【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求分析Student majoring in Economics and management research CaiQianqianTutor FuXinAbsrtact: In recent years,along with China39。s rapid economic development and people39。s living level increases, the real estate industry developed rapidly with the rapid development and continuous growth of consumer demand. The real estate industry bee an important industry in the rapid development of the national economy. But as an emerging industry, with the fast development of the real estate industry process exposed some problems. Some regions are overinvested, the real estate industry bee a redhot property sector and the real estate market looking bubbly.This article use the supply and demand of the real estate product market as a focal point to analysis on the current situation and then try to find out the measures.Key: realty supply demand房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)比較新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但是無(wú)管是從理論上，還是從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)具有極大發(fā)展性的行業(yè)?，F(xiàn)在很多地方政府都把房地產(chǎn)看作是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的救命稻草，當(dāng)作地方財(cái)政的最重要的來(lái)源。因此，我國(guó)政府無(wú)論在政策上還是在財(cái)力各個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予大力的支持，逐漸的形成了我們現(xiàn)在所說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，現(xiàn)在，這一產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也牽動(dòng)著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛快速高速的發(fā)展，一方面，這對(duì)于拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮，起到了非常重要的作用；另一方面，房地產(chǎn)規(guī)模過(guò)大，發(fā)展過(guò)快過(guò)熱，商品房結(jié)構(gòu)的不合理，以及各城市高房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，都對(duì)我國(guó)居民生活水平和我國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一些不利因素。在這種現(xiàn)狀下，如何促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快的，成為一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予更多的關(guān)注，加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度。在各個(gè)相關(guān)方面都對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)了監(jiān)管，主要包括：征收房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、融資土地以及利率和銷售等方面。種種措施都旨在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康合理的發(fā)展。房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，關(guān)乎我們各行各業(yè)的發(fā)展。解決好存在的問(wèn)題及矛盾，對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康快速和諧發(fā)展，將起到非常重要的作用。一 、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)是市場(chǎng)，又稱不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，狹窄的理解是房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所；廣義的理解是房地產(chǎn)交換關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)在內(nèi)的運(yùn)行機(jī)制。它將房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、服務(wù)、流通等各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有市場(chǎng)的一般特征，作為市場(chǎng)的子系統(tǒng)，它是由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的存在所決定的，并且在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著媒介作用。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換過(guò)程中統(tǒng)一，是連續(xù)房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)的橋梁，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值和使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過(guò)程。 從基本構(gòu)成要素看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是由主體、客體和中介構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的行為人，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方。其中，供應(yīng)方通過(guò)對(duì)市場(chǎng)提供房地產(chǎn)商品獲取貨幣，即供應(yīng)方開(kāi)發(fā)、建設(shè) 或經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的目的，是通過(guò)出售或出租而獲取收益或利潤(rùn)；需求方則通過(guò)向供應(yīng)方提供貨幣而從供應(yīng)方手里取得房地產(chǎn)商品。房地產(chǎn)市場(chǎng)客體是指房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象，主要包括房產(chǎn)商品和地產(chǎn)商品。 在我國(guó)，地產(chǎn)商品主要是指土地使用權(quán)。作為市場(chǎng)，需要有相當(dāng)數(shù)量不同品質(zhì)、不同類型的房屋商品，供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地以及相應(yīng)的服務(wù)，供人們選擇使用和交換。此外，貨幣資金雖不是房地產(chǎn)實(shí)體商品， 但也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體。房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)或 促成房地產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)，主要包括交易中間和融資中介。前者指房地產(chǎn)經(jīng)銷商、代理商、經(jīng)紀(jì)人以及房地產(chǎn)交易所等；后者指為房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求提供資金的金融機(jī)構(gòu)。 從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度看，市場(chǎng)主體、客體和中介缺一不可。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)主體中需求方是交易形成的關(guān)鍵。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是由那些具有對(duì)房地產(chǎn)特定需求或欲望，而且意愿并能夠通過(guò)交替來(lái)滿足這種特定需求或者欲望的全部潛在顧客群所構(gòu)成。二 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求（一）房地產(chǎn)的供給1房地產(chǎn)供給的涵義　從微觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過(guò)去生產(chǎn)的存貨（俗稱存房量）。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，新增商品房供給又包括銷售的現(xiàn)房和期房（達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)售房）。在商品房供給中以供給方式劃分，又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種。　　從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。2房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)（A）城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性（B）房地產(chǎn)供給的層次性a房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。b現(xiàn)實(shí)供給層次是指房