【正文】 手房當(dāng)月的漲幅。 B. 世博效應(yīng)對二手房供求的影響“申博”成功的利好消息帶動了“世博會”會址及其鄰近地區(qū)二手房的需求量。不少市民看好這些地區(qū)今后的發(fā)展，紛紛選擇在這里購房置業(yè)。而不少二手房投資者更是對這里二手房投資的前景充滿了信心。由此，該地區(qū)二手房的需求量激增。相對于日益增長的需求量，該地區(qū)的二手房供應(yīng)量則并不樂觀，一方面存量房源本來就不多，另一方面由于業(yè)主繼續(xù)看好上海二手房市場，尤其是“申博”成功后，有的人甚至將已掛牌的房屋撤回，等待更佳時機(jī)，進(jìn)一步加大了該地區(qū)二手房供不應(yīng)求的局面，從而在短期內(nèi)拉高了房價。除了供求因素外，另一個影響房價的主要原因在于，“申博”成功也抬高了該地區(qū)部分二手房房主的心理價位。不少經(jīng)紀(jì)企業(yè)反映，部分業(yè)主得到“申博”成功消息后，開價的“底氣”也足了，盲目將房屋掛牌價大幅提高，對于經(jīng)紀(jì)人的好心相勸不屑一顧。而某些在洽談過程中的房屋交易，由于房主的突然變卦，使得買賣雙方再次陷入了僵持狀態(tài)，從而在一定程度上影響了該地區(qū)二手房交易的成功率。但從整體情況來看，雖然多數(shù)買家已感覺房價較高，但是由于看好該地區(qū)發(fā)展以及認(rèn)識到地區(qū)房源的稀缺性，多數(shù)房源仍有人愿意接受。面對該地區(qū)熱熱鬧鬧的交易，不少業(yè)內(nèi)專家提醒要冷靜。雖然該地區(qū)二手房的升值是肯定的，但是由于離舉辦世博會還有8年時間，其效應(yīng)不會在短期內(nèi)發(fā)揮出來?，F(xiàn)在該地區(qū)的二手房熱潮，除了二手房市場本身的一些原因外，也不排除一些盲目的非理性因素在起作用。對于盲目開價的房主，不能太熱衷于所謂“世博”效應(yīng)，脫離房屋本身的價值盲目開價會影響房屋交易的成功率。即便是加價也應(yīng)當(dāng)有度。而對于購房者，特別是對于投資購房者而言，該地區(qū)房屋價值的升值應(yīng)當(dāng)是一個漸進(jìn)的過程，而世博園各方面的建設(shè)也需要一定的時間，再加上二手房自身折舊等因素，現(xiàn)在花大價錢購入二手房，應(yīng)當(dāng)慎重考慮其中存在的風(fēng)險。 世博會對于上海商務(wù)類物業(yè)及其他類型物業(yè)的影響 對于寫字樓的影響A. 寫字樓市場漸成樓市新熱點在世界經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的情況下，上海寫字樓市場一枝獨秀地保持著平穩(wěn)升勢。繼住宅房成為上海樓市投資熱點之后，申城的寫字樓，特別是一些熱門或者潛在熱門的辦公樓集中區(qū)域的寫字樓，開始成為樓市投資者關(guān)注的投資熱點。例如地處小陸家嘴的京銀大廈自開盤以來，一個多月已預(yù)訂的套數(shù)占銷售總數(shù)的近50%，而其中購買后為投資目的的約占60%左右，寫字樓的投資熱，已成為近階段樓市的新亮點。目前，在高租金回報和利率不斷下調(diào)趨勢下，一些企業(yè)考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下扎根上海進(jìn)行中長期發(fā)展，客觀上加大了以售為主甲級寫字樓的需求量。這一部分需求量主要來自于各類大型金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及近來十分活躍的民營和私人企業(yè)。目的是短期內(nèi)既控制日常運作成本，長期意義上又可以獲得可觀的資產(chǎn)增值回報。除此之外，由于近來股票市場低迷，一大批投資者苦于資本沒有穩(wěn)定高額的回報，希望分散投資風(fēng)險。而寫字樓市場的出租行情穩(wěn)定，使他們躍躍欲試，有意在具穩(wěn)定且有較高回報率的甲級寫字樓上投資，以期有所新的斬獲。B. 世博效應(yīng)推動寫字樓市場上海正努力成為世界的金融，經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易和航運中心。而上海世博會的舉辦正是一個良好的契機(jī)。世博會給上海帶來的城市面貌的改變以及國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用都能使上海更早的達(dá)到這一目標(biāo)。而一旦上海成為了世界的金融，經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易和航運中心，以及其在這發(fā)展過程之中，都會有大量的商業(yè)公司涌向上海。這一方面是上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，另一方面也是世博會的召開大大增加了上海的城市魅力的作用。據(jù)統(tǒng)計，上海近3年來，每年新開業(yè)的外商投資企業(yè)1700戶，每年凈增商務(wù)代表處400戶。而上海世博會的舉辦成功，將會吸引更多的還內(nèi)外機(jī)構(gòu)在上海謀求發(fā)展，如跨國公司總部轉(zhuǎn)移上海和海外大企業(yè)集團(tuán)來滬投資。