【正文】 ：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權(quán)酒店模式針對(duì)本案建議集中體現(xiàn)在共享服務(wù)上：底下一些樓層為一些生活所必須的會(huì)所及便利設(shè)施，可以對(duì)外開(kāi)放以增加項(xiàng)目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨(dú)具一格的享受同時(shí)，也能作到與其他類似項(xiàng)目的差異化。有雙人工作空間，SOHO一族最為合適。廚房空間和主使用空間一體，視覺(jué)開(kāi)闊。你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去外地旅游的同伴。以目前的租房市場(chǎng)來(lái)看，一套普通的住房每個(gè)月也需要2000元左右的租金，為別人付租金還不如為自己付，15年后還可以落下一套房子。目前上海市辦公樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本案具有面積小總價(jià)低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且具有小戶型辦公樓特有的中央商務(wù)區(qū)服務(wù)功能，在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；但前面所講的本案小區(qū)域目前先天性不足是不容忽視的。因此我們建議我們產(chǎn)品無(wú)論是作成酒店式公寓或者SOLO，我們除了要在產(chǎn)品品質(zhì)本身（這里指規(guī)劃布局、外立面、房型、建材等）上下功夫外，我們還應(yīng)該更加光大我們本身獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)，我們的目標(biāo)是：都市原生態(tài)，演繹商務(wù)新時(shí)空——OFFICE綠色密碼，破譯生活法則——SOLO具體為：根據(jù)我們地塊的特點(diǎn)，因地制宜，采用綠色植被、花草、生態(tài)水系構(gòu)成小區(qū)域生態(tài)鏈；用原木、天然石片或仿毛石地磚、網(wǎng)格地磚等組合成軟系地面為主裝飾的生態(tài)鏈以外的空地，是整個(gè)小區(qū)與其他類似場(chǎng)所相比：不僅風(fēng)格獨(dú)特，而且有一股濃郁的自然之風(fēng)。作為SOLO，與傳統(tǒng)的 “單身公寓”并非同一的概念。二者合二為一，意味著一種讓人憧憬、神往的全新都市生活或OFFICE載體的出現(xiàn)。SOLO橙市密碼，破譯生活法則獨(dú)立個(gè)性，生活理當(dāng)由我徜徉自由，空間我行我素 Office是OFFICE，也是生活鑒賞，另一種風(fēng)景舞蹈，在未來(lái)的峰顛 五、廣告策略 產(chǎn)品本項(xiàng)目的企劃推廣，首先必須很清楚地知道：我們產(chǎn)品是什么？產(chǎn)品的長(zhǎng)處是什么？產(chǎn)品處的環(huán)境是什么？我們需要強(qiáng)調(diào)什么？怎么去強(qiáng)調(diào)？了解了上述這些，那么我們的方向和目的就明確了?！?動(dòng)感空間，體驗(yàn)生活夢(mèng)想科學(xué)合理的房型是現(xiàn)代商業(yè)房產(chǎn)的基本要素，因此只有我們項(xiàng)目房型規(guī)劃合理，空間利用得當(dāng)，理應(yīng)是一大賣點(diǎn)，能更容易影響客戶的心理；而理想的房型正是業(yè)者體驗(yàn)自己生活成就的主要場(chǎng)所之一。強(qiáng)銷期為火力集中期，在各類主流及各專業(yè)類媒體全面推廣，以造成市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)，從而達(dá)到消費(fèi)者耳熟能詳?shù)男Ч?。相?duì)于我們的項(xiàng)目，我們的優(yōu)勢(shì)到底在哪里呢？天然的優(yōu)勢(shì)：◆距五角場(chǎng)城市副中心、江灣體育場(chǎng)、上海體育學(xué)院較近，目前其環(huán)境比較幽靜，仍保持著城市的原生態(tài)狀態(tài)，是其他眾多同類型項(xiàng)目中不可多得的條件。途徑三：客戶轉(zhuǎn)介紹通過(guò)我們自己老客戶或其他方面的客戶的相互轉(zhuǎn)告而獲取產(chǎn)品信息的情況。本案所屬的五角場(chǎng)地區(qū)，是楊浦區(qū)一個(gè)發(fā)展非常迅猛的地區(qū)，被提升為城市副中心的高度予以發(fā)展，其未來(lái)的升值空間應(yīng)該比較大，而本項(xiàng)目目前所處的位置正好位于五角場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)域，同時(shí)目前該小區(qū)域還沒(méi)有完全跟上周邊地區(qū)的發(fā)展拍節(jié)，這同樣也意味著其未來(lái)與眾不同的升值前景。用感性誘導(dǎo)來(lái)挑動(dòng)市場(chǎng)欲望，用理性陳述來(lái)吸納目標(biāo)客戶。在其他非常規(guī)媒體運(yùn)用上主要以房展會(huì)、郵政派發(fā)、公車廣告。針對(duì)我們產(chǎn)品特點(diǎn)及我們的廣告包裝，力求營(yíng)造一種全新產(chǎn)品形態(tài)的氛圍，從而領(lǐng)跑五角場(chǎng)區(qū)域本類型的產(chǎn)品。茶色在色彩體系中象征“沉穩(wěn)的商務(wù)印象”，而曼頓，即“茶色優(yōu)雅”組合在一起則體現(xiàn)了商務(wù)特質(zhì)無(wú)可挑剔的完美；同時(shí)，“曼頓”人們通常會(huì)有意無(wú)意把它與著名“曼哈頓”聯(lián)系起來(lái)，這樣更增加了其品質(zhì)感、知名度、易記性。