【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，以改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制，并且規(guī)定了承租的指導(dǎo)年限，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》明確規(guī)定，公共租賃住房租賃合同期限一般為 3 至 5 年。 以往的保障性住房供應(yīng)基本上和戶籍掛鉤，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》還指出，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。所以，從各地的實(shí)踐情況看，公共租賃住房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包 括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等，一些城市已經(jīng)明確聲明，將公共租賃房的保障對(duì)象范圍擴(kuò)展至城市的各類夾心層家庭和外來流動(dòng)人口。 由此我們可以發(fā)現(xiàn)，公共租賃房與其他類型保障性住房相比，具有顯著的特征：一是明確的政府干預(yù)性，公共租賃住房是在政府政策引導(dǎo)下，由政府直接提供或政府主導(dǎo)下的政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)等社會(huì)主體提供的保障性住房，與廉租房相比，資金來源更加廣闊，政府政策干預(yù)和引導(dǎo)功能更強(qiáng)；二是有潛在的流動(dòng)性，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓，這樣就可以充分調(diào) 動(dòng)社會(huì)投資者的積極性 。 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 12 我國保障性住房建設(shè)特點(diǎn)及存在問題 我國保障性住房建立和實(shí)踐的過程就是一個(gè)不斷嘗試、進(jìn)而不斷改進(jìn)完善的過程，保障性住房的幾種實(shí)現(xiàn)形式經(jīng)歷了多年的實(shí)踐檢驗(yàn)，分別呈現(xiàn)出不同的問題和弊端。 在保障性住房問題上，地方政府當(dāng)前重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象非常普遍，導(dǎo)致保障性住房面臨六大突出問題。 (1)設(shè)計(jì)滯后 地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后。少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保 障性住房?jī)?nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。 (2)質(zhì)量隱患 有的地方一些保障性住房設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。 (3)管理漏洞 家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。一些地方在保障性住房分配中存在申請(qǐng)弄虛作假、申報(bào)不實(shí)以及工作人員協(xié)助弄虛作假，不按規(guī)定程序和條件審批、不認(rèn)真履行職責(zé)、失職瀆職等現(xiàn)象。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見很大。 (4)資金短板 建設(shè)資金籌措和征地拆遷壓力比較大。 2021 年 建設(shè)任務(wù)比去年有較大增加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及時(shí)完成征地拆遷，拉長(zhǎng)了建設(shè)周期。 (5)政策不周 我國保障性住房建設(shè)和管理總體上帶有探索性質(zhì)，包括政策、機(jī)制、保障范圍、保障方式等，還需要在實(shí)踐中不斷完善。工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問題。同時(shí)，也有前后政策如何更好銜接的問題。 (6)法制不全 現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。雖然我國于 2021 年發(fā)布《城鎮(zhèn)最低收入 家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》，但因沒有上升到法律層面，管控效用并不大。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，許多國家都是通過立法，在法律層面上確定嚴(yán)格準(zhǔn)入及退出機(jī)制管理，實(shí)施有效的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，保障了政府公共資源的分配公平。所以說，在立法上健全保障性住房的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，是住房保障工作得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)、可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)公平得以體現(xiàn)的根本性措施。 