【文章內容簡介】 地產市場的供給與需求分析Student majoring in Economics and management research CaiQianqianTutor FuXinAbsrtact: In recent years,along with China39。s rapid economic development and people39。s living level increases, the real estate industry developed rapidly with the rapid development and continuous growth of consumer demand. The real estate industry bee an important industry in the rapid development of the national economy. But as an emerging industry, with the fast development of the real estate industry process exposed some problems. Some regions are overinvested, the real estate industry bee a redhot property sector and the real estate market looking bubbly.This article use the supply and demand of the real estate product market as a focal point to analysis on the current situation and then try to find out the measures.Key: realty supply demand房地產業(yè)在我國還是一個比較新興的行業(yè)，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但是無管是從理論上，還是從實踐上看，房地產業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€具有極大發(fā)展性的行業(yè)?，F在很多地方政府都把房地產看作是經濟增長的救命稻草，當作地方財政的最重要的來源。因此，我國政府無論在政策上還是在財力各個方面都對房地產業(yè)給予大力的支持，逐漸的形成了我們現在所說的房地產市場。隨著房地產的快速發(fā)展，現在，這一產業(yè)已經成為國民經濟中重要的支柱產業(yè)，房地產行業(yè)的發(fā)展也牽動著整個國民經濟的發(fā)展。近年來，我國的房地產行業(yè)得到了迅猛快速高速的發(fā)展，一方面，這對于拉動相關產業(yè)的發(fā)展，我國擴大內需，促進我國國民經濟的繁榮，起到了非常重要的作用；另一方面，房地產規(guī)模過大，發(fā)展過快過熱，商品房結構的不合理，以及各城市高房價的快速增長，都對我國居民生活水平和我國民經濟的發(fā)展產生了一些不利因素。在這種現狀下，如何促進我國房地產市場又好又快的，成為一個關系國計民生的大問題。近年來，國家對房地產市場給予更多的關注，加強了對于房地產的宏觀調控力度。在各個相關方面都對房地產加強了監(jiān)管，主要包括：征收房產稅、房地產開發(fā)項目、融資土地以及利率和銷售等方面。種種措施都旨在促進我國房地產市場健康合理的發(fā)展。房地產的健康有序發(fā)展，關乎國計民生，關乎我們各行各業(yè)的發(fā)展。解決好存在的問題及矛盾，對于整個國民經濟健康快速和諧發(fā)展，將起到非常重要的作用。一 、房地產市場的概念（一）房地產市場的概念房地產是市場，又稱不動產市場，從經濟學角度來看，狹窄的理解是房地產交易的場所；廣義的理解是房地產交換關系的總和，是房地產發(fā)開、建設、經營、管理、服務和消費在內的運行機制。它將房地產的開發(fā)、建設、服務、流通等各個環(huán)節(jié)聯系在一起，從而實現房地產的價值。房地產市場具有市場的一般特征，作為市場的子系統，它是由房地產經濟系統的存在所決定的，并且在房地產經濟活動中起著媒介作用。也就是說，房地產市場是房地產商品交換過程中統一，是連續(xù)房地產發(fā)開、建設、經營、管理、服務和消費的橋梁，是實現房地產商品價值和使用價值的經濟過程。 從基本構成要素看，房地產市場是由主體、客體和中介構成的。房地產市場主體是指房地產市場上的行為人，即房地產市場的供求雙方。其中，供應方通過對市場提供房地產商品獲取貨幣，即供應方開發(fā)、建設 或經營房地產的目的，是通過出售或出租而獲取收益或利潤；需求方則通過向供應方提供貨幣而從供應方手里取得房地產商品。房地產市場客體是指房地產市場交易的對象，主要包括房產商品和地產商品。 在我國，地產商品主要是指土地使用權。作為市場，需要有相當數量不同品質、不同類型的房屋商品，供開發(fā)建設的土地以及相應的服務，供人們選擇使用和交換。此外，貨幣資金雖不是房地產實體商品， 但也是房地產市場的客體。房地產市場中介是指從事房地產交易活動或 促成房地產交易的中介機構，主要包括交易中間和融資中介。前者指房地產經銷商、代理商、經紀人以及房地產交易所等；后者指為房地產的供應和需求提供資金的金融機構。 從房地產經濟運行的角度看，市場主體、客體和中介缺一不可。在現代經濟條件下，市場主體中需求方是交易形成的關鍵。從這個意義上說，房地產市場是由那些具有對房地產特定需求或欲望，而且意愿并能夠通過交替來滿足這種特定需求或者欲望的全部潛在顧客群所構成。二 房地產市場的供給與需求（一）房地產的供給1房地產供給的涵義　從微觀經濟角度來看，房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品量。在生產者的供給中既包括了新生產的房地產商品（俗稱增量房），也包括過去生產的存貨（俗稱存房量）。在現實經濟生活中，新增商品房供給又包括銷售的現房和期房（達到一定標準的預售房）。在商品房供給中以供給方式劃分，又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種。　　從宏觀經濟角度來看，房地產供給是指房地產總供給，即在某一時期內全社會或某一地區(qū)內房地產供給的總量，包括實物總量和價值總量。2房地產供給的特點（A）城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性（B）房地產供給的層次性a房地產供給一般分為三個層次，現實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的。b現實供給層次是指房