先前的“單身公寓”市場(chǎng)反應(yīng)已經(jīng)說(shuō)明這一點(diǎn)。在建材、采光、照明等方面盡量采用新技術(shù)、新材料，力求環(huán)保、節(jié)能、通透。室外由于我們地塊總體占地面積較小，所以留給我們操作的空間不是太大，但是小面積照樣可以作出精品來(lái)，關(guān)鍵是我們的態(tài)度和眼光，比如在現(xiàn)在我們項(xiàng)目的建筑外面，我們可以充分利用有限的空地作足文章：把停車位盡量建在地下（車位數(shù)比房型總戶數(shù)比應(yīng)該不低于1：1），留出足夠的空間作出一些精致的區(qū)域小景：如綠化、水景、特色雕塑、棧橋小亭等可以巧妙組合，作到既精致又不失大氣。附加產(chǎn)品——小的方面如：桌椅、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話、煙缸、電腦等組成的商務(wù)中心。這也決定了其將成為最具投資價(jià)值的物業(yè)。為符合目前市場(chǎng)熱門需求。奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽(yáng)光。對(duì)女性客戶顯得尤為重要。SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。買房買的是生活方式：有了時(shí)間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。購(gòu)物、進(jìn)餐、PARTY，時(shí)間如金。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。同時(shí)在今后的推廣上要與已日趨疲軟的“單身公寓”相區(qū)隔，提出有新意的概念。同時(shí)與對(duì)方項(xiàng)目相比：我們項(xiàng)目在許多方面都處于劣勢(shì)（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）。劣勢(shì)◆本項(xiàng)目周邊比較缺乏上規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，因此目前尚未形成一定的商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境。萊克大廈地段位置：大連路1548號(hào) 物業(yè)類型：寫(xiě)字樓價(jià)格（出售）：合同均價(jià)9935元/平方米裝修狀況：不詳 建筑面積：****銷售情況：共44套，目前僅售2套。近年來(lái)，楊浦呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，特別是隨著五角場(chǎng)地區(qū)一帶大規(guī)模市政建設(shè)的開(kāi)展，區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，居民的接受程度明顯增強(qiáng)，本項(xiàng)目在未來(lái)將面臨十分激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進(jìn)，具有一定的共享優(yōu)勢(shì)；同時(shí)受到虹口區(qū)周家嘴路開(kāi)發(fā)利好的影響，價(jià)格較前期相比呈上升趨勢(shì)。近年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況區(qū)域房地產(chǎn)分析本項(xiàng)目位于楊浦北部，由于項(xiàng)目產(chǎn)品的特殊性和地域特點(diǎn)，項(xiàng)目推廣和銷售必將主要立足本區(qū)域，特別是本項(xiàng)目周邊——五角場(chǎng)一帶，并對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析。近年來(lái)，政府大大加強(qiáng)了舊城改造的力度和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為楊浦經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐?！魟傂孕枨笠灿泻艽髲椥浴　「鶕?jù)對(duì)2006年需求的預(yù)測(cè), 我們認(rèn)為,如果這些需求能被有效激發(fā)的,2006年的市場(chǎng)成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),達(dá)到31萬(wàn)平方米/周左右?！　、外來(lái)人口定居購(gòu)房:上海每年都吸引大量尋求發(fā)展機(jī)會(huì)的外來(lái)人口,2005年外來(lái)人口總數(shù)量近500萬(wàn),成為上海市人口增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)力量。這部分購(gòu)房需求主要購(gòu)買的是普通住宅。但在短期內(nèi)如果房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會(huì)有很大的彈性,不會(huì)馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力。他們進(jìn)入中國(guó)投資十分慎重，但一旦進(jìn)入通常很難是一種短期行為。今后幾年，上海大規(guī)模市政建設(shè)速度不減。在浦東陸家嘴區(qū)域，%。上海連續(xù)8年呈兩位數(shù)高速發(fā)展的勢(shì)頭，是很難因一些突發(fā)因素而嘎然而止的。其中絕大部分需求來(lái)自浦西地區(qū)。供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變不過(guò)隨著新政的逐步落實(shí)，以“平抑房?jī)r(jià)、打擊炒作和剔除泡沫”為主旨的新政整體效果已經(jīng)明顯。