【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 濟(jì)實(shí)體，不可能沒(méi)有自己的利益，也不可能不為實(shí)現(xiàn)自己的利益而努力，CS策略要求企業(yè)把顧客滿意作為策略目的，不免引起客戶(hù)的懷疑——企業(yè)是真心的嗎？其次，產(chǎn)生企業(yè)的無(wú)差別化。CS策略建立的前提之一，是各企業(yè)之間在產(chǎn)品上幾乎無(wú)差別、只提供給顧客舒適、便利、愉快等所謂心的滿足感和充實(shí)感。那么，企業(yè)會(huì)不會(huì)由此去處處逢迎、一味討好顧客，使企業(yè)的個(gè)性喪失殆盡，當(dāng)所有的企業(yè)都幾乎同一個(gè)面孔時(shí)，乏味之感就難免要產(chǎn)生了。第三，容易將發(fā)展策略與銷(xiāo)售策略混淆。CS策略在根本上來(lái)說(shuō)應(yīng)說(shuō)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，這來(lái)自于對(duì)企業(yè)與顧客關(guān)系的正確認(rèn)知。然而骨子里有的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身利益的真正動(dòng)機(jī)，把 CS策略視為銷(xiāo)售策略，只有顧客滿意了，企業(yè)產(chǎn)品才能擴(kuò)大銷(xiāo)路，自己才能更多地獲利，因此企業(yè)視顧客為“搖錢(qián)樹(shù)”，企業(yè)謀求與顧客建立互相利用的關(guān)系。 CS策略?xún)?yōu)缺點(diǎn)對(duì)比表優(yōu)缺點(diǎn)對(duì) 比優(yōu)點(diǎn)以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意，CS確實(shí)開(kāi)辟了企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的新視野、新觀念和新方法。缺點(diǎn)CS策略要求企業(yè)把顧客滿意作為策略目的，不免引起客戶(hù)的懷疑產(chǎn)生企業(yè)的無(wú)差別化容易將發(fā)展策略與銷(xiāo)售策略混淆 對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)CS策略的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中導(dǎo)入CS策略，不僅可滿足顧客的需要，使房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)值顯著增加，而且可在房地產(chǎn)企業(yè)中建立這樣一種機(jī)制：使房地產(chǎn)企業(yè)的整體素質(zhì)不斷提高，其中包括企業(yè)的施工技術(shù)、管理技術(shù)、員工素質(zhì)以及部分相應(yīng)的材料供應(yīng)商和銷(xiāo)售商的素質(zhì)；使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求不斷變化的情況下很快適應(yīng)需求，并生產(chǎn)出迎合市場(chǎng)需求的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)品，提供充分滿足消費(fèi)者的各種服務(wù)；使企業(yè)通過(guò)不斷研究、探索，開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，提高新產(chǎn)品的質(zhì)量，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；使企業(yè)的員工通過(guò)不斷的培訓(xùn)，提高競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)能力，以克服企業(yè)現(xiàn)存的困難，迎接未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加激烈的新的挑戰(zhàn)。第4章 STP策略 STP策略概述及其發(fā)展過(guò)程目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)又稱(chēng)STP營(yíng)銷(xiāo)或STP三步曲，這里S指Segmenting market，即市場(chǎng)細(xì)分；T指Targeting market，即選擇目標(biāo)市場(chǎng)；P為Positioning，亦即定位。目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有三個(gè)主要步驟：第一步，市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)組合的不同需要，將市場(chǎng)分為若干不同的顧客群體，并勾勒出細(xì)分市場(chǎng)的輪廓。第二步，確定目標(biāo)市場(chǎng)，選擇要進(jìn)入的一個(gè)或多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。第三步，定位，建立與在市場(chǎng)上傳播該產(chǎn)品的關(guān)鍵特征與利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)容量巨大，客戶(hù)群體組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜，其需求和品位各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)需要在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中確定其能為之最有效服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)，并根據(jù)該目標(biāo)市場(chǎng)的需求開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售有針對(duì)性的產(chǎn)品。二十世紀(jì)90年代營(yíng)銷(xiāo)學(xué)大師菲利浦科特勒在《營(yíng)銷(xiāo)管理》一書(shū)中系統(tǒng)地提出了S、T、P策略，S為市場(chǎng)細(xì)分，T為目標(biāo)市場(chǎng)選擇，P為產(chǎn)品定位。