【正文】 ……………………………………………18 促進上海房地產(chǎn)市場的需求…………………………………………………20 世博會對上海住宅型物業(yè)的影響分析…………………………………………20 世博會效應(yīng)帶動濱江樓盤……………………………………………………20 沾世博光上海樓市興旺…………………………………………………21　 因“世博”拉動供需同步增長……………………………………………22 對于申博成功后，上海房價的分析………………………………………23 申博成功對上海二手房市場的影響………………………………………23………………………24 對于寫字樓的影響…………………………………………………………24 對于酒店業(yè)的影響…………………………………………………………26 對酒店式公寓的影響………………………………………………………26 對商鋪的影響………………………………………………………………275 上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策……………………………………………………28 防止世博概念的透支…………………………………………………………28 透支世博概念將引致后期發(fā)展乏力………………………………………28 相應(yīng)對策……………………………………………………………………28 加強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力……………………………………………………28 戰(zhàn)略性并購和重組…………………………………………………………29 提高產(chǎn)品品質(zhì)，樹立企業(yè)品牌……………………………………………29 合理調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營結(jié)構(gòu)與策略………………………………………296 小結(jié)………………………………………………………………………………301 緒論 意義與目的世界博覽會：人類進步的舞臺。同時，由“世博”而產(chǎn)生的巨大的基礎(chǔ)設(shè)施的投入，將由點及面地帶動城市建設(shè)的全局，對房地產(chǎn)發(fā)展而言至關(guān)重要。其相關(guān)行業(yè)涉及到方方面面，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響。本文將通過這些“世博效應(yīng)”，闡述上海世博會的申辦成功對于上海商品住宅以及各類商務(wù)寫字樓，投資型物業(yè)的影響。同時相應(yīng)的提出使上海的房地產(chǎn)業(yè)更好的適應(yīng)世博會建設(shè)和召開的建議 2 上海世博會背景分析 上海申辦世博會基本情況分析自1851年世博會在英國倫敦首次舉辦到今天的151年年間，世博會已逐漸發(fā)展成為世界各國新思想，新概念，新技術(shù)的載體和傳播交流的平臺。而上海的高速公路網(wǎng)屆時可達650公里。在越江交通方面：已有兩座車行橋和一條隧道以外，還將設(shè)置兩條地鐵線路，一座人行橋和四條輪渡線。 展望世博會之后,南浦大橋與盧浦大橋之間的黃浦江兩岸將聳立起眾多各具特色的展館、商務(wù)樓、會議中心、博物館、:所有這一切卻實際上僅是上海進行浦江兩岸開發(fā)浩大工程之一部分. 2001年10月,主要內(nèi)容為:1)清理黃浦江兩岸的碼頭、工廠和倉庫，建設(shè)融合居住、工作、文化、休閑和旅游等合功能的濱水公共開放空間；2)在治理工業(yè)污染的同時，開辟濱江綠地系統(tǒng)，提高城市環(huán)境的生物多樣性；3)改善道路交通條件，特別是加強城市與濱江地帶的聯(lián)系，提高濱江地帶的可達性和親水性；4)保護城市的歷史文化遺產(chǎn)；5)重新塑造城市的空間景觀。具體的財政支持包括：在世博會承辦和經(jīng)營者收入實現(xiàn)以前，將采取預(yù)支方式保證世博會的各項支出。同時，由于經(jīng)濟的發(fā)展也會使上海與國內(nèi)各地以及海外各國產(chǎn)生更為密切的商務(wù)往來。按照展銷經(jīng)濟規(guī)律，每100塊錢的展會投入，將會帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)900－1000元資金的利潤，聯(lián)動效應(yīng)十分可觀。按照去年公布的數(shù)據(jù)，去年完成房地產(chǎn)的投資720億，實現(xiàn)新建商品房的銷售是1961萬平方米、存量房的銷售是1790萬平方米、房地產(chǎn)業(yè)的增加值是373億，%%。所以從整個一、二、三產(chǎn)業(yè)來分析，整個房地產(chǎn)業(yè)，它不僅僅是自身發(fā)展，同時對一、二、三產(chǎn)業(yè)都起到了相當大的拉動作用。1990年，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破1萬元，1996年躍上2萬元臺階， 1999年再上3萬元新臺階。2001年，按可比價格計算，比1990年增長3倍，%；，%。2010年上海世博會的主題是“城市，讓生活更美好”，這是世博會歷史上首次以“城市”為主題，這無疑將成為上海城市新一輪發(fā)展的一個強有力的“推進器”。但是與國際上一些先進城市相比，還存在不少差距。申博成功不僅會帶來就業(yè)崗位增加，還將加快就業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。首先13億中國人口是一個巨大的市場，蘊藏著巨大的商機。即:陸、海、空港的口岸物流；適應(yīng)商業(yè)零售行業(yè)的配送物流；依托信息平臺發(fā)展的電子商務(wù)物流。