同時，中國的國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來活動也將因此增多。上海做為中國重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，海內(nèi)外大量機(jī)構(gòu)必將掀起投資上海的新一輪浪潮。全球500強(qiáng)企業(yè)中已有400多家在中國大陸投資，其中有256家在上海。國外直接投資的大量涌入，必將刺激對高檔外銷寫字樓的需求。而長三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也將使上海與周遍省市的經(jīng)濟(jì)活動聯(lián)系的更為密切。這樣世博會的舉辦在促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也將在很大的程度上對上海的周遍省市產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)的影響作用。這樣也將會刺激外省市的企業(yè)來滬投資，進(jìn)而產(chǎn)生對寫字樓的需求。從另一個角度來看，選擇寫字樓，很重要的一點是地段。交通便利，商務(wù)活動集中，便于客戶來往的地段將是首選。而隨著上海世博會對上海市政基礎(chǔ)設(shè)施的影響，上海的城市交通大大改觀，這將大大帶動在軌道交通沿線的寫字樓宇，這些寫字樓將隨著交通的逐漸便利而吸引更多的企業(yè)入住。這點從淮海中路，南京西路和陸家嘴地區(qū)的寫字樓受地鐵1，2號線的開通，而使租金大大提升便可見一斑。C. 內(nèi)外銷解限釋放上海商住樓商機(jī)在3月1日，上海開始實行《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知》這對上海房地產(chǎn)業(yè)有著相當(dāng)重要的影響。取消非居住房屋租售銷售對象的限制，實際上是對于2001年7月頒布的“商品房住宅內(nèi)、外銷房并軌”政策的補充和完善，是必然的結(jié)果。這一政策的出臺使得上海的房地產(chǎn)市場完全開放，完全和國際市場接軌。這樣才能真正體現(xiàn)出上海這一經(jīng)濟(jì)中心的國際性。這說明上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從幼稚走向成熟，這一政策的出臺無疑大大降低了國外企業(yè)在滬投資的商務(wù)成本，從某種程度上說，《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知》使得外商進(jìn)入上海的門檻變低了。通知出臺前，上海寫字樓租金價格以外銷寫字樓為高，主要租賃對象是國際大公司。而內(nèi)外銷并軌之后，投資者將有更多的選擇余地，從而打破外銷寫字樓價格相對高的局面，勢必導(dǎo)致目前的外銷寫字樓價格下調(diào)，也會促使原內(nèi)銷寫字樓開發(fā)商提高設(shè)計水平和物業(yè)管理水平。由于目前上海寫字樓仍以增量供給和租賃為主，取消限制后，上海寫字樓市場平均價格并不會出現(xiàn)多數(shù)人擔(dān)憂的大幅上漲局面，而會是穩(wěn)中有升，小幅上揚。相信這些都會對上海的寫字樓市場產(chǎn)生積極的影響。 對于酒店業(yè)的影響正如前文在分析上海世博會對上海國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響時，對上海的旅游業(yè)受世博會影響情況的分析，上海世博會的召開將大大的促進(jìn)上海的旅游業(yè)的發(fā)展，2010年世博會在上海舉行，參觀人數(shù)將超過7000萬人次。而如果預(yù)計的7000萬參觀者中有4000萬人需要住宿，那么酒店業(yè)也同時會獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。目前，上海有星級賓館248家，其中五星級賓館有14家，涉外客房達(dá)5萬個床位。預(yù)計到2010年，星級賓館將擁有超過7萬間客房，社會各類賓館將會有40萬張床位。而在今后的10年中，上海旅游住宿的接待能力將增長20%—30%。而在世博會之后，由于上海在建造上海世博會園區(qū)期間將完善各城市基礎(chǔ)設(shè)施，大大改善上海的城市面貌，因世博會召開而加速的浦江開發(fā)將把黃浦江及其延岸除了文化性和歷史性外變的更具有觀賞性：倘若5年、10年后來到黃浦江畔游覽，映入眼簾的將是嶄新景象：單調(diào)的工廠、枯燥的倉庫已不復(fù)存在，取而代之的是寬闊的綠地、流暢的建筑、優(yōu)雅的水上巴士……。這些都將吸引大量的來自各地的客人來到上海旅游，促進(jìn)上海的旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，而作為旅游也中不可分割的一部分 酒店業(yè)，也勢必會取得巨大的收益。 對酒店式公寓的影響世博會的召開對于經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)是巨大的，相應(yīng)的也會吸引更多的商務(wù)人士前來上海。而這些商務(wù)人士在上海不一定有住宅。