【正文】 經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)。三是2004年7月1日《行政許可法》施行，明確了有關(guān)淡化干預(yù)的行政管理目標(biāo)，隨著原有干預(yù)性管理規(guī)范被取消，有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理缺位和空白，需要一種替代性的新制度、新模式來形成有效的約束機(jī)制。因此，首先需要完成由政府唱獨(dú)角戲模式向行政管理與行業(yè)自律并行模式的轉(zhuǎn)變。為了實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)提出以下五個(gè)方面二十五條對(duì)策建議：一、加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出條件、經(jīng)紀(jì)人員資格認(rèn)證和執(zhí)業(yè)注冊(cè)、經(jīng)紀(jì)行為監(jiān)管、專業(yè)管理部門職權(quán)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理職能等重要方面缺乏明確的法律規(guī)范。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主管部門及其職能從境外國(guó)家和地區(qū)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理法律制度及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律制度的比較看，一般都要求其從業(yè)人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，其經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)需要具備最低數(shù)量持證經(jīng)紀(jì)人員的特定條件；除行業(yè)自我管理模式，一般都由特定行政部門實(shí)施專業(yè)性管理。目前我國(guó)采取的是比較寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。顯然，這對(duì)于形成健康有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)交易者權(quán)益將起到重要的作用。對(duì)此，上海應(yīng)當(dāng)盡快制定實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的相關(guān)文件，以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)履行上述的職責(zé)。在專業(yè)化管理原則確立的前提下，工商行政管理部門不再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行注冊(cè)登記管理，主要職能是按照對(duì)一般企業(yè)管理的要求，負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)設(shè)立的注冊(cè)登記的審批、經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為的監(jiān)管，例如對(duì)新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的注冊(cè)資本、場(chǎng)所、法定代表人、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格真實(shí)性等的審核，從源頭上防止出借房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證書的行為；再如對(duì)超越經(jīng)營(yíng)范圍行為的監(jiān)管處理等。 為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律平臺(tái)作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理的大部分職能應(yīng)轉(zhuǎn)由行業(yè)協(xié)會(huì)來發(fā)揮作用。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，應(yīng)按不同經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)種類和經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員及企業(yè)設(shè)定不同的門檻，為優(yōu)勝劣汰、不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體水平奠定基礎(chǔ)。這一制度缺陷，一方面在發(fā)生合同糾紛時(shí)易產(chǎn)生具體承接人責(zé)任不清的弊端；另一方面則給無執(zhí)業(yè)資質(zhì)人員違法從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)以可乘之機(jī)，損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)聲譽(yù)。因此，在房地產(chǎn)交易合同簽訂后至所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前買方與賣方都存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象較為普遍、人們對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)值認(rèn)識(shí)存在較大差異的情況，有關(guān)行業(yè)管理部門可以按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目制定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一方面制止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)漫天要價(jià)，獲取暴利，另一方面有利于在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中形成服務(wù)質(zhì)量與所收費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的分類定價(jià)機(jī)制。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)化管理要求，應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人署名制度。從上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的階段性特征及面臨的主要問題來看，今后三到五年應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)以下基本制度。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)之間的分工協(xié)調(diào) 由于現(xiàn)行法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用尚未有具體的規(guī)范，特別是與政府房地產(chǎn)管理部門之間缺乏明確的職能劃分，行業(yè)協(xié)會(huì)往往在實(shí)際運(yùn)作中處于尷尬境地。探索構(gòu)建這一市場(chǎng)監(jiān)管主體制度涉及到兩個(gè)層面的關(guān)系，一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)主管部門與其他政府職能部門之間的分工協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政府管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的分工協(xié)調(diào)。 