【正文】 項目輻射半徑”與“消費者購房半徑”的關系，可以非常明確地界定競爭對手是誰；l/通過研究“項目輻射半徑”與“消費者購房半徑”的關系，在進行定位與市場細分時，提供新的研究思路； 房地產市場研究 1． 區(qū)域研究a. 區(qū)域總體規(guī)劃及公共設施研究；b. 區(qū)域商業(yè)配套研究；c. 區(qū)域交通現狀及規(guī)劃研究；d. 區(qū)域產業(yè)發(fā)展研究；e. 區(qū)域住宅市場總體發(fā)展趨勢；f. 區(qū)域住宅供給研究；g. 區(qū)域住宅需求研究；h. 區(qū)域住宅消費群體研究；2． 競爭項目研究a. 競爭項目基本資料分析：→項目名稱、項目位置、項目總體規(guī)劃、項目規(guī)模、開盤時間、開發(fā)周期、入住時間；→開發(fā)商基本資料；→項目目前交通狀況、周邊交通規(guī)劃情況；→項目（本身及周邊）配套；b. 產品研究→產品類型及類別；→戶型及配比：主力戶型、次主力戶型、非主力戶型；→產品設計及建筑特色；→項目規(guī)劃及景觀特色；c. 銷售/廣告/促銷研究→銷售策略分析；→銷售速度；→暢銷及滯銷戶型；→廣告策略及投放研究；→促銷策略研究；d. 消費群體研究；→消費群體總體特征：年齡、階層、收入水平、區(qū)域來源；→消費行為及消費心理：購房目的、購房時主要考慮因素、選擇相關項目的原因； 3． 潛在消費群體研究a. 潛在消費群體的初步界定b. 消費群體特征研究c. 消費群體產品需求研究d. 消費群體價格承受能力研究e. 項目接受度研究4． 項目定位a. 潛在消費群體的界定b. 產品定位及建議c. 價格定位及建議d. 建筑設計及規(guī)劃建議e. 配套/會所/物業(yè)管理/其他建議； 寫字樓項目（含商住項目/商務公寓）研究1． 宏觀政策及經濟景氣研究a. 宏觀政策分析b. 寫字樓重度行業(yè)客戶行業(yè)景氣程度及產業(yè)政策分析；c. 寫字樓重度行業(yè)客戶行業(yè)投資及回報分析預測；2． 區(qū)域研究a. 區(qū)域總體規(guī)劃研究；b. 區(qū)域相關政策（如，c. 稅收優(yōu)惠）研究；d. 區(qū)域基礎設施及商業(yè)配套研究；e. 區(qū)域交通現狀及規(guī)劃研究；f. 區(qū)域寫字樓市場總體發(fā)展趨勢；g. 區(qū)域寫字樓供給研究；h. 區(qū)域寫字樓需求研究；i. 區(qū)域寫字樓用戶特征研究；3． 競爭項目研究a. 競爭項目基本資料分析b. 產品研究→產品類型及類別；→戶型及配比：主力戶型、次主力戶型、非主力戶型；→產品設計及建筑特色；→產品硬件（5A）設施；c. 租售策略研究→銷售/租賃；→售價/租金；→相關租售政策；d. 用戶研究；→用戶特征：行業(yè)、規(guī)模、發(fā)展前景、來源；→消費行為及消費心理研究；4． 潛在用戶研究a. 潛在用戶特征研究b. 潛在用戶產品需求研究c. 潛在用戶價格（租金）承受能力及敏感性研究d. 潛在用戶對本項目的接受度研究5． 項目定位a. 潛在用戶的界定b. 產品定位及建議c. 售價/租金建議d. 建筑設計及規(guī)劃建議e. 相關硬件設施及配套（5A）建議；f. 配套/會所/物業(yè)管理/其他建議； 商業(yè)地產項目研究1． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢研究a. 總體商業(yè)概況；b. 交通及人流研究；c. 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及演變趨勢；d. 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃政策；e. 相關商業(yè)業(yè)態(tài)投資者、經營者、消費者特征描述； 2． 商業(yè)投資客研究a. 商業(yè)地產投資的基本準則；b. 選擇相關項目的標準；d. 對區(qū)位、規(guī)模、價格/租金的要求；e. 對項目相關指標（進深、面寬、水、電、光、層高、空調、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；h. 商業(yè)投資歷史；i. 擬投入的資金量；j. 投資目的及擬經營的業(yè)態(tài)； 3． 商業(yè)地產經營者研究a. 選擇相關項目的標b. 準；c. 對區(qū)位、規(guī)模、對租金的接受能力；d. 從經營層面對商業(yè)地產項目的相關指標 （進深、面寬、水、電、光、層高、空調、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；g. 商業(yè)經營歷史；h. 經營業(yè)態(tài)； 4． 商業(yè)相關業(yè)態(tài)消費者研究a. 日常消費半徑；b. 對不同商品及服務的消費能力；c. 選擇不同商品及服務消費場所的標準；d. 對本項目的接受程度； 5． 商業(yè)項目定位a. 項目商圈界定；b. 總體業(yè)態(tài)定位及布局；c. 項目投資客/經營者/消費者界定；d. 產品建議；e. 售價/租金建議；● 房地產專題研究1. 房地產品牌研究； 2. 房地產產品概念測試； 3. 競爭項目（監(jiān)測）研究 4. 用戶滿意度研究； 5. 商圈及選址研究； 6. 