【正文】 調(diào)，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展。當(dāng)前，亟需加快行業(yè)法制建設(shè)，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度。其主要建議是：明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本概念根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本功能和行業(yè)性質(zhì)的理論研究，在制定或修訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)范時(shí)，首先應(yīng)明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一基本概念，具體確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的范圍及其結(jié)構(gòu)類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以收取傭金為目的、為房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人提供信息咨詢、居間介紹、委托代理等服務(wù)，保證公正、公平、安全地促成房地產(chǎn)交易的服務(wù)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要特征有三，一是以賺取傭金為其經(jīng)營(yíng)性行為的外在特征，屬于有償性服務(wù)行業(yè)；二是以居間、代理為其基本服務(wù)方式；三是以專業(yè)知識(shí)與技能為基本服務(wù)內(nèi)容。從實(shí)證角度看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所提供的服務(wù)較為廣泛，除了提供信息、接受咨詢、促成交易、委托代理買(mǎi)賣(mài)以外，還可以延伸到代辦抵押貸款、代辦房地產(chǎn)登記等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念的立法界定，既要明確其行為特征，又要注意涵蓋其實(shí)際的業(yè)務(wù)范圍。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主管部門(mén)及其職能從境外國(guó)家和地區(qū)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理法律制度及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律制度的比較看，一般都要求其從業(yè)人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，其經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)需要具備最低數(shù)量持證經(jīng)紀(jì)人員的特定條件；除行業(yè)自我管理模式，一般都由特定行政部門(mén)實(shí)施專業(yè)性管理。因此，參照國(guó)內(nèi)外經(jīng)紀(jì)活動(dòng)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理立法以所提供服務(wù)專業(yè)性差異為基準(zhǔn)劃分規(guī)范及管理界限的經(jīng)驗(yàn)，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)出發(fā)，針對(duì)當(dāng)前專業(yè)性管理薄弱的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)明確專業(yè)管理部門(mén)，構(gòu)建與房地產(chǎn)專業(yè)管理相適應(yīng)、一體化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋、土地管理部門(mén)是房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)主管部門(mén)，而《城市房地產(chǎn)管理法》的適用范圍是包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的。由于《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的制度規(guī)范過(guò)于簡(jiǎn)單，目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理體制中存在著房地產(chǎn)管理部門(mén)法律地位不清的缺陷，房地產(chǎn)管理部門(mén)處于似管非管的尷尬境地，亟需從立法上確定其職能定位，理清其職責(zé)職權(quán)。造成上述立法缺陷的原因在于當(dāng)時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)處于起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，未能充分認(rèn)識(shí)和深刻把握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的規(guī)律。專業(yè)化管理是符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理規(guī)律的，從上海行政部門(mén)設(shè)置的實(shí)際出發(fā)，作為房地產(chǎn)業(yè)組成部分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理部門(mén)作為專業(yè)主管部門(mén)。為了建立有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體制，應(yīng)當(dāng)通過(guò)修訂法律，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)管理部門(mén)的專業(yè)監(jiān)管主體的地位和職能，從法律與制度上理順和解決當(dāng)前存在的問(wèn)題，從根本上改變目前房地產(chǎn)主管部門(mén)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面法定職能不明確、缺乏可操作性規(guī)范，以致對(duì)違法行為處置不力的現(xiàn)象，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。逐步改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度根據(jù)我國(guó)港臺(tái)地區(qū)和其他國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一項(xiàng)重要制度就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。目前我國(guó)采取的是比較寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅須向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)缺失、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理與房地產(chǎn)業(yè)管理分離而不協(xié)調(diào)，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)過(guò)度膨脹、良莠不齊、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的負(fù)面影響，在一定程度上造成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的惡化和競(jìng)爭(zhēng)秩序的混亂。根據(jù)我國(guó)律師行業(yè)、會(huì)計(jì)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)行業(yè)的從業(yè)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入都有嚴(yán)格的專業(yè)許可制度。如《律師法》第十九條規(guī)定“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立律師事務(wù)所的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市以上人民政府司法行政部門(mén)審核”?！稌?huì)計(jì)法》第二十五條規(guī)定“設(shè)立會(huì)計(jì)師事務(wù)所，由國(guó)務(wù)院財(cái)政部或省、自治區(qū)、直轄市、人民政府財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)”。