市場(chǎng)細(xì)分：即房地產(chǎn)商把市場(chǎng)按客戶(hù)在需求上的差異劃分為具有類(lèi)似性的若干不同購(gòu)買(mǎi)群體的過(guò)程。目標(biāo)市場(chǎng)選擇：即房地產(chǎn)商選擇一個(gè)或幾個(gè)本企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)。產(chǎn)品定位：即房地產(chǎn)商根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群體的需求特點(diǎn)使產(chǎn)品在目標(biāo)客戶(hù)心目中建立特定位置、公認(rèn)形象的活動(dòng)過(guò)程。STP策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心，它以購(gòu)房客戶(hù)的表象需求和潛在需求為導(dǎo)向，通過(guò)深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇和產(chǎn)品定位等策略的實(shí)施，為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合的順利執(zhí)行指明方向。 STP策略?xún)?yōu)缺點(diǎn) STP策略?xún)?yōu)點(diǎn)總體來(lái)說(shuō)有助于企業(yè)發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，開(kāi)拓市場(chǎng)并且企業(yè)能夠充分利用現(xiàn)有資源，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還有利于企業(yè)了解各細(xì)分市場(chǎng)的特點(diǎn)，制定并調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)組合策略。具體地說(shuō)有以下幾點(diǎn)：。市場(chǎng)細(xì)分后的子市場(chǎng)比較具體，比較容易了解消費(fèi)者的需求，企業(yè)可以根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)思想、方針及生產(chǎn)技術(shù)和營(yíng)銷(xiāo)力量，確定自己的服務(wù)對(duì)象，即目標(biāo)市場(chǎng)。針對(duì)較小的目標(biāo)市場(chǎng)，便于制定特殊的營(yíng)銷(xiāo)策略。同時(shí)，在細(xì)分的市場(chǎng)上，信息容易了解和反饋，一旦消費(fèi)者的需求發(fā)生變化，企業(yè)可迅速改變營(yíng)銷(xiāo)策略，制定相應(yīng)的對(duì)策，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，提高企業(yè)的應(yīng)變能力和競(jìng)爭(zhēng)力。，開(kāi)拓新市場(chǎng)。 通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，企業(yè)可以對(duì)每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)潛力、滿足程度、競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行分析對(duì)比，探索出有利于本企業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使企業(yè)及時(shí)作出投產(chǎn)、移地銷(xiāo)售決策或根據(jù)本企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)條件編制新產(chǎn)品開(kāi)拓計(jì)劃，進(jìn)行必要的產(chǎn)品技術(shù)儲(chǔ)備，掌握產(chǎn)品更新?lián)Q代的主動(dòng)權(quán)，開(kāi)拓新市場(chǎng)，以更好適應(yīng)市場(chǎng)的需要。、物力投入目標(biāo)市場(chǎng)。 任何一個(gè)企業(yè)的資源、人力、物力、資金都是有限的。通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，選擇了適合自己的目標(biāo)市場(chǎng)，企業(yè)可以集中人、財(cái)、物及資源，去爭(zhēng)取局部市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)，然后再占領(lǐng)自己的目標(biāo)市場(chǎng)。 前面三個(gè)方面的作用都能使企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。除此之外，企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分后，可以面對(duì)自己的目標(biāo)市場(chǎng)，生產(chǎn)出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，既能滿足市場(chǎng)需要，又可增加企業(yè)的收入；產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路可以加速商品流轉(zhuǎn)，加大生產(chǎn)批量，降低企業(yè)的生產(chǎn)銷(xiāo)售成本，提高生產(chǎn)工人的勞動(dòng)熟練程度，提高產(chǎn)品質(zhì)量，全面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 STP策略缺點(diǎn)按照各種分類(lèi)方法進(jìn)行分類(lèi)會(huì)增加企業(yè)的費(fèi)用，對(duì)于小型企業(yè)來(lái)說(shuō)此缺點(diǎn)就更加明顯了，因此該策略不適用于小型企業(yè)。 STP優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比表優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比對(duì) 比優(yōu) 點(diǎn)1．有利于選擇目標(biāo)市場(chǎng)和制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略；2．有利于發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，開(kāi)拓新市場(chǎng)；3．