項目可行性研究； 房地產市調培訓在信息技術時代，信息已與資金、材料、設備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格競爭向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是企來營銷活動中的重要組成部分。房地產市場調研概述市場調研的概述市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據的信息管理活動。市場調研要確定說明問題所需的信息，設計搜集信息的方法，監(jiān)測和執(zhí)行數據搜集的過程，分析結果，并把調研中的發(fā)現和其含義提供給客戶。市場調研的目的是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。市場調研的內容涉及消費者的意見、觀念、習慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等。也可以是具體的習題或行為，如人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜好、購物習慣與行為等。市場調研的原則是遵循客性與科學性?？陀^性要求調研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準確切信息，正視事實，接受調研的結果。從事調研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應愛任何個人或管理部門的影響或“壓力”?？茖W性要求采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數據和分析數據，從中提取有效的、相關的、準確的、可靠的、有代表性的當前的信息資料。市場調研的結果是經過科學方法處理分析后的基礎性數據和資料，可以用各種形式的調研報告向社會或委托人公布（如有協議或合同，應根據協議或合同的要求執(zhí)行。）調研中發(fā)現的問題、受到的啟示以及有關的建議都應在調研報告中提示，以幫助管理決策部門利用這些信息并作出相應的反應或行為。但必須強調指出：市場調研的結果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結果本身不是目的。房地產市場調研的重要性在現代市場經濟條件下，企業(yè)的運營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。房地產市場調研的重要性主要體現在以下兩個方面：首先，房地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導致嚴重的后果。因此，通過市場調研，使房地產開發(fā)商對現有市場充分了解，對產品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風險。其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調研可以掌握消費者的意向和動態(tài)。根據馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對住房的要求剛開始是保證遮風、擋雨、睡覺、休息，而后隨著生活水平的提高，經濟條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結構和人們活動范圍的變化，現今人們不僅追求住房的多功能性，室內家具、裝修的和諧一體化等。房地產開發(fā)商必須通過市場調研，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以尋找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率。房地產與一般耐用消費品市場調研的區(qū)別房地產市場調研不同于一般耐用消費品的調研，它是以房地產為對象，對相關市場信息進行系統的搜集、整理、記錄和分析，對房地產市場進行研究與預測，并最終為營銷決策服務的專業(yè)方法。房地產市場調研與一般耐用消費品市場調研的不同之處主要表現在下列4個方面：1．市場調研的內容不同房地產市場調研具有多樣性和復雜性，貫穿整個房地產市場營銷過程，每個階段具有限性，以訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計劃置業(yè)年限的甄別、計劃置業(yè)面積的甄別、購買決策人甄別等。還有訪問者的配合等問題。經常的情況是找到滿足條件的被訪問者，可能需要訪問的家庭是一般耐用消費品調研的數倍，準確性仍難以保證。房地產市場調研和處理都有較高的難度。房地產市場調研主體側重對房地產市場產品的調研，如項目基地狀況、交通信息和基本信息，一般耐用消費品的市場調研主體側重于消費者。三、 房地產市場調研的特點房地產市場調研的內容有下列4個特點： 房地產市場調研的內容是廣泛的房地產市場調研既包括很簡單的內容，如被調研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復雜問題。有些問題被調研者可能不會回答，或不知道該如何回答，也可能是因為問題太敏感而不愿回答。例如消費者的戶型和空間布局偏好調研，消費者如不面對實際戶型空間，一般很難回答調研者的問題。要得到這些方面的信息必須靠相當的專業(yè)知識、努力和智慧。僅靠一般的調研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產市場調研分不同階段，各個階段的側重點也不一樣。 