【正文】 管理和調(diào)控的部門太多，目標(biāo)不明晰，分工不明確，協(xié)調(diào)難，而且執(zhí)行力很弱，但真正的具體事務(wù)和后繼執(zhí)行情況卻沒有部門負(fù)責(zé)和跟蹤。因此，這些管理部門只能說是宏觀政策的制定者，但是在政策細(xì)化和改進(jìn)完善方面做得不夠。在面對(duì)我國這么一個(gè)復(fù)雜又龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，僅僅依靠幾條宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而且相當(dāng)草率。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理模式上，應(yīng)該有一個(gè)大的突破。 其次，大力發(fā)展保障性住房，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系。我國目前還是一個(gè)發(fā)展中國家，總 體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，而且各地并不均衡。由于受財(cái)力所限，決定了我國不可能在短期之內(nèi)解決大量的中低收入人群的住房問題。由于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的對(duì)此，政府應(yīng)該有一個(gè)明確的規(guī)劃，根據(jù)國情制定房地產(chǎn)發(fā)展的短中長期發(fā)展目標(biāo)，注意住房保障制度建設(shè)的漸進(jìn)性和層次性，有步驟、有條理的解決社會(huì)住房問題。 第三，建立一套針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化的政策和法律體系。由于房子的特殊性，因此普通的法律和法規(guī)并不太適合房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)和政策。我國目前的情況是，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn) 問題后，各個(gè)部門都會(huì)針對(duì)具體問題出臺(tái)很多的臨時(shí)政策，這些政策的出臺(tái)，大多沒有經(jīng)過科學(xué)的論證，政策的科學(xué)性、針對(duì)性不強(qiáng)，規(guī)定過于籠統(tǒng)而無法具體操作，也無法給市場(chǎng)一個(gè)長期穩(wěn)定的預(yù)期。盡管政府在很多政策上的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)化、制度化和規(guī)范化，在實(shí)施中都沒有起到應(yīng)有的效果，反而成為違法違紀(jì)現(xiàn)象產(chǎn)生的溫床。因此，系統(tǒng)科學(xué)的房地產(chǎn)政策和法律體系非常重要。 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 22 第 4 章 我國保障性住房建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)化影響因素分析 政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影晌 我國目前的住房供應(yīng)體系分為四個(gè)層次 :廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商 品房和兩限房，這四個(gè)層次的住房供應(yīng)體系分別面向著不同的社會(huì)階層。廉租房建筑用地由政府統(tǒng)一劃撥、企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)，建房資金主要來自于公積金盈余和部分土地出讓凈收益。廉租房建筑面積一般在 50平方米以內(nèi)，一般出租給收入極低的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房使用的土地同樣由政府劃撥，并承擔(dān)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，同時(shí)免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。其建筑面積一般在 60 平方米以內(nèi)，按照成本加 3%的利潤定價(jià)面向社會(huì)中低收入階層。兩限房指的是限房價(jià)、限套型普通商品住房，它是以公開招標(biāo)的方式，選擇土地出價(jià)最高、房價(jià)設(shè)定最低的開發(fā)商建造，其建筑面 積一般在 90 平方米以內(nèi)，主要面向既沒有資格申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、又買不起普通商品房的“夾心層”家庭，其價(jià)格一般比市價(jià)低 20%30%。普通商品房用地由開發(fā)商競(jìng)價(jià)，房屋售價(jià)則按市價(jià)供應(yīng)給高收入階層。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房都屬于我國保障住房體系的重要組成部分，兩限房雖然被定性為政策商品性住房，但其依然是具有保障意義的住房。 從國際上保障住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)來看，只有當(dāng)保障住房所占比例超過 50%時(shí)，才會(huì)對(duì)住房價(jià)格形成明顯的抑制作用；不足 50%時(shí)，保障住房很難對(duì)住房價(jià)格形成有利約束。比如歷史上的英國， 1960 年到 1979 年的保障住 房比例為 %， 1980 年以后下降到 20%以下，日本自 1966 年以來保障住房比例為 %，均無法對(duì)住房價(jià)格形成明顯約束。從我國重點(diǎn)城市 20212021 年住房建設(shè)規(guī)劃來看，保障性住房的比重將達(dá)到 23%一 29%，依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 50%的比重。