【正文】 造工程。到2005年前，本市的高速公路將從現(xiàn)在的240公里增加到580公里，基本形成高速公路網(wǎng)。路網(wǎng)的完善，是緩解世博會交通的重要措施?！伴L三角”都市圈城際公路交通研究方案已在醞釀之中，長三角3小時都市圈呼之欲出，這意味著在未來，長三角地區(qū)15個城市間的公路交通往來都不會超過3小時。同時，滬寧、滬杭高速公路與上海的連接口將由目前的四車道增加至八車道，這將極大的改善上海對外交通的通行能力，增大上海與周邊城市的時間和空間的功能，為進(jìn)一步擴(kuò)大世博會的區(qū)域功能。 加快浦江開發(fā)雖然上海市實(shí)施浦江開發(fā)有著建設(shè)亞洲金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心等更為深遠(yuǎn)的意義，但此次世博會的會址選在了浦江之濱，中國成功獲得2010年上海世博會舉辦權(quán)后，黃浦江兩岸開發(fā)被賦予了新的內(nèi)涵。黃浦江兩岸地區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃范圍南起盧浦大橋，北至翔殷路——五洲大道，涉及上海楊浦、盧灣、浦東、虹口、黃浦五個區(qū)，規(guī)劃面積２２６０公頃，岸線長度約２０公里，陸地面積２２．６平方公里，兩岸規(guī)劃的總體目標(biāo)是：結(jié)合黃浦江兩岸用地調(diào)整和功能開發(fā)，改善地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境，開辟活躍的公共活動岸線，創(chuàng)造具有強(qiáng)烈都市特征的濱水景觀， 形成水與綠的南北向?yàn)I江景觀帶和休閑旅游帶，讓黃浦江成為“人民之江”。中北部北外灘和上海船廠地區(qū)———建造國際客運(yùn)站，保留上海船廠的風(fēng)貌，利用原有船臺進(jìn)行改造，用于旅游、休閑，建造一定量的辦公樓和住宅。中南部十六鋪和東昌路地區(qū)———居住區(qū)為主，取消客運(yùn)站。南部南浦大橋地區(qū)———居住為主，濱江有大型文化娛樂設(shè)施。目前已經(jīng)有9家國際著名公司提供了規(guī)劃設(shè)計方案，其中法國一公司提供的設(shè)計方案脫穎而出，上海有關(guān)方案將在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案的優(yōu)化集納。這一地區(qū)中的上鋼三廠等工廠設(shè)施將搬遷。同時，綠帶的寬度從60米到100米甚至更多。圖42 浦江規(guī)劃(1)地塊的稀缺性 上海不是一個嚴(yán)格意義上的海濱城市，同時也缺少水岸，僅有的兩條主要水流長期以來沒有形成居住氛圍，黃浦江一直是物流通道，江岸是大量的倉儲和工業(yè)用地。　　(2)文化定位的稀缺性 浦江規(guī)劃指出，將兩岸既有工業(yè)廠區(qū)改建成體現(xiàn)文化傳統(tǒng)的博物館，將綠帶和水面引入腹地建成類似“巴黎塞納河”的休閑空間。同時，參與浦江開發(fā)是對一個企業(yè)實(shí)力的檢驗(yàn)，企業(yè)競技的平臺已和以往不同，新一輪的浦江開發(fā)將促使上海房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐加快，一批實(shí)力雄厚的外資開發(fā)企業(yè)將在浦江開發(fā)中扮演重要角色。就目前外資動向來看，歐美資金傾向于投資回報穩(wěn)定的寫字樓、酒店和服務(wù)式公寓項(xiàng)目；東南亞資金則更多投資于具有陣發(fā)性收益的物業(yè)，如中高檔住宅等。 促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場的需求從以上的介紹可以看出此次世博會的會址建設(shè)，以及其所相應(yīng)帶動的浦江開發(fā)將在很大程度上改變上海舊城區(qū)的面貌。黃浦江綜合開發(fā)涉及本市五個區(qū)的住宅發(fā)展，規(guī)劃面積2260公頃，在已確定的四個重點(diǎn)規(guī)劃地區(qū)內(nèi)，將新建建筑約900萬平方米。