房地產市場調研具有很強的針對性房地產市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。一個調研項目可以只花幾千元，也可以花幾十萬、幾百萬?？梢栽谝惶熘畠韧瓿?，也可長達數月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c點數據，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產項目調研對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。 房地產市場調研的方法是多樣的調研研究的方案設計是多樣的，搜集數據可以采用實地調研、座談會、面訪、電話訪談或郵寄調研等方法。房地產市場調研開展的程度是有伸縮性的。所搜集數據的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經費。簡單的調研可以設計得只需幾頁記錄紙和一個可裝在口袋里的計算器，結果也就是幾頁報告。復雜的大規(guī)模的調研要采用高級的計算機、數據分析程序和信息處理系統，用于處理、計算并生成大量精確的信息。 房地產市場調研結果具有一定的局限性房地產市場調研的結論不是完美無缺的。就像任何其他工作一樣，房地產市場調研也不可避免地會有錯誤、誤差和疏忽。對方案的縝密設計和細心實施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對調研信息的價值沒有嚴重損害，細小的錯誤應當容忍。如果在調研或結束之后發(fā)現了細小的錯誤，就應當考察它們對調研信息有什么影響。僅僅因為一些細小的錯誤就貶低或拋棄調研結果是不合適的。應當按照錯誤的具體情況進行修正處理，這樣可能需要在解釋結果時作些修改，或是對調研發(fā)現的依賴方面作些變動。房地產市場調研結果不能直接指示決定。即使沒有發(fā)現錯誤或疏忽，調研完全按所設計的方案進行，結果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。調研結果只應被當成是另外一種證據。必須參考一般經驗、普通的道理和其他信息來對它進行評價。人類的感性和判斷總是必要的。對調研的結果要認真思考、理解，看與我們對問題的感性認識是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時需作進一步的調研和分析。調研結果是重要的決策參考依據，但并不等于準確地給出了決策答案。 房地產市場調研的程序為了使市場調研工作順利進行，保證質量，在進行房地產市場調研時，應按一定程序進行。房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制定調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議。一、 確定調研目的這是進行市場調研時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調研就有了方向，不至于出現太大的過失。也就是說，調研人員應明確為什么要進行市場調研？通過調研要解決哪些問題？有關調研結果對于企業(yè)來說有什么作用？如果開始做的問題就不夠準，將使以后一系列市場調研工作成為浪費，造成損失。一般來說確定調研目的要有一個過程，一時是確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。 探測性調研當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確、無法確定應當調研哪些內容時，可以采用探測性調研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產公司近幾個月來銷售量不好，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情況下，采用探測性調研，從中間商或者消費者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測性調研只是搜集一些有關資料，以確定問題所在。至于問題應如何解決，則有待于進一步調查研究。 描述性調研描述性調研只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。例如在銷售這程中，發(fā)現銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調研旨在說明“是什么”、“何時”、“如何”等問題，并且解釋“為何”的問題。與探測性調研比較，描述性調研需要有一事先擬定的計劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某專門問題提出答案。 因果性調研這種調研是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業(yè)務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量，自變量較為復雜，通常有兩種情況：一類是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調整、競爭對手的廣告支出與價格讓利等。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。 預測性調研預測性調研是通過搜集、分析研究