【文章內容簡介】 50 年代，美國又提出了在郊區(qū)建設小城市的建議。1968 年，美國國會通過新城市開發(fā)法，并首批批準建立 63 個新城市，其平均人口規(guī)模在 2 萬人左右。60 年代以后，美國又實行示范城市試驗計劃，實現(xiàn)分散型城市化。如今，比如在紐約周邊新建的一些城鎮(zhèn)就是當時美國政府政策的產物。都市城郊化將成為農村城市化新起點100多年來，紐約市先是實施城市化，然后再由城市化向城郊化過渡，這可以說代表著美國城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢。 如今，美國已經發(fā)展成為一個高度城鎮(zhèn)化的國家，全國人口中有85％以上都住在城鎮(zhèn)，基本達到城鎮(zhèn)一體化，農村城市化。美國城市規(guī)模大小差異很大，像紐約這樣的大城市人口高達幾百萬人，而一些大城市周邊的衛(wèi)星城市或邊遠山區(qū)小城市的人口只有幾百人。根據(jù)美國政府統(tǒng)計，美國人口在3萬至10萬的城市數(shù)量約為1100個，大約占城市總數(shù)的 90％。人口在10萬至20萬的城市數(shù)量為131個，人口超過20萬的城市有 78 個，人口超過 300 萬的大城市有紐約、華盛頓、費城、波士頓、芝加哥、洛杉磯、舊金山等 13 個。 由此可見，美國起初出現(xiàn)的城市化最終發(fā)展成為城郊化，最終結果就是數(shù)以萬計的小城鎮(zhèn)應運而生。美國近 30 年發(fā)展起來的大城市帶就是大量小城鎮(zhèn)的集合，而不是靠無限擴張中心城市區(qū)域來實現(xiàn)城市規(guī)模擴大。大量小城市如雨后春筍般地快速發(fā)展，逐步形成密集的城市群帶，美國政府統(tǒng)計機構將其稱之為都市區(qū)。20 世紀90年代后半期以來，美國城市化出現(xiàn)了新趨勢。隨著美國經濟高速增長，像紐約這樣的傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構成的大都市圈又有向其外圍拓展延伸的趨勢。美國有關專家認為，這一趨勢將在未來 20 年中使美國的農村地區(qū)城市化，這種城市化的對象不是城市本身，而是目前已經存在的農村集鎮(zhèn)。促使新一輪城市化的原因有兩大方面：一是大都市圈邊緣地區(qū)的社會發(fā)展和經濟增長正促使在邊緣地區(qū)工作的城市居民把家搬遷至開車一小時可以達到的周邊城鎮(zhèn)；二是經濟的增長正促使大都市圈內的公路干線向外延伸，這一趨勢引導著美國的投資向公路干線經過的農村集鎮(zhèn)擴張。：英國英國的城市化過程。工業(yè)革命的浪潮大約于18世紀中葉開始席卷歐美國家并進一步影響到世界范圍。工業(yè)革命的開始，從根本上使人類的聚落方式發(fā)生了重大改變。整個19世界，歐洲作為全球范圍內城市化程度最高的地區(qū)，使得歐洲開始涌現(xiàn)一大批規(guī)模較大，職能廣告的多樣化城市。倫敦城市化顯現(xiàn)出來的特點是城市規(guī)模用地不斷擴大，城市人口數(shù)量不斷攀升。英格蘭城市帶的形成。進入20世紀后，英國開始呈現(xiàn)郊區(qū)城市化現(xiàn)象，一些原本位于倫敦周圍的小鎮(zhèn)開始慢慢被倫敦所“吞并”，成為倫敦的一部分。并且，隨著郊區(qū)城市化的發(fā)展，從倫敦經伯明翰、曼切斯特到利物浦一帶的城市規(guī)模不斷擴大，地區(qū)和地區(qū)之間的界限越來越模糊，城市與城市之間的界限日趨模糊，于是形成了連成一片的城市地帶。20世界下半葉，英國經濟的已經進入到良好的模式，經濟的發(fā)展和生活水平的提高使得人們開始更多的關注環(huán)境問題。然而伴隨著當時英國工業(yè)的告訴發(fā)展，城市人口規(guī)模不斷擴大，環(huán)境中心區(qū)的環(huán)境質量不斷下降，促使人民紛紛轉而遷移到城市以外的鄉(xiāng)村或小農村。英國的住房政策。英國的城市住房供應體制是市場供應與政府供應兩個板塊、一主一輔體制。英國是世界上最早實行政府干預住房市場的國家,也是探索市場經濟條件下城市住房供應政策最早、最具有典范意義的國家。