對于這些商務(wù)人士來說，如果能將所住之所與商務(wù)辦公聯(lián)系起來一定是非常美妙的，因為這樣可以大大的增加工作效率。而酒店式公寓正滿足了這一需求，反過來說，也正是世博會的影響促動了對酒店式公寓的需求。酒店式公寓形成集酒店、寫字樓、停車場、購物空間、公共活動和娛樂空間、高級公寓等六大業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合的綜合配套商務(wù)聚居區(qū)建設(shè)模式。酒店商務(wù)行宮這類產(chǎn)品，是酒店式的物業(yè)管理和服務(wù)，用于國際高級商務(wù)人士居住的高貴居住空間。投資者作為該酒店式物業(yè)的“小業(yè)主”，為這些商務(wù)人士提供酒店式的套房長期租賃服務(wù)，從而獲得豐富的收益回報。酒店式公寓具有酒店的管理和服務(wù)，且具有比星級酒店更合理的價格，相信這將會在上海的房產(chǎn)業(yè)中異軍突起。世博會的成功申辦，無疑對上海的房地產(chǎn)是一大利好，而對于酒店式物業(yè)，其潛力堪稱巨大。一方面，在世博會場館及配套的建設(shè)中，區(qū)域房地產(chǎn)市場的升值潛力將進(jìn)一步釋放，也帶動以小戶型為主的“酒店型”物業(yè)的快速升值；另一方面，隨著世博會舉辦日期的逼近，來上海的游客或者工作的人員會越來越多，其中高端的客戶將更為集中，作為地處市中心位置的“酒店型”物業(yè)就會更加炙手可熱。表42 上海部分酒店式公寓的月租金及出租率資料來源：《上海投資》上海部分酒店式公寓的月租金及出租率：（月租金單位：美金）名稱港匯花園香港廣場名士苑鴻發(fā)苑浦東雅詩閣酒店公寓月租金1500250018002900240025008006000250016000出租率95%90%75%接近100%90% 對商鋪的影響與前面所述的酒店業(yè)的情況相似，商鋪可以說也是受旅游業(yè)影響較大的一個行業(yè)。上海被譽為中國的購物天堂，漸漸的，在上海購物也成了在上海旅游的一個密不可分的部分。而世博會的申辦成功除了對旅游的巨大促進(jìn)作用外，也會提高上海國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就象前面所說明的那樣。而國民經(jīng)濟(jì)的增長，也會帶動社會生產(chǎn)力的提高，從而增加更多的物質(zhì)來滿足人民的需要。另一方面，國民經(jīng)濟(jì)的增長又會提高市民的收入，也就說提高了市民的購買能力，使市民在有購買欲望的情況下同時具有一定的購買能力。而這些無疑對商鋪的發(fā)展提供了有利的條件。由此可見，世博會在上海的舉辦，通過其對旅游以及國民經(jīng)濟(jì)的影響對上海的商鋪將產(chǎn)生積極的作用。從目前的情況來看，商鋪的銷售價格一路走高，吸引了很多投資者的眼球。但是，商鋪的租金滯漲，租金價格沒有像商鋪售價那樣有較大幅度的提高。2002 年第三季度上海商業(yè)用房租賃價格水平比2001 ％。這很大程度上是由于上海的商業(yè)環(huán)境競爭激烈，為了爭奪相對固定消費群體，各商家不得不以削減自己的利潤來吸引客戶。但是，相信這一現(xiàn)象會隨著上海世博會的舉辦而提高的市民的購買力以及世博會所帶來的大量的海內(nèi)外的旅游者而改變，因為這些旅游者在旅游的同時也是購物的消費者。5 上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策 透支“世博”概念將引致后期發(fā)展乏力目前“世博板塊”所跨越上海住宅市場的區(qū)域差異性較大，不同區(qū)域的居住環(huán)境迥然不同。世博板塊集中了大量廠房、倉庫和碼頭，居住氛圍相對較差?，F(xiàn)狀與遠(yuǎn)景的差異為住宅市場發(fā)展提供了動力。但同時應(yīng)該看到，地塊改造尚未實施，推動房價上升的主要因素是消費者和開發(fā)商的心理預(yù)期。該超值吸引大批消費者，樓盤熱銷提升開發(fā)商盈利預(yù)期。這種正反饋機(jī)制不斷提升房價，實際是在“透支潛力”。如果房價過快上漲，概念提前透支，會導(dǎo)致后期發(fā)展乏力。 相應(yīng)對策很顯然，如果這一“透支”成為現(xiàn)實，那么對于上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，及增強(qiáng)市民和投資者對上海房地產(chǎn)市場的信心是不利的。而作為相應(yīng)的政府職能部門也應(yīng)完成以下的任務(wù)：(1) 完善土地的供應(yīng)機(jī)制。應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)土地的規(guī)劃和計劃管理，推行以土地公開招標(biāo)出讓為主要方式的市場化供地機(jī)制。在具體操作中，要進(jìn)一步完善土地招標(biāo)出讓制度，規(guī)范操作程序，推進(jìn)土地儲備。(2) 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要以完善住宅消費服務(wù)機(jī)智為重點，進(jìn)一步規(guī)范市場經(jīng)營行為，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管；結(jié)合實施新的上海市房地產(chǎn)登記條例，推進(jìn)房地產(chǎn)登記體制和測繪體制改革。