【正文】 如果能夠。因此，在房地產(chǎn)交易合同簽訂后至所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前買方與賣方都存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象較為普遍、人們對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價(jià)值認(rèn)識(shí)存在較大差異的情況，有關(guān)行業(yè)管理部門可以按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目制定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一方面制止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)漫天要價(jià)，獲取暴利，另一方面有利于在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中形成服務(wù)質(zhì)量與所收費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的分類定價(jià)機(jī)制。因此，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費(fèi)的管理，應(yīng)在按服務(wù)種類制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，從重收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理轉(zhuǎn)向重收費(fèi)行為管理，如是否明碼標(biāo)價(jià)，是否按所提供的服務(wù)項(xiàng)目收取相應(yīng)費(fèi)用，是否出具發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)所提供的商品或服務(wù)，應(yīng)由市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)收費(fèi)。這一制度缺陷，一方面在發(fā)生合同糾紛時(shí)易產(chǎn)生具體承接人責(zé)任不清的弊端；另一方面則給無(wú)執(zhí)業(yè)資質(zhì)人員違法從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)以可乘之機(jī)，損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)聲譽(yù)。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)化管理要求，應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人署名制度。但是，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間存在著明顯的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)委托人處于弱勢(shì)地位，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)化管理出發(fā)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)管。 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)專業(yè)化行政許可制度尚未確立之前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案登記制度的實(shí)施，以保證進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的企業(yè)具備從事該業(yè)務(wù)應(yīng)有的條件，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)全行業(yè)誠(chéng)信度和服務(wù)水平的提高提供必要的前提條件。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，應(yīng)按不同經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)種類和經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員及企業(yè)設(shè)定不同的門檻，為優(yōu)勝劣汰、不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體水平奠定基礎(chǔ)。從上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的階段性特征及面臨的主要問題來(lái)看，今后三到五年應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)以下基本制度。三、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理根據(jù)我國(guó)港臺(tái)地區(qū)和國(guó)際上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，離不開一整套嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。在此過程中，行政管理部門既要避免對(duì)行業(yè)自律的過多干預(yù)，又要監(jiān)管、監(jiān)督和指導(dǎo)行業(yè)通過自律貫徹產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)步，強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任。 為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律平臺(tái)作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理的大部分職能應(yīng)轉(zhuǎn)由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)發(fā)揮作用。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)之間的分工協(xié)調(diào) 由于現(xiàn)行法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用尚未有具體的規(guī)范，特別是與政府房地產(chǎn)管理部門之間缺乏明確的職能劃分，行業(yè)協(xié)會(huì)往往在實(shí)際運(yùn)作中處于尷尬境地。（3）政府管理部門合力加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)違法行為的查處力度。在工商行政管理部門對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)一般化管理基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立、經(jīng)紀(jì)人員資質(zhì)取得的專業(yè)許可管理，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)信息系統(tǒng)，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)的制度；對(duì)于經(jīng)紀(jì)人在不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的流動(dòng)，由房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的核查制度，以保證對(duì)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)的專業(yè)監(jiān)管。在專業(yè)化管理原則確立的前提下，工商行政管理部門不再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行注冊(cè)登記管理，主要職能是按照對(duì)一般企業(yè)管理的要求，負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)設(shè)立的注冊(cè)登記的審批、經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為的監(jiān)管，例如對(duì)新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的注冊(cè)資本、場(chǎng)所、法定代表人、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格真實(shí)性等的審核，從源頭上防止出借房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證書的行為；再如對(duì)超越經(jīng)營(yíng)范圍行為的監(jiān)管處理等。