，制定合同示范文本，受理消費者投訴，建立行業(yè)信用狀況紀(jì)錄制度，對違法違規(guī)行為進行懲罰等，以自律為基礎(chǔ)實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自治管理。對于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理新模式的選擇問題，本課題認(rèn)為，現(xiàn)階段宜吸收B模式（行政管理與行業(yè)自律并行模式）與C模式（行業(yè)自治模式）中的有利部分來設(shè)計新型的上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式。迫切需要研究、探討新的管理模式，以替代原有的管理模式，適應(yīng)經(jīng)濟機制、行政體制轉(zhuǎn)換的需要。在這一模式下，政府的干預(yù)程度和力度最小，處于基本不干預(yù)狀態(tài)。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)管理即屬于這一模式。目前我國大陸地區(qū)和香港地區(qū)主要采取這種模式，但在具體內(nèi)容方面略有些差異，且香港地區(qū)在管理手段的運用上比大陸地區(qū)更為成熟。三、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式的基本設(shè)想房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式類型所謂管理模式是指以管理主體、管理手段和管理程序為要素所形成的動態(tài)系統(tǒng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)有助于形成按照市場經(jīng)濟原則有序運作、不斷發(fā)展的行業(yè)發(fā)展機制。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展應(yīng)符合市場經(jīng)濟規(guī)律，適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。順應(yīng)市場機制，維護有序競爭在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)是一個自我決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧的自主獨立的市場主體。目前，按照《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》實施統(tǒng)一管理的經(jīng)紀(jì)人中，房地產(chǎn)持證經(jīng)紀(jì)人占到實際所管轄持證經(jīng)紀(jì)人總數(shù)的90%強。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)范體系尚不健全，不少方面存在規(guī)范沖突、規(guī)范空白的現(xiàn)狀，建議國家和上海的立法機關(guān)加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)范體系的制定與完善，理順房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行政管理體制。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會，行業(yè)自律管理規(guī)范是以行業(yè)內(nèi)成員自我認(rèn)同、自愿遵守為前提而共同制定的，具有更為廣泛的社會基礎(chǔ)。自律管理最重要的手段就是制定行業(yè)規(guī)范。行業(yè)管理模式的設(shè)計和行業(yè)管理措施的制定都應(yīng)有利于營造良好的行業(yè)生存與發(fā)展的環(huán)境，有利于形成行業(yè)自我更新、不斷進步的發(fā)展機制。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)溝通信息，提供咨詢的基本功能，以及房地產(chǎn)行業(yè)信息對完全性、時效性的要求，需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間在平等互利的基礎(chǔ)上加強合作，通過合作大大提高信息資源的有效性以及經(jīng)紀(jì)活動的效率，從而有助于促進全行業(yè)健康的持續(xù)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)以嚴(yán)格自律、加強合作、行業(yè)進步為不斷發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向。首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)以合法經(jīng)營、規(guī)范運作、公平競爭為基本準(zhǔn)則。根據(jù)前述上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，今后三到五年，將是上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上逐步走向成熟的時期。未來5－10年將是上海社會經(jīng)濟發(fā)展的一個新階段，上海將基本完成以第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在加快建設(shè)世界級國際化大都市的進程中，上海將發(fā)展成為中國的經(jīng)濟中心、貿(mào)易中心、金融中心和航運中心，并逐步完成“國際大都市”的形象塑造及功能提升。作為流通環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，既是房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分，也受制于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。正如前文強調(diào)的，這些問題的存在不只是經(jīng)紀(jì)人“變質(zhì)的病灶”，而且是房地產(chǎn)市場“惡化的隱患”，若任其發(fā)展，將會對整個經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定以及廣大人民的切身利益造成極大的危害。（2）省略或簡化業(yè)務(wù)流程中的必要環(huán)節(jié)，如查驗物業(yè)、物業(yè)交驗等等。有的經(jīng)紀(jì)人為了實現(xiàn)承諾，不正當(dāng)誘導(dǎo)買賣雙方人員進行交易，如為了高額貸款或減低稅收，唆使簽定金額有詐的假和約；在房屋租賃后，雙方不辦理公證、租賃登記，以逃稅。利用職業(yè)便利欺詐（1）有意隱瞞重要信息。傭金外得利近年來，新舊房屋價格持續(xù)上漲的行情，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)獲得炒賣房屋、賺取差價的可乘之機。在此背景下，行業(yè)內(nèi)一些經(jīng)紀(jì)人逐利忘義的違規(guī)問題時有發(fā)生，呈現(xiàn)出種種不正當(dāng)?shù)慕?jīng)紀(jì)行為。但由于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展快，市場準(zhǔn)入門檻較低，管理存在一定紊亂，致使素質(zhì)不高的企業(yè)相對過多，優(yōu)秀企業(yè)相對較少，即使一些品牌大企業(yè)，其單個的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢；不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現(xiàn)象。因此，對經(jīng)紀(jì)人的違規(guī)執(zhí)業(yè)，既缺乏明確的行政權(quán)威性處罰，也沒有形成行業(yè)的自律性處罰，這就使得行業(yè)的規(guī)范面臨一定的失控危險。二、行業(yè)規(guī)范基本缺失，市場運行不夠有序行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏，行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)遭到漠視和存在失控隱患目前在我國對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還沒有形成統(tǒng)一的科學(xué)認(rèn)識，致使行業(yè)規(guī)范執(zhí)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)缺乏，管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)主要是號召引導(dǎo)，缺乏有力的管理措施。