根據(jù)上海市政府的發(fā)展計劃，到2010年上海將基本實現(xiàn)城市信息化。所以舉辦世博會不僅是上海的大事，也是江蘇乃至全國的大事。而如果上海能夠連續(xù)保持12%之經(jīng)濟增長率,則到2010年上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)并基本達到發(fā)達國家水平。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，上海房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度較高，從土地招標、開發(fā)、二手房、中介等形成一定的市場規(guī)律，這有一定防風險能力。表41 中房上海指數(shù)走勢 資料來源：中房上海指數(shù)辦公室2001年11月中房指數(shù)報告中房上海指數(shù)歷期走勢: 基期：9502時間中房上海綜合指數(shù)漲跌中房上海住宅指數(shù)漲跌中房上海辦公樓指數(shù)漲跌95029428351463951192220829614085596118932981019133276971182568754561183147981173095669851038147991169238641289181200011711+19663+22907110102714+3666+3908+10105730+16682+1690800108757+27710+28911+30111774+17729+19914+30202785+11739+10922+80203792+7746+7925+30204802+10757+11933+80205812+10767+10943+100206823+11778+11953+100207829+6782+4960+70208841+12794+12971+110209854+13807+13977+60210867+13820+13984+70211877+10830+10990+6 上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 經(jīng)濟環(huán)境狀況　　外資的加大投入，中國申博成功等因素將為上海提供經(jīng)濟增長的強勁動力。大量的發(fā)展商在2002 年底才確定開發(fā)地塊的容積率，預(yù)計此類項目推向市場大多會在2003 年9月份以后。2002 年，房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，供銷兩旺，存量房交易大幅增長，前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。而同時，上海城市規(guī)劃的改善也將進一步推動上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這一定會促進上海商務(wù)樓市場的需求，從而帶動上海商務(wù)摟市場的發(fā)展。屆時上海的快速道路將從現(xiàn)在的150公里增加到300公里，形成大容量全封閉的快速路網(wǎng)系統(tǒng)。到2007年前，上海還將全面完成內(nèi)環(huán)高架的拓寬改造工程。同時，滬寧、滬杭高速公路與上海的連接口將由目前的四車道增加至八車道，這將極大的改善上海對外交通的通行能力，增大上海與周邊城市的時間和空間的功能，為進一步擴大世博會的區(qū)域功能。中南部十六鋪和東昌路地區(qū)———居住區(qū)為主，取消客運站。同時，綠帶的寬度從60米到100米甚至更多。就目前外資動向來看，歐美資金傾向于投資回報穩(wěn)定的寫字樓、酒店和服務(wù)式公寓項目；東南亞資金則更多投資于具有陣發(fā)性收益的物業(yè)，如中高檔住宅等。同時，由于上海的交通網(wǎng)絡(luò)的大大改善，動遷居民在購置新居時也將考慮價格稍便宜但是交通又比較便捷的上海外環(huán)線周遍的地區(qū)。浦江兩岸整體開發(fā)，加之世博會申辦成功的喜訊，已經(jīng)使南浦大橋地區(qū)的發(fā)展如虎添翼。目前，“兩橋地區(qū)”作為規(guī)劃的“世博板塊”，就其現(xiàn)狀而言，整體上區(qū)域住宅市場尚不成熟。B. 對于整體上海市場的帶動如果說世博會會址附近的樓盤由于“世博”概念直接升值，這對于上海整體房地產(chǎn)走勢來說，只是一個小概念，從大概念上說，它帶動的不僅是世博會會址周邊地區(qū)，而且是浦東浦西沿江地區(qū)甚至是整個上海地區(qū)的房地產(chǎn)銷售。上海申博成功，使上海與國際都市目標越來越近，基本上城市地位與香港并駕齊驅(qū)，而作為全國的窗口，上海會因為人口增多，住宅需求量增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（第三產(chǎn)業(yè)維持在51％左右）而帶動辦公樓、商業(yè)流通用房大量需求，但是上?？傮w的供需不會失衡，而處于相對平衡狀態(tài)，供應(yīng)和需求呈同步上升趨勢。世博會對全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響將在理性范圍之內(nèi)，不會產(chǎn)生驟然的決定性影響。其次，上海已初步確立了一個以大眾消費為主體、滿足多種購房需求、適合國內(nèi)外人士投資消費的房地產(chǎn)市場體系，這將為下一步房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供保障。A. 二手房指數(shù)持續(xù)漲高 由于“申博”成功，二手房市場也需求進步拉大。 B. 世博效應(yīng)對二手房供求的影響“申博”成功的利好消息帶動了“世博會”會址及其鄰近地區(qū)二手房的需求量。