此外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入也制定了嚴(yán)格的規(guī)定，其《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)S可后，依法辦理公司或商業(yè)登記”；第七條規(guī)定“經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)主管機(jī)關(guān)之許可，辦妥公司登記或商業(yè)登記，并加入所在地同業(yè)公會(huì)后方得營(yíng)業(yè)”。該規(guī)定的特點(diǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主管部門(mén)、政府企業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)三者各司其職，分工把關(guān)。顯然，這對(duì)于形成健康有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)交易者權(quán)益將起到重要的作用。為了推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一具有很強(qiáng)專業(yè)性和信用性的服務(wù)行業(yè)，應(yīng)當(dāng)借鑒其他類似行業(yè)、境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)完善相關(guān)法律，逐步形成嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入行政許可制度。推進(jìn)統(tǒng)一的全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度近幾年來(lái)，由于《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度未作出明確規(guī)定，且地方有關(guān)規(guī)定不盡一致，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度的全面實(shí)施。為了提高經(jīng)紀(jì)人員隊(duì)伍的素質(zhì)，必須建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度。2004年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國(guó)發(fā)[2004]16號(hào))將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)列入改變管理方式事項(xiàng)，明確不作為行政審批項(xiàng)目，而實(shí)行行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理。根據(jù)該決定，建設(shè)部發(fā)出通知要求“各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的作用，已經(jīng)成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的地區(qū)，要按照《行政許可法》等法律法規(guī)和國(guó)發(fā)[2004]16號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)工作轉(zhuǎn)交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)工作平穩(wěn)過(guò)渡”。 由此可見(jiàn)，國(guó)務(wù)院采用發(fā)布決定的方式已經(jīng)調(diào)整了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)行政許可事項(xiàng)，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的實(shí)施主體問(wèn)題。但是目前存在的一個(gè)制度空白是尚未建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員強(qiáng)制入會(huì)制度，因?yàn)橛煞康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度，須以經(jīng)紀(jì)人員強(qiáng)制加入行業(yè)協(xié)會(huì)為前提條件。對(duì)此，上海應(yīng)當(dāng)盡快制定實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的相關(guān)文件，以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)履行上述的職責(zé)。目前，《行政許可法》規(guī)定可以設(shè)定行政許可的范圍之一是：對(duì)于提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽(yù)、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項(xiàng)，一般都要通過(guò)考試或者考核合格后方能獲得許可。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為為公眾服務(wù)的特殊行業(yè)，應(yīng)當(dāng)像律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等那樣，在考試或者考核制度基礎(chǔ)上實(shí)行資質(zhì)許可制度。今后應(yīng)推進(jìn)由全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)制定法律，或者國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格行政許可制度和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員強(qiáng)制入會(huì)制度，為建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理新模式奠定法律基礎(chǔ)。二、理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新型行業(yè)管理體制目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行政管理存在的主要問(wèn)題是工商行政與房地部門(mén)的管理職能、規(guī)范內(nèi)容重疊交叉，在一定程度導(dǎo)致管理關(guān)系不協(xié)調(diào)，不但降低了管理效率，而且有損政府管理的權(quán)威。應(yīng)該實(shí)行既統(tǒng)一、又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管主體制度，劃清管理職能，理清管理關(guān)系，并將可以通過(guò)行業(yè)自律管理的具體事務(wù)逐步向行業(yè)協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)移，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自我管理的新模式。探索構(gòu)建這一市場(chǎng)監(jiān)管主體制度涉及到兩個(gè)層面的關(guān)系，一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)主管部門(mén)與其他政府職能部門(mén)之間的分工協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政府管理部門(mén)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的分工協(xié)調(diào)。其主要建議是：房地產(chǎn)主管部門(mén)與其他政府職能部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分工協(xié)調(diào)監(jiān)管（1）工商行政管理部門(mén)改進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)及其管理。在專業(yè)化管理原則確立的前提下，工商行政管理部門(mén)不再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行注冊(cè)登記管理，主要職能是按照對(duì)一般企業(yè)管理的要求，負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)設(shè)立的注冊(cè)登記的審批、經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為的監(jiān)管，例如對(duì)新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的注冊(cè)資本、場(chǎng)所、法定代表人、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格真實(shí)性等的審核，從源頭上防止出借房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)的行為；再如對(duì)超越經(jīng)營(yíng)范圍行為的監(jiān)管處理等。