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展歷程 及現(xiàn)狀 近幾年，隨著人口流動(dòng)的加劇、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 13 暴露出出越來越多的問題，其中最主要的就 是房?jī)r(jià)連年暴漲，大大超過了居民的承受能力，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 2021 年之后，我國房地產(chǎn)價(jià)格便以每年兩位數(shù)的增幅上漲。 2021 年 16 月，全國商品住宅平均銷售價(jià)格為 元 /平方米，同比提高 %。其中，上海、浙江、湖北、重慶 4個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格增幅超過 20%2。但是，在 2021 年到 2021 年間，我國人均可支配收入的名義增長(zhǎng)速度分別為%、 %、 %、 %、 %3，低于房?jī)r(jià)的上升速度。不斷攀高的房?jī)r(jià)加重了普通居民購房成本，對(duì)其他消費(fèi)支出 產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)本身及上下游產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展。高房?jī)r(jià)的壓力下，居民購房大量依賴銀行貸款支持，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，對(duì)社會(huì)整個(gè)價(jià)值觀的建立也產(chǎn)生了不利的影響。同時(shí)，高房?jī)r(jià)所帶來的嚴(yán)重的貧富分化，將成為社會(huì)不和諧的誘因，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來了新的隱患。 針對(duì)近幾年房?jī)r(jià)的快速飄升，國家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，但效果并不明顯。 2021 年之后，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入新一輪的暴漲，并迅速向中西部新興城市和中心城市擴(kuò)展。房地產(chǎn)價(jià)格并未因?yàn)閲业暮暧^ 調(diào)控應(yīng)聲回落，反而逆勢(shì)飄升。盡管社會(huì)各界提出了各種政策建言，希望能夠遏制房?jī)r(jià)上漲的迅猛勢(shì)頭，但終因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不全面認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致政策失效。因此，從供給角度來全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素更能揭示房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)因，使得國家調(diào)控政策更具有針對(duì)性和科學(xué)性。另外，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，普通居民對(duì)房子的需求也越來越高，而宏觀調(diào)控政策無法對(duì)需求做出進(jìn)一步的控制，這也是本文選取供給角度進(jìn)行分析的原因之一。此外，從政府管制的角度來看，雖然社會(huì)各界從不同角度提出了政府管制的具體政策建議，但由于種種原因，導(dǎo)致政府管制 的效果不佳，不但無力遏制房?jī)r(jià)迅猛上漲的勢(shì)頭，更無法引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范的建立，因此更需要深入分析政府管制效果不佳的原因。正是在這樣的背景之下，本文主要從供給因素入手，重點(diǎn)剖析影響和決定房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素，同時(shí)兼顧對(duì)市場(chǎng)需求和其他影響因素的分析，以其為政府出臺(tái)科學(xué)合理的房地產(chǎn)政策和積極有效的宏觀調(diào)控手段提供借鑒，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保證居民的基本居住權(quán)利。 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化特點(diǎn)及存在問題 （ 1）房地產(chǎn)價(jià)格過高 首先，高房?jī)r(jià)使居民可支配收入降低，生活負(fù)擔(dān)加重。房?jī)r(jià)過高的情況下，居民的大部分收入用以 支付房款，不得不大幅縮減其他商品的消費(fèi)，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)各部門發(fā)展不平衡。同時(shí)房?jī)r(jià)過高會(huì)使得有發(fā)展?jié)摿Φ哪贻p人紛紛外流，降低了大城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 其次，居民購房一般都會(huì)依賴銀行住房貸款，過高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致居民對(duì)銀行過度依賴，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。 