【正文】 調(diào)，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展。當(dāng)前，亟需加快行業(yè)法制建設(shè)，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度。其主要建議是：明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本概念根據(jù)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本功能和行業(yè)性質(zhì)的理論研究，在制定或修訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)范時(shí)，首先應(yīng)明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一基本概念，具體確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的范圍及其結(jié)構(gòu)類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以收取傭金為目的、為房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人提供信息咨詢、居間介紹、委托代理等服務(wù)，保證公正、公平、安全地促成房地產(chǎn)交易的服務(wù)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要特征有三，一是以賺取傭金為其經(jīng)營性行為的外在特征，屬于有償性服務(wù)行業(yè)；二是以居間、代理為其基本服務(wù)方式；三是以專業(yè)知識與技能為基本服務(wù)內(nèi)容。從實(shí)證角度看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動所提供的服務(wù)較為廣泛，除了提供信息、接受咨詢、促成交易、委托代理買賣以外，還可以延伸到代辦抵押貸款、代辦房地產(chǎn)登記等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念的立法界定，既要明確其行為特征，又要注意涵蓋其實(shí)際的業(yè)務(wù)范圍。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主管部門及其職能從境外國家和地區(qū)經(jīng)紀(jì)活動管理法律制度及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律制度的比較看，一般都要求其從業(yè)人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，其經(jīng)營性機(jī)構(gòu)需要具備最低數(shù)量持證經(jīng)紀(jì)人員的特定條件；除行業(yè)自我管理模式，一般都由特定行政部門實(shí)施專業(yè)性管理。因此，參照國內(nèi)外經(jīng)紀(jì)活動及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理立法以所提供服務(wù)專業(yè)性差異為基準(zhǔn)劃分規(guī)范及管理界限的經(jīng)驗(yàn)，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)出發(fā)，針對當(dāng)前專業(yè)性管理薄弱的問題，應(yīng)當(dāng)明確專業(yè)管理部門，構(gòu)建與房地產(chǎn)專業(yè)管理相適應(yīng)、一體化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋、土地管理部門是房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)主管部門，而《城市房地產(chǎn)管理法》的適用范圍是包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的。由于《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的制度規(guī)范過于簡單，目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理體制中存在著房地產(chǎn)管理部門法律地位不清的缺陷，房地產(chǎn)管理部門處于似管非管的尷尬境地，亟需從立法上確定其職能定位，理清其職責(zé)職權(quán)。造成上述立法缺陷的原因在于當(dāng)時(shí)中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動處于起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，未能充分認(rèn)識和深刻把握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的規(guī)律。專業(yè)化管理是符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動管理規(guī)律的，從上海行政部門設(shè)置的實(shí)際出發(fā)，作為房地產(chǎn)業(yè)組成部分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理部門作為專業(yè)主管部門。為了建立有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管體制，應(yīng)當(dāng)通過修訂法律，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)管理部門的專業(yè)監(jiān)管主體的地位和職能，從法律與制度上理順和解決當(dāng)前存在的問題，從根本上改變目前房地產(chǎn)主管部門在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面法定職能不明確、缺乏可操作性規(guī)范，以致對違法行為處置不力的現(xiàn)象，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。逐步改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入制度根據(jù)我國港臺地區(qū)和其他國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一項(xiàng)重要制度就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場準(zhǔn)入制度。目前我國采取的是比較寬松的市場準(zhǔn)入制度。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅須向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)缺失、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理與房地產(chǎn)業(yè)管理分離而不協(xié)調(diào)，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)過度膨脹、良莠不齊、無序競爭的負(fù)面影響，在一定程度上造成了市場競爭環(huán)境的惡化和競爭秩序的混亂。根據(jù)我國律師行業(yè)、會計(jì)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，對專業(yè)性較強(qiáng)行業(yè)的從業(yè)機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入都有嚴(yán)格的專業(yè)許可制度。如《律師法》第十九條規(guī)定“申請?jiān)O(shè)立律師事務(wù)所的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市以上人民政府司法行政部門審核”?！稌?jì)法》第二十五條規(guī)定“設(shè)立會計(jì)師事務(wù)所，由國務(wù)院財(cái)政部或省、自治區(qū)、直轄市、人民政府財(cái)政部門批準(zhǔn)”。