在英國,住房供應體系由私人住房和公共住房組成,私人住房是在房地產市場上自由流通的商品房,公共住房又稱社會住房,是由地方政府和非營利機構———住房協(xié)會建設和管理的住房。英國政府在2007 年又制定推出了“公屋沖擊計劃”,通過建立更多的公屋來解決那些買不起房子的中等收入的白領、技術工人以及低收入人群的住房問題。：日本自明治維新后，日本開始城市化發(fā)展，一戰(zhàn)前的1908年，日本城市化率為18%，1970年基本完成城市化，用時接近100年，其中戰(zhàn)后20年的時間，城市化水平翻一番。第一階段 明治維新后至二戰(zhàn)結束，日本城市化率達到33%；第二階段 戰(zhàn)后黃金十年 即1955年，日本城市化率達到56% 城市人口首次超過農村人口；第三階段 至1970 日本城市化率超過70%，基本完成城市化。日本政府在二戰(zhàn)后曾一度通過興建公營住宅、改造居民區(qū)、住宅公團建房、住宅金融公庫融資等方式來改變城市住房供應緊張狀況,并借助大量國有住房的投入,有力地調節(jié)了住宅市場,保障了中低收入人群的住房需求。不過近年來隨著日本人口規(guī)模和住房建設規(guī)模的相對穩(wěn)定,政府及住宅公團、住宅金融公庫在住房供應中的作用趨向弱化乃至消散。 從以上三個典型案例看出，新型城市化與傳統(tǒng)的城市化相比更全面反思傳統(tǒng)城市化的問題，不僅僅只強調城市人口占總人口比例高低作為衡量城市化的尺度，更注重要積極實現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，走創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展的道路，并且積極提升城市的公共服務的質量，運用現(xiàn)代化管理體系實現(xiàn)城市的文化多樣性和宜居性。改革開放后中國城市化發(fā)展迅速，經過60年的努力，%已經在2010年達到50%（常住人口口徑）。城市化快速推進的10年，也是房地產商品房的黃金時代。 近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產業(yè)一方面得之于天時,在總體上對經濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經濟結構，成為經濟社會的一大隱患。因此，對迅速蔓延的房地產負面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預警。城市快速發(fā)展中，城市價值會跳躍式提升，而經濟發(fā)展相對滯后，因此就出現(xiàn)了房價持續(xù)走高。另外，%，占全部投資的四分之一，相關上下游產業(yè)高達60多個。房地產表現(xiàn)如何，直接影響了GDP指標。事實證明，當一個市場處于絕對短缺狀態(tài)，如果按照完全市場化的分配，在短時期內，資源分配將會向少數(shù)人傾斜，多數(shù)人則被拋在市場之外。這不是理想中的市場規(guī)律，而是現(xiàn)實的社會分配問題。“價高者得”符合市場的邏輯，但卻不符合社會公平的邏輯。在中國，財富分配的不合理在房地產領域的具體表現(xiàn)就是房子成為一種投資品，從住房市場化改革后的居住需求向投資需求轉變，這也導致房地產快速進行泡沫化累積。“炒房團”的出現(xiàn)是最明顯的特征，10年間，包括來自溫州的炒房團南征北戰(zhàn)。北到鄂爾多斯，南到海南島，攜帶巨額資金的投資客席卷中國大地，加劇了市場供應的短缺。更多來路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對照。限量增加的供應被旺盛的投資需求所消化，形成了房地產的虛假繁榮，實為“囤地”之外的“囤房”。投資需求擠壓了居住需求，形成了進一步的貧富差距。從2005年開始，中央政府的每一輪調控，都做出限制投資需求的舉措，如限制90平方米以上住房建設數(shù)量，提高二套房貸首付比，取消二套房貸貸款利率，提高房產交易所得稅等等，都意在提高炒房者的購房成本。但這種調控舉措?yún)s被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念。