【正文】 應模式的轉(zhuǎn)變過程，大致經(jīng)歷了住房實物分配的福利制度、住房制度改革推進和住房制度改革深化等三個階段。在第一個30年期間(19491978年):中國實行計劃經(jīng)濟體制，住房制度也仿照蘇聯(lián)模式，在城鎮(zhèn)實行完全福利化的實物分配政策。這個制度的主要內(nèi)容，是以低工資制為基礎，由國家(含各級政府和單位)建設公有住房，通過行政方法按職級和家庭人口統(tǒng)一分配給職工居住，收取低廉的租金。第二個30年(19782007年)：也是中國改革開放以來的30年，伴隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)軌，中國同步開始住房制度改革的艱難探索與實踐?？傮w而言，以改革計劃經(jīng)濟體制下公有住房福利分配制度為起點，歷經(jīng)出售公有住房和提租補貼試點，到市場供應和政府保障雙重體系政策的提出，再到實物福利分房的終結、住房產(chǎn)業(yè)化下住房保障被異化，最后到提出加快建立住房保障體系、探尋住房保障制度新模式。在這一階段的前20年，住房供應仍然過于追求住房分配的絕對公平、忽視市場效率，導致住房供應不足。而在后10年，基本形成了投資主體多元化、資金來源多渠道的新格局，促使住宅市場快速發(fā)展，商品住房市場成為城鎮(zhèn)居民解決住房的主要渠道，突出市場機制的運作效率。但是，在這10年中由于過于強調(diào)住房的商品化，使相當一部分中低收入群體難以依靠完全的市場機制來解決住房問題，并且隨著房價的不斷攀升，這一現(xiàn)象有逐步擴大和向其他收入人群蔓延的趨勢。住房問題因此成為社會和民眾廣為關注的熱點話題和利益訴求。第三個30年（20072036年):2007年“24號”文件的出臺，標志著中國城鎮(zhèn)住房制度改革，從住房商品化、社會化、市場化的房改階段，進入到住房政府保障和市場并重的住房供應體制建設新階段，從此，中國進入探索建立具有中國特色新型住房保障體系的新時期，政府和市場將會重新調(diào)整各自對住房供應的定位和作用。這是第三個30年期間中國住房供應制度和住房保障模式所要探索的內(nèi)容，其重點在于回歸住房的社會屬性，將住房的經(jīng)濟性和社會性有機結合起來，在繼續(xù)發(fā)揮住房作為消費熱點、刺激經(jīng)濟增長的同時，一方面通過制度和政策設計降低住房作為投資品特別是投機品的“熱度”；另一方面通過公共租賃住房制度進一步完善中國住房保障體系，使居者“有房住”。二、中國住房保障體系的發(fā)展現(xiàn)狀目前，中國大多數(shù)城市已建立起以經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度為主體的住房保障體系，對不同收入家庭實行相應的住房供應政策。僅2009年，中央財政就安排了保障性安居工程補助資金551億元，新建、改擴建各類保障性住房200萬套，棚戶區(qū)改造解決住房130萬套。廉租房制度是中國住房保障制度的基礎和重要組成部分，以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準的住房困難家庭提供的住宅消費保障政策，具體包括住房租金補貼、實物配租、租金核減等實施方式。廉租房具有準公共物品、社會保障性、政府主導性、公益性和非營利性等特征。截至2008年底，全國已通過新建、購置廉租住房以及棚戶區(qū)改造等多種方式，解決了259萬低收入家庭的住房困難；累計發(fā)放租賃補貼229萬戶，基本實現(xiàn)了國務院關于到2008年底對申請租賃補貼的城市低保家庭住房困難戶做到“應保盡?！钡哪繕恕＝?jīng)濟適用房制度是當前住房保障制度的發(fā)展重點，通過政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市中低收入住房困難家庭供應的住房保障制度。主要政策優(yōu)惠體現(xiàn)在通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、控制開發(fā)利潤等措施降低建設成本。截至2008年底，全國已經(jīng)有1800多萬戶家庭通過經(jīng)濟適用住房制度改善了住房條件，其中有500多萬戶是屬于低收入家庭。三、存在問題一是住房保障體系的總體定位問題。是要解決“家家有住房”，還是“戶戶有房住”？經(jīng)濟適用房以售為主，更多的是引導居民購買房屋，雖然是有限產(chǎn)權，但是住戶住滿5年之后，可以上市交易，這樣容易形成住房保障黑洞，使有限的公共財政資源沒有發(fā)揮最有效的作用，無法及時保障最需要幫助的低收入或住房困難的群體。二是住房保障體系的運作模式問題。單純依靠政府力量無力滿足低收入階層的居住需求。廉租房的供給并不是根據(jù)低收入人群的規(guī)模加以調(diào)整，而是根據(jù)能夠提供的廉租房數(shù)量來界定廉租房的需要對象，這必然導致相當一部分的城市低收入人群被排除在廉租房制度的保障范圍之外，而且這些家庭也沒有能力購買經(jīng)濟適用房。因此，需要探索在住房保障體系設計中如何發(fā)揮政府和市場的作用。三是住房保障政策實施的對象選擇問題。是“戶籍人口”還是“常住人口”？現(xiàn)行住房保障體系只關注城市戶籍居民的住房問題，而忽視了現(xiàn)代社會發(fā)展的人口流動所帶來的居住問題，包括隨著城市化水平的提高，不斷涌入城市的大量進城務工人員以及各類流動性人才的住房問題。（作者簡介：姚玲珍，上海財經(jīng)大學國際文化交流學院院長、教授、博導；韓國棟，上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院博士生；陳寶萍，上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院碩士生。)第五篇：保障性住房定義政策整理保障性住房資料收集整理一、保障性住房的定義：保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。