探索構(gòu)建這一市場(chǎng)監(jiān)管主體制度涉及到兩個(gè)層面的關(guān)系，一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)主管部門與其他政府職能部門之間的分工協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)政府管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的分工協(xié)調(diào)。二、理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新型行業(yè)管理體制目前，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行政管理存在的主要問題是工商行政與房地部門的管理職能、規(guī)范內(nèi)容重疊交叉，在一定程度導(dǎo)致管理關(guān)系不協(xié)調(diào)，不但降低了管理效率，而且有損政府管理的權(quán)威。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為為公眾服務(wù)的特殊行業(yè)，應(yīng)當(dāng)像律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等那樣，在考試或者考核制度基礎(chǔ)上實(shí)行資質(zhì)許可制度。對(duì)此，上海應(yīng)當(dāng)盡快制定實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的相關(guān)文件，以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)履行上述的職責(zé)。 由此可見，國(guó)務(wù)院采用發(fā)布決定的方式已經(jīng)調(diào)整了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)行政許可事項(xiàng)，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度的實(shí)施主體問題。2004年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國(guó)發(fā)[2004]16號(hào))將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)列入改變管理方式事項(xiàng)，明確不作為行政審批項(xiàng)目，而實(shí)行行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理。推進(jìn)統(tǒng)一的全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度近幾年來(lái)，由于《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度未作出明確規(guī)定，且地方有關(guān)規(guī)定不盡一致，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度的全面實(shí)施。顯然，這對(duì)于形成健康有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)交易者權(quán)益將起到重要的作用。此外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入也制定了嚴(yán)格的規(guī)定，其《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)業(yè)者，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)S可后，依法辦理公司或商業(yè)登記”；第七條規(guī)定“經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)主管機(jī)關(guān)之許可，辦妥公司登記或商業(yè)登記，并加入所在地同業(yè)公會(huì)后方得營(yíng)業(yè)”。如《律師法》第十九條規(guī)定“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立律師事務(wù)所的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市以上人民政府司法行政部門審核”。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)缺失、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理與房地產(chǎn)業(yè)管理分離而不協(xié)調(diào)，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)過度膨脹、良莠不齊、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的負(fù)面影響，在一定程度上造成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的惡化和競(jìng)爭(zhēng)秩序的混亂。目前我國(guó)采取的是比較寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。為了建立有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)監(jiān)管體制，應(yīng)當(dāng)通過修訂法律，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)管理部門的專業(yè)監(jiān)管主體的地位和職能，從法律與制度上理順和解決當(dāng)前存在的問題，從根本上改變目前房地產(chǎn)主管部門在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面法定職能不明確、缺乏可操作性規(guī)范，以致對(duì)違法行為處置不力的現(xiàn)象，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。造成上述立法缺陷的原因在于當(dāng)時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)處于起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，未能充分認(rèn)識(shí)和深刻把握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的規(guī)律?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋、土地管理部門是房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)主管部門，而《城市房地產(chǎn)管理法》的適用范圍是包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主管部門及其職能從境外國(guó)家和地區(qū)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理法律制度及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律制度的比較看，一般都要求其從業(yè)人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，其經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)需要具備最低數(shù)量持證經(jīng)紀(jì)人員的特定條件；除行業(yè)自我管理模式，一般都由特定行政部門實(shí)施專業(yè)性管理。從實(shí)證角度看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所提供的服務(wù)較為廣泛，除了提供信息、接受咨詢、促成交易、委托代理買賣以外，還可以延伸到代辦抵押貸款、代辦房地產(chǎn)登記等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以收取傭金為目的、為房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人提供信息咨詢、居間介紹、委托代理等服務(wù)，保證公正、公平、安全地促成房地產(chǎn)交易的服務(wù)行為。