大中城市房地產(chǎn)市場分析畢業(yè)論文(更新版)
【正文】 012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結轉下來的在建保障房，達到將近2000萬套。三、2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢（一）針對房地產(chǎn)的宏觀調控政策針對房地產(chǎn)的宏觀調控政策將表現(xiàn)為：打擊投機、促進供應、引導需求。（五）政府行為的影響剛入中小城市時，房地產(chǎn)企業(yè)所能感覺到的都是當?shù)卣臒崆楹驼猩桃Y的力度，他們有一種終于見到親人的感覺。（四）宏觀調控的影響近幾年的中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的趨勢，國家陸續(xù)出臺了很多的宏觀調控政策。所以就一定要進行更精準的營銷，在中小城市所需要的定位準確度實事上要比大城市高得多得多。這個沒錯，但他們忽略了比例因素，由于土地資源的有限性，必然會導致大城市中的房屋需求量與房屋供應量的比例小于中小城市。大中城市，特別是一線城市中的北京、上海仍將是投資性資金的首選地。從投資規(guī)模來看，2010年排名前十名的城市主要集中在一線城市和部分二線城市。其中，上海市商品房銷售額在各大城市中居于首位，達到4330億元；北京和杭州分列第二和第三位，銷售額分別為3260億元和1512億元。房地產(chǎn)首先是一種商品，但這種商品有區(qū)別于普通商品的特殊固定屬性，即一旦生產(chǎn)完成就只能存在于特定城市的特定位置，開發(fā)商不可能把甲地的房子拿到乙地去賣。(圖為2011年商品房銷售額)（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資：仍集中在一線城市和重慶沈陽等部分二線城市，但二三城市增速明顯快于一線城市商品房銷售的活躍促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大投資開發(fā)力度，%。（圖為2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額）（3）房價2010年，大中城市中，深圳、杭州和上海的住宅銷售均價最高，分別達到21944元/平方米、21074元/平方米和20220元/平方米；北京和廣州緊隨其后，分別為19361元/平方米和11263元/平方米。一線城市北京、上海的土地出讓價格大幅攀升。所以在中小城市里，做房地產(chǎn)開發(fā)項目時，產(chǎn)品推出的量不如節(jié)奏更重要，我們在項目開發(fā)決策中，與其討論應該推出多大的總量，不如討論應該按一個什么樣的節(jié)奏來推出，一定要保證每期推出的量都不會太大，以適應中小城市中客戶群總量小，而引起的銷售速度慢的特點。反觀中小城市，由于種種原因，各大房企的觸角暫未深入，在中小城市中的開發(fā)主力現(xiàn)多為本地的企業(yè)，這些企業(yè)普遍規(guī)模小、管理不完善、缺乏長遠發(fā)展目標，一般都帶有草莽英雄色彩，抗風險能力自然相對較弱。究其原因，有如下幾種因素：中小城市的地方政府陽奉陰違。在中小城市開發(fā)項目的立項洽談初期，房地產(chǎn)企業(yè)總是會獲得相對大城市優(yōu)厚得多的條件，但小城市政府由于“山高皇帝遠”，相對發(fā)達大城市不可避免的存在管理局限性，缺乏服務意識和長遠利益考慮，房地產(chǎn)企業(yè)一旦投資落地，政府的態(tài)度就有很大轉變，承諾不兌現(xiàn)、抓政績亂指揮、吃拿卡要等等現(xiàn)象很容易出現(xiàn)，企業(yè)在經(jīng)營上受制于人，只能打落牙往肚子里咽。將出臺諸如在70大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴大之縣級城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。（三）市場成交的態(tài)勢市場成交將現(xiàn)先抑后揚、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。從近來召開的中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議、全國住房保障工作會議等會議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應將成為今年在商品房領域的重要工作。而在2012年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費者確立理性房屋消費觀，地方政府拋卻土地財政思維。參考文獻[1] 房地產(chǎn)信息網(wǎng)[2]《21世紀經(jīng)濟報》[3] CREAS中指數(shù)據(jù)致 謝（自己去百度找一篇畢業(yè)論文致謝詞，然后修改一下）
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