【正文】 持續(xù)快速發(fā)展的上海，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更面臨著不可多得的歷史發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，增量房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到一定程度就會(huì)呈遞減態(tài)勢(shì)，但存量房地產(chǎn)交易將持續(xù)發(fā)展。一、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的前景展望在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)需要既是行業(yè)存在與發(fā)展的基本條件，也是行業(yè)存在與發(fā)展的根本性制約因素。第三部分 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考，是一個(gè)關(guān)系到上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重大問題。這種狀況嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，極大地影響了整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)。（3）以待辦手續(xù)為名，扣押客戶證件。如一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在自行制定的合同文本中把成交定為“客戶與業(yè)主見面”、“客戶與業(yè)主交換聯(lián)系方式”或“客戶支付定金”等，以此作為收取傭金的依據(jù)。這樣一旦糾紛產(chǎn)生，都將負(fù)法律責(zé)任。一些經(jīng)紀(jì)人為了擴(kuò)大業(yè)績(jī)，追求成功率，往往作出一些無法兌現(xiàn)的承諾，如高貸款額度、藍(lán)印戶口、投資回報(bào)等，引誘當(dāng)事人“入套”。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。這種傭金外得利，是對(duì)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的侵占，損害了行業(yè)聲譽(yù)，也是導(dǎo)致社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。一些房地產(chǎn)居間企業(yè)在委托的客戶之間，以控制買賣雙方互不見面的方式，壓低賣出方的賣出價(jià)格，自行收購，再抬高價(jià)格出售給買方，通過分別簽訂兩份協(xié)約獲取非法差價(jià)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長(zhǎng)了價(jià)格的過度上漲。其中主要有： 過度炒作“樓花”“樓花”的過度炒作主要是一些代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。表現(xiàn)在對(duì)行業(yè)的中介性、信用性、專業(yè)性的服務(wù)性質(zhì)缺乏統(tǒng)一的普遍認(rèn)識(shí)，缺乏相應(yīng)的行規(guī)建設(shè)與落實(shí)；對(duì)行業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)管理缺乏有力的政策措施，缺乏有效的管理平臺(tái)；對(duì)市場(chǎng)的公平有序競(jìng)爭(zhēng)缺乏合理的價(jià)格政策引導(dǎo)，缺乏積極的環(huán)境營造。由于規(guī)范執(zhí)業(yè)缺乏法律的支持和管理的保護(hù)，不規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)一方面可以通過不正當(dāng)經(jīng)紀(jì)行為獲取高利潤(rùn)，以反面示范效應(yīng)沖擊規(guī)范執(zhí)業(yè)企業(yè)的價(jià)值取向，引誘它們“劣化”；另一方面可以通過惡性競(jìng)爭(zhēng)，挖走規(guī)范經(jīng)營企業(yè)投入培訓(xùn)的人員，搶走它們投入服務(wù)的客戶，使規(guī)范企業(yè)的成本投入沒有獲得相應(yīng)的收益，致使市場(chǎng)在一定程度上表現(xiàn)出資源優(yōu)化配置的失靈。在市場(chǎng)有序、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制有效的情況下，這些企業(yè)可以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而有更多的獲利。這是當(dāng)前出現(xiàn)一些不正當(dāng)經(jīng)紀(jì)行為的一個(gè)重要根源，也是上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個(gè)亟待解決的問題。此外，行業(yè)自律管理缺位，致使行業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)，既缺乏政府的監(jiān)管，又缺乏行業(yè)自律的監(jiān)控。這樣在行業(yè)總體素質(zhì)不高，又存在過度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)各行其事，將規(guī)范執(zhí)業(yè)擱置一旁。相反，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)具有上述的管理優(yōu)勢(shì)，但缺乏明確的法律地位而不能有效地進(jìn)行行業(yè)管理。在法律法規(guī)不夠健全的情況下，政府管理部門除了自行實(shí)施許可以外，還承攬了行業(yè)諸多自律管理的事務(wù)，如執(zhí)業(yè)守則（部門守則、行業(yè)守則、企業(yè)守則、道德守則）、執(zhí)業(yè)保證金（注冊(cè)資金、押金）、信譽(yù)記錄（黑名單、處罰標(biāo)準(zhǔn)）、示范合同文本（統(tǒng)一合同文本、自擬合同文本）、執(zhí)業(yè)行為瑕疵（人證分離、信息不對(duì)稱）等事務(wù)管理，政府仍然直接地陷于很多具體的行業(yè)管理活動(dòng)。類似的這種行業(yè)管理的不統(tǒng)一，不僅影響了管理效率，而且容易出現(xiàn)管理真空。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定建設(shè)部是房地產(chǎn)的主管部門，其中包括對(duì)于房地產(chǎn)中介企業(yè)的管理；而地方性法規(guī)把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入工商行政管理部門管理 ，結(jié)果使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)準(zhǔn)入管理產(chǎn)生了一定程度上不統(tǒng)一的情況。目前，上海的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是工商部門管理的主要對(duì)象，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在各類執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約占到90%強(qiáng)。