此外，我國臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場準(zhǔn)入也制定了嚴(yán)格的規(guī)定，其《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定“經(jīng)營經(jīng)紀(jì)業(yè)者，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)申請?jiān)S可后，依法辦理公司或商業(yè)登記”；第七條規(guī)定“經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)主管機(jī)關(guān)之許可，辦妥公司登記或商業(yè)登記，并加入所在地同業(yè)公會后方得營業(yè)”。該規(guī)定的特點(diǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主管部門、政府企業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會三者各司其職，分工把關(guān)。顯然，這對于形成健康有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場，保障房地產(chǎn)交易者權(quán)益將起到重要的作用。為了推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一具有很強(qiáng)專業(yè)性和信用性的服務(wù)行業(yè)，應(yīng)當(dāng)借鑒其他類似行業(yè)、境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場準(zhǔn)入的經(jīng)驗(yàn)，通過完善相關(guān)法律，逐步形成嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)市場準(zhǔn)入行政許可制度。推進(jìn)統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊制度近幾年來，由于《城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊制度未作出明確規(guī)定，且地方有關(guān)規(guī)定不盡一致，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)注冊制度的全面實(shí)施。為了提高經(jīng)紀(jì)人員隊(duì)伍的素質(zhì)，必須建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊制度。2004年5月19日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國發(fā)[2004]16號)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊列入改變管理方式事項(xiàng)，明確不作為行政審批項(xiàng)目，而實(shí)行行業(yè)協(xié)會的自律管理。根據(jù)該決定，建設(shè)部發(fā)出通知要求“各級房地產(chǎn)行政主管部門要充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的作用，已經(jīng)成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的地區(qū)，要按照《行政許可法》等法律法規(guī)和國發(fā)[2004]16號文件的有關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作轉(zhuǎn)交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作平穩(wěn)過渡”。 由此可見，國務(wù)院采用發(fā)布決定的方式已經(jīng)調(diào)整了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格注冊行政許可事項(xiàng)，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊制度的實(shí)施主體問題。但是目前存在的一個(gè)制度空白是尚未建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員強(qiáng)制入會制度，因?yàn)橛煞康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會實(shí)施經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊制度，須以經(jīng)紀(jì)人員強(qiáng)制加入行業(yè)協(xié)會為前提條件。對此，上海應(yīng)當(dāng)盡快制定實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊制度的相關(guān)文件，以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會履行上述的職責(zé)。目前，《行政許可法》規(guī)定可以設(shè)定行政許可的范圍之一是：對于提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽(yù)、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項(xiàng)，一般都要通過考試或者考核合格后方能獲得許可。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為為公眾服務(wù)的特殊行業(yè)，應(yīng)當(dāng)像律師、注冊會計(jì)師等那樣，在考試或者考核制度基礎(chǔ)上實(shí)行資質(zhì)許可制度。今后應(yīng)推進(jìn)由全國人大常務(wù)委員會制定法律，或者國務(wù)院制定行政法規(guī)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格行政許可制度和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員強(qiáng)制入會制度，為建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理新模式奠定法律基礎(chǔ)。二、理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新型行業(yè)管理體制目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行政管理存在的主要問題是工商行政與房地部門的管理職能、規(guī)范內(nèi)容重疊交叉，在一定程度導(dǎo)致管理關(guān)系不協(xié)調(diào)，不但降低了管理效率，而且有損政府管理的權(quán)威。應(yīng)該實(shí)行既統(tǒng)一、又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管主體制度，劃清管理職能，理清管理關(guān)系，并將可以通過行業(yè)自律管理的具體事務(wù)逐步向行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)移，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自我管理的新模式。探索構(gòu)建這一市場監(jiān)管主體制度涉及到兩個(gè)層面的關(guān)系，一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)主管部門與其他政府職能部門之間的分工協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政府管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的分工協(xié)調(diào)。其主要建議是：房地產(chǎn)主管部門與其他政府職能部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分工協(xié)調(diào)監(jiān)管（1）工商行政管理部門改進(jìn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記注冊及其管理。