【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對土地獲得的需求，在土地獲得需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為牟利的手段 ， 從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生泡沫 。 （ 2）房地產(chǎn)市場信息不對稱。由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個(gè)條件，即信息充分、商品品質(zhì)、買賣者自由進(jìn)入，交易雙方數(shù)量眾多這四個(gè)方面相差甚遠(yuǎn)，因而，過度炒作常常會(huì)導(dǎo)致投資者高估或低估未來收益的現(xiàn)象。在 信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場做出準(zhǔn)確的判斷。 房地產(chǎn)的建筑周期長，使得開發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場需求，從而加快泡沫的生 成。 （ 3） 消費(fèi)者及投資者的 過度投機(jī) 。 一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土 地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量 ，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。 （ 4）銀行和金融系 統(tǒng) 的不良貸款 。銀行盲目地追求市場份額、信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)或個(gè)人資信的審查、跟蹤調(diào)查，低估了投資項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)，大量銀行資金的介入，會(huì)加快資產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。 （ 5）政府干預(yù)失誤。 政府的干預(yù) 有正、負(fù)兩種效應(yīng)。利用手中的權(quán)利為淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 5 自己的短期政治目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)服務(wù)，就不可避免地導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤。 房地產(chǎn)泡沫的危害 （ 1） 房地產(chǎn) 泡沫抑制了其 它 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大。當(dāng)房地產(chǎn)投資過快增長時(shí)， 增加了其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的成本 。一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接相關(guān) 的鋼鐵、水泥、電力等行業(yè)的價(jià)格迅速上升，消費(fèi)量急劇增加，呈現(xiàn)出部分行 業(yè)投資過熱跡象。另一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張形成的土地圈占極大地?cái)D占了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地面積，就 間接推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和相關(guān)工業(yè)的成本，使農(nóng)業(yè)和相關(guān)工業(yè)的發(fā)展受到損 失。由于房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價(jià)格上漲，必然會(huì)延伸到其它產(chǎn)業(yè) 。 （ 2） 房地產(chǎn)泡沫 導(dǎo)致了 社會(huì)資源配置不合理 ， 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡 。 一方面， 房地產(chǎn)業(yè)高于其他產(chǎn)業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報(bào)率誤導(dǎo)了各種經(jīng)濟(jì)主體的長期投資行為，必然會(huì)吸引大量的社會(huì)資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場。會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)因缺乏必 要的資金投入而得不到應(yīng)有的發(fā)展，實(shí)業(yè) 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域生產(chǎn)效率下降，并逐漸衰退， 最終使整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡 ， 嚴(yán)重?fù)p害國家的綜合國力。 另一方面，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來了深刻的社會(huì)問題。 （ 3） 房地產(chǎn)泡沫 可能 導(dǎo)致 金融危機(jī) 。 房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，由于投機(jī)活動(dòng)盛行，房地產(chǎn)市場預(yù)期回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產(chǎn)市場中。 多數(shù)國家，銀行主導(dǎo)著購房貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價(jià)格 的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn) ， 不良貸 款急劇增加，必然 出現(xiàn)大量呆賬、壞賬，由于抵押、擔(dān)保物價(jià)值降低或喪失，金融機(jī)構(gòu)面臨巨大損失，脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到?jīng)_擊，運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，最后可能導(dǎo)致匯率體系的失衡，爆發(fā)全面的金融危機(jī) ① 。 （ 4） 房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致 生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī) 。 房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng) ① 楊春 ．預(yù)防房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī) [N].