而建設(shè)世博會場觀所需動遷人口8，500戶。同時，由于上海的交通網(wǎng)絡(luò)的大大改善，動遷居民在購置新居時也將考慮價格稍便宜但是交通又比較便捷的上海外環(huán)線周遍的地區(qū)。這些都將使上海的房地產(chǎn)在新的發(fā)展過程中進(jìn)一步向外延發(fā)展。濱江樓盤成為申博成功后的直接受益者。濱江名人苑，由于西靠豫園老城廂，東傍浦江母親河兩處具有代表性的上海文化景觀，總共3幢高層，在開盤之初即有兩幢被訂購一空，最近第3幢開出后雖價格有所提升，但預(yù)訂者爆棚。浦江兩岸整體開發(fā)，加之世博會申辦成功的喜訊，已經(jīng)使南浦大橋地區(qū)的發(fā)展如虎添翼。周邊幾個樓盤銷售過程中，購買兩套以上產(chǎn)業(yè)的買家已不再少數(shù)，一些發(fā)展商預(yù)測，申博成功將使該地區(qū)的房價在未來一年之內(nèi)不斷上揚(yáng)。 沾世博光上海樓市興旺　A. 世博版塊的分析在“世博概念”盤比比皆是的板塊樓市中，一些高檔品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)無疑將更能吸引投資者捕捉商機(jī)。國際”，臨水望江的住宅均采用國際級的全裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時匹配來自世界500強(qiáng)日本丸紅專業(yè)物管，全力打造的時尚主義住宅極品。目前，“兩橋地區(qū)”作為規(guī)劃的“世博板塊”，就其現(xiàn)狀而言，整體上區(qū)域住宅市場尚不成熟。城市的基礎(chǔ)設(shè)施、居民的居住條件、區(qū)域的居住環(huán)境越不成熟，大型國際活動對住宅市場的影響越大，住宅市場的變化越大，區(qū)域升值潛力也越大。目前浦東沿江地區(qū)住宅價位呈北高南低分布。隨著世博規(guī)劃的明確，世博板塊周邊樓盤已開始升溫，上南花城40006000元／平方米的價格在該區(qū)域獨(dú)樹一幟。B. 對于整體上海市場的帶動如果說世博會會址附近的樓盤由于“世博”概念直接升值，這對于上海整體房地產(chǎn)走勢來說，只是一個小概念，從大概念上說，它帶動的不僅是世博會會址周邊地區(qū)，而且是浦東浦西沿江地區(qū)甚至是整個上海地區(qū)的房地產(chǎn)銷售。正因?yàn)榇笊虾^(qū)域集中了臺商、港商、海歸一族，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)人員向上海流動，所以形成了上海房屋購買強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。上海申博的口號是“城市讓生活更美好”，這句話是非常打動人心的。這將主要體現(xiàn)在：住宅品種的進(jìn)一步多樣化，包括檔次的多樣化、風(fēng)格的多樣化，市場細(xì)分更為突出；住宅主體設(shè)計向人性化、細(xì)化發(fā)展；住宅環(huán)境設(shè)計以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化和人文需要的全面發(fā)展；以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果，將在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到更為廣泛的應(yīng)用。上海申博成功，使上海與國際都市目標(biāo)越來越近，基本上城市地位與香港并駕齊驅(qū)，而作為全國的窗口，上海會因?yàn)槿丝谠龆?，住宅需求量增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（第三產(chǎn)業(yè)維持在51％左右）而帶動辦公樓、商業(yè)流通用房大量需求，但是上海總體的供需不會失衡，而處于相對平衡狀態(tài)，供應(yīng)和需求呈同步上升趨勢。2001年上海城鎮(zhèn)戶籍居民人均居住面積僅12．5平方米，如加上外來常住人口，人均住房面積則是發(fā)達(dá)國家一半的水平；2000年11月上海人口普查時，上海老市區(qū)人均住房僅0．