在自由市場的邏輯下，被解讀為“限制購房的自由”，將一小部分人的自由置換了大多數(shù)人的自由，對政策進行影響和游說。2010年下半年以前，限制投資需求主要通過金融工具和稅收工具來完成，但由于政策上的不連貫和不堅定，時松時緊反而將調控變成了一場博弈游戲，這意味著精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財?shù)墓ぞ?。如同彈簧一樣，一壓一放，伸展的空間立刻加大，房價每次一調控一結束即反彈，這已經不是一種怪狀，而是一種規(guī)律。比如2007年，人行和銀監(jiān)會出臺通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現(xiàn)低迷，開發(fā)商煎熬，炒房團恐慌，但僅僅在一年之后，宏調基調大變，再次放寬首付和貸款利率，延長營業(yè)稅征稅時間，鼓勵房地產投資，房價飛速反彈。直到2010年下半年，中央政府祭出強硬的“限購、限貸”政策之前，8年間，對于投資投機者而言，政策的成本幾乎可以忽略不計，針對交易環(huán)節(jié)的稅收基本被轉嫁到購房者身上。除卻房地產市場的房價問題，我國的房地產還有一個問題，那就是我國目前的房地產政策已經引發(fā)了較為突出的城市盲目擴張、耕地保護等問題。政府必須立足于我國基本國情,研究構建適當?shù)淖》抗w制。從珍惜利用土地、資金及相關資源的目標出發(fā),選擇適當?shù)某鞘凶》抗w制及相關政策,有效控制房地產業(yè)發(fā)展,盡可能減少房地產業(yè)對土地、資金及相關資源的占用,為其他經濟建設留出空間,以保障經濟健康良好的發(fā)展。第4章 城市化對房地產市場發(fā)展的影響因素 城市化下資源因素對房地產的影響 土地資源對房地產市場的影響 我國占地面積960萬平方公里，僅次于俄羅斯和加拿大，位列世界第三，但基于13億的人口數(shù)量，我國的人均土地資源占有量相對來說就顯得很少。因此隨著我國城市化進程的不斷推進，如何充分發(fā)揮市場對土地資源優(yōu)化配置的作用，尤其對于東西部城市化發(fā)展不均衡的狀況下，如何實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置已成為當務之急。，%，保持連續(xù)4年穩(wěn)步增長。，%；，%；，%；，%。 圖41:2008年2012年國有建設用地占用情況資料來源：中華人民共和國國土資源部同時根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2012年第4季度末，我國105個主要城市綜合低價為3129元/平方米，%。其中，商服用地地價為5843元/平方米，同比增長3，3%，%；住宅用地地價4620元/平方米，%，%；工業(yè)用地地價670元/平方米，%；%。圖42:20082012年全國主要城市檢測低價環(huán)比增長率情況資料來源：中華人民共和國國土資源部 我國目前的房地產政策已經引發(fā)了較為突出的城市盲目擴張、耕地保護等問題。政府必須立足于我國基本國情,研究構建適當?shù)淖》抗w制。從珍惜利用土地、資金及相關資源的目標出發(fā),選擇適當?shù)某鞘凶》抗w制及相關政策,有效控制房地產業(yè)發(fā)展,盡可能減少房地產業(yè)對土地、資金及相關資源的占用,為其他經濟建設留出空間,以保障經濟社會的良好發(fā)展。 可持續(xù)發(fā)展對房地產市場的影響城市化進行中必須走可持續(xù)發(fā)展的道路，這其中必須考慮到各種資源的合理利用。環(huán)境資源是指影響人類賴以生存和發(fā)展的各種天然和經過人工改造的自然因素的總和。這些因素包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護區(qū)、城市和鄉(xiāng)村。城市化進程中環(huán)境資源對房地產市場的影響不容小覷。房地產項目往往具有巨大的投資價值、不可移動性以及區(qū)位性等特點，不計后果的占用閑置土地、囤地等現(xiàn)象都會嚴重阻礙我國房地產市場的健康發(fā)展。