中國社會(huì)科學(xué)院院報(bào) 2020，（ 02） 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 6 濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入 困境 ， 從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān) 。企業(yè)收益的減少 又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降 ，甚至裁減 員工， 產(chǎn)生大量失業(yè)居民。 由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平 的下降，居民 會(huì) 減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測 ，從而 使 生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。 （ 5） 房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī) 由于 大量投機(jī)活動(dòng) 盛行， 財(cái)富迅速集中在少部分人手中，短時(shí)期內(nèi)就造就了一批暴發(fā)戶 ，加劇 社會(huì)財(cái)富的分配不均、國民收入不平等 ，社會(huì)更為兩極化 。嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)的發(fā)生，大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會(huì)風(fēng)氣敗壞、維持社會(huì)穩(wěn)定的成本大大增加，隨時(shí)可能會(huì)引發(fā)社會(huì)危機(jī)。 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 7 第二章 上海市房地產(chǎn)泡沫的 分析 上海 作為中國最發(fā)達(dá)的幾個(gè)城市之一， 而上海市是否存在房地產(chǎn)泡沫呢？這個(gè)問題十分值得我們來討論，下面我們綜合各種數(shù)據(jù)指標(biāo)來對上海房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行實(shí)證分析。 利用指標(biāo)法對上海市房地產(chǎn)泡沫存在的檢測 房價(jià)增長率 與 GDP(可比價(jià) )增長率 的實(shí)證分析 衡量房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張程度可以選取房價(jià)增長率與 GDP 增長率之比，這個(gè)指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。這個(gè)指標(biāo)也可以作為房地產(chǎn)泡沫的指示指標(biāo) ① 。以日本為例， 1987～ 1990 年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時(shí)這項(xiàng)指標(biāo)的平均值為 。 而香港此項(xiàng)指標(biāo)在 19861996 年間平均值達(dá)到，接近于日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)的水平。 1997 年 8 月是香港樓市的高峰期，相對年初，該指標(biāo)達(dá) ，可見此時(shí)香港的房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì) ② 。 表 21 2020～ 2020年上海市商品房均價(jià)與 GDP增長情況對比表 年份 商品房均價(jià) ( 元／ M ) 房價(jià)增長率 GDP(可 比 價(jià)格 )增長率 房價(jià)增長率／ GDP增長率 2020 5118 % % 2020 5855 % % 2020 6698 % % 2020 7038 % % 2020 8253 % % 數(shù)據(jù)來源 ：上海市商品房均價(jià)數(shù)據(jù)來源于國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)， GDP（可比價(jià)格）增長率來源于上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2020～ 2020年 《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。 ① 閆文慧 . 中國房地產(chǎn)泡沫分析 [J].職大學(xué)報(bào) 2020， (02) ② 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對策畢業(yè)論文 8 從表 21 中得出的上海市房價(jià)增長率與 GDP 增長率各年比值可以看到，這個(gè)指標(biāo)在 2020～ 2020 年均低于 ，低于存在較嚴(yán)重地產(chǎn)泡沫時(shí)的指標(biāo)值(即 2020 年指標(biāo)值 )。 2020 年這個(gè)指標(biāo)為 ， 指標(biāo)處于存在較嚴(yán)重泡沫的區(qū)間；而 2020 年該指標(biāo)為 ，說明 GDP 增長速度 超過 房價(jià)增長速度 ；相比，該指標(biāo)由 2020 年的 降至 2020 年的 ，這說明 GDP 增長速度 飛速超越房價(jià)增長速度 ； 2020 年這個(gè)指標(biāo)上升為 ，表示 2020 年比去年的房地產(chǎn)泡沫程度大幅度增加。 由上得出，上海市 2020 年存在著嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，而 2020～ 2020 年，這幾年 GDP 增長率之快，超過了房價(jià)增長 率，使得指標(biāo)值迅速下降，使得這段期間上海房地產(chǎn)泡沫程度似乎 不是那么的 明顯，但在 2020 年指標(biāo)值迅速反彈上揚(yáng)，這說明泡沫確實(shí)存在，只是處于潛伏期，當(dāng) GDP 增長率降下來，它就浮出于水面 ，這啟示我們，對泡沫程度的研究不能局限于單一理論的指標(biāo)，而要結(jié)合各種指標(biāo)，從多個(gè)方面來進(jìn)行探討，所以在下文做出了更為實(shí)質(zhì)性地研究。 個(gè)人住房貸款增長情況的實(shí)證分析 近年來，隨著個(gè)人購房比例的不斷提高和住房消費(fèi)信貸政策的強(qiáng)力支持，上海市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，個(gè)人住房貸款余額一直保持很 快的增長勢頭。 表 2－ 2 上海市個(gè)人住房貸款增長情況表 年份 金融機(jī)構(gòu)貸款余額 住房按揭 貸款余額 B247。 A b247。 a 余額 A(億元 ) 增長率 a 余額 B(億元 ) 增長率 b 2020 % 2020 % % % 315% 2020 % % % 67% 2020 % － % % － 57% 2020 % % % 91% 淺析上海房地產(chǎn)泡