【正文】 021 新開工（萬套） 38 171 收購改建（萬套） 建設(shè)資金投入（億元） 77 354 其中：建設(shè) 288 租賃補(bǔ)貼 68 發(fā)放租賃補(bǔ)貼（萬元） 249 292 資料來源： 19992021 年數(shù)據(jù)來自住建部《 2021 年城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況》，其余年份根據(jù)相關(guān)新聞報(bào)道整理。 公共租賃住房與其他保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)或者是私人所有、或者是政府和私人合作擁有產(chǎn)權(quán)；廉租房的產(chǎn)權(quán)由政府持有，而公共租賃住房強(qiáng)調(diào)“政府組織、社會(huì)參與”和“誰投資、誰所有”原則，所以公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有。 (1)設(shè)計(jì)滯后 地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對滯后。 2021 年 建設(shè)任務(wù)比去年有較大增加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及時(shí)完成征地拆遷，拉長了建設(shè)周期。 我國房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展歷程 及現(xiàn)狀 近幾年，隨著人口流動(dòng)的加劇、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等原因，房地產(chǎn)市場上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 13 暴露出出越來越多的問題，其中最主要的就 是房價(jià)連年暴漲，大大超過了居民的承受能力，引發(fā)了社會(huì)各界對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論。 針對近幾年房價(jià)的快速飄升，國家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，但效果并不明顯。 我國房地產(chǎn)市場化特點(diǎn)及存在問題 （ 1）房地產(chǎn)價(jià)格過高 首先，高房價(jià)使居民可支配收入降低，生活負(fù)擔(dān)加重。 （ 2） 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出 （ 3） 市場競爭不充分 （ 4）市場操作不規(guī)范，違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重 在違規(guī)操作中所產(chǎn)生的各種高額的費(fèi)用，最終還是通過房價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購房者，為房地 產(chǎn)價(jià)格的上漲推波助瀾。 （ 1）新加坡保障性住房建設(shè)的形成與發(fā)展 新加坡保障性住房建設(shè)的歷史可以追溯到 1927 年英國殖民地政府時(shí)期， 1932 年為解決住房緊張問題，政府賦予 1927 年創(chuàng)建的負(fù)責(zé)城市規(guī)劃和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“改良信托局”為低收入家庭提供廉價(jià)住房的職責(zé)，并負(fù)責(zé)第一個(gè)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。 經(jīng)過第一、 二個(gè)五年計(jì)劃的努力，新加坡住房緊張問題得到有效緩解。從 1950年開始，新加坡全面推行中央公積金制度，為住房建設(shè)提供籌資支持； 1968 年提出“居者有其屋”的計(jì)劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。二是申請購買保障性住房。公積金由新加坡中央公積金局統(tǒng)一管理的社會(huì)公益性強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，籌集的資金可以投資于各種公債，并隨時(shí)保證為住房發(fā)展局提供融資支持。從這些數(shù)據(jù)看，新加坡居民的住宅主要由政府提供的。 第三，根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)情況分級確定住房保障水平。此外，各國住房政策目標(biāo)會(huì)隨著時(shí)代變遷而變化。 （ 2） 保障性住房建設(shè)必須堅(jiān)持立法先行 國外住房保障工作取得一定成效的國家，無不注重法治建設(shè)，通過出臺(tái)一系列法律法規(guī)，從制度體系的頂端保證了保障性住房制度的制度構(gòu)建與實(shí)施完善。而從住房需求滿足的市場提供機(jī)制看，則應(yīng)首先滿足最高端家庭的需求，而后逐漸下移，最后到最低收入家庭，呈現(xiàn)從高到低的層次性 需求。