【正文】 應(yīng)模式的轉(zhuǎn)變過(guò)程，大致經(jīng)歷了住房實(shí)物分配的福利制度、住房制度改革推進(jìn)和住房制度改革深化等三個(gè)階段。在第一個(gè)30年期間(19491978年):中國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，住房制度也仿照蘇聯(lián)模式，在城鎮(zhèn)實(shí)行完全福利化的實(shí)物分配政策。這個(gè)制度的主要內(nèi)容，是以低工資制為基礎(chǔ)，由國(guó)家(含各級(jí)政府和單位)建設(shè)公有住房，通過(guò)行政方法按職級(jí)和家庭人口統(tǒng)一分配給職工居住，收取低廉的租金。第二個(gè)30年(19782007年)：也是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)的30年，伴隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌，中國(guó)同步開(kāi)始住房制度改革的艱難探索與實(shí)踐?？傮w而言，以改革計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下公有住房福利分配制度為起點(diǎn)，歷經(jīng)出售公有住房和提租補(bǔ)貼試點(diǎn)，到市場(chǎng)供應(yīng)和政府保障雙重體系政策的提出，再到實(shí)物福利分房的終結(jié)、住房產(chǎn)業(yè)化下住房保障被異化，最后到提出加快建立住房保障體系、探尋住房保障制度新模式。在這一階段的前20年，住房供應(yīng)仍然過(guò)于追求住房分配的絕對(duì)公平、忽視市場(chǎng)效率，導(dǎo)致住房供應(yīng)不足。而在后10年，基本形成了投資主體多元化、資金來(lái)源多渠道的新格局，促使住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，商品住房市場(chǎng)成為城鎮(zhèn)居民解決住房的主要渠道，突出市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)作效率。但是，在這10年中由于過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房的商品化，使相當(dāng)一部分中低收入群體難以依靠完全的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決住房問(wèn)題，并且隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，這一現(xiàn)象有逐步擴(kuò)大和向其他收入人群蔓延的趨勢(shì)。住房問(wèn)題因此成為社會(huì)和民眾廣為關(guān)注的熱點(diǎn)話題和利益訴求。第三個(gè)30年（20072036年):2007年“24號(hào)”文件的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，從住房商品化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的房改階段，進(jìn)入到住房政府保障和市場(chǎng)并重的住房供應(yīng)體制建設(shè)新階段，從此，中國(guó)進(jìn)入探索建立具有中國(guó)特色新型住房保障體系的新時(shí)期，政府和市場(chǎng)將會(huì)重新調(diào)整各自對(duì)住房供應(yīng)的定位和作用。這是第三個(gè)30年期間中國(guó)住房供應(yīng)制度和住房保障模式所要探索的內(nèi)容，其重點(diǎn)在于回歸住房的社會(huì)屬性，將住房的經(jīng)濟(jì)性和社會(huì)性有機(jī)結(jié)合起來(lái)，在繼續(xù)發(fā)揮住房作為消費(fèi)熱點(diǎn)、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，一方面通過(guò)制度和政策設(shè)計(jì)降低住房作為投資品特別是投機(jī)品的“熱度”；另一方面通過(guò)公共租賃住房制度進(jìn)一步完善中國(guó)住房保障體系，使居者“有房住”。二、中國(guó)住房保障體系的發(fā)展現(xiàn)狀目前，中國(guó)大多數(shù)城市已建立起以經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度為主體的住房保障體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行相應(yīng)的住房供應(yīng)政策。僅2009年，中央財(cái)政就安排了保障性安居工程補(bǔ)助資金551億元，新建、改擴(kuò)建各類(lèi)保障性住房200萬(wàn)套，棚戶(hù)區(qū)改造解決住房130萬(wàn)套。廉租房制度是中國(guó)住房保障制度的基礎(chǔ)和重要組成部分，以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭提供的住宅消費(fèi)保障政策，具體包括住房租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金核減等實(shí)施方式。廉租房具有準(zhǔn)公共物品、社會(huì)保障性、政府主導(dǎo)性、公益性和非營(yíng)利性等特征。截至2008年底，全國(guó)已通過(guò)新建、購(gòu)置廉租住房以及棚戶(hù)區(qū)改造等多種方式，解決了259萬(wàn)低收入家庭的住房困難；累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼229萬(wàn)戶(hù)，基本實(shí)現(xiàn)了國(guó)務(wù)院關(guān)于到2008年底對(duì)申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭住房困難戶(hù)做到“應(yīng)保盡?！钡哪繕?biāo)。經(jīng)濟(jì)適用房制度是當(dāng)前住房保障制度的發(fā)展重點(diǎn)，通過(guò)政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市中低收入住房困難家庭供應(yīng)的住房保障制度。主要政策優(yōu)惠體現(xiàn)在通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、控制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等措施降低建設(shè)成本。截至2008年底，全國(guó)已經(jīng)有1800多萬(wàn)戶(hù)家庭通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房制度改善了住房條件，其中有500多萬(wàn)戶(hù)是屬于低收入家庭。三、存在問(wèn)題一是住房保障體系的總體定位問(wèn)題。是要解決“家家有住房”，還是“戶(hù)戶(hù)有房住”？經(jīng)濟(jì)適用房以售為主，更多的是引導(dǎo)居民購(gòu)買(mǎi)房屋，雖然是有限產(chǎn)權(quán)，但是住戶(hù)住滿5年之后，可以上市交易，這樣容易形成住房保障黑洞，使有限的公共財(cái)政資源沒(méi)有發(fā)揮最有效的作用，無(wú)法及時(shí)保障最需要幫助的低收入或住房困難的群體。二是住房保障體系的運(yùn)作模式問(wèn)題。單純依靠政府力量無(wú)力滿足低收入階層的居住需求。廉租房的供給并不是根據(jù)低收入人群的規(guī)模加以調(diào)整，而是根據(jù)能夠提供的廉租房數(shù)量來(lái)界定廉租房的需要對(duì)象，這必然導(dǎo)致相當(dāng)一部分的城市低收入人群被排除在廉租房制度的保障范圍之外，而且這些家庭也沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。