由此可見，國(guó)務(wù)院采用發(fā)布決定的方式已經(jīng)調(diào)整了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)行政許可事項(xiàng)，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的實(shí)施主體問題。此外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入也制定了嚴(yán)格的規(guī)定，其《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)S可后，依法辦理公司或商業(yè)登記”；第七條規(guī)定“經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)主管機(jī)關(guān)之許可，辦妥公司登記或商業(yè)登記，并加入所在地同業(yè)公會(huì)后方得營(yíng)業(yè)”。為了建立有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體制，應(yīng)當(dāng)通過修訂法律，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)管理部門的專業(yè)監(jiān)管主體的地位和職能，從法律與制度上理順和解決當(dāng)前存在的問題，從根本上改變目前房地產(chǎn)主管部門在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面法定職能不明確、缺乏可操作性規(guī)范，以致對(duì)違法行為處置不力的現(xiàn)象，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。從實(shí)證角度看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所提供的服務(wù)較為廣泛，除了提供信息、接受咨詢、促成交易、委托代理買賣以外，還可以延伸到代辦抵押貸款、代辦房地產(chǎn)登記等。當(dāng)然，這將是一個(gè)漸進(jìn)的演變的過程。此外，行業(yè)協(xié)會(huì)還可通過提供行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)、組織研究行業(yè)內(nèi)的重大問題、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間關(guān)系、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與社會(huì)各界之間的關(guān)系等手段，切實(shí)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展提供更多的服務(wù)。其依據(jù)主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是國(guó)家和上海的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟正日漸完善，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序發(fā)揮了重要的保障作用，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的規(guī)范沖突、規(guī)范空白，以及違法違規(guī)頻發(fā)的現(xiàn)象，與其形成強(qiáng)烈反差，迫切需要改變。美國(guó)各州政府大多設(shè)有專門機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理，主要職能是制定管理規(guī)則、核發(fā)執(zhí)業(yè)資格牌照、審定執(zhí)業(yè)資格考試及教育訓(xùn)練內(nèi)容、審批從事執(zhí)業(yè)課程教育學(xué)校的資格等。不同管理模式之間在系統(tǒng)組成要素、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、運(yùn)作流程、機(jī)制功能上存在著差異。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理則應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)管理思路。將一個(gè)人數(shù)如此眾多的經(jīng)紀(jì)行業(yè)與各類人數(shù)總計(jì)不到10%的其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)合在一起管理，既不適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的特殊要求，也不適應(yīng)各類經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的一般要求。比之政府的行政管理，行業(yè)自律管理規(guī)范更易于調(diào)動(dòng)行業(yè)成員的主觀能動(dòng)性，可以在更廣泛的層面上調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源，不僅有利于節(jié)約政府的行政資源，而且更有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理水平。從行業(yè)發(fā)展將從量的擴(kuò)展轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高的目標(biāo)看，今后三到五年內(nèi)，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)重在提高從業(yè)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)水平，重在提高全行業(yè)的服務(wù)規(guī)范化程度，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的合作與交流，提高行業(yè)整體合力，加強(qiáng)行業(yè)與社會(huì)各界的溝通，改善行業(yè)公共關(guān)系和社會(huì)形象。嚴(yán)格自律是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)充分提高自律意識(shí)，并通過制定機(jī)構(gòu)內(nèi)規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范來實(shí)施機(jī)構(gòu)和全行業(yè)的自我約束，以增強(qiáng)合法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作、公平競(jìng)爭(zhēng)的自覺性和自律性。為此，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須抓住這一歷史機(jī)遇，經(jīng)過三到五年的調(diào)整、發(fā)展，形成與上海城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段相匹配的行業(yè)規(guī)模，大中小型企業(yè)、不同類型業(yè)務(wù)配置合理的行業(yè)結(jié)構(gòu)；建立健全科學(xué)合理的法律法規(guī)制度和行業(yè)規(guī)范管理主體明確到位，管理手段豐富而有效的管理體系；塑造能夠自我更新、不斷進(jìn)步的行業(yè)發(fā)展機(jī)制，成為運(yùn)行規(guī)范高效、被社會(huì)認(rèn)可并尊重的行業(yè)。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，增量房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到一定程度就會(huì)呈遞減態(tài)勢(shì)，但存量房地產(chǎn)交易將持續(xù)發(fā)展。（3）以待辦手續(xù)為名，扣押客戶證件。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。其中主要有： 過度炒作“樓花”“樓花”的過度炒作主要是一些代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。