但從整體情況來看，雖然多數(shù)買家已感覺房價較高，但是由于看好該地區(qū)發(fā)展以及認識到地區(qū)房源的稀缺性，多數(shù)房源仍有人愿意接受。繼住宅房成為上海樓市投資熱點之后，申城的寫字樓，特別是一些熱門或者潛在熱門的辦公樓集中區(qū)域的寫字樓，開始成為樓市投資者關(guān)注的投資熱點。而上海世博會的舉辦正是一個良好的契機。全球500強企業(yè)中已有400多家在中國大陸投資，其中有256家在上海。這點從淮海中路，南京西路和陸家嘴地區(qū)的寫字樓受地鐵1，2號線的開通，而使租金大大提升便可見一斑。由于目前上海寫字樓仍以增量供給和租賃為主，取消限制后，上海寫字樓市場平均價格并不會出現(xiàn)多數(shù)人擔憂的大幅上漲局面，而會是穩(wěn)中有升，小幅上揚。這些都將吸引大量的來自各地的客人來到上海旅游，促進上海的旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，而作為旅游也中不可分割的一部分 酒店業(yè)，也勢必會取得巨大的收益。酒店式公寓具有酒店的管理和服務(wù)，且具有比星級酒店更合理的價格，相信這將會在上海的房產(chǎn)業(yè)中異軍突起。而這些無疑對商鋪的發(fā)展提供了有利的條件。世博板塊集中了大量廠房、倉庫和碼頭，居住氛圍相對較差。應(yīng)該繼續(xù)加強土地的規(guī)劃和計劃管理，推行以土地公開招標出讓為主要方式的市場化供地機制。建立定期向社會發(fā)布房地產(chǎn)市場信息制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費。 提高產(chǎn)品品質(zhì)，樹立企業(yè)品牌品牌建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謀求發(fā)展的必然選擇。隨著世博會的舉辦，隨著上海的對外開放，隨著整個長江三角洲的區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，對上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能簡單的認為世博會的舉辦是對上海房地產(chǎn)業(yè)增加了一塊純粹的利潤的空間，這樣對我們行業(yè)的發(fā)展也是不利的。房地產(chǎn)業(yè)無論對于世博會的前期準備還是后續(xù)期，還有兩個方面的問題需要解決的。 戰(zhàn)略性并購和重組從上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小已是一個不爭的事實。加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的監(jiān)管；結(jié)合實施新的上海市房地產(chǎn)登記條例，推進房地產(chǎn)登記體制和測繪體制改革。這種正反饋機制不斷提升房價，實際是在“透支潛力”。2002 年第三季度上海商業(yè)用房租賃價格水平比2001 ％。上海被譽為中國的購物天堂，漸漸的，在上海購物也成了在上海旅游的一個密不可分的部分。而酒店式公寓正滿足了這一需求，反過來說，也正是世博會的影響促動了對酒店式公寓的需求。目前，上海有星級賓館248家，其中五星級賓館有14家，涉外客房達5萬個床位。這樣才能真正體現(xiàn)出上海這一經(jīng)濟中心的國際性。這樣也將會刺激外省市的企業(yè)來滬投資，進而產(chǎn)生對寫字樓的需求。據(jù)統(tǒng)計，上海近3年來，每年新開業(yè)的外商投資企業(yè)1700戶，每年凈增商務(wù)代表處400戶。目的是短期內(nèi)既控制日常運作成本，長期意義上又可以獲得可觀的資產(chǎn)增值回報。對于盲目開價的房主，不能太熱衷于所謂“世博”效應(yīng)，脫離房屋本身的價值盲目開價會影響房屋交易的成功率。相對于日益增長的需求量，該地區(qū)的二手房供應(yīng)量則并不樂觀，一方面存量房源本來就不多，另一方面由于業(yè)主繼續(xù)看好上海二手房市場，尤其是“申博”成功后，有的人甚至將已掛牌的房屋撤回，等待更佳時機，進一步加大了該地區(qū)二手房供不應(yīng)求的局面，從而在短期內(nèi)拉高了房價。但部分地區(qū)的成交量呈現(xiàn)出上漲趨勢，賣方的僵持心理有了松動，“申博”效應(yīng)帶動了部分地區(qū)房價上漲。而上海申博成功后所帶來的經(jīng)濟效應(yīng)，市政基礎(chǔ)建設(shè)，以及舊區(qū)改造和浦江開發(fā)等項目都將引起對上海房產(chǎn)大量的需求。申博成功對開發(fā)商來說，既要捕捉商機，也不應(yīng)當過分炒作；對購房者來說，在增加投資信心的同時，也應(yīng)看到市場有一個持續(xù)發(fā)展的過程，應(yīng)冷靜選擇消費種類。從購房對象來看，早在20世紀90年代后期，個人購買住房已占全部住房銷售量的90％以上；2002年，％，％，這與上海常住人口的戶籍比例基本吻合。上海申博的口號是“城市讓生活更美好”，這句話是非常打動人心的。目前浦東沿江地區(qū)住宅價位呈北高南低分布。 沾世博光上海樓市興旺　A. 世博版塊的分析在“世博概念”盤比比皆是的板塊樓市中，一些高檔品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)無疑將更能吸引投資者捕捉商機。濱江樓盤成為申博成功后的直接受益者。黃浦江綜合開發(fā)涉及本市五個區(qū)的住宅發(fā)展，規(guī)劃面積2260公頃，在已確定的四個重點規(guī)劃地區(qū)內(nèi)，將新建建筑約900萬平方米?！　?2)文化定位的稀缺性 浦江規(guī)劃指出，將兩岸既有工業(yè)廠區(qū)改建成體現(xiàn)文化傳統(tǒng)的博物館，將綠帶和水面引入腹地建成類似“巴黎