在專業(yè)化管理原則確立的前提下，工商行政管理部門不再對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行注冊登記管理，主要職能是按照對一般企業(yè)管理的要求，負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)設(shè)立的注冊登記的審批、經(jīng)營服務(wù)行為的監(jiān)管，例如對新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的注冊資本、場所、法定代表人、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格真實(shí)性等的審核，從源頭上防止出借房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證書的行為；再如對超越經(jīng)營范圍行為的監(jiān)管處理等。（2）房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開業(yè)及經(jīng)營服務(wù)行為的專業(yè)管理。在工商行政管理部門對經(jīng)紀(jì)企業(yè)一般化管理基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立、經(jīng)紀(jì)人員資質(zhì)取得的專業(yè)許可管理，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)信息系統(tǒng)，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)的制度；對于經(jīng)紀(jì)人在不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的流動，由房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的核查制度，以保證對經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)的專業(yè)監(jiān)管。對日常經(jīng)紀(jì)活動中的服務(wù)分類、服務(wù)收費(fèi)、委托收費(fèi)交割、經(jīng)紀(jì)人員簽名等各項(xiàng)制度進(jìn)行監(jiān)管并處理。（3）政府管理部門合力加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動違法行為的查處力度。為了有效地監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門應(yīng)在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，改善對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管中的體制漏洞，從根本上保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的規(guī)范有序。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會之間的分工協(xié)調(diào) 由于現(xiàn)行法律對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的地位和作用尚未有具體的規(guī)范，特別是與政府房地產(chǎn)管理部門之間缺乏明確的職能劃分，行業(yè)協(xié)會往往在實(shí)際運(yùn)作中處于尷尬境地。應(yīng)當(dāng)真正實(shí)行“政會分離”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中自己不該管、管不了的事項(xiàng)，盡快轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，真正建立以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會自律平臺為基礎(chǔ)的行業(yè)管理模式。 為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的自律平臺作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理的大部分職能應(yīng)轉(zhuǎn)由行業(yè)協(xié)會來發(fā)揮作用。今后，政府部門主要是按“合法經(jīng)營、規(guī)范運(yùn)作、公平競爭”的基本準(zhǔn)則監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，行業(yè)協(xié)會則在此準(zhǔn)則之上樹立更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過一系列自律管理制度來維護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在此過程中，行政管理部門既要避免對行業(yè)自律的過多干預(yù)，又要監(jiān)管、監(jiān)督和指導(dǎo)行業(yè)通過自律貫徹產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)步，強(qiáng)化社會責(zé)任。為此，行政管理部門與行業(yè)協(xié)會之間需要通過定期溝通聯(lián)系，共同研究問題，并運(yùn)用報(bào)告與指導(dǎo)結(jié)合等方式，及時(shí)互通信息，交流意見，協(xié)調(diào)關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)行政監(jiān)管和行業(yè)自律的功能互補(bǔ)，提高管理效能。三、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理根據(jù)我國港臺地區(qū)和國際上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，離不開一整套嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。因此，要健康地發(fā)展上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，迫切需要抓緊進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的制度建設(shè)。從上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的階段性特征及面臨的主要問題來看，今后三到五年應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)以下基本制度。其主要建議是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和從業(yè)人員市場準(zhǔn)入與退出制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的入行門檻不僅取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，也取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。在市場準(zhǔn)入方面，應(yīng)按不同經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)種類和經(jīng)營范圍，對經(jīng)紀(jì)人員及企業(yè)設(shè)定不同的門檻，為優(yōu)勝劣汰、不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體水平奠定基礎(chǔ)。與此同時(shí)，為了有效維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)秩序，當(dāng)前亟需建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、尤其是經(jīng)紀(jì)人員的強(qiáng)制性退出制度，以清除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的害群之馬，加強(qiáng)對違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為的監(jiān)督和處罰力度，確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)依法治理的權(quán)威。 