但是，按照《行政許可法》的規(guī)定，在沒有上位法的情況下，政府部門不具有創(chuàng)設(shè)行政許可的權(quán)力，因此工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門都沒有創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行政許可的權(quán)力。如果不把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員列入該特殊行業(yè)，那么對(duì)其不需要專業(yè)化的管理，對(duì)其的資格認(rèn)定和注冊(cè)登記就是工商管理部門。該辦法中提到“從事金融、保險(xiǎn)、證券、期貨和國家有專項(xiàng)規(guī)定的其他特殊行業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)資格證書”。在上述情況下，有關(guān)政府管理部門和地方政府出于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的需要，各自制定了一些部門規(guī)章或地方性法規(guī)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，只要向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等，該法第五十八條僅規(guī)定了“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，法制建設(shè)是市場(chǎng)有序的基本保證，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的運(yùn)行和監(jiān)管必須以法律為準(zhǔn)繩。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不僅有對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益的追求，也負(fù)有維護(hù)市場(chǎng)健康發(fā)展和承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的義務(wù)。在我國全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的歷史階段，為貫徹《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的精神，我們必須站在歷史重任的高度，以科學(xué)的發(fā)展觀客觀評(píng)價(jià)行業(yè)，既要肯定行業(yè)的貢獻(xiàn)和成長(zhǎng)的主流，更要強(qiáng)調(diào)行業(yè)健康發(fā)展的至關(guān)重要，只爭(zhēng)朝夕，勵(lì)精圖治，克服行業(yè)的不足，解決面臨的問題，闊步走向成熟。由于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模的過快擴(kuò)張，加上管理、法制建設(shè)滯后等原因，現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)總體素質(zhì)與其承擔(dān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)職能相比，尚存在很大的差距?？梢哉f，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是上海經(jīng)濟(jì)建設(shè)的辛勞耕耘者，是百姓安居的促成者，在創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也創(chuàng)造了重要的社會(huì)效益。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)幾萬從業(yè)者在住宅市場(chǎng)的沃土上，呵護(hù)梯級(jí)消費(fèi)，發(fā)掘有效需求，培育交易成果，為不同收入層次居民提高居住水平、增加家庭財(cái)產(chǎn)服務(wù)。因此，可以說，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)以少的投入，多的產(chǎn)出，為上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了難能可貴的貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1993～2003年的10年間，上海存量房交易總面積為7503萬平方米，交易總金額為2223億元。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)不僅以自己的發(fā)展，充實(shí)了上海服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，而且通過為職工遷移、居民動(dòng)遷的安置服務(wù)，以及為本地居民和外來人員的方便通勤、臨近就業(yè)的擇居服務(wù)，為上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了一定的回旋空間，作出了功不可沒的貢獻(xiàn)。十幾年來上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已發(fā)展成為占上海整個(gè)經(jīng)紀(jì)業(yè)企業(yè)總數(shù)9成以上的重要中介服務(wù)行業(yè)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要我們以《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向來強(qiáng)化行業(yè)管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性就能發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，形成優(yōu)秀企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的格局，推動(dòng)行業(yè)以誠信為立業(yè)之本，堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化、信息化”的現(xiàn)代化經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展方向，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和昌盛，日益顯現(xiàn)出不可替代的中堅(jiān)作用。與此同時(shí)，從存量房的需求來說，由于上海新世紀(jì)的發(fā)展目標(biāo)是在全球化的背景下建設(shè)國際化的大都市，這必將引致居民工作、生活形態(tài)的多元化趨勢(shì)，必將推動(dòng)“梯級(jí)消費(fèi)需求”的持續(xù)上升，而且隨著我國民間資本及家庭財(cái)產(chǎn)的積累，對(duì)存量房的投資需求也會(huì)增長(zhǎng)，這是存量房需求面臨的主要變化趨勢(shì)。由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，中等收入者正在成為購房的主體，中高收入者再次購房的需求強(qiáng)勁，這就意味著，在未來的存量房交易中，房源的質(zhì)量將越來越好，并且會(huì)源源不斷。