再加上我國保障性住房建設(shè)過程中出現(xiàn)的種種問題，保障性住房對(duì)整體房價(jià)的約束作用更加無力。 需求因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影晌 從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況來看，它不僅受到收入水平、人口、城市化進(jìn)程等因素的影響，我國獨(dú)特的消費(fèi)心理和消費(fèi)方式對(duì)房價(jià)的影響也不容小覷。在整個(gè)市 場(chǎng)供給存在問題的前提下，非理性的需求加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展掩蓋了整個(gè)社會(huì)被市場(chǎng)擠壓出來的焦慮和對(duì)房子的虛假需求。因此，深入分析需求因素對(duì)認(rèn)清目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況是非常必要的。 消費(fèi)者是房地產(chǎn)市場(chǎng)中非常重要的另一個(gè)環(huán)節(jié)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和感受，會(huì)通過媒體等渠道發(fā)泄出來，形成強(qiáng)大的輿論壓力，從而影響政府調(diào)控的目的和手段。 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影晌 通貨膨脹指的是紙幣的發(fā)行量超過實(shí)際需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)水平長期的普遍的持續(xù)的上漲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。按照通貨膨脹的嚴(yán)重程度， 可以將其分為以一下兒類 :溫和的通貨膨脹，其特點(diǎn)是通脹率較低，一般在 10%以下，并且比較穩(wěn)定，不再加劇 。加速的通貨膨脹，通脹率一般在兩位數(shù)以上，并且還在加劇 。惡性通貨膨脹，其表現(xiàn)是通脹率非上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 23 常高，每月甚至高達(dá) 50%以上，而且完全失去了控制 。隱蔽的通貨膨脹，它是指由于實(shí)施了嚴(yán)格的價(jià)格管制，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的通貨膨脹并未發(fā)生，但存在通貨膨脹的壓力。一旦解除價(jià)格管制，就會(huì)發(fā)生比較嚴(yán)重的通貨膨脹。一般說來，通貨膨脹，尤其是嚴(yán)重的通貨膨脹，對(duì)社會(huì)的危害比較大。它減少了居民的實(shí)際收入，降低了社會(huì)需求，影響了財(cái)富的再分配。同時(shí)通貨 膨脹會(huì)扭曲價(jià)格信號(hào)而損害經(jīng)濟(jì)效率，較高的通貨膨脹還會(huì)使國家的增長速度變緩。 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以從供給和需求兩個(gè)方面來進(jìn)行分析。從供給方面來看，通貨膨脹會(huì)誘發(fā)建筑材料等生產(chǎn)資料價(jià)格的上漲，這樣，房屋建造成本增加，房屋銷售價(jià)格也會(huì)水漲船高。當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí)，當(dāng)局會(huì)采用緊縮性的貨幣政策，從而引起開發(fā)商資金鏈緊張，供給下降。因此，從供給方來看，通貨膨脹的發(fā)生會(huì)最終導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。從需求方來看，在通貨膨脹下，居民面臨資金貶值的風(fēng)險(xiǎn)，都希望能尋求一種價(jià)值穩(wěn)定的投資品進(jìn)行保值增值，此時(shí)房地產(chǎn)的投資變得更有 吸引力。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它不僅符合中國傳統(tǒng)安家置業(yè)的思想，同時(shí)因?yàn)橥恋叵∪保慨a(chǎn)增值保值的功能很強(qiáng)。在其他投資渠道缺乏的情況下，房地產(chǎn)就成為居民抵御通貨膨脹的最佳選擇。因此，通貨膨脹的發(fā)生會(huì)帶來市場(chǎng)需求的增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 24 第 5章 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 保障性住房建設(shè)中政府政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 廉租房 廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低收入且住房困難的家庭提供的社會(huì)保障性質(zhì)的住房”。我國廉住房主要以 租金補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租和租金減免為輔的方式，在近幾年房價(jià)居高不下的情況下，對(duì)于保障低收入階層居住權(quán)利、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定做出了積極的貢獻(xiàn)，因此，廉租房是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的住房制度之一。 由于廉租房的福利性特點(diǎn)，決定了其與一般商品房的開發(fā)與運(yùn)作有著明顯的不同，因此在其建設(shè)過程中也出現(xiàn)了不少的問題。