這些問題不僅表現(xiàn)在政策性住房金融發(fā)展嚴(yán)重滯后，除住房公積金貸款外沒有直接面向中低收入家庭的低息或無息貸款服務(wù)，政府與商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)間也尚未就保障性住房建設(shè)的融資需求達(dá)成創(chuàng)新性的一致。因此，新加坡的住房保障制度己經(jīng)成為典范，并得到了世界的公認(rèn)。在土地方面，土地的來源主要是國有土地和部分適當(dāng)征用的私人土地，資金由銀行和中央公積金 局提供。在 5年內(nèi)組屋不許轉(zhuǎn)讓，如果實(shí)在不滿 5年賣出，必須通過政府的機(jī)構(gòu)，不能直接在市場上出俠 。其中，完全擁有組屋產(chǎn)權(quán)的屋主占到 82%。此外，完善的公積金保險(xiǎn)體制，如公積金最低貸款計(jì)劃、家庭保障計(jì)劃、公積金教育計(jì)劃等，都為新加坡房地產(chǎn)行業(yè)提供了有力支持。因此，在房地產(chǎn)市場的管理模式上，應(yīng)該有一個(gè)大的突破。盡管政府在很多政策上的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)化、制度化和規(guī)范化，在實(shí)施中都沒有起到應(yīng)有的效果，反而成為違法違紀(jì)現(xiàn)象產(chǎn)生的溫床。普通商品房用地由開發(fā)商競價(jià)，房屋售價(jià)則按市價(jià)供應(yīng)給高收入階層。房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展掩蓋了整個(gè)社會(huì)被市場擠壓出來的焦慮和對房子的虛假需求。一旦解除價(jià)格管制，就會(huì)發(fā)生比較嚴(yán)重的通貨膨脹。從需求方來看，在通貨膨脹下，居民面臨資金貶值的風(fēng)險(xiǎn)，都希望能尋求一種價(jià)值穩(wěn)定的投資品進(jìn)行保值增值，此時(shí)房地產(chǎn)的投資變得更有 吸引力。其次，在廉租房的分配標(biāo)準(zhǔn)上，盡管各地在具休的分配對象和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在不同，但是都出現(xiàn)廉租房覆蓋面偏低的問題，城市中很多既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不符合廉住房中請標(biāo)準(zhǔn)的階層都被排斥在廉租房體系之外，而一些非廉租對象卻通過不正當(dāng)手段獲得了租金補(bǔ)貼。經(jīng)濟(jì)適用房享受了國家許多的優(yōu)惠政策和財(cái)政補(bǔ)貼，其低廉的價(jià)格對商品房市場產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，不利于房地產(chǎn)市場化機(jī)制的發(fā)展。因此，政策定位上的模糊使得經(jīng)濟(jì)適用房一開始就很難與商品房劃清界限，注定了在政策房和商品房之間搖擺。由于我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入的不均衡，各地對經(jīng)適房申請資格的評定上各不相同。 第五，經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”，價(jià)格缺乏監(jiān)督。經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制的有效設(shè)立，能夠從制度上保證經(jīng)適房社會(huì)保障功能的發(fā)揮，從而保障低收入家庭的基本住房需求。從目前的情況來看，兩限房己經(jīng)暴露出質(zhì)量不過關(guān)的負(fù)。經(jīng)濟(jì)適用房作為政府保障低收入家庭住房問題的一項(xiàng)福利性舉措，不僅需要嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，還需要建立科學(xué)的退出機(jī)制，以避免造成福利固化。為了進(jìn)入這個(gè)市場，開發(fā)商便會(huì)通過各種正當(dāng)或不正當(dāng)?shù)姆绞絹砣〉媒?jīng)適房的開發(fā)權(quán)，由此導(dǎo)致市場腐敗橫生。而 1994 年建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 管理辦法》規(guī)定，“中低收人家庭住房困難戶認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)由地方人民政府確定”。從經(jīng)濟(jì)適用房最初的定位來看，它被確定為國家住房供應(yīng)體系的主體，是政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一種手段，并不全是為解決中低收入階層的居住問題。從經(jīng)濟(jì)適用房多年的實(shí)踐情況來看，雖然給中低收入者帶來了福利，但是其存在的問題一直為社會(huì)垢病。 由于廉租房的福利性特點(diǎn)，決定了其與一般商品房的開發(fā)與運(yùn)作有著明顯的不同，因此在其建設(shè)過程中也出現(xiàn)了不少的問題。