57間，全市人均住房僅0．75間，而發(fā)達(dá)國家早在20世紀(jì)70年代就基本實(shí)現(xiàn)了人均一間房的目標(biāo)。從購房對象來看，早在20世紀(jì)90年代后期，個人購買住房已占全部住房銷售量的90％以上；2002年，％，％，這與上海常住人口的戶籍比例基本吻合。 對于申博成功后，上海房價的分析上海房地產(chǎn)總量供給將有效滿足未來人們對房地產(chǎn)的需求。世博會對全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響將在理性范圍之內(nèi)，不會產(chǎn)生驟然的決定性影響。環(huán)境改善及相應(yīng)商品房開發(fā)品質(zhì)的提高，將為世博會選址地周邊的商品房帶來一定升值空間。申博成功對開發(fā)商來說，既要捕捉商機(jī)，也不應(yīng)當(dāng)過分炒作；對購房者來說，在增加投資信心的同時，也應(yīng)看到市場有一個持續(xù)發(fā)展的過程，應(yīng)冷靜選擇消費(fèi)種類。首先，上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場的繁榮提供支撐。其次，上海已初步確立了一個以大眾消費(fèi)為主體、滿足多種購房需求、適合國內(nèi)外人士投資消費(fèi)的房地產(chǎn)市場體系，這將為下一步房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供保障。而土地又是具有稀缺性的。而上海申博成功后所帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，市政基礎(chǔ)建設(shè)，以及舊區(qū)改造和浦江開發(fā)等項(xiàng)目都將引起對上海房產(chǎn)大量的需求。在增量房地產(chǎn)發(fā)展的同時，要盤活存量，發(fā)展住房二級市場，這樣，一是有利于形成“階梯消費(fèi)結(jié)構(gòu)”，錢多的可以買新房，錢少的可以買舊房，適應(yīng)各種不同住房消費(fèi)群體的需要；二是能夠有力地推動住房一級市場的發(fā)展。A. 二手房指數(shù)持續(xù)漲高 由于“申博”成功，二手房市場也需求進(jìn)步拉大。2002年11月，上海二手房指數(shù)為1061點(diǎn)，比上月上升5點(diǎn)，%。但部分地區(qū)的成交量呈現(xiàn)出上漲趨勢，賣方的僵持心理有了松動，“申博”效應(yīng)帶動了部分地區(qū)房價上漲。去年12月二手房成交價格漲幅最大的區(qū)域，正是浦東上南、六里等“世博會”園區(qū)及鄰近地區(qū)。 B. 世博效應(yīng)對二手房供求的影響“申博”成功的利好消息帶動了“世博會”會址及其鄰近地區(qū)二手房的需求量。而不少二手房投資者更是對這里二手房投資的前景充滿了信心。相對于日益增長的需求量，該地區(qū)的二手房供應(yīng)量則并不樂觀，一方面存量房源本來就不多，另一方面由于業(yè)主繼續(xù)看好上海二手房市場，尤其是“申博”成功后，有的人甚至將已掛牌的房屋撤回，等待更佳時機(jī)，進(jìn)一步加大了該地區(qū)二手房供不應(yīng)求的局面，從而在短期內(nèi)拉高了房價。不少經(jīng)紀(jì)企業(yè)反映，部分業(yè)主得到“申博”成功消息后，開價的“底氣”也足了，盲目將房屋掛牌價大幅提高，對于經(jīng)紀(jì)人的好心相勸不屑一顧。但從整體情況來看，雖然多數(shù)買家已感覺房價較高，但是由于看好該地區(qū)發(fā)展以及認(rèn)識到地區(qū)房源的稀缺性，多數(shù)房源仍有人愿意接受。雖然該地區(qū)二手房的升值是肯定的，但是由于離舉辦世博會還有8年時間，其效應(yīng)不會在短期內(nèi)發(fā)揮出來。對于盲目開價的房主，不能太熱衷于所謂“世博”效應(yīng)，脫離房屋本身的價值盲目開價會影響房屋交易的成功率。