當(dāng)前，亟需加快行業(yè)法制建設(shè)，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度。為了實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)提出以下五個(gè)方面二十五條對(duì)策建議：一、加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出條件、經(jīng)紀(jì)人員資格認(rèn)證和執(zhí)業(yè)注冊(cè)、經(jīng)紀(jì)行為監(jiān)管、專業(yè)管理部門職權(quán)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理職能等重要方面缺乏明確的法律規(guī)范。當(dāng)然，這將是一個(gè)漸進(jìn)的演變的過程。如前所述，行業(yè)自治模式在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)實(shí)施的情況良好。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)自身建設(shè)，按照行業(yè)協(xié)會(huì)改革目標(biāo)的要求，充分依靠企業(yè)辦會(huì)，完善自身的組織構(gòu)架和運(yùn)作機(jī)制，增強(qiáng)管理能力。因此，首先需要完成由政府唱獨(dú)角戲模式向行政管理與行業(yè)自律并行模式的轉(zhuǎn)變。此外，行業(yè)協(xié)會(huì)還可通過提供行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)、組織研究行業(yè)內(nèi)的重大問題、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間關(guān)系、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與社會(huì)各界之間的關(guān)系等手段，切實(shí)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展提供更多的服務(wù)。具體而言，在新型管理模式下，政府管理部門的主要職責(zé)是制定法律規(guī)范、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的認(rèn)定和取消，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的審批。在此基礎(chǔ)上，通過今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期的實(shí)踐，爭(zhēng)取在條件具備時(shí)向C模式的過渡。三是2004年7月1日《行政許可法》施行，明確了有關(guān)淡化干預(yù)的行政管理目標(biāo)，隨著原有干預(yù)性管理規(guī)范被取消，有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理缺位和空白，需要一種替代性的新制度、新模式來(lái)形成有效的約束機(jī)制。其依據(jù)主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是國(guó)家和上海的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟正日漸完善，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序發(fā)揮了重要的保障作用，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的規(guī)范沖突、規(guī)范空白，以及違法違規(guī)頻發(fā)的現(xiàn)象，與其形成強(qiáng)烈反差，迫切需要改變。 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式的設(shè)計(jì)思路近幾年來(lái)，隨著上海房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)體制改革和行政體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展和管理正處于一個(gè)目標(biāo)模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段。行業(yè)協(xié)會(huì)在法律框架內(nèi)，不僅實(shí)施自律性管理職能，還受政府職能部門的委托，全面執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的管理職能。 C．行業(yè)自治模式在這種模式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的直接管理主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)。美國(guó)各州政府大多設(shè)有專門機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理，主要職能是制定管理規(guī)則、核發(fā)執(zhí)業(yè)資格牌照、審定執(zhí)業(yè)資格考試及教育訓(xùn)練內(nèi)容、審批從事執(zhí)業(yè)課程教育學(xué)校的資格等。相對(duì)而言，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)干預(yù)的程度和力度弱于A模式，而強(qiáng)于C模式。在這一模式中，雖然存在著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，但其行業(yè)自我管理職能相當(dāng)薄弱，一般只在教育培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定等方面發(fā)揮作用。比較而言，在列舉的三種模式中，這一模式中行政干預(yù)的程度和力度最強(qiáng)。不同管理模式之間在系統(tǒng)組成要素、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、運(yùn)作流程、機(jī)制功能上存在著差異。為了維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，一方面要有利于行業(yè)的適度發(fā)展，避免出現(xiàn)超出市場(chǎng)需求的盲目膨脹；另一方面，應(yīng)通過一系列制度措施防止不公平、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，以有利于形成和優(yōu)化行業(yè)發(fā)展、行業(yè)進(jìn)步的內(nèi)在機(jī)制。在這一原則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)以維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)為價(jià)值取向。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的目標(biāo)主要應(yīng)起到保障市場(chǎng)機(jī)制正常運(yùn)作，避免市場(chǎng)機(jī)制失靈的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理則應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)管理思路。這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一完全競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)表現(xiàn)得更為充分。在正常的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)供求狀況、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、企業(yè)自身?xiàng)l件進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策。因此，不分專業(yè)的籠統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)范不完全適應(yīng)以專業(yè)分類為基礎(chǔ)、專業(yè)服務(wù)的差異性特征明顯的經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的需要，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)分開，參照證券、保險(xiǎn)、期貨等經(jīng)紀(jì)行業(yè)的模式實(shí)施專業(yè)化管理。