因此，需要探索在住房保障體系設(shè)計(jì)中如何發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用。三是住房保障政策實(shí)施的對(duì)象選擇問(wèn)題。是“戶(hù)籍人口”還是“常住人口”？現(xiàn)行住房保障體系只關(guān)注城市戶(hù)籍居民的住房問(wèn)題，而忽視了現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的人口流動(dòng)所帶來(lái)的居住問(wèn)題，包括隨著城市化水平的提高，不斷涌入城市的大量進(jìn)城務(wù)工人員以及各類(lèi)流動(dòng)性人才的住房問(wèn)題。（作者簡(jiǎn)介：姚玲珍，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際文化交流學(xué)院院長(zhǎng)、教授、博導(dǎo)；韓國(guó)棟，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生；陳寶萍，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院碩士生。)第五篇：保障性住房定義政策整理保障性住房資料收集整理一、保障性住房的定義：保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。二、保障性住房的分類(lèi)：：是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類(lèi)低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的雙重特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。① 經(jīng)濟(jì)適用房的土地政策：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。② 經(jīng)濟(jì)適用房的費(fèi)用減免政策：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。③ 經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人貸款政策：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，除符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)出具市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)準(zhǔn)予購(gòu)房的核準(zhǔn)通知。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個(gè)人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。④ 經(jīng)濟(jì)適用房的稅收優(yōu)惠政策：：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，免交契稅；如果是以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按綜合地價(jià)4%的稅率繳納契稅。：經(jīng)濟(jì)適用住房一般不預(yù)征土地增值稅，但是需要完備備案手續(xù)。： 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）第一條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)列入省棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地免征土地使用稅。：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）第一條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)繳納的印花稅。：國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第八條規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。⑤ 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理：經(jīng)濟(jì)適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理。⑥ 經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格管理：確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷(xiāo)售，不得有利潤(rùn)。⑦ 單位集資合作建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的管理：離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶(hù)較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對(duì)象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購(gòu)買(mǎi)后，房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。：廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對(duì)廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤(pán)、改造危房、老舊公房等。① 租房的稅收優(yōu)惠政策：、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人涉及的印花稅予以免征。、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。： 指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。這個(gè)概念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟(jì)適用房”。經(jīng)濟(jì)適用房以租代售，可以說(shuō)是將經(jīng)濟(jì)適用房變成“擴(kuò)大版的廉租房”。① 公共租賃房的政策支持：，予以重點(diǎn)保障。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。、縣人民政府要通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投入。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。中央以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助。，具體辦法由財(cái)政部、稅務(wù)總局制訂。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)制訂。支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專(zhuān)項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)制訂。支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專(zhuān)項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。