而對于購房者，特別是對于投資購房者而言，該地區(qū)房屋價值的升值應(yīng)當(dāng)是一個漸進(jìn)的過程，而世博園各方面的建設(shè)也需要一定的時間，再加上二手房自身折舊等因素，現(xiàn)在花大價錢購入二手房，應(yīng)當(dāng)慎重考慮其中存在的風(fēng)險。繼住宅房成為上海樓市投資熱點(diǎn)之后，申城的寫字樓，特別是一些熱門或者潛在熱門的辦公樓集中區(qū)域的寫字樓，開始成為樓市投資者關(guān)注的投資熱點(diǎn)。目前，在高租金回報和利率不斷下調(diào)趨勢下，一些企業(yè)考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下扎根上海進(jìn)行中長期發(fā)展，客觀上加大了以售為主甲級寫字樓的需求量。目的是短期內(nèi)既控制日常運(yùn)作成本，長期意義上又可以獲得可觀的資產(chǎn)增值回報。而寫字樓市場的出租行情穩(wěn)定，使他們躍躍欲試，有意在具穩(wěn)定且有較高回報率的甲級寫字樓上投資，以期有所新的斬獲。而上海世博會的舉辦正是一個良好的契機(jī)。而一旦上海成為了世界的金融，經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易和航運(yùn)中心，以及其在這發(fā)展過程之中，都會有大量的商業(yè)公司涌向上海。據(jù)統(tǒng)計，上海近3年來，每年新開業(yè)的外商投資企業(yè)1700戶，每年凈增商務(wù)代表處400戶。同時，中國的國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來活動也將因此增多。全球500強(qiáng)企業(yè)中已有400多家在中國大陸投資，其中有256家在上海。而長三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也將使上海與周遍省市的經(jīng)濟(jì)活動聯(lián)系的更為密切。這樣也將會刺激外省市的企業(yè)來滬投資，進(jìn)而產(chǎn)生對寫字樓的需求。交通便利，商務(wù)活動集中，便于客戶來往的地段將是首選。這點(diǎn)從淮海中路，南京西路和陸家嘴地區(qū)的寫字樓受地鐵1，2號線的開通，而使租金大大提升便可見一斑。取消非居住房屋租售銷售對象的限制，實(shí)際上是對于2001年7月頒布的“商品房住宅內(nèi)、外銷房并軌”政策的補(bǔ)充和完善，是必然的結(jié)果。這樣才能真正體現(xiàn)出上海這一經(jīng)濟(jì)中心的國際性。通知出臺前，上海寫字樓租金價格以外銷寫字樓為高，主要租賃對象是國際大公司。由于目前上海寫字樓仍以增量供給和租賃為主，取消限制后，上海寫字樓市場平均價格并不會出現(xiàn)多數(shù)人擔(dān)憂的大幅上漲局面，而會是穩(wěn)中有升，小幅上揚(yáng)。 對于酒店業(yè)的影響正如前文在分析上海世博會對上海國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響時，對上海的旅游業(yè)受世博會影響情況的分析，上海世博會的召開將大大的促進(jìn)上海的旅游業(yè)的發(fā)展，2010年世博會在上海舉行，參觀人數(shù)將超過7000萬人次。目前，上海有星級賓館248家，其中五星級賓館有14家，涉外客房達(dá)5萬個床位。而在今后的10年中，上海旅游住宿的接待能力將增長20%—30%。這些都將吸引大量的來自各地的客人來到上海旅游，促進(jìn)上海的旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，而作為旅游也中不可分割的一部分 酒店業(yè)，也勢必會取得巨大的收益。而這些商務(wù)人士在上海不一定有住宅。而酒店式公寓正滿足了這一需求，反過來說，也正是世博會的影響促動了對酒店式公寓的需求。酒店商務(wù)行宮這類產(chǎn)品，是酒店式的物業(yè)管理和服務(wù)，用于國際高級商務(wù)人士居住的高貴居住空間。酒店式公寓具有酒店的管理和服務(wù)，且具有比星級酒店更合理的價格，相信這將會在上海的房產(chǎn)業(yè)中異軍突起。