首先，從廉租房的建設(shè)用地和資金來源上來看，由于廉租房用地由政府劃撥，資金來源依靠財(cái)政撥款，在目前地方財(cái)政日益依靠土地財(cái)政的今天，廉租房建設(shè)既無益于財(cái)政收入，也不能拉升 GDP 的增長以彰顯地方政府政績，對(duì) )I=發(fā)商更是無 利可圖，因此在各種約束下，廉租房建設(shè)一直沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。其次，在廉租房的分配標(biāo)準(zhǔn)上，盡管各地在具休的分配對(duì)象和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在不同，但是都出現(xiàn)廉租房覆蓋面偏低的問題，城市中很多既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不符合廉住房中請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的階層都被排斥在廉租房體系之外，而一些非廉租對(duì)象卻通過不正當(dāng)手段獲得了租金補(bǔ)貼。因此，租住標(biāo)準(zhǔn)的確定和申請(qǐng)資格的認(rèn)定一直是阻礙廉租房建設(shè)進(jìn)程緩慢的技術(shù)性原因。最后，廉租房退出機(jī)制不完善。合理的退出機(jī)制是完善廉租房運(yùn)作體制一個(gè)非常重要的內(nèi)容，是完善廉租房運(yùn)作機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的必然要求 。但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于退出條件設(shè)定模糊，廉租房幾乎沒有相應(yīng)的退出機(jī)制；在家庭收入的衡量上，也無法對(duì)家庭收入的動(dòng)態(tài)變化做出跟蹤；再加上現(xiàn)實(shí)操作中的種種尋租、處罰措施的不利等，都導(dǎo)致廉租房沒有發(fā)揮出應(yīng)有的功能，在解決社會(huì)低收入家庭住房問題上不能很好的發(fā)揮作用。 經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是在房改過程中，由政府推出的、以解決中低收入階層住房問題為目的保障性商品房，它是以政府和市場(chǎng)相結(jié)合的方式解決中低收入階層住房問題的一種嘗試，同樣也是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的組成部分。從經(jīng)濟(jì)適用房多年的實(shí)踐情況來看，雖然給中低收入者帶來了福利，但是其存在的問題一直為社會(huì)垢病。 首先，經(jīng)濟(jì)適用房的建立有悖于市場(chǎng)規(guī)律，人為降低了資產(chǎn)的流動(dòng)性和資源的配置效率。經(jīng)濟(jì)適用房享受了國家許多的優(yōu)惠政策和財(cái)政補(bǔ)貼，其低廉的價(jià)格對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的發(fā)展。由于存在著審批，在經(jīng)適房申請(qǐng)開發(fā)過程中，極易出現(xiàn)各種尋租及違規(guī)操作。如果要對(duì)經(jīng)適房進(jìn)行有效監(jiān)督，整個(gè)社會(huì)需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，成本很高，也需要技術(shù)上的支持，這在當(dāng)前中國的形勢(shì)下是做不到的。進(jìn)一步來看，由于存在系統(tǒng)腐敗問題，在目前的形勢(shì)下，即使社會(huì)投 入大量的人力物力和財(cái)力，并不一定能夠取得良好的監(jiān)督效果。也有可能造成投入監(jiān)管的力量越大、上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 25 腐敗鏈條越長、腐敗現(xiàn)象就越盛行，這種現(xiàn)象依靠監(jiān)管是無法解決的。 其次，經(jīng)濟(jì)適用房定位不準(zhǔn)確，管理不規(guī)范。從經(jīng)濟(jì)適用房最初的定位來看，它被確定為國家住房供應(yīng)體系的主體，是政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一種手段，并不全是為解決中低收入階層的居住問題。后來隨著房改的深入，政府對(duì)經(jīng)適房進(jìn)行了重新定位，將其劃入保障住房體系。因此，政策定位上的模糊使得經(jīng)濟(jì)適用房一開始就很難與商品房劃清界限，注定了在政策房和商品房之間搖擺。在定位不準(zhǔn)確的前提下， 政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理也不夠規(guī)范。要想使經(jīng)適房的惠民政策正式落實(shí)，政府必須建立一整套規(guī)范嚴(yán)格的管理機(jī)制，對(duì)申請(qǐng)人的住房檔案、收入信息進(jìn)行嚴(yán)格審查。但在實(shí)際操作上，管理不規(guī)范、監(jiān)控力度不夠的情況時(shí)有發(fā)生，致使很多不該享有經(jīng)適房的人購買了經(jīng)適房，而低收入家庭卻被排斥在政策之外。 第三，經(jīng)適房購買對(duì)象界定不清，申購過程混亂。國務(wù)院 1998 年 7 月《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》 (國發(fā) [1998]23 號(hào) )中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房政策的購買對(duì)象是中低收入家庭。而 1994 年建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 管理辦法》規(guī)定，“中低收人家庭住房困難戶認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)由地方人民政府確定”。在這里，家庭收入的認(rèn)定就成為經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購的關(guān)鍵。