然而盡管改革開放以來我國的經濟有了質的飛躍，并且多年來我國也堅持走可持續(xù)發(fā)展的道路，但是伴隨著環(huán)境資源的日漸稀缺，這樣的努力并沒有從整體上改變我國經濟的發(fā)展以環(huán)境為代價的局面。我國的城市化進程決不可建立在資源枯竭和環(huán)境惡化的基礎上。故此，目前，我們的房地產市場需要率先進行土地的規(guī)范使用，減少市場的資源浪費，杜絕濫用農耕用地。房地產的市場的蓬勃發(fā)展一方面出自社會經濟的發(fā)展的產物，在獲得經濟利益的同時，開發(fā)商政客必須考慮到人民及下一代人的生活。 城市化下人口對房地產的影響 人口流動對房地產市場的影響 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報（第1號）數(shù)據(jù)顯示，在我國大陸地區(qū)31個省、自治區(qū)、直轄市的人口中，居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開戶口登記地半年以上的人口為261，386，075人，其中市轄區(qū)內人戶分離的人口為39，959，423人，不包括市轄區(qū)內人戶分離的人口為221，426，652人。同2000年第五次全國人口普查相比，居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開戶口登記地半年以上的人口增加116，995，327人，%?？梢钥吹?，隨著我國經濟的不斷發(fā)展,流動人口的規(guī)模也隨之擴大,如何引導人口流動和合理分布不僅是中國城市化進程中的重要內容，更對于我國的房地產市場也有非常大的影響。住房作為人們生活的必需品，在市場供不應求的背景下導致價格失衡是非常正常的。我們可以說，房價的波動是在人口的持續(xù)流動中進行的。簡而言之，房價上漲的根本原因就是人們不斷增長的剛性需求，唯有存在著巨大的需求，市場才得以促使房價的飛漲。 人口結構對房地產市場的影響同樣，在第6次全國人口普查中，大陸31個省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為665，575，306人，%；居住在鄉(xiāng)村的人口為674，149，546人，%。同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加207137093人，鄉(xiāng)村人口減少133237289人。人口結構作為社會、經濟、文化和人類自身發(fā)展的歷史產物在其長期的形成過程中已具有自身特點和變動規(guī)律。了解我國人口結構變動的趨勢，對于城市化進程中制訂經濟與社會發(fā)展規(guī)劃具有實際意義。圖43:2000~2012年我國粗出生率、粗死亡率、人口自然增長率折線圖資料來源：中華人名共和國國家統(tǒng)計局粗出生率是指一年中每1000人口中的出生人數(shù)，不包括胎兒死亡數(shù)；粗死亡率是指一年中每1000人口中死亡人數(shù)；人口自然增長率是指粗出生率減去粗死亡率的值。從上表中可以看到，2000年到2005年5年間，‰‰，‰，13年中我國粗死亡率小幅上升，基本維持在 ‰~‰之間；人口自然增長率在2000年到2006年間有較大的下降，‰‰，這些數(shù)據(jù)顯示我國人口增長趨勢趨緩，這也導致了一些重要的問題。%，屬于少子化現(xiàn)象嚴重?，F(xiàn)代社會人們的教育程度提升，越來越多的人選擇晚婚晚育，另一方面，國家政策以及屈于生活成本的急劇上升以及不斷攀升的房價，出現(xiàn)了很多丁克家庭，這都是導致我國近10年來低生育率少子化現(xiàn)象的原因之一。但是從長期來看，少子化現(xiàn)象可以使我國的房地產價格更加合理化。人口過剩往往是導致需求與投機過度的房地產價格畸形地暴漲的原因。若從長期來看，少子化現(xiàn)象可使住房需求減少，對于購房者言將不用背負沉重的房屋貸款實現(xiàn)居住于自有屋的理想。但是少子化現(xiàn)象嚴重同樣會造成人口勞動力不足，影響社會經濟發(fā)展。 城市化下政策對房地產的影響 戶籍制度對房地產市場的影響中華人民共和國戶籍制度是中華人民共和國對其公民實施的以戶為單位的戶籍人口管理政策。戶口記錄著居住身份和出生記錄，代表