一方面，在世博會場館及配套的建設(shè)中，區(qū)域房地產(chǎn)市場的升值潛力將進(jìn)一步釋放，也帶動以小戶型為主的“酒店型”物業(yè)的快速升值；另一方面，隨著世博會舉辦日期的逼近，來上海的游客或者工作的人員會越來越多，其中高端的客戶將更為集中，作為地處市中心位置的“酒店型”物業(yè)就會更加炙手可熱。上海被譽(yù)為中國的購物天堂，漸漸的，在上海購物也成了在上海旅游的一個密不可分的部分。而國民經(jīng)濟(jì)的增長，也會帶動社會生產(chǎn)力的提高，從而增加更多的物質(zhì)來滿足人民的需要。而這些無疑對商鋪的發(fā)展提供了有利的條件。從目前的情況來看，商鋪的銷售價格一路走高，吸引了很多投資者的眼球。2002 年第三季度上海商業(yè)用房租賃價格水平比2001 ％。但是，相信這一現(xiàn)象會隨著上海世博會的舉辦而提高的市民的購買力以及世博會所帶來的大量的海內(nèi)外的旅游者而改變，因?yàn)檫@些旅游者在旅游的同時也是購物的消費(fèi)者。世博板塊集中了大量廠房、倉庫和碼頭，居住氛圍相對較差。但同時應(yīng)該看到，地塊改造尚未實(shí)施，推動房價上升的主要因素是消費(fèi)者和開發(fā)商的心理預(yù)期。這種正反饋機(jī)制不斷提升房價，實(shí)際是在“透支潛力”。 相應(yīng)對策很顯然，如果這一“透支”成為現(xiàn)實(shí)，那么對于上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，及增強(qiáng)市民和投資者對上海房地產(chǎn)市場的信心是不利的。應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)土地的規(guī)劃和計劃管理，推行以土地公開招標(biāo)出讓為主要方式的市場化供地機(jī)制。(2) 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管；結(jié)合實(shí)施新的上海市房地產(chǎn)登記條例，推進(jìn)房地產(chǎn)登記體制和測繪體制改革。(3)健全房地產(chǎn)市場監(jiān)控體系。建立定期向社會發(fā)布房地產(chǎn)市場信息制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)。所以說，申博成功對于上海的房地產(chǎn)企業(yè)來說即是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。 戰(zhàn)略性并購和重組從上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小已是一個不爭的事實(shí)。因此，借助外部發(fā)展，即以資產(chǎn)為紐帶，通過收購，兼并的方式走聯(lián)合道路，形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)集團(tuán)，是房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路。 提高產(chǎn)品品質(zhì)，樹立企業(yè)品牌品牌建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謀求發(fā)展的必然選擇。打造品牌有個過程，絕不是一朝一夕的事，需要不斷的積累，一般從四個方面入手：產(chǎn)品領(lǐng)先，做出特色；注重服務(wù)，誠信待客；規(guī)模開發(fā)，形成強(qiáng)勢；回報社會，樹立形象。房地產(chǎn)業(yè)無論對于世博會的前期準(zhǔn)備還是后續(xù)期，還有兩個方面的問題需要解決的。世博會的召開提升了上海各個方面的綜合素質(zhì)，提高了城市吸引力以及城市居民的購買力，這對于上海的房地產(chǎn)業(yè)，尤為重要。隨著世博會的舉辦，隨著上海的對外開放，隨著整個長江三角洲的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能簡單的認(rèn)為世博會的舉辦是對上海房地產(chǎn)業(yè)增加了一塊純粹的利潤的空間，這樣對我們行業(yè)的發(fā)展也是