在近兩年的存量房交易中，“次新房”類型的房源已超過了一半，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2003年，上海存量房交易量與增量房銷售量持平，雙雙突破了2300萬平方米，而且從1997年至2003年的7年里，上海存量房年交易量由100萬平方米增至2300萬平方米，增加了14倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同時(shí)期增量房的7倍增幅。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要生力軍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展中，起著不可替代的促進(jìn)作用自1999年以來，上海存量房需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如魚得水，他們?yōu)榍Ъ胰f戶牽線搭橋，促成交易，已成為房地產(chǎn)大軍中一支活躍的生力軍。在將房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的原創(chuàng)思想轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的過程中，上海房地產(chǎn)居間業(yè)通過市場(chǎng)運(yùn)作模式的創(chuàng)造、改進(jìn)和發(fā)展，為上海房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)的奠定，發(fā)揮了不可或缺的開創(chuàng)者作用。它將經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房改形成合力，通過驅(qū)動(dòng)居民對(duì)住宅的梯級(jí)消費(fèi)來拉動(dòng)有效需求，反之，再通過住宅市場(chǎng)化來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房改。由此可見，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)，為在市場(chǎng)導(dǎo)向的道路上拓寬有效供應(yīng)的通道，發(fā)揮了不可或缺的先鋒作用，為加快上海住宅市場(chǎng)化進(jìn)程立下了汗馬功勞。在買方市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)和激烈競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)雨搏擊中，一批優(yōu)秀的本土代理企業(yè)迅速崛起，它們與來滬的境外代理企業(yè)一起，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的營銷策劃理念和實(shí)踐，確立了立足于有效供給的正確市場(chǎng)定位，不斷向住宅市場(chǎng)上推出一個(gè)又一個(gè)的優(yōu)質(zhì)樓盤，取得了越來越好的銷售業(yè)績(jī)。而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)來說，其經(jīng)營本質(zhì)就是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以消費(fèi)者需求為取向，唯有銳意進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，追求卓越服務(wù)，才能在市場(chǎng)上打開局面。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是住宅市場(chǎng)化的重要助推器，為促進(jìn)市場(chǎng)有效供給和有效需求的增加，發(fā)揮了不可或缺的推動(dòng)作用九五期間，住宅市場(chǎng)化正進(jìn)入住房制度改革深化的關(guān)鍵時(shí)期，但其初期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)步入谷底，面臨有效供應(yīng)和有效需求嚴(yán)重不足的雙重困難。這些企業(yè)的信息化對(duì)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息化發(fā)展起到了很大的帶動(dòng)作用，成為行業(yè)現(xiàn)代化、高效率發(fā)展的領(lǐng)頭羊。由于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展快、門檻較低，眾多單門店經(jīng)紀(jì)公司普遍規(guī)模小、經(jīng)營方式陳舊，仍以人力搜集和發(fā)布信息為主。居間業(yè)中大量小企業(yè)為單門店經(jīng)營?？傮w上說，相當(dāng)數(shù)量從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)使命和執(zhí)業(yè)責(zé)任，缺乏正確的認(rèn)識(shí)和端正的態(tài)度，職業(yè)忠誠度不高，造成人員流動(dòng)過于頻繁及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)不規(guī)范。（） 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展情況目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)除了外資企業(yè)和少量中資企業(yè)對(duì)應(yīng)聘人員的學(xué)歷、從業(yè)經(jīng)歷、技能等要求較高外，大多數(shù)中資企業(yè)對(duì)人力資源開發(fā)和管理重視不夠。從總體上說上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)不夠高，但從上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)取得經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格證書的人員數(shù)量看，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，人員素質(zhì)狀況已有所改善。再據(jù)《上海房地產(chǎn)人才發(fā)展研究》課題基于2002年底的統(tǒng)計(jì)，行業(yè)內(nèi)大專或中級(jí)職稱以上的人才，總計(jì)712人，占2002年底上海房地產(chǎn)持證經(jīng)紀(jì)人總數(shù)的3%①摘自《上海房地產(chǎn)人才發(fā)展研究》，上海房地，2003年增刊，P14。為了推動(dòng)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的結(jié)構(gòu)向高層次調(diào)整，從1998到2002年上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)舉辦了三屆“金橋獎(jiǎng)”的評(píng)選活動(dòng)，旨在發(fā)揮優(yōu)秀企業(yè)在經(jīng)營業(yè)績(jī)、誠信經(jīng)營和連鎖經(jīng)營模式上的標(biāo)桿作用，從總體上不斷提高全行業(yè)的服務(wù)水平和技術(shù)能級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在促進(jìn)二手房交易中發(fā)揮著越來越大的作用。