當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí)，當(dāng)局會(huì)采用緊縮性的貨幣政策，從而引起開發(fā)商資金鏈緊張，供給下降。惡性通貨膨脹，其表現(xiàn)是通脹率非上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 23 常高，每月甚至高達(dá) 50%以上，而且完全失去了控制 。 需求因素對房地產(chǎn)市場的影晌 從我國房地產(chǎn)市場的需求狀況來看，它不僅受到收入水平、人口、城市化進(jìn)程等因素的影響，我國獨(dú)特的消費(fèi)心理和消費(fèi)方式對房價(jià)的影響也不容小覷。其建筑面積一般在 60 平方米以內(nèi)，按照成本加 3%的利潤定價(jià)面向社會(huì)中低收入階層。由于房子的特殊性，因此普通的法律和法規(guī)并不太適合房地產(chǎn)市場，必須針對房地產(chǎn)市場出臺(tái)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)和政策。因此，這些管理部門只能說是宏觀政策的制定者，但是在政策細(xì)化和改進(jìn)完善方面做得不夠。因此，中央公積金制度為保證“居者有其屋”計(jì)劃的順利實(shí)施發(fā)揮了巨大的作用，在解決中低收入階層住房問題方面成績顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 1960 年至 2021 年，新加坡政府共提供組屋 萬套 。而居住在新加坡的外國人，無論在新加坡居住多少年，都沒有資格購買政府組屋 。在組屋計(jì)劃中，政府主導(dǎo)組屋的開發(fā)與建設(shè)，由建屋發(fā)展局具體實(shí)施。經(jīng)過多年的努力，到 2021 年，雖然新加坡人口密度高達(dá) 6489 人 l 平方公里，但是新加坡人均居住面積為 30 平方米，住房自有率高達(dá) %，其中有 %的家庭居住在四居室及以上大小 (面積 100 平方米 )的政府組屋和商 .鉆房中， 85%的人口居住在政府建造的保障住房里。 對我國來說，隨著住房制度改革的全面深化與多層次住房保障制度的建立，大力發(fā)展住房金融服務(wù)、加快住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)成為啟動(dòng)住房消費(fèi)和支持住房供應(yīng)的重要任務(wù)。國外的實(shí)踐證明，保障性住房制度的建立和實(shí)施必須注意被保障群體的層次差異，在保障實(shí)現(xiàn)上采取多層次保障模式組合，注意與獲益者的經(jīng)濟(jì)承受能力及供給相結(jié)合。也就是說，政府作為國家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，必須兼顧社會(huì)公平與效率的職責(zé)，并且更多承擔(dān)社會(huì)公平的責(zé)任，必定成為向中低收入家庭提供保障性住房的主體。這種辦法 縮小了地區(qū)之間、不同類型住房的供求差距。該項(xiàng)政策最初只提供給最低收入家庭， 1975 年后擴(kuò)大至中等收入家庭。政府組屋內(nèi)居民的人上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 17 均居住面積 15平方米左右，居住條件和生活環(huán)境發(fā)生很大改善。 （ 3）新加坡保障性住房建設(shè)的特點(diǎn) 首先是政府承擔(dān)提供住宅的主要責(zé)任。新加坡規(guī)定，月收入在 800 新元以下的家庭，可以根據(jù)附有不同標(biāo)準(zhǔn)津貼的租金來租賃一房或兩房式公共住房；如果家庭月收入在 800 新元至 1500 新元之間，可以租住一房式、兩房式或三房式公共住房。為確保住房建設(shè)計(jì)劃的順利實(shí)施，政府除了專門劃撥國有土地或適量征用私人土地，供房屋發(fā)展局建設(shè)住房，為降低建房的財(cái)務(wù)成本，政府還通過低息貸款方式向房屋發(fā)展局提供資金支持。這些建筑一般高 9— 14層，也被稱作“排板連棟式”。由此，政府可以牢牢掌握住房市場的主動(dòng)權(quán)，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價(jià)。在目前社會(huì)保障住房體系不發(fā)達(dá)的清況我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析 14 下，低收入階層的基本居住權(quán)利無法得到保障，成為威脅社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素 。此外，從政府管制的角度來看，雖然社會(huì)各界從不同角度提出了政府管制的具體政策建議，但由于種種原因，導(dǎo)致政府管制 的效果不佳，不但無力遏制房價(jià)迅猛上漲的勢頭，更無法引導(dǎo)市場規(guī)范的建立，因此更需要深入分析政府管制效果不佳的原因。高房價(jià)的壓力下，居民購房大量依賴銀行貸款支持，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，催生了房地產(chǎn)市場的泡沫，對社會(huì)整個(gè)價(jià)值觀的建立也產(chǎn)生了不利的影響。