（2）房地產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)業(yè)及經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為的專業(yè)管理。在工商行政管理部門(mén)對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)一般化管理基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立、經(jīng)紀(jì)人員資質(zhì)取得的專業(yè)許可管理，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)信息系統(tǒng)，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)的制度；對(duì)于經(jīng)紀(jì)人在不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的流動(dòng)，由房地產(chǎn)管理部門(mén)建立相應(yīng)的核查制度，以保證對(duì)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)的專業(yè)監(jiān)管。對(duì)日常經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的服務(wù)分類、服務(wù)收費(fèi)、委托收費(fèi)交割、經(jīng)紀(jì)人員簽名等各項(xiàng)制度進(jìn)行監(jiān)管并處理。（3）政府管理部門(mén)合力加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)違法行為的查處力度。為了有效地監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)管理部門(mén)和工商行政管理部門(mén)應(yīng)在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，改善對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管中的體制漏洞，從根本上保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的規(guī)范有序。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門(mén)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)之間的分工協(xié)調(diào) 由于現(xiàn)行法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用尚未有具體的規(guī)范，特別是與政府房地產(chǎn)管理部門(mén)之間缺乏明確的職能劃分，行業(yè)協(xié)會(huì)往往在實(shí)際運(yùn)作中處于尷尬境地。應(yīng)當(dāng)真正實(shí)行“政會(huì)分離”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門(mén)應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中自己不該管、管不了的事項(xiàng)，盡快轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，真正建立以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)自律平臺(tái)為基礎(chǔ)的行業(yè)管理模式。 為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律平臺(tái)作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理的大部分職能應(yīng)轉(zhuǎn)由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)發(fā)揮作用。今后，政府部門(mén)主要是按“合法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作、公平競(jìng)爭(zhēng)”的基本準(zhǔn)則監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，行業(yè)協(xié)會(huì)則在此準(zhǔn)則之上樹(shù)立更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)一系列自律管理制度來(lái)維護(hù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在此過(guò)程中，行政管理部門(mén)既要避免對(duì)行業(yè)自律的過(guò)多干預(yù)，又要監(jiān)管、監(jiān)督和指導(dǎo)行業(yè)通過(guò)自律貫徹產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)步，強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任。為此，行政管理部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)之間需要通過(guò)定期溝通聯(lián)系，共同研究問(wèn)題，并運(yùn)用報(bào)告與指導(dǎo)結(jié)合等方式，及時(shí)互通信息，交流意見(jiàn)，協(xié)調(diào)關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)行政監(jiān)管和行業(yè)自律的功能互補(bǔ)，提高管理效能。三、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理根據(jù)我國(guó)港臺(tái)地區(qū)和國(guó)際上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，離不開(kāi)一整套嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。因此，要健康地發(fā)展上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，迫切需要抓緊進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的制度建設(shè)。從上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的階段性特征及面臨的主要問(wèn)題來(lái)看，今后三到五年應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)以下基本制度。其主要建議是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的入行門(mén)檻不僅取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，也取決于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，應(yīng)按不同經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)種類和經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員及企業(yè)設(shè)定不同的門(mén)檻，為優(yōu)勝劣汰、不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體水平奠定基礎(chǔ)。與此同時(shí)，為了有效維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)秩序，當(dāng)前亟需建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、尤其是經(jīng)紀(jì)人員的強(qiáng)制性退出制度，以清除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的害群之馬，加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為的監(jiān)督和處罰力度，確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)依法治理的權(quán)威。 