第三，不斷上漲的房?jī)r(jià)扭曲了社會(huì)正常的預(yù)期，不但會(huì)引發(fā)全社會(huì)的“恐慌性購房”，還會(huì)使得市場(chǎng)上投機(jī)行為加重，加大了泡沫的積累。 第四，高房?jī)r(jià)直接導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的增大。在目前社會(huì)保障住房體系不發(fā)達(dá)的清況我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 14 下，低收入階層的基本居住權(quán)利無法得到保障，成為威脅社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素 。 最后，畸高的房?jī)r(jià)吸引了其他產(chǎn)業(yè)資金的進(jìn)入，不僅不利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，同時(shí)還帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素配置不當(dāng)。 （ 2） 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出 （ 3） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分 （ 4）市場(chǎng)操作不規(guī)范，違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重 在違規(guī)操作中所產(chǎn)生的各種高額的費(fèi)用，最終還是通過房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給購房者，為房地 產(chǎn)價(jià)格的上漲推波助瀾。 （ 5）融資結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)銀行依賴度過高 房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要有以下幾個(gè) :國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)銀行貸款、債券、自 籌資金、利用外資和其他資金來源。但實(shí)際上施工企業(yè)墊款也大多來自銀行貸 款，這樣的話銀行借款在房地產(chǎn)資金來源中的比例非常高，所以房地產(chǎn)對(duì)銀行依賴度也是非常高。 （ 6）行業(yè)集中度低 市場(chǎng)集中度過低帶來的房地產(chǎn)發(fā)展管理滯后、資源過度分散、專業(yè)化不夠、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)良蕎不齊等，都成為影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的障礙。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 15 第 3 章 國外保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的實(shí)例分析 —— 以 新加坡 為例 新加坡的保障性住房建設(shè) 新加坡的保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析 作為亞洲重要的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，新加坡是東南亞地區(qū)成功解決國民住房問題的典型代表，也 是世界上公認(rèn)的有效解決住房問題的國家之一，在住房保障制度方面很有特色。新加坡在住房建設(shè)與分配中，采取政府分配與市場(chǎng)出售相結(jié)合的模式，其中政府主要面向中低收入階層投資建設(shè)住房并實(shí)行有償提供，高收入階層主要通過市場(chǎng)購買住房。由此，政府可以牢牢掌握住房市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房?jī)r(jià)。在新加坡的保障性住房的主體是有“組屋”之稱的公共住房。 （ 1）新加坡保障性住房建設(shè)的形成與發(fā)展 新加坡保障性住房建設(shè)的歷史可以追溯到 1927 年英國殖民地政府時(shí)期， 1932 年為解決住房緊張問題，政府賦予 1927 年創(chuàng)建的負(fù)責(zé)城市規(guī)劃和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“改良信托局”為低收入家庭提供廉價(jià)住房的職責(zé)，并負(fù)責(zé)第一個(gè)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。 1959 年，新加坡實(shí)現(xiàn)自治，失業(yè)和住宅短缺這兩個(gè)社會(huì)矛盾十分突出，僅有 9%的居民能夠住上標(biāo)準(zhǔn)的住宅， 84%的家庭只能住在店鋪和棚戶中。為此，新加坡政府于 1960 年 2 月宣布成立建屋發(fā)展局（ Housing and Development Board，簡(jiǎn)稱 HDB），以取代英國殖民地政府時(shí)期的“改良信托局”，作為專門的組屋開發(fā)、營運(yùn)、分配管理主體，并給予其雄厚的財(cái)政支持和較大的法定權(quán)力； 同時(shí)制定實(shí)施了“五年建屋計(jì)劃”，大力發(fā)展公共住房。 