（） 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)類型比較圖交易量自90年代以來，上海存量房交易量逐年攀升，據(jù)市、區(qū)兩級(jí)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，其中約60%是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)完成的。（1999－） 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)數(shù)量與經(jīng)紀(jì)企業(yè)總數(shù)比較圖企業(yè)類型現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)由有限責(zé)任公司、合伙公司、非公獨(dú)立法人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)四類企業(yè)組成。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的數(shù)量平均每年約以78%的速度遞增。企業(yè)數(shù)量上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)交易量大，是上海最大的經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)。二、現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基本狀況上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)企業(yè)逾萬家的大規(guī)模的中介服務(wù)行業(yè)，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了很大貢獻(xiàn)。在這一階段，存量房市場(chǎng)的急劇擴(kuò)展，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來了相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展空間。出現(xiàn)了開展連鎖經(jīng)營、延伸服務(wù)項(xiàng)目為特征的經(jīng)營模式，并注重創(chuàng)建品牌，涌現(xiàn)出一批獲得“金橋獎(jiǎng)”的優(yōu)秀企業(yè)，提升了行業(yè)的經(jīng)營水平。隨著上海市市政建設(shè)的迅速發(fā)展，365萬平方米危棚簡(jiǎn)屋改造、新一輪舊區(qū)改造的實(shí)施，大量的動(dòng)遷房和社會(huì)需求，使存量房的需求急劇增長(zhǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的快速發(fā)展。在此期間，上海開創(chuàng)了房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)了三級(jí)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，存量房交易也從私房交易擴(kuò)展到了售后公房、次新房交易，以及購房、租房、置換等多種方式的交易，居間業(yè)則隨之崛起成長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)由1996年的1114家，發(fā)展到1999年的2771家，%。1997～1998年推行了以消化空置商品房為重點(diǎn)的各項(xiàng)政策，允許售后公房上市交易，并貫徹國務(wù)院發(fā)布的《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房貨幣化分配。隨著行業(yè)的崛起，1996年12月，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，標(biāo)志著由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)承接房產(chǎn)中介服務(wù)的新階段的開始。隨著90年代前期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的逐步建立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開始初具形態(tài)，并在此基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來。同年，先后有信義、太平洋、中原、經(jīng)緯行等臺(tái)、港經(jīng)紀(jì)企業(yè)進(jìn)駐上海，還有外資企業(yè)的進(jìn)入，推動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)年就有12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)批準(zhǔn)成立。一、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是在改革開放后，特別是在90年代確立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨繁榮而發(fā)展起來的。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰，關(guān)系千家萬戶安居樂業(yè)的重要行業(yè)，必須以促進(jìn)上海社會(huì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)、協(xié)同發(fā)展的行業(yè)責(zé)任，激勵(lì)行業(yè)奮發(fā)自強(qiáng)，勇于進(jìn)取，為增進(jìn)上海城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率，推動(dòng)上海居住質(zhì)量的不斷提高積極貢獻(xiàn)力量。否則，會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員提供的服務(wù)存在瑕疵，而給當(dāng)事人的交易活動(dòng)帶來障礙甚至風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，由于其信用性和專業(yè)性而必然有程序和質(zhì)量的要求。由此可見：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以系統(tǒng)專業(yè)性為功能基礎(chǔ)的服務(wù)行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中介性、信用性、專業(yè)性的特征內(nèi)涵，使得規(guī)范服務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的必然要求。由此可見：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以社會(huì)信用性為事業(yè)本質(zhì)的服務(wù)行業(yè)專業(yè)性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能基礎(chǔ)房地產(chǎn)交易是復(fù)雜性的商品交易活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，熟悉行業(yè)所在地的法律法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作流程與慣例、房地產(chǎn)金融制度及運(yùn)作，具有扎實(shí)的房地產(chǎn)信息搜集、市場(chǎng)分析等專業(yè)技能，并具有相應(yīng)的