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行政管理職責(zé)不明確，引起與行業(yè)自律管理發(fā)展方向的偏離我國國民經(jīng)濟處于高增長時期，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的高速發(fā)展，但是市場的調(diào)控機制（包括法律體系、管理制度）還不能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場準(zhǔn)入法律、行政法規(guī)的缺失，這樣的地方性規(guī)章與相關(guān)的法律之間存在著不盡一致的地方。建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員；未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。國家工商行政管理部門頒布了《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，把對經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)定作為其職責(zé)之一。此外，其他法律、行政法規(guī)也沒有對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證作出明確的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)需要有相應(yīng)的監(jiān)管機制和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以指導(dǎo)、控制和激勵經(jīng)紀(jì)人篤守誠信、規(guī)范服務(wù)、履行職責(zé)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)充分發(fā)揮特殊的市場職能。市場上劣質(zhì)服務(wù)、違規(guī)行為時有發(fā)生，損害了行業(yè)的社會形象，不利于行業(yè)的進一步發(fā)展。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還通過為職工遷移、居民動遷的安家服務(wù)，為上海生產(chǎn)力布局的調(diào)整、舊城改造等提供了幫助。2003年存量房交易量已與增量房交易量基本持平，以平均單價比來估算，居間業(yè)與開發(fā)業(yè)的經(jīng)濟貢獻比約為3∶5，再計入代理業(yè)的貢獻，以及折算房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動中經(jīng)紀(jì)業(yè)的重要貢獻等，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的經(jīng)濟貢獻已逐步接近房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)濟貢獻。在它從小到大的發(fā)展過程中，為社會提供了數(shù)萬個就業(yè)崗位，不僅吸納了大量大專院校的畢業(yè)生和相關(guān)行業(yè)的優(yōu)秀人才，也為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中產(chǎn)生的一些富余人員開辟了再就業(yè)的渠道。上海存量房市場供需兩方面的變化趨勢，將持續(xù)推動存量房交易量超過增量房交易量，并由此正在將上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)推上至關(guān)房地產(chǎn)市場興衰的重要地位。上海市中心住宅的供應(yīng)，也已隨著城市化的進程，開始從增量房與存量房供應(yīng)并重的階段進入到以存量房供應(yīng)為主的階段。與10年前相比，現(xiàn)在上海大街上房地產(chǎn)門店鱗次櫛比，與一幢幢新建商品房比翼雙飛。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動，在經(jīng)濟改革發(fā)展和住宅市場化之間形成了良性互動，突破了住宅市場化與有效需求不足之間的矛盾，功勛卓著，影響深遠(yuǎn)，現(xiàn)在已在全國房地產(chǎn)市場開花結(jié)果。與此同時，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)也取得了顯著進步，以一、二、三期“金橋獎”得主的代理企業(yè)的業(yè)績?yōu)槔鼈兇頎I銷的樓盤銷售面積占全年商品房交易面積的比重，%%。當(dāng)時，在上海幾千家開發(fā)企業(yè)中，由于大部分企業(yè)體制上的原因，在總體上還不能擺脫以產(chǎn)定銷、產(chǎn)銷不分的粗放生產(chǎn)方式。與此同時，直營連鎖和加盟連鎖經(jīng)營模式保持著強勁發(fā)展的勢頭，其中有些企業(yè)已經(jīng)建立起了自身的信息化平臺，通過網(wǎng)絡(luò)在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)信息共享。基本經(jīng)營模式當(dāng)前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要有兩大類經(jīng)營模式：無店鋪模式（以代理業(yè)為主）和有店鋪經(jīng)營模式（以居間業(yè)為主）。截至2003年底，上海取得本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格證書的有24664人，盡管其中有不少人有證卻不從業(yè)，但絕對數(shù)量還是有了很大的增長。（三屆“金橋獎”） 三屆“金橋獎”的評選結(jié)果主營代理企業(yè)屆數(shù)獲獎企業(yè)數(shù)量(家)銷售面積（萬平方米）銷售金額（億元）全市商品房銷售面積（萬平方米）獲獎企業(yè)銷售面積所比例第一屆(1998年)1124%第二屆(2000年)17%第三屆(2002年)20%主營居間企業(yè)屆數(shù)獲獎企業(yè)數(shù)量(家)交易面積（萬平方米）交易金額（億元）全市存量房交易面積（萬平方米）獲獎企業(yè)交易面積所比例第一屆(1998年)4%第二屆(2000年)9%第三屆(2002年)10%從業(yè)人員截至2003年底，而實際從業(yè)人員總數(shù)可能高達(dá)近10萬人。（1993－）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)數(shù)量占全市經(jīng)紀(jì)企業(yè)總數(shù)的比例也逐年增加，截至2003年，%，已經(jīng)形成了一支相當(dāng)龐大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊伍。目前，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在從調(diào)整走向合理，行業(yè)經(jīng)營逐步從粗放型走向集約型，呈現(xiàn)出專業(yè)化、信息化和現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢。同時，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在發(fā)展中拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，立足上海，面向全國，部分企業(yè)已在全國20多個城市和香港地區(qū)開拓業(yè)務(wù)，擴展市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)日益顯現(xiàn)出促進房地產(chǎn)交易的不可替代的橋梁作用。2000年～至今：快速發(fā)展階段進入新世紀(jì)，上海房地產(chǎn)市場供需兩旺，相對均衡，房地產(chǎn)二、三級市場齊頭并進，商品房各項指標(biāo)高位運行。隨著住房制度改革的深入推進和住房商品化進程的加快，1996年起，市政府先后批轉(zhuǎn)了《上海市職工所購公有住房上市出售的試行辦法》和《搞活本