大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析畢業(yè)論文(編輯修改稿)
2025-07-24 13:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，而且使得北京、上海等一線城市逐漸成為少數(shù)資金實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)逐鹿的主戰(zhàn)場(chǎng)。因此，擁有較大市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展前景廣闊，并且地價(jià)相對(duì)較低的二三線城市將成為越來越多中小開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略市場(chǎng)。二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）人口基數(shù)的影響中國(guó)自改革開放以來，人口流動(dòng)性日益增強(qiáng)，可流動(dòng)人群的首選肯定是相對(duì)發(fā)達(dá)的大城市，直接導(dǎo)致不同城市中人口基數(shù)有非常大的不同，中國(guó)一線城市的人口基數(shù)是千萬級(jí)，而中小城市中的人口基數(shù)只是十萬級(jí)。人口基數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀的影響是需求總量的不同，有人可能會(huì)說大城市的需求總量是很大，但供給總量也大呀。這個(gè)沒錯(cuò)，但他們忽略了比例因素，由于土地資源的有限性，必然會(huì)導(dǎo)致大城市中的房屋需求量與房屋供應(yīng)量的比例小于中小城市。需求總量大還反映到房子的銷售速度上，舉個(gè)例子來說，在北京開發(fā)一個(gè)有3000戶居民的小區(qū)，只要房子不是特別爛，位置、戶型、價(jià)格、營(yíng)銷等工作做到位，可能出現(xiàn)在一天內(nèi)就全部賣完的情況。但在中小城市中同樣的小區(qū)，即使它做到最好，也可能需要一年左右的時(shí)間才能賣完。所以在中小城市里，做房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)品推出的量不如節(jié)奏更重要，我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)決策中，與其討論應(yīng)該推出多大的總量，不如討論應(yīng)該按一個(gè)什么樣的節(jié)奏來推出，一定要保證每期推出的量都不會(huì)太大，以適應(yīng)中小城市中客戶群總量小，而引起的銷售速度慢的特點(diǎn)。（二）人口結(jié)構(gòu)的影響 大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求客戶，其結(jié)構(gòu)是相對(duì)連續(xù)的。收入水平上從高到嚇人到低至離譜，文化修養(yǎng)上從高雅到草根，審美觀點(diǎn)上從欣賞歐美風(fēng)格到死忠中國(guó)古典，可以說各種類型的人都有很多，反映到對(duì)房產(chǎn)的需求上就是從別墅到磚瓦房，從歐式建筑到中式院落都有人需要。在北京、上海、廣州這些大城市就可以看出，瞎貓總能碰到死耗子，不管一個(gè)樓盤的地點(diǎn)有多偏，定價(jià)有多高，戶型有多差，營(yíng)銷有多離譜，在最后銷售的時(shí)候可以賣的不太好，但總會(huì)有人買。在中小城市就不一樣了，中小城市的客戶群結(jié)構(gòu)是不連續(xù)的，正是由于這個(gè)原因，一旦在中小城市一次定位失敗，再想改定位就非常難，因?yàn)槿绻傧蜻@個(gè)定位的產(chǎn)品上游或者下游移動(dòng)的時(shí)候，臨近可能都沒有客戶群。所以就一定要進(jìn)行更精準(zhǔn)的營(yíng)銷，在中小城市所需要的定位準(zhǔn)確度實(shí)事上要比大城市高得多得多。（三）市場(chǎng)環(huán)境的影響 大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕很大，在競(jìng)爭(zhēng)中群雄逐鹿。以沈陽為例，現(xiàn)在沈陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)上有萬科、中海、保利、華潤(rùn)置地等等一大批中國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)共同競(jìng)爭(zhēng)。反觀中小城市，由于種種原因，各大房企的觸角暫未深入，在中小城市中的開發(fā)主力現(xiàn)多為本地的企業(yè)，這些企業(yè)普遍規(guī)模小、管理不完善、缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，一般都帶有草莽英雄色彩，抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然相對(duì)較弱。隨著大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和還有企業(yè)自身的發(fā)展需要，各大房企不可避免的會(huì)發(fā)生發(fā)展重心下移，屆時(shí)就是對(duì)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次重新洗牌。在現(xiàn)階段，中小城市的市場(chǎng)化程度還相對(duì)落后。如在購(gòu)房方式方面，各種團(tuán)體的“集資房”頻繁出現(xiàn)，以錦州為例，集資房和商品房比例接近1:1，大量?jī)r(jià)格低廉的集資房是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的巨大沖擊。另外，在購(gòu)房理念方面，對(duì)期房的認(rèn)可度很低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏信任，在購(gòu)房用途方面，多為剛性需求為主，投資性購(gòu)房相對(duì)較少，這些都是市場(chǎng)化運(yùn)作不成熟的表現(xiàn)。（四）宏觀調(diào)控的影響近幾年的中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的趨勢(shì)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了很多的宏觀調(diào)控政策。按常理分析，國(guó)內(nèi)各行業(yè)的政策導(dǎo)向性都非常強(qiáng)，既然政策是全國(guó)性的，應(yīng)對(duì)各類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)造成巨大影響。然而，我們可以看到，宏觀調(diào)控政策對(duì)中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)的影響微乎其微，國(guó)家和媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注也多集中在一二線城市在中小城市中
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1