有利于集中人力、物力投入目標(biāo)市場(chǎng)；4．有利于企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。缺 點(diǎn)1．STP策略會(huì)增加企業(yè)的費(fèi)用。 STP策略適用對(duì)象以及對(duì)該策略的認(rèn)識(shí) STP策略適用對(duì)象經(jīng)過(guò)分析論證，該策略適用于大型企業(yè)及綜合性的企業(yè)，不適合于小型企業(yè)。 對(duì) STP策略的認(rèn)識(shí)根據(jù)當(dāng)今最新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織架構(gòu)模式，開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理，通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)獲取土地開(kāi)發(fā)資訊，借助企業(yè)所擁有的資源和有效融資手段，通過(guò)招標(biāo)或拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地，通過(guò)STP策略實(shí)施，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，通過(guò)全程監(jiān)控規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、樓盤(pán)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，整合優(yōu)質(zhì)資源。建立高效的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)商可以始終把握開(kāi)發(fā)的脈搏。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，STP定位策略是營(yíng)銷(xiāo)工作的核心和靈魂，只有進(jìn)行STP定位分析的房地產(chǎn)投資決策才能真正開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)需求的物業(yè)產(chǎn)品并獲得預(yù)期回報(bào)。第5章 品牌策略 品牌策略概述 品牌的定義美國(guó)著名市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)專(zhuān)家菲利浦科特勒在其《市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》一書(shū)中將品牌定義為：一種名稱(chēng)、術(shù)語(yǔ)、標(biāo)記、符號(hào)、圖案或者是它們的組合，用來(lái)識(shí)別他們的制造商和銷(xiāo)售。它是賣(mài)方做出的不斷為買(mǎi)方提供一系列產(chǎn)品特點(diǎn)、利益和服務(wù)的允諾。 房地產(chǎn)品牌定義所謂房地產(chǎn)品牌，是用以識(shí)別某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或某群銷(xiāo)售者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)別開(kāi)來(lái)的商品名稱(chēng)及其標(biāo)志，通常由文字、標(biāo)記、符號(hào)、圖案和顏色等要素或這些要素的組合構(gòu)成。房地產(chǎn)品牌是一個(gè)集合概念，它包括品牌名稱(chēng)和品牌標(biāo)志兩部分。： 房地產(chǎn)品牌特點(diǎn)序 號(hào)特 點(diǎn)1房地產(chǎn)品牌具有排他性；2房地產(chǎn)品牌具有擴(kuò)張性；3房地產(chǎn)品牌具有風(fēng)險(xiǎn)性；4房地產(chǎn)品牌具有排他性；5房地產(chǎn)品牌具有無(wú)形性； 房地產(chǎn)品牌策略定義房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的品牌策略是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的創(chuàng)立、塑造，在消費(fèi)者心目中樹(shù)立良好的品牌形象，以期在市場(chǎng)上獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)商品與其他商品相比更需要塑造品牌，原因在于：它具有開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)占用資金大的特點(diǎn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，各種不確定因素較多，消費(fèi)者購(gòu)房心理及行為較為復(fù)雜，購(gòu)買(mǎi)決策比較謹(jǐn)慎。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)不但要考慮房屋的實(shí)用性，還要考慮該開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度和美譽(yù)度，這些就普通產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)是不具備的，而塑造品牌可以達(dá)到這一目的；品牌是目前房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的需要。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)自己產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定位，再同質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)找到自己的市場(chǎng)立足點(diǎn)，從而樹(shù)立自己的特色，創(chuàng)建自己的品牌，再同質(zhì)產(chǎn)品中體現(xiàn)自己的異質(zhì)性，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。 品牌策略的發(fā)展美國(guó)著名品牌管理和品牌營(yíng)銷(xiāo)權(quán)威David 《Brand Leadership》一書(shū)中系統(tǒng)論述了“品牌識(shí)別”(Brand Identity) 理論的重要和它的基本內(nèi)容。