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)專業(yè)化行政許可制度尚未確立之前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案登記制度的實(shí)施，以保證進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的企業(yè)具備從事該業(yè)務(wù)應(yīng)有的條件，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)全行業(yè)誠(chéng)信度和服務(wù)水平的提高提供必要的前提條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理與署名制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的許多糾紛和矛盾常常緣于合同的不規(guī)范，作為平等主體之間所簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)屬于《合同法》調(diào)整的范圍。但是，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間存在著明顯的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)委托人處于弱勢(shì)地位，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)化管理出發(fā)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)管。一方面，可以由房地產(chǎn)管理部門(mén)和工商行政部門(mén)共同制定《上海市房地產(chǎn)居間/代理合同》的示范文本，以引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與客戶簽訂規(guī)范的經(jīng)紀(jì)合同；另一方面，應(yīng)確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本備案制度，要求企業(yè)將自行制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)格式合同向房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，允許公開(kāi)查閱，以增加經(jīng)紀(jì)合同的透明度，也便于有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行執(zhí)法檢查。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)化管理要求，應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人署名制度。目前，在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與客戶署名簽訂的，具體承接這一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員并沒(méi)有在合同文件上署名。這一制度缺陷，一方面在發(fā)生合同糾紛時(shí)易產(chǎn)生具體承接人責(zé)任不清的弊端；另一方面則給無(wú)執(zhí)業(yè)資質(zhì)人員違法從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)以可乘之機(jī)，損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)聲譽(yù)。要求具體經(jīng)辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)合同、書(shū)面告知材料等重要文件上署名，不僅有助于增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任心，而且將從制度上堵塞非注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以經(jīng)紀(jì)人身份承接業(yè)務(wù)的漏洞。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)所提供的商品或服務(wù)，應(yīng)由市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)收費(fèi)。目前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)基本上處于完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的行業(yè)，沒(méi)有必要實(shí)行政府定價(jià)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費(fèi)的管理，應(yīng)在按服務(wù)種類制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，從重收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理轉(zhuǎn)向重收費(fèi)行為管理，如是否明碼標(biāo)價(jià)，是否按所提供的服務(wù)項(xiàng)目收取相應(yīng)費(fèi)用，是否出具發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單等。當(dāng)然，針對(duì)目前行業(yè)內(nèi)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)、不規(guī)范企業(yè)沖擊規(guī)范企業(yè)的逆淘汰等現(xiàn)象，有關(guān)行業(yè)管理部門(mén)可通過(guò)研究制定能保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)回收正常經(jīng)營(yíng)成本、按服務(wù)項(xiàng)目分類的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以遏制低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)或名義上不收傭金暗地里賺取差價(jià)等不正當(dāng)行為。針對(duì)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象較為普遍、人們對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)值認(rèn)識(shí)存在較大差異的情況，有關(guān)行業(yè)管理部門(mén)可以按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目制定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一方面制止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)漫天要價(jià)，獲取暴利，另一方面有利于在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中形成服務(wù)質(zhì)量與所收費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的分類定價(jià)機(jī)制。 房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度與執(zhí)業(yè)保證金制度房地產(chǎn)交易，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般是以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)志的，其價(jià)款支付往往全部或部分發(fā)生在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前。因此，在房地產(chǎn)交易合同簽訂后至所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前買(mǎi)方與賣(mài)方都存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中存在著經(jīng)紀(jì)企業(yè)利用這一風(fēng)險(xiǎn)惡意牟取非法利益的可能性，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)賺取差價(jià)的不正當(dāng)行為通常是以其代為賣(mài)方收取價(jià)款（或代買(mǎi)方支付價(jià)款）為條件的，對(duì)買(mǎi)方而言存在著價(jià)款支付風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托出售房屋為自己向銀行貸款的行為則是以買(mǎi)賣(mài)雙方委托其辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為條件的，對(duì)賣(mài)方而言存在著房屋被惡意抵押的風(fēng)險(xiǎn)。如果能夠