【正文】 項目輻射半徑”與“消費者購房半徑”的關(guān)系，可以非常明確地界定競爭對手是誰；l/通過研究“項目輻射半徑”與“消費者購房半徑”的關(guān)系，在進行定位與市場細分時，提供新的研究思路； 房地產(chǎn)市場研究 1． 區(qū)域研究a. 區(qū)域總體規(guī)劃及公共設(shè)施研究；b. 區(qū)域商業(yè)配套研究；c. 區(qū)域交通現(xiàn)狀及規(guī)劃研究；d. 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究；e. 區(qū)域住宅市場總體發(fā)展趨勢；f. 區(qū)域住宅供給研究；g. 區(qū)域住宅需求研究；h. 區(qū)域住宅消費群體研究；2． 競爭項目研究a. 競爭項目基本資料分析：→項目名稱、項目位置、項目總體規(guī)劃、項目規(guī)模、開盤時間、開發(fā)周期、入住時間；→開發(fā)商基本資料；→項目目前交通狀況、周邊交通規(guī)劃情況；→項目（本身及周邊）配套；b. 產(chǎn)品研究→產(chǎn)品類型及類別；→戶型及配比：主力戶型、次主力戶型、非主力戶型；→產(chǎn)品設(shè)計及建筑特色；→項目規(guī)劃及景觀特色；c. 銷售/廣告/促銷研究→銷售策略分析；→銷售速度；→暢銷及滯銷戶型；→廣告策略及投放研究；→促銷策略研究；d. 消費群體研究；→消費群體總體特征：年齡、階層、收入水平、區(qū)域來源；→消費行為及消費心理：購房目的、購房時主要考慮因素、選擇相關(guān)項目的原因； 3． 潛在消費群體研究a. 潛在消費群體的初步界定b. 消費群體特征研究c. 消費群體產(chǎn)品需求研究d. 消費群體價格承受能力研究e. 項目接受度研究4． 項目定位a. 潛在消費群體的界定b. 產(chǎn)品定位及建議c. 價格定位及建議d. 建筑設(shè)計及規(guī)劃建議e. 配套/會所/物業(yè)管理/其他建議； 寫字樓項目（含商住項目/商務(wù)公寓）研究1． 宏觀政策及經(jīng)濟景氣研究a. 宏觀政策分析b. 寫字樓重度行業(yè)客戶行業(yè)景氣程度及產(chǎn)業(yè)政策分析；c. 寫字樓重度行業(yè)客戶行業(yè)投資及回報分析預(yù)測；2． 區(qū)域研究a. 區(qū)域總體規(guī)劃研究；b. 區(qū)域相關(guān)政策（如，c. 稅收優(yōu)惠）研究；d. 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套研究；e. 區(qū)域交通現(xiàn)狀及規(guī)劃研究；f. 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹傮w發(fā)展趨勢；g. 區(qū)域?qū)懽謽枪┙o研究；h. 區(qū)域?qū)懽謽切枨笱芯浚籭. 區(qū)域?qū)懽謽怯脩籼卣餮芯浚?． 競爭項目研究a. 競爭項目基本資料分析b. 產(chǎn)品研究→產(chǎn)品類型及類別；→戶型及配比：主力戶型、次主力戶型、非主力戶型；→產(chǎn)品設(shè)計及建筑特色；→產(chǎn)品硬件（5A）設(shè)施；c. 租售策略研究→銷售/租賃；→售價/租金；→相關(guān)租售政策；d. 用戶研究；→用戶特征：行業(yè)、規(guī)模、發(fā)展前景、來源；→消費行為及消費心理研究；4． 潛在用戶研究a. 潛在用戶特征研究b. 潛在用戶產(chǎn)品需求研究c. 潛在用戶價格（租金）承受能力及敏感性研究d. 潛在用戶對本項目的接受度研究5． 項目定位a. 潛在用戶的界定b. 產(chǎn)品定位及建議c. 售價/租金建議d. 建筑設(shè)計及規(guī)劃建議e. 相關(guān)硬件設(shè)施及配套（5A）建議；f. 配套/會所/物業(yè)管理/其他建議； 商業(yè)地產(chǎn)項目研究1． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢研究a. 總體商業(yè)概況；b. 交通及人流研究；c. 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及演變趨勢；d. 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃政策；e. 相關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)投資者、經(jīng)營者、消費者特征描述； 2． 商業(yè)投資客研究a. 商業(yè)地產(chǎn)投資的基本準則；b. 選擇相關(guān)項目的標(biāo)準；d. 對區(qū)位、規(guī)模、價格/租金的要求；e. 對項目相關(guān)指標(biāo)（進深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；h. 商業(yè)投資歷史；i. 擬投入的資金量；j. 投資目的及擬經(jīng)營的業(yè)態(tài)； 3． 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者研究a. 選擇相關(guān)項目的標(biāo)b. 準；c. 對區(qū)位、規(guī)模、對租金的接受能力；d. 從經(jīng)營層面對商業(yè)地產(chǎn)項目的相關(guān)指標(biāo) （進深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；g. 商業(yè)經(jīng)營歷史；h. 經(jīng)營業(yè)態(tài)； 4． 商業(yè)相關(guān)業(yè)態(tài)消費者研究a. 日常消費半徑；b. 對不同商品及服務(wù)的消費能力；c. 選擇不同商品及服務(wù)消費場所的標(biāo)準；d. 對本項目的接受程度； 5． 商業(yè)項目定位a. 項目商圈界定；b. 總體業(yè)態(tài)定位及布局；c. 項目投資客/經(jīng)營者/消費者界定；d. 產(chǎn)品建議；e. 售價/租金建議；● 房地產(chǎn)專題研究1. 房地產(chǎn)品牌研究； 2. 房地產(chǎn)產(chǎn)品概念測試； 3. 競爭項目（監(jiān)測）研究 4. 用戶滿意度研究； 5. 商圈及選址研究； 6. 項目可行性研究； 房地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)在信息技術(shù)時代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格競爭向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)研是企來營銷活動中的重要組成部分。房地產(chǎn)市場調(diào)研概述市場調(diào)研的概述市場調(diào)研是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。市場調(diào)研要確定說明問題所需的信息，設(shè)計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。市場調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等。市場調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性。客觀性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確切信息，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報告中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應(yīng)的反應(yīng)或行為。但必須強調(diào)指出：市場調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴重的后果。因此，通過市場調(diào)研，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險。