【文章內容簡介】 產要素相比，土地的供給彈性最小。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經濟的客觀需求又有對土地獲得的需求，在土地獲得需求的驅使下，把獲取的土地權益作為牟利的手段 ， 從而使房地產價格偏離資產的實際價值而產生泡沫 。 （ 2）房地產市場信息不對稱。由于房地產市場與完全競爭市場的四個條件，即信息充分、商品品質、買賣者自由進入，交易雙方數(shù)量眾多這四個方面相差甚遠，因而，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現(xiàn)象。在 信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場做出準確的判斷。 房地產的建筑周期長，使得開發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場需求，從而加快泡沫的生 成。 （ 3） 消費者及投資者的 過度投機 。 一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。當大量投機使土地需求增加時，土 地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量 ，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。 （ 4）銀行和金融系 統(tǒng) 的不良貸款 。銀行盲目地追求市場份額、信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)或個人資信的審查、跟蹤調查，低估了投資項目潛在的風險，大量銀行資金的介入，會加快資產價格的膨脹和泡沫的產生。 （ 5）政府干預失誤。 政府的干預 有正、負兩種效應。利用手中的權利為淺析上海房地產泡沫及對策畢業(yè)論文 5 自己的短期政治目標、經濟目標服務，就不可避免地導致政府干預的失誤。 房地產泡沫的危害 （ 1） 房地產 泡沫抑制了其 它 產業(yè)的發(fā)展 。 房地產業(yè)的發(fā)展對能源、原材料和土地等生產要素的需求較大。當房地產投資過快增長時， 增加了其它相關產業(yè)的成本 。一方面表現(xiàn)為房地產業(yè)發(fā)展直接相關 的鋼鐵、水泥、電力等行業(yè)的價格迅速上升，消費量急劇增加，呈現(xiàn)出部分行 業(yè)投資過熱跡象。另一方面表現(xiàn)為房地產業(yè)擴張形成的土地圈占極大地擠占了農業(yè)生產用地面積，就 間接推動農產品生產和相關工業(yè)的成本，使農業(yè)和相關工業(yè)的發(fā)展受到損 失。由于房地產需求膨脹導致的投資品價格上漲，必然會延伸到其它產業(yè) 。 （ 2） 房地產泡沫 導致了 社會資源配置不合理 ， 經濟結構和社會結構的失衡 。 一方面， 房地產業(yè)高于其他產業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導了各種經濟主體的長期投資行為，必然會吸引大量的社會資源進入房地產市場。會導致生產和基礎建設因缺乏必 要的資金投入而得不到應有的發(fā)展，實業(yè) 經濟領域生產效率下降，并逐漸衰退， 最終使整個社會經濟結構失衡 ， 嚴重損害國家的綜合國力。 另一方面，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。 （ 3） 房地產泡沫 可能 導致 金融危機 。 房地產泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產市場預期回報率遠遠高于其他生產型產業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產市場中。 多數(shù)國家，銀行主導著購房貸款業(yè)務。房地產泡沫破滅意味著房地產價格 的急劇下降，房地產企業(yè)的大量投資無法收回，經營極其困難，而且大批破產 ， 不良貸 款急劇增加，必然 出現(xiàn)大量呆賬、壞賬，由于抵押、擔保物價值降低或喪失，金融機構面臨巨大損失，脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到沖擊，運轉失靈，最后可能導致匯率體系的失衡，爆發(fā)全面的金融危機 ① 。 （ 4） 房地產泡沫導致 生產和消費危機 。 房地產泡沫的破滅往往伴隨著經 ① 楊春 ．預防房地產泡沫引發(fā)金融危機 [N].中國社會科學院院報 2020，（ 02） 淺析上海房地產泡沫及對策畢業(yè)論文 6 濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入 困境 ， 從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔 。