書(shū)中特別強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在企業(yè)建立自己品牌的發(fā)展趨勢(shì)是品牌識(shí)別驅(qū)動(dòng)而不是銷(xiāo)售驅(qū)動(dòng)，也就是說(shuō)，未來(lái)建立一個(gè)品牌不僅僅是依賴(lài)傳統(tǒng)的戰(zhàn)術(shù)性的方法，如標(biāo)志設(shè)計(jì)和傳播、媒體廣告、促銷(xiāo)等，而是側(cè)重于品牌策略。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)的復(fù)雜化、競(jìng)爭(zhēng)的殘酷、分銷(xiāo)渠道的影響力以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶來(lái)的多品牌、延伸性品牌和子品牌結(jié)構(gòu)的一系列變化，傳統(tǒng)的品牌策略已經(jīng)難以奏效。品牌識(shí)別，即品牌想要代表什么或不想成為什么，已經(jīng)成為企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和策略制定的驅(qū)動(dòng)力?？v觀深圳房地產(chǎn)的發(fā)展史，不難發(fā)現(xiàn)，讓建筑真正以人為本，充分體現(xiàn)住宅的人性化和市場(chǎng)化，是深圳地產(chǎn)品牌價(jià)值形成的基石。當(dāng)人們從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的束縛下渴望開(kāi)始一種新的生活時(shí)，回歸人性和自我的需求在建筑住宅的空間里得到了一個(gè)從生理到心理的對(duì)應(yīng)，特別是當(dāng)人們來(lái)深圳找到了一塊自由發(fā)揮才能的天地，需要有一處住所時(shí)，富裕后的消費(fèi)者對(duì)住宅的需求刺激了地產(chǎn)的膨脹和發(fā)展，同時(shí)也為地產(chǎn)品牌的孕育創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)。以九十年代初深圳別墅樓盤(pán)金碧苑為代表，最早推出“深圳是我家，家在金碧苑”的廣告口號(hào)，朦朧地把“家”這一非常人性化的概念導(dǎo)入到了冰冷的建筑之中，試圖用認(rèn)同深圳為歸宿的心理暗示來(lái)打動(dòng)移民購(gòu)買(mǎi)對(duì)象那顆風(fēng)雨漂泊的心。八十年代末九十年代初，深圳地產(chǎn)整體上處于“春秋戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代，各個(gè)地產(chǎn)商在憑經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)的狀態(tài)下摸索企業(yè)的生存之路，品牌尚處于初創(chuàng)階段。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商面對(duì)這一群充滿理想、渴望有一個(gè)“家”的新移民時(shí)，樸素的地產(chǎn)品牌開(kāi)始烙上了人性化的印記。進(jìn)入到九十年代中期，經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控風(fēng)雨洗禮的深圳地產(chǎn)業(yè)趨于理性，一批大浪淘沙后的地產(chǎn)商開(kāi)始將品牌的概念導(dǎo)入到地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理和社區(qū)文化建設(shè)等軟件方面來(lái)，把注重人性、滿足用戶(hù)需要從早期的商業(yè)口號(hào)落實(shí)在了人車(chē)分流、戶(hù)型合理、小區(qū)環(huán)境綠化、24小時(shí)保安的整體產(chǎn)品規(guī)劃之中，建筑的個(gè)性化也成為地產(chǎn)商演繹人性、取悅客戶(hù)心理的市場(chǎng)手段。這個(gè)時(shí)期也是深圳地產(chǎn)商形成自己品牌雛形的重要階段。從早期對(duì)建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注，到現(xiàn)在將寬頻網(wǎng)、純凈水系統(tǒng)和生態(tài)健康概念的引入，對(duì)客戶(hù)人性化需求滿足的不斷追求與成熟的商業(yè)化運(yùn)作模式融為一體，鑄就了這個(gè)年輕城市地產(chǎn)品牌在全國(guó)的重量。 品牌策略的優(yōu)缺點(diǎn) 品牌策略的優(yōu)點(diǎn)品牌策略主要有以下幾方面優(yōu)點(diǎn)：房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、高投入消費(fèi)時(shí)期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而房地產(chǎn)品牌作為一種高質(zhì)量的象征、身份的標(biāo)志、價(jià)值的體現(xiàn)，能夠提供一種品牌承諾，減少消費(fèi)者訂購(gòu)后遺憾，能夠加速消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為。，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力品牌是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程形成的，它能提升企業(yè)的整體價(jià)值，使企業(yè)產(chǎn)品增加附加價(jià)值，形成很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也有利于企業(yè)整個(gè)策略的實(shí)施，當(dāng)今國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)早已是品牌競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)擁有一流的品牌誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。