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)專業(yè)化行政許可制度尚未確立之前，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案登記制度的實(shí)施，以保證進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的企業(yè)具備從事該業(yè)務(wù)應(yīng)有的條件，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)全行業(yè)誠信度和服務(wù)水平的提高提供必要的前提條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理與署名制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的許多糾紛和矛盾常常緣于合同的不規(guī)范，作為平等主體之間所簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)屬于《合同法》調(diào)整的范圍。但是，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間存在著明顯的信息不對稱，房地產(chǎn)委托人處于弱勢地位，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)化管理出發(fā)，應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)管。一方面，可以由房地產(chǎn)管理部門和工商行政部門共同制定《上海市房地產(chǎn)居間/代理合同》的示范文本，以引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與客戶簽訂規(guī)范的經(jīng)紀(jì)合同；另一方面，應(yīng)確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本備案制度，要求企業(yè)將自行制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)格式合同向房地產(chǎn)管理部門備案，允許公開查閱，以增加經(jīng)紀(jì)合同的透明度，也便于有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行執(zhí)法檢查。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)化管理要求，應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人署名制度。目前，在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與客戶署名簽訂的，具體承接這一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員并沒有在合同文件上署名。這一制度缺陷，一方面在發(fā)生合同糾紛時(shí)易產(chǎn)生具體承接人責(zé)任不清的弊端；另一方面則給無執(zhí)業(yè)資質(zhì)人員違法從事經(jīng)紀(jì)活動以可乘之機(jī)，損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)聲譽(yù)。要求具體經(jīng)辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)合同、書面告知材料等重要文件上署名，不僅有助于增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任心，而且將從制度上堵塞非注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以經(jīng)紀(jì)人身份承接業(yè)務(wù)的漏洞。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理制度在市場經(jīng)濟(jì)體制下，完全競爭行業(yè)所提供的商品或服務(wù)，應(yīng)由市場的價(jià)格機(jī)制來調(diào)節(jié)收費(fèi)。目前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)基本上處于完全競爭狀態(tài)的行業(yè)，沒有必要實(shí)行政府定價(jià)。因此，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費(fèi)的管理，應(yīng)在按服務(wù)種類制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，從重收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理轉(zhuǎn)向重收費(fèi)行為管理，如是否明碼標(biāo)價(jià)，是否按所提供的服務(wù)項(xiàng)目收取相應(yīng)費(fèi)用，是否出具發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單等。當(dāng)然，針對目前行業(yè)內(nèi)存在惡性競爭、不規(guī)范企業(yè)沖擊規(guī)范企業(yè)的逆淘汰等現(xiàn)象，有關(guān)行業(yè)管理部門可通過研究制定能保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)回收正常經(jīng)營成本、按服務(wù)項(xiàng)目分類的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以遏制低價(jià)惡性競爭或名義上不收傭金暗地里賺取差價(jià)等不正當(dāng)行為。針對目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場信息不對稱現(xiàn)象較為普遍、人們對經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)值認(rèn)識存在較大差異的情況，有關(guān)行業(yè)管理部門可以按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目制定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一方面制止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)漫天要價(jià)，獲取暴利，另一方面有利于在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中形成服務(wù)質(zhì)量與所收費(fèi)用相對應(yīng)的分類定價(jià)機(jī)制。 房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度與執(zhí)業(yè)保證金制度房地產(chǎn)交易，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般是以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)志的，其價(jià)款支付往往全部或部分發(fā)生在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前。因此，在房地產(chǎn)交易合同簽訂后至所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前買方與賣方都存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中存在著經(jīng)紀(jì)企業(yè)利用這一風(fēng)險(xiǎn)惡意牟取非法利益的可能性，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)賺取差價(jià)的不正當(dāng)行為通常是以其代為賣方收取價(jià)款（或代買方支付價(jià)款）為條件的，對買方而言存在著價(jià)款支付風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托出售房屋為自己向銀行貸款的行為則是以買賣雙方委托其辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為條件的，對賣方而言存在著房屋被惡意抵押的風(fēng)險(xiǎn)。如果能夠