將一個(gè)人數(shù)如此眾多的經(jīng)紀(jì)行業(yè)與各類人數(shù)總計(jì)不到10%的其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)合在一起管理，既不適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的特殊要求，也不適應(yīng)各類經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的一般要求。從我國(guó)證券經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、期貨經(jīng)紀(jì)等行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)看，實(shí)施專業(yè)化管理，既是適應(yīng)這類專業(yè)知識(shí)要求較高的經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的規(guī)律性反映，也是更好維護(hù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動(dòng)的市場(chǎng)秩序的制度要求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是以促成房地產(chǎn)交易、提高房地產(chǎn)交易效率、維護(hù)房地產(chǎn)交易安全為服務(wù)內(nèi)容的行業(yè)。當(dāng)前，一方面應(yīng)避免政府超出法律許可范圍實(shí)施不適當(dāng)?shù)母深A(yù)性管理，另一方面也要避免不同政府部門從各自有局限性的角度出發(fā)制定互不銜接、互不協(xié)調(diào)的法律和政策。比之政府的行政管理，行業(yè)自律管理規(guī)范更易于調(diào)動(dòng)行業(yè)成員的主觀能動(dòng)性，可以在更廣泛的層面上調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源，不僅有利于節(jié)約政府的行政資源，而且更有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理水平。境外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，行業(yè)規(guī)范對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)都具有很好的行業(yè)自我管理作用。行業(yè)規(guī)范是在法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，由行業(yè)內(nèi)具有獨(dú)立意志的成員自主協(xié)商制定的行為規(guī)范，比之法律、法規(guī)的剛性而具有較強(qiáng)的靈活性，比之法律、法規(guī)的外在強(qiáng)制性而具有內(nèi)在自控性，可以在法律法規(guī)所規(guī)定的框架內(nèi)，為行業(yè)提供更高的行為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)便于根據(jù)市場(chǎng)需要和行業(yè)發(fā)展水平不斷進(jìn)行調(diào)整、更新。行業(yè)自律就是充分發(fā)揮行業(yè)成員自身的積極性、能動(dòng)性，充分利用社會(huì)資源，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的自我約束和自我管理。從行業(yè)發(fā)展將從量的擴(kuò)展轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高的目標(biāo)看，今后三到五年內(nèi)，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)重在提高從業(yè)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)水平，重在提高全行業(yè)的服務(wù)規(guī)范化程度，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的合作與交流，提高行業(yè)整體合力，加強(qiáng)行業(yè)與社會(huì)各界的溝通，改善行業(yè)公共關(guān)系和社會(huì)形象。鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)自律從根本上說(shuō)，對(duì)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理，應(yīng)堅(jiān)持鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展、促進(jìn)行業(yè)自律和不斷進(jìn)步的原則?！?yīng)當(dāng)重視，在專業(yè)化分工更加細(xì)化、商品流通過程更加復(fù)雜，現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)使信息流通更加直接，社會(huì)需求更加多樣化的現(xiàn)代社會(huì)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須形成全行業(yè)共同遵守的基本準(zhǔn)則及不斷進(jìn)步的共同目標(biāo)，以與時(shí)俱進(jìn)的姿態(tài)不斷追求全行業(yè)的整體進(jìn)步。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更有必要通過嚴(yán)格自律、自我約束來(lái)取信于消費(fèi)者、取信于社會(huì)，從而為自身的存在奠定基礎(chǔ)，為自身的發(fā)展創(chuàng)造廣闊的空間。嚴(yán)格自律是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)充分提高自律意識(shí)，并通過制定機(jī)構(gòu)內(nèi)規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范來(lái)實(shí)施機(jī)構(gòu)和全行業(yè)的自我約束，以增強(qiáng)合法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作、公平競(jìng)爭(zhēng)的自覺性和自律性。公平競(jìng)爭(zhēng)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中要遵循誠(chéng)信原則，反對(duì)一切不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。其中，合法經(jīng)營(yíng)就是要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持證執(zhí)業(yè)、依法經(jīng)營(yíng)、依法納稅、消除和杜絕一切侵害委托當(dāng)事人利益的違法行為。為此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須形成全行業(yè)共同遵守的基本準(zhǔn)則和不斷進(jìn)步的更高目標(biāo)。為此，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須抓住這一歷史機(jī)遇，經(jīng)過三到五年的調(diào)整、發(fā)展，形成與上海城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段相匹配的行業(yè)規(guī)模，大中小型企業(yè)、不同類型業(yè)務(wù)配置合理的行業(yè)結(jié)構(gòu)；建立健全科學(xué)合理的法律法規(guī)制度和行業(yè)規(guī)范管理主體明確到位，管理手段豐富而有效的管理體系；塑造能夠自我更新、不斷進(jìn)步的行業(yè)發(fā)展機(jī)制，成為運(yùn)行規(guī)范高效、被社會(huì)認(rèn)可并尊重的行業(yè)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要，才能起到推動(dòng)上海房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)中介服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的積極作用。在這樣的歷史背景下，作為現(xiàn)代中介服務(wù)業(yè)的上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，既面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，又肩負(fù)著更高的社會(huì)責(zé)任。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)