采取企業(yè)品牌與產(chǎn)品品牌相一致的策略有利于促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性，將品牌策略納入企業(yè)整體策略，利于增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在塑造和推廣品牌的同時(shí)很好的宣傳企業(yè)文化。3. 品牌營(yíng)銷(xiāo)策略是房地產(chǎn)企業(yè)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)企業(yè)擴(kuò)張的基石。房地產(chǎn)企業(yè)靠品牌效應(yīng)，可以縮短新樓盤(pán)的上市時(shí)間，降低銀行貸款利息支付，減少開(kāi)發(fā)費(fèi)用，同時(shí)可以避免因時(shí)間因素帶來(lái)的各種不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，可按照自己預(yù)先的計(jì)劃有步驟的實(shí)施，保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，也可減少巨額廣告投入，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的降低可轉(zhuǎn)化為對(duì)消費(fèi)者的讓利，促進(jìn)銷(xiāo)售能保證公司良好的財(cái)務(wù)情況。 品牌策略的缺點(diǎn)宣傳費(fèi)用的高昂，無(wú)論是企業(yè)品牌還試產(chǎn)品品牌，打造一個(gè)知名的品牌需要財(cái)力、人力等多方面的配合，品牌管理成本過(guò)高，小企業(yè)無(wú)論從企業(yè)規(guī)模，財(cái)力，人力上不足，打造品牌策略較困難。另外我們知道房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然有地域性差異。南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費(fèi)習(xí)慣的差異等一切決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然是一個(gè)本地化運(yùn)作的行業(yè)，所以操作不好的話還有可能出現(xiàn)水土不服的現(xiàn)象。實(shí)施房地產(chǎn)品牌策略有些困難，原因主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識(shí)別系統(tǒng)，未建立起有效的品牌管理架構(gòu)及體制。大多數(shù)房地產(chǎn)商只注重具體項(xiàng)目的宣傳，借助傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段名噪一時(shí)，卻難以維持長(zhǎng)期的品牌效應(yīng)和領(lǐng)先地位。 其次，少數(shù)知名度高、有實(shí)力的發(fā)展商，已具備發(fā)展企業(yè)品牌的意識(shí)，但缺乏清晰的品牌內(nèi)涵和完整的品牌策略，也不具備整合運(yùn)用各種傳播手段來(lái)統(tǒng)一進(jìn)行品牌推廣的能力，因此在消費(fèi)者心目中的形象定位模糊不清。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有明顯的地域性特征，在不同的地區(qū)，從地理氣候、歷史風(fēng)俗到消費(fèi)心理、生活習(xí)慣、社會(huì)構(gòu)成都有相對(duì)明顯的區(qū)分。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商各房地產(chǎn)項(xiàng)目之間，項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商之間的品牌形象連接往往容易脫節(jié)。 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的企業(yè)背景萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理，核心產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。 截至2010年底，該公司已經(jīng)在全國(guó)24個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的45個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了59個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中已開(kāi)業(yè)33個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，正在運(yùn)營(yíng)14家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。該公司計(jì)劃在2011年新開(kāi)業(yè)17個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新運(yùn)營(yíng)12家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。作為率先實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)商，公司在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。 目前本公司主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以大型購(gòu)物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)中心”）；五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“商業(yè)管理”）；寫(xiě)字樓、公寓和住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售（簡(jiǎn)稱(chēng)“銷(xiāo)售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)成了該公司的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式?！　∫浴叭f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體是目前國(guó)內(nèi)外