企業(yè)收益的減少 又導致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降 ，甚至裁減 員工， 產生大量失業(yè)居民。 由于經濟不景氣和個人收入水平 的下降，居民 會 減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測 ，從而 使 生產消費品的產業(yè)部門陷入困境。 （ 5） 房地產泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機 由于 大量投機活動 盛行， 財富迅速集中在少部分人手中，短時期內就造就了一批暴發(fā)戶 ，加劇 社會財富的分配不均、國民收入不平等 ，社會更為兩極化 。嚴重時會導致經濟危機和金融危機的發(fā)生，大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會風氣敗壞、維持社會穩(wěn)定的成本大大增加，隨時可能會引發(fā)社會危機。 淺析上海房地產泡沫及對策畢業(yè)論文 7 第二章 上海市房地產泡沫的 分析 上海 作為中國最發(fā)達的幾個城市之一， 而上海市是否存在房地產泡沫呢？這個問題十分值得我們來討論，下面我們綜合各種數(shù)據(jù)指標來對上海房地產泡沫進行實證分析。 利用指標法對上海市房地產泡沫存在的檢測 房價增長率 與 GDP(可比價 )增長率 的實證分析 衡量房地產業(yè)擴張程度可以選取房價增長率與 GDP 增長率之比，這個指標顯示了房地產業(yè)與實體經濟的偏離程度。這個指標也可以作為房地產泡沫的指示指標 ① 。以日本為例， 1987～ 1990 年間，日本存在嚴重的地產泡沫，當時這項指標的平均值為 。 而香港此項指標在 19861996 年間平均值達到，接近于日本泡沫經濟時的水平。 1997 年 8 月是香港樓市的高峰期，相對年初，該指標達 ，可見此時香港的房地產市場存在嚴重的泡沫，房地產行業(yè)的發(fā)展已經嚴重偏離實體經濟 ② 。 表 21 2020～ 2020年上海市商品房均價與 GDP增長情況對比表 年份 商品房均價 ( 元／ M ) 房價增長率 GDP(可 比 價格 )增長率 房價增長率／ GDP增長率 2020 5118 % % 2020 5855 % % 2020 6698 % % 2020 7038 % % 2020 8253 % % 數(shù)據(jù)來源 ：上海市商品房均價數(shù)據(jù)來源于國研網財經數(shù)據(jù)， GDP（可比價格）增長率來源于上海市統(tǒng)計局發(fā)布的 2020～ 2020年 《國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。 ① 閆文慧 . 中國房地產泡沫分析 [J].職大學報 2020， (02) ② 淺析上海房地產泡沫及對策畢業(yè)論文 8 從表 21 中得出的上海市房價增長率與 GDP 增長率各年比值可以看到，這個指標在 2020～ 2020 年均低于 ，低于存在較嚴重地產泡沫時的指標值(即 2020 年指標值 )。 2020 年這個指標為 ， 指標處于存在較嚴重泡沫的區(qū)間；而 2020 年該指標為 ，說明 GDP 增長速度 超過 房價增長速度 ；相比，該指標由 2020 年的 降至 2020 年的 ，這說明 GDP 增長速度 飛速超越房價增長速度 ； 2020 年這個指標上升為 ，表示 2020 年比去年的房地產泡沫程度大幅度增加。 由上得出，上海市 2020 年存在著嚴重的房地產泡沫，而 2020～ 2020 年，這幾年 GDP 增長率之快，超過了房價增長 率，使得指標值迅速下降，使得這段期間上海房地產泡沫程度似乎 不是那么的 明顯，但在 2020 年指標值迅速反彈上揚，這說明泡沫確實存在，只是處于潛伏期，當 GDP 增長率降下來，它就浮出于水面 ，這啟示我們，對泡沫程度的研究不能局限于單一理論的指標，而要結合各種指標，從多個方面來進行探討，所以在下文做出了更為實質性地研究。 個人住房貸款增長情況的實證分析 近年來，隨著個人購房比例的不斷提高和住房消費信貸政策的強力支持，上海市商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務得到快速發(fā)展，個人住房貸款余額一直保持很 快的增長勢頭。 表 2－ 2 上海市個人住房貸款增長情況表 年份 金融機構貸款余額 住房按揭 貸款余額 B247。 A b247。 a 余額 A(億元 ) 增長率 a 余額 B(億元 ) 增長率 b 2020 % 2020 % % % 315% 2020 % % % 67% 2020 % － % % － 57% 2020 % % % 91% 淺析上海房地產泡