新加坡早期的保障性公共住房在設(shè)計(jì)上狹長(zhǎng)、簡(jiǎn)單，房間基本上都是沿一條走廊分布，有些類似于我國以往的筒子樓。一些臨時(shí)性一房型和兩房型的房屋分布在走廊的兩側(cè)，而兩房和三房標(biāo)準(zhǔn)型分別在走廊的一側(cè)分布。這種以公共走廊為中心的房屋分布格局，是一種比較經(jīng)濟(jì)的建筑形式。這些建筑一般高 9— 14層，也被稱作“排板連棟式”。上世紀(jì) 60 年代后期，新加坡逐步開發(fā)了點(diǎn)式或塔樓式的保障性住房形式，建筑的層高顯著增加，一般采用 20— 24層，這類建筑又被稱為“高塔式獨(dú)幗式”。 經(jīng)過第一、 二個(gè)五年計(jì)劃的努力，新加坡住房緊張問題得到有效緩解。隨著居民收入水平的提高，從第三個(gè)五年計(jì)劃開始，新加坡開始興建更加寬敞舒適的保障性住房，主要是三房式和四房式，住房面積顯著增加，相關(guān)設(shè)施也開始增多。除了新建面積更大的保障性住房以外，新加坡還開始拆除和改良舊有的一房和兩房式的保障性住房，并且在保障性住房區(qū)域內(nèi)增設(shè)兒童游樂場(chǎng)、公共綠地和公園等其他設(shè)施，改善保障性住房小區(qū)的居住環(huán)境。到執(zhí)行第四個(gè)五年計(jì)劃時(shí)，新加坡繼續(xù)提升保障性住房的檔次和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)行“組屋更新計(jì)劃”，開展對(duì)老城區(qū)保障性住房等設(shè)施的改造。目前，新 加坡的保障性住房已經(jīng)主要以四房式和五房式為主，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，功能結(jié)構(gòu)合理，居住環(huán)境良好。 （ 2）新加坡保障性住房建設(shè)的主要內(nèi)容 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 16 新加坡的住房保障的主要內(nèi)容是，一是政府制定有關(guān)投資建設(shè)住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，通常情況下新加坡以五年為周期制定建屋計(jì)劃。為確保住房建設(shè)計(jì)劃的順利實(shí)施，政府除了專門劃撥國有土地或適量征用私人土地，供房屋發(fā)展局建設(shè)住房，為降低建房的財(cái)務(wù)成本，政府還通過低息貸款方式向房屋發(fā)展局提供資金支持。二是實(shí)行住房公積金制度。從 1950年開始，新加坡全面推行中央公積金制度，為住房建設(shè)提供籌資支持； 1968 年提出“居者有其屋”的計(jì)劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。三是科學(xué)制定住宅建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，完善居住社區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施。 為限制開發(fā)商炒作行為，新加坡政府還制定了較為細(xì)致周全的法規(guī)體系，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。為保證公共組屋真正保障住房困難人群，要求居民在購買組屋后一定年限內(nèi)不得將整個(gè)房屋出租，如果確屬必要，僅允許房主與租戶合租；新加坡政府還要求，組屋在購買后的 5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不得用于商業(yè)性經(jīng)營，否則將受到法律嚴(yán)懲。此外，新加坡通過征收房產(chǎn)稅來抑制住房投機(jī)活動(dòng)，按照有關(guān)規(guī)定，如果購房人買房后不足一年就 出售，必須繳納高額的房產(chǎn)稅。 新加坡公共保障性住房的分配，主要采取三種方式：一是租賃公共住房。新加坡規(guī)定，月收入在 800 新元以下的家庭，可以根據(jù)附有不同標(biāo)準(zhǔn)津貼的租金來租賃一房或兩房式公共住房；如果家庭月收入在 800 新元至 1500 新元之間，可以租住一房式、兩房式或三房式公共住房。這些保障性住房的租金約為市場(chǎng)租金的一半，其余部分由政府予以補(bǔ)貼。二是申請(qǐng)購買保障性住房。月收入不超過 2021 新元的家庭，可申請(qǐng)三房式重購公共住房；家庭月總收入不超過 300新元的，可申請(qǐng)三房式公共住房；家庭月收入不超過 8000 新元的， 可申請(qǐng)四房式或更大的公共住房；家庭月收入不超過 12021 新元的，可申請(qǐng)四房式或更大單位的多代同堂家庭的公共住房。家庭月收入不超過 8000 新元或 12021 新元（多代同堂家庭）的，可在公開市場(chǎng)上利用“房屋津貼”購買轉(zhuǎn)售公共住房，或購買私人發(fā)展商設(shè)計(jì)興建和銷售的保障性住房。三是購買私宅。家庭月收入超過 8000 新元或 12021 新元的，建屋發(fā)展局不負(fù)責(zé)提供公共住房，而是從市場(chǎng)上直接購買私宅。實(shí)在無力購買的，政府還允許租賃公共租賃房。 （ 3）新加坡保障性住房建設(shè)的特點(diǎn) 首先是政府承擔(dān)提供住宅的主要責(zé)任。在新