盡管如此，在上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模仍在穩(wěn)步擴(kuò)大。上海市場(chǎng)同樣不能幸免，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由買方市場(chǎng)想賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)人氣不足，信心指數(shù)下降，觀望氣氛濃厚，與不斷放大的入市體量相比，整個(gè)市場(chǎng)成交實(shí)際成交量明顯縮水，市場(chǎng)壓力極大。隨著發(fā)展，此種趨勢(shì)會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)。空置率　盡管2005年第三季度的新增供應(yīng)巨大，但由于市場(chǎng)持續(xù)活躍的預(yù)租，使得本季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均空置率仍然維持在較低的水平，%。目前上海共有14幢超甲級(jí)寫(xiě)字樓，其品質(zhì)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，如：嘉華中心，來(lái)福士廣場(chǎng)和匯亞大廈等。其零售額已占社會(huì)零售總額的10%，今后3年將達(dá)到30%。因?yàn)橹紊虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會(huì)被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力。因?yàn)橹紊虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求依然大量存在,并且在各種條件滿足的情況下會(huì)被誘導(dǎo)成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力。因此,拆遷性購(gòu)普通住宅的面積可以預(yù)測(cè)為:354=127萬(wàn)平方米。E、改善購(gòu)房:該部分購(gòu)房需求既包括購(gòu)買普通住宅也包括 購(gòu)買配套商品房,因此，改善型購(gòu)房需求=2005年住宅總購(gòu)房面積投資購(gòu)房需求拆遷購(gòu)房總需求結(jié)婚購(gòu)房需求外來(lái)人口購(gòu)房需求=32341035637392360=810萬(wàn)平方米。其中最關(guān)鍵的信貸政策會(huì)變得更加寬松,而降低后的房?jī)r(jià)也使得金融風(fēng)險(xiǎn)得到有效降低和控制,因此央行有可能采取較寬松的刺激消費(fèi)的信貸政策。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個(gè)區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。這些利好點(diǎn)直接將該板塊的價(jià)格明顯拉升，而市場(chǎng)接受度也普遍良好?！镂褰菆?chǎng)板塊近年來(lái)，五角場(chǎng)地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個(gè)接一個(gè)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局）附下表：2005年18月份（楊浦區(qū)）數(shù)量（套）去年同期比面積（平米）去年同期比成交金額（萬(wàn)元）去年同期比新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售2549↓%↓%商品房預(yù)售成交3447↓%371140↓%↓%存量房出售9259↓%673813↓%↑%楊浦區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格案名地址租金備注海上海新城大連路 元/平米*日簡(jiǎn)裝創(chuàng)富城東控江路、大連路交界處 元/平米*日精裝古北領(lǐng)峰(半島中心大廈)控江路1700號(hào) 元/平米*日精裝滬東金融大廈翔殷路 元/平米*日三菱電梯，中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)四平路*日中央空調(diào),直線電話楊浦科技創(chuàng)業(yè)園國(guó)定路335號(hào)（近邯鄲路）*日毛坯同濟(jì)科技大廈中山北二路1121號(hào)*日簡(jiǎn)裝三、本案區(qū)域市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（五角場(chǎng)地區(qū)）本案作為五角場(chǎng)地區(qū)一個(gè)具有個(gè)性化的產(chǎn)品，一開(kāi)始就將面臨眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，除了面對(duì)一些傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品外，還有眾多已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的新面孔的考驗(yàn)，如位于五角場(chǎng)中心區(qū)域的滬東金融大廈、學(xué)習(xí)廣場(chǎng)以及創(chuàng)智天地、未來(lái)窗IF社區(qū)等，而近在咫尺、聲名顯赫的創(chuàng)智天地的部分產(chǎn)品更是與我們產(chǎn)品完全重合，其現(xiàn)在至2010年的開(kāi)發(fā)周期尤其更應(yīng)引起