由于我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入的不均衡，各地對(duì)經(jīng)適房申請(qǐng)資格的評(píng)定上各不相同。 2021 年之后，各地政府都把經(jīng)適房政策的目標(biāo)群體定位在中等偏下的 30%的家庭，但由于技術(shù)上的限制，政府無法準(zhǔn)確掌握家庭真實(shí)收入的信息，再加上社會(huì)誠信制度的缺失、政府監(jiān)管不力，導(dǎo)致經(jīng)適房大量流失，富人入住經(jīng)濟(jì)適用房、投資者大量購買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這也是經(jīng)適房屢受垢病的原因之一。 第四，經(jīng)適房政策被濫 用，腐敗尋租現(xiàn)象橫生。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的建造，政府給予了三項(xiàng)優(yōu)惠 :土地?zé)o償劃撥、各種稅費(fèi)減半、開發(fā)商利潤控制在 3%以下。經(jīng)適房開發(fā)的利潤雖然較低，但山于享受了各種優(yōu)惠，開發(fā)商依然是有利可圖。為了進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，開發(fā)商便會(huì)通過各種正當(dāng)或不正當(dāng)?shù)姆绞絹砣〉媒?jīng)適房的開發(fā)權(quán)，由此導(dǎo)致市場(chǎng)腐敗橫生。在經(jīng)適房的分配過程中，由于存在政府審批，申購者尋租的現(xiàn)象屢禁不止，這些都成為阻礙經(jīng)適房健康發(fā)展的重要原因。 第五，經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”，價(jià)格缺乏監(jiān)督。最初政府在制定經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，并未對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、面積做出嚴(yán)格界定，只 是規(guī)定了經(jīng)適房的價(jià)格。其后，經(jīng)適房越來越朝大戶型、豪宅化發(fā)展，這種做法提高了經(jīng)濟(jì)適用房的總體價(jià)格，真正的中低收入家庭只能望房興嘆。 2021 年 5 月，建設(shè)部、發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房戶型不能超過 80 平米。但在市場(chǎng)實(shí)踐中，由于執(zhí)行不力，經(jīng)濟(jì)適用住房的大戶型建設(shè)、超對(duì)象發(fā)售、高價(jià)買賣等現(xiàn)象依然屢禁不止。 最后，經(jīng)適房退出制度不完善。經(jīng)濟(jì)適用房作為政府保障低收入家庭住房問題的一項(xiàng)福利性舉措，不僅需要嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，還需要建立科學(xué)的退出機(jī)制，以避免造成福利固化。一 般來說，若出現(xiàn)以下情況，經(jīng)適房購房者便應(yīng)該推出經(jīng)適房市場(chǎng) :家庭收入提高，我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 26 不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)；家庭收入減少以至于無法承擔(dān)住房開支，應(yīng)改為申請(qǐng)廉租房；因家庭遷徙、工作調(diào)動(dòng)等其他原因而自愿退出。經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制的有效設(shè)立，能夠從制度上保證經(jīng)適房社會(huì)保障功能的發(fā)揮，從而保障低收入家庭的基本住房需求。 經(jīng)濟(jì)適用房制度雖然存在種種缺陷，但不能否認(rèn)它對(duì)我國目前解決中低收入階層住房問題仍有現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)目前不斷上漲的房價(jià)仍具有一定的抑制作用。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，不僅需要依靠政府在土地、資金方面的投入，關(guān)鍵還是要建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度 ，提出科學(xué)合理的長效機(jī)制提高申請(qǐng)過程中的誠信度，降低違規(guī)行為的發(fā)生。同時(shí)還要建立科學(xué)的退出機(jī)制，建立國家優(yōu)先回購機(jī)制，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)和處置權(quán)進(jìn)行限制，以避免把購買經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)作一種投資手段，良好的循環(huán)機(jī)制更能夠發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的保障作用。 而兩限房最初是在 2021 年 8月《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》上提出的，它采用“限套型、限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房價(jià)”的模式，即在限定套型和房價(jià)的基礎(chǔ)上，以公開招標(biāo)的方式，選擇土地出價(jià)最高、房價(jià)設(shè)定最低的開發(fā)商負(fù)責(zé)建造，并將開發(fā)商利潤限定在在 8%一 10%。 從兩限房推出之日起，對(duì)兩限房的討論就未停止過，關(guān)注焦點(diǎn)主要停留在兩限房的性質(zhì)、申購對(duì)象、上市條件以及政府監(jiān)管等方面。從目前的情況來看，兩限房己經(jīng)暴露出質(zhì)量不過關(guān)的