這是當(dāng)前出現(xiàn)一些不正當(dāng)經(jīng)紀(jì)行為的一個(gè)重要根源，也是上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個(gè)亟待解決的問題。在法律法規(guī)不夠健全的情況下，政府管理部門除了自行實(shí)施許可以外，還承攬了行業(yè)諸多自律管理的事務(wù)，如執(zhí)業(yè)守則（部門守則、行業(yè)守則、企業(yè)守則、道德守則）、執(zhí)業(yè)保證金（注冊(cè)資金、押金）、信譽(yù)記錄（黑名單、處罰標(biāo)準(zhǔn)）、示范合同文本（統(tǒng)一合同文本、自擬合同文本）、執(zhí)業(yè)行為瑕疵（人證分離、信息不對(duì)稱）等事務(wù)管理，政府仍然直接地陷于很多具體的行業(yè)管理活動(dòng)。但是，按照《行政許可法》的規(guī)定，在沒有上位法的情況下，政府部門不具有創(chuàng)設(shè)行政許可的權(quán)力，因此工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門都沒有創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行政許可的權(quán)力。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，只要向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。在我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的歷史階段，為貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的精神，我們必須站在歷史重任的高度，以科學(xué)的發(fā)展觀客觀評(píng)價(jià)行業(yè)，既要肯定行業(yè)的貢獻(xiàn)和成長(zhǎng)的主流，更要強(qiáng)調(diào)行業(yè)健康發(fā)展的至關(guān)重要，只爭(zhēng)朝夕，勵(lì)精圖治，克服行業(yè)的不足，解決面臨的問題，闊步走向成熟。因此，可以說，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)以少的投入，多的產(chǎn)出，為上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了難能可貴的貢獻(xiàn)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要我們以《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向來強(qiáng)化行業(yè)管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性就能發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，形成優(yōu)秀企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的格局，推動(dòng)行業(yè)以誠(chéng)信為立業(yè)之本，堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化、信息化”的現(xiàn)代化經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展方向，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和昌盛，日益顯現(xiàn)出不可替代的中堅(jiān)作用。2003年，上海存量房交易量與增量房銷售量持平，雙雙突破了2300萬平方米，而且從1997年至2003年的7年里，上海存量房年交易量由100萬平方米增至2300萬平方米，增加了14倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同時(shí)期增量房的7倍增幅。由此可見，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)，為在市場(chǎng)導(dǎo)向的道路上拓寬有效供應(yīng)的通道，發(fā)揮了不可或缺的先鋒作用，為加快上海住宅市場(chǎng)化進(jìn)程立下了汗馬功勞。這些企業(yè)的信息化對(duì)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息化發(fā)展起到了很大的帶動(dòng)作用，成為行業(yè)現(xiàn)代化、高效率發(fā)展的領(lǐng)頭羊。（） 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展情況目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)除了外資企業(yè)和少量中資企業(yè)對(duì)應(yīng)聘人員的學(xué)歷、從業(yè)經(jīng)歷、技能等要求較高外，大多數(shù)中資企業(yè)對(duì)人力資源開發(fā)和管理重視不夠。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在促進(jìn)二手房交易中發(fā)揮著越來越大的作用。企業(yè)數(shù)量上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)交易量大，是上海最大的經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)。隨著上海市市政建設(shè)的迅速發(fā)展，365萬平方米危棚簡(jiǎn)屋改造、新一輪舊區(qū)改造的實(shí)施，大量的動(dòng)遷房和社會(huì)需求，使存量房的需求急劇增長(zhǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的快速發(fā)展。隨著90年代前期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的逐步建立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開始初具形態(tài)，并在此基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰，關(guān)系千家萬戶安居樂業(yè)的重要行業(yè)，必須以促進(jìn)上海社會(huì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)、協(xié)同發(fā)展的行業(yè)責(zé)任，激勵(lì)行業(yè)奮發(fā)自強(qiáng)，勇于進(jìn)取，為增進(jìn)上海城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率，推動(dòng)上海居住質(zhì)量的不斷提高積極貢獻(xiàn)力量。由此可見：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以社會(huì)信用性為事業(yè)本質(zhì)的服務(wù)行業(yè)專業(yè)性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能基礎(chǔ)房地產(chǎn)交易是復(fù)雜性的商品交易活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，熟悉行業(yè)所在地的法律法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作流程與慣例、房地產(chǎn)金融制度及運(yùn)作，具有扎實(shí)的房地產(chǎn)信息搜集、市場(chǎng)分析等專業(yè)技能，并具有相應(yīng)的職業(yè)素質(zhì)和能力，才能有效地發(fā)揮行業(yè)的市場(chǎng)服務(wù)功能。這種活動(dòng)關(guān)系到家庭重大財(cái)產(chǎn)的委托，涉及到大筆資金的交易服務(wù)，具有很強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的信用性，具有社會(huì)信用的特征。