二、保障性住房的分類：：是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權。經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的雙重特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。① 經(jīng)濟適用房的土地政策：經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經(jīng)濟適用住房建設用地應納入當?shù)赝恋毓媱?，在申報用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。② 經(jīng)濟適用房的費用減免政策：經(jīng)濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經(jīng)濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經(jīng)濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。③ 經(jīng)濟適用房的個人貸款政策：購買經(jīng)濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應當出具市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。購買經(jīng)濟適用住房可提取個人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。④ 經(jīng)濟適用房的稅收優(yōu)惠政策：：以劃撥方式取得土地使用權的，免交契稅；如果是以出讓方式取得土地使用權的，應按綜合地價4%的稅率繳納契稅。：經(jīng)濟適用住房一般不預征土地增值稅，但是需要完備備案手續(xù)。： 財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅對列入省棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)用地免征土地使用稅。：財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應應繳納的印花稅。：國家稅務總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。⑤ 經(jīng)濟適用房的建設管理：經(jīng)濟適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應當根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結構和人口等因素，合理確定經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模和各種套型的比例，并進行嚴格管理。⑥ 經(jīng)濟適用房的價格管理：確定經(jīng)濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關規(guī)定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。⑦ 單位集資合作建設經(jīng)濟適用房的管理：離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。單位集資合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象、產(chǎn)權關系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定嚴格執(zhí)行。單位集資合作建房應當納入當?shù)亟?jīng)濟適用住房建設計劃和用地計劃管理。單位集資合作建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后，房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租住房。：廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權，是非產(chǎn)權的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。① 租房的稅收優(yōu)惠政策：、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。： 指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟適用房”。經(jīng)濟適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟適用房變成“擴大版的廉租房”。① 公共租賃房的政策支持：，予以重點保障。面向經(jīng)濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。中央以適當方式給予資金補助。，具體辦法由財政部、稅務總局制訂。公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經(jīng)濟適用住房的相關政策執(zhí)行。，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會制訂。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會制訂。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。