其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調(diào)研可以掌握消費者的意向和動態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過市場調(diào)研，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率。房地產(chǎn)與一般耐用消費品市場調(diào)研的區(qū)別房地產(chǎn)市場調(diào)研不同于一般耐用消費品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對象，對相關(guān)市場信息進行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研與一般耐用消費品市場調(diào)研的不同之處主要表現(xiàn)在下列4個方面：1．市場調(diào)研的內(nèi)容不同房地產(chǎn)市場調(diào)研具有多樣性和復(fù)雜性，貫穿整個房地產(chǎn)市場營銷過程，每個階段具有限性，以訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計劃置業(yè)年限的甄別、計劃置業(yè)面積的甄別、購買決策人甄別等。還有訪問者的配合等問題。經(jīng)常的情況是找到滿足條件的被訪問者，可能需要訪問的家庭是一般耐用消費品調(diào)研的數(shù)倍，準確性仍難以保證。房地產(chǎn)市場調(diào)研和處理都有較高的難度。房地產(chǎn)市場調(diào)研主體側(cè)重對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的調(diào)研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調(diào)研主體側(cè)重于消費者。三、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容有下列4個特點： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場調(diào)研既包括很簡單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問題。有些問題被調(diào)研者可能不會回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場調(diào)研分不同階段，各個階段的側(cè)重點也不一樣。 房地產(chǎn)市場調(diào)研具有很強的針對性房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。一個調(diào)研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬。可以在一天之內(nèi)完成，也可長達數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法是多樣的調(diào)研研究的方案設(shè)計是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)研、座談會、面訪、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費。簡單的調(diào)研可以設(shè)計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結(jié)果也就是幾頁報告。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級的計算機、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。 房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性房地產(chǎn)市場調(diào)研的結(jié)論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場調(diào)研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設(shè)計和細心實施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調(diào)研信息的價值沒有嚴重損害，細小的錯誤應(yīng)當(dāng)容忍。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細小的錯誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對調(diào)研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的。應(yīng)當(dāng)按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時作些修改，或是對調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動。房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。即使沒有發(fā)現(xiàn)錯誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計的方案進行，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類的感性和判斷總是必要的。對調(diào)研的結(jié)果要認真思考、理解，看與我們對問題的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調(diào)研和分析。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序為了使市場調(diào)研工作順利進行，保證質(zhì)量，在進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，應(yīng)按一定程序進行。房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。一、 確定調(diào)研目的這是進行市場調(diào)研時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)研就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)研？通過調(diào)研要解決哪些問題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用？如果開始做的問題就不夠準，將使以后一系列市場調(diào)研工作成為浪費，造成損失。一般來說確定調(diào)研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。 探測性調(diào)研當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應(yīng)當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)研來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，采用探測性調(diào)研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。 描述性調(diào)研描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，并且解釋“為何”的問題。與探測性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案。 因果性調(diào)研這種調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。 預(yù)測性調(diào)研預(yù)測性調(diào)研是通過搜集、分析研究