同時，要繼續(xù)加強(qiáng)土地管理，房地產(chǎn)交易，物業(yè)管理的轉(zhuǎn)項執(zhí)法，著力于建立房地產(chǎn)市場的動態(tài)巡查制度。(3)健全房地產(chǎn)市場監(jiān)控體系。建立和健全預(yù)報預(yù)警機(jī)制，著力于完善房地產(chǎn)市場信息的指標(biāo)體系，全面反映土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品房買賣，存量房交易等市場運行的動態(tài)情況。建立定期向社會發(fā)布房地產(chǎn)市場信息制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費。 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力上海舉辦世博會對上海房地產(chǎn)的發(fā)展來說是個很大的契機(jī)，而在這同時也會吸引很多海外的開發(fā)企業(yè)來進(jìn)入上海的房地產(chǎn)市場，這便使上海的房地產(chǎn)業(yè)的競爭更為的加劇。所以說，申博成功對于上海的房地產(chǎn)企業(yè)來說即是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。上海的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力的提升自己的勢力以抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。 戰(zhàn)略性并購和重組從上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小已是一個不爭的事實。單靠企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展，不僅需要一個相當(dāng)長的發(fā)展階段，更不能適應(yīng)迅速變化的市場環(huán)境和日益激烈的市場競爭。因此，借助外部發(fā)展，即以資產(chǎn)為紐帶，通過收購，兼并的方式走聯(lián)合道路，形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)集團(tuán)，是房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路。這不僅能在短期內(nèi)迅速提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模和質(zhì)量，而且有助于房地產(chǎn)核心競爭力的形成，提高抵抗風(fēng)險的能力。 提高產(chǎn)品品質(zhì)，樹立企業(yè)品牌品牌建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謀求發(fā)展的必然選擇。樹立品牌，要有正確的理念，良好的企業(yè)文化和高品質(zhì)的樓盤來支持，追求消費者滿意度的最大化，為消費者提供終身服務(wù)。打造品牌有個過程，絕不是一朝一夕的事，需要不斷的積累，一般從四個方面入手：產(chǎn)品領(lǐng)先，做出特色；注重服務(wù)，誠信待客；規(guī)模開發(fā)，形成強(qiáng)勢；回報社會，樹立形象。 合理調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營結(jié)構(gòu)與策略回顧十年來上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論是經(jīng)營還是開發(fā)的理念，發(fā)展到今天這個水平，層次上是發(fā)生了一個很大的提高和飛躍，試想世博會的舉辦，對外開放度的擴(kuò)大，對房地產(chǎn)這個行業(yè)的內(nèi)在素質(zhì)的提高會有很大幫助的。房地產(chǎn)業(yè)無論對于世博會的前期準(zhǔn)備還是后續(xù)期，還有兩個方面的問題需要解決的。第一，循序漸進(jìn)和急于求成的問題，世博會還有七年的時間，作為業(yè)內(nèi)的人士，應(yīng)該把世博會看成是一個循序漸進(jìn)的過程，把整個心態(tài)調(diào)整好，現(xiàn)在是舉辦期，其實后續(xù)期同樣對房地產(chǎn)有機(jī)遇。世博會的召開提升了上海各個方面的綜合素質(zhì)，提高了城市吸引力以及城市居民的購買力，這對于上海的房地產(chǎn)業(yè)，尤為重要。第二，世博會帶來是需求空間還是利潤的空間，這需要統(tǒng)一思想。隨著世博會的舉辦，隨著上海的對外開放，隨著整個長江三角洲的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能簡單的認(rèn)為世博會的舉辦是對上海房地產(chǎn)業(yè)增加了一塊純粹的利潤的空間，這樣對我們行業(yè)的發(fā)展也是不利的。應(yīng)該注意到，世博會的舉辦將給上海的房地產(chǎn)業(yè)帶來