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，許多國家都是通過立法，在法律層面上確定嚴(yán)格準(zhǔn)入及退出機(jī)制管理，實(shí)施有效的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，保障了政府公共資源的分配公平。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群眾意見很大。 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析 12 我國保障性住房建設(shè)特點(diǎn)及存在問題 我國保障性住房建立和實(shí)踐的過程就是一個(gè)不斷嘗試、進(jìn)而不斷改進(jìn)完善的過程，保障性住房的幾種實(shí)現(xiàn)形式經(jīng)歷了多年的實(shí)踐檢驗(yàn)，分別呈現(xiàn)出不同的問題和弊端。近年來，公共租賃房受到各地政府的高度重視，已經(jīng)有北京、天津、上海、重慶以及常州、青島、廈門、廣州、深圳、等城市紛紛開工建設(shè)或收購了一定規(guī)模的公共租賃房房源。 2021 年 8 月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中指出，“城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套”，將保障的對象從 1998 年的“城市最低收入家庭”擴(kuò)大為“城市低收入家庭”，同時(shí)將原來的“增加與發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為主、建設(shè)廉租房為輔”，改為“加快廉租房的建設(shè)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房”，保障的理念也從“居者有屋”逐漸過渡到“住有所居”。經(jīng)過幾年的試點(diǎn)探索，我國已初步形成了以租金配租 (即發(fā)放租金補(bǔ)貼 )為主、實(shí)物配租 (即分配給低租金住宅 )為輔、多種方式并舉的廉租房制度，在一定程度上緩解了最低收入家庭的居住難題。經(jīng)濟(jì)適用房自 1991 年提出至 1994 年國務(wù)院發(fā)文執(zhí)行后，即成為我國保障性住房的主要實(shí)現(xiàn)形式，尤其在 1998～ 2021 年間，更成為大部分城市保障性住房的供應(yīng)主體。 未來五年，全國計(jì)劃新建保障性住房 3600 萬套，大約是過去 10 年建設(shè)規(guī)模的兩倍；上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 9 同時(shí)，每年還將改造農(nóng)村危房 150 萬戶以上。僅以廉租住房為例， 2021 年全國 600 多座城市中只有 55 萬戶居民享受了廉租房政策，到 2021 年則累積達(dá)到了約 330 萬戶。 第六章為展望。包括： 我國保障性住房 的現(xiàn)狀及問題（主要從 我國保障性住房 的現(xiàn)狀及其形成，分析當(dāng)前現(xiàn)狀下存在的問題）、 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀及問題（主要從 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展及現(xiàn)狀分析當(dāng)前市場存在的問題及風(fēng)險(xiǎn) ）。 群眾有了新居，要進(jìn)行裝修，購買家具、電器和其他生活用品，這 直接擴(kuò)大 了 消費(fèi)需求。 當(dāng)前 我國大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，既可以增加住房有效供應(yīng)，分流商品住房市場需求，還可以穩(wěn)定群眾住房消費(fèi)預(yù)期，對市場起到“鎮(zhèn)靜劑”的作用，有利于管理好通脹預(yù) 期，把經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢頭保持下去。 近年來的住房 商品化和市場化改革，并沒有解決所有住房問題，住房市場調(diào)控政策失效和全國各地商品房價(jià)格持續(xù)上漲， 反而使得中低收入家庭住房困難的問題日益凸顯，并成為當(dāng)今人們關(guān)注的社會(huì)焦點(diǎn)問題。s livelihood and the promotion of social harmony and stability. Not only accelerating the construction of affordable housing projects is a strong driving effect on related industries, but also created favorable conditions for the future expansion of consumption. This article will analysis some several points under the Chinese curr