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易供求信息分布的散漫性、不完全性，搜集信息的費(fèi)用耗費(fèi)等因素導(dǎo)致直接交易的高成本，且可能阻隔某些交易的達(dá)成。本課題立足于服務(wù)業(yè)基點(diǎn)對(duì)其特點(diǎn)展開分析，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)兼有房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)紀(jì)業(yè)的特點(diǎn)以及因兩者結(jié)合而產(chǎn)生的獨(dú)有特點(diǎn)。公平買賣、保障安全房地產(chǎn)交易主要是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而且房地產(chǎn)價(jià)值量大，在當(dāng)事人的全部財(cái)產(chǎn)中占有相當(dāng)大的份額。促成交易、提高效率在房地產(chǎn)交易中，當(dāng)事人需要市場(chǎng)供求、對(duì)方誠(chéng)信等信息，只有在了解對(duì)方和市場(chǎng)情況后才會(huì)作出決定。由此可見，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展體系，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)商品的特殊性所導(dǎo)致的市場(chǎng)低效率，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在和發(fā)展的理由。新世紀(jì)初，上海新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，推動(dòng)了存量房市場(chǎng)的發(fā)展，使上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)入了前所未有的大好發(fā)展時(shí)期。本課題的研究過程，對(duì)課題組的成員來說，也是一個(gè)學(xué)習(xí)的過程。如何在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求下，搞好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行業(yè)管理，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中存在的主要問題和矛盾，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的健康發(fā)展，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨的迫切需要解決的任務(wù)。之后，在各方面的支持下，通過5個(gè)月廣泛深入的調(diào)查、研究、討論、修改，形成了目前這份研究報(bào)告。盡管如此，由于時(shí)間和水平的局限，本課題報(bào)告肯定存在著很多不足和不當(dāng)之處，敬請(qǐng)見諒和指正。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的功能定位在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以依托市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)施資源優(yōu)化配置，發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用。因此，需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，搜集交易信息，溝通供需雙方，提供專業(yè)咨詢。在正常的房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能比較準(zhǔn)確把握市場(chǎng)供需，并根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀對(duì)價(jià)格作出判斷，運(yùn)用法律知識(shí)為雙方當(dāng)事人制訂相對(duì)完備的合同，減少或杜絕違約行為。追根溯源，在房地產(chǎn)交易中，利用交易信息不對(duì)稱逐利，以及缺乏專業(yè)能力是導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)的根本性隱患，因此，防范房地產(chǎn)交易不安全造成的相關(guān)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)安全的最有效市場(chǎng)方式，就是依托經(jīng)紀(jì)人堅(jiān)守中介立場(chǎng)，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，規(guī)范服務(wù)程序。中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場(chǎng)立場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)都是房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的根本區(qū)別，就是其服務(wù)的中介性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，唯有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人堅(jiān)持中介立場(chǎng)，即使是代理業(yè)，也應(yīng)該有別于當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，才可能發(fā)揮解決交易信息不對(duì)稱問題的市場(chǎng)功能。又如個(gè)別經(jīng)紀(jì)人的不誠(chéng)信行為，可能會(huì)導(dǎo)致一個(gè)家庭數(shù)十年積累的財(cái)富付之東流，并且殃及整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，影響其他經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)企業(yè)的事業(yè)順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)服務(wù)的規(guī)范性包括兩個(gè)含義：其一是服務(wù)必須符合行業(yè)中介定位的規(guī)定；其二是服務(wù)必須符合程序與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。1992年初，在鄧小平同志南巡講話的指引下，上海開放了房地產(chǎn)市場(chǎng)，取消了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的限制，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)在市場(chǎng)上出現(xiàn)。隨著住房制度改革的深入推進(jìn)和住房商品化進(jìn)程的加快，1996年起，市政府先后批轉(zhuǎn)了《上海市職工所購(gòu)公有住房上市出售的試行辦法》和《搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的若干規(guī)定》，為盤活存量，消化增量，拉動(dòng)有效需求開拓了廣闊的領(lǐng)域。同時(shí)，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在發(fā)展中拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，立足上海，面向全國(guó)，部分企業(yè)已在全國(guó)20多個(gè)城市和香港地區(qū)開拓業(yè)務(wù)，擴(kuò)展市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)日益顯現(xiàn)出促進(jìn)房地產(chǎn)交易的不可替代的橋梁作