【正文】 幾年內(nèi)家庭成員的增減情況、或者對(duì)其未來(lái)幾年內(nèi)事業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，來(lái)對(duì)其真實(shí)的需求進(jìn)行研究。而快速消費(fèi)者所反應(yīng)出來(lái)的使用周期短等特點(diǎn)，是與房地產(chǎn)產(chǎn)品相反的。汽車在持續(xù)支出消費(fèi)以及資本與消費(fèi)兩重性方面與房地產(chǎn)具有更多的相似性，而在投資價(jià)值方面，消費(fèi)者的意識(shí)還比較薄弱。3. 3. 從產(chǎn)品的使用與用途上看：隨著房產(chǎn)的交付與使用，消費(fèi)者擁有了對(duì)該產(chǎn)品的使用權(quán)或擁有權(quán)。由于產(chǎn)品特點(diǎn)具有一定的相似之處，因此汽車的購(gòu)買過(guò)程與房地產(chǎn)產(chǎn)品的夠沒(méi)過(guò)程是比較相近的，但在交付滯后性方面表現(xiàn)出一定的差異性。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的購(gòu)買具有一定的階段性，這往往與消費(fèi)者的成長(zhǎng)階段、事業(yè)階段等因素息息相關(guān)。其他行業(yè)的產(chǎn)品基本上與房地產(chǎn)產(chǎn)品沒(méi)有可比之處，例如快速消費(fèi)品低價(jià)值、IT產(chǎn)品的高升級(jí)換代特性等。1. 1. 從產(chǎn)品角度上看從房地產(chǎn)產(chǎn)品所具有的特點(diǎn)來(lái)看，主要表現(xiàn)為：地域性和不可移動(dòng)性、產(chǎn)品復(fù)雜性、異質(zhì)性與同質(zhì)性并存、開(kāi)發(fā)周期性比較長(zhǎng)、高價(jià)值、存在引導(dǎo)消費(fèi)的空間等幾個(gè)方面。二\房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特點(diǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。目前，市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過(guò)依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來(lái)體現(xiàn)。目前，市場(chǎng)研究公司還沒(méi)有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累。研究人員對(duì)理解開(kāi)發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。 從整體上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來(lái)自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較旺盛，而開(kāi)發(fā)商對(duì)來(lái)自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒(méi)有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于喚醒開(kāi)發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)產(chǎn)品的策劃與開(kāi)發(fā)更多是通過(guò)策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來(lái)實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)行業(yè)“漠視”市場(chǎng)研究作用的重要原因；2. 2. 調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致傳統(tǒng)市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。雖然在合作過(guò)程中，出現(xiàn)了或多或少的問(wèn)題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域也將會(huì)成為一個(gè)可以進(jìn)入，并值得業(yè)界引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開(kāi)展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作方式的不斷加強(qiáng)，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷趨于激烈，近一段時(shí)間，來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的研究需求有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。本文以目前傳統(tǒng)市場(chǎng)研究公司在房地產(chǎn)行業(yè)研究領(lǐng)域研究存在的問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，在總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，探討了傳統(tǒng)市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用以及傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的切入點(diǎn)，供市場(chǎng)研究公司進(jìn)行參考。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒(méi)有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。如此看來(lái)，如何把握支出費(fèi)用與合理收集資料的“度”也是發(fā)展商必須考慮的事。同時(shí)，特別值得一提的是，收集數(shù)據(jù)的全面性、準(zhǔn)確性、有效性以及推論價(jià)值都與投入費(fèi)用息息相關(guān)。但通常情況下，發(fā)展商只要求市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)做到第二步，因?yàn)槔峡倐冎魂P(guān)心與項(xiàng)目直接相關(guān)的“一頁(yè)紙”內(nèi)容。大量數(shù)據(jù)的占有是調(diào)研機(jī)構(gòu)工作的第一步，如何把大量數(shù)據(jù)歸納為分析報(bào)告是調(diào)研機(jī)構(gòu)的第二步；如何把分析報(bào)告的結(jié)果用于實(shí)踐中是調(diào)研機(jī)構(gòu)的最極目的。令人同樣遺憾的是，即使一些發(fā)展商與專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作，但他們的初衷也不過(guò)是“印證”自己的觀點(diǎn)，這種把自己的觀點(diǎn)凌駕于市場(chǎng)之上的做法有時(shí)是非常危險(xiǎn)的。雖然這些發(fā)展商以往所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目銷售較為理想，但偶然的成功并不足以否定市場(chǎng)調(diào)研的合理存在。然而在全國(guó)地產(chǎn)界，不愿意與專業(yè)調(diào)研公司合作的發(fā)展商仍然大有人在，其中也不乏大牌的地產(chǎn)商?！ㄟ^(guò)設(shè)置戶型、家庭人口、人口變化、戶籍等變量以測(cè)試消費(fèi)者對(duì)戶型、面積的需求，為以后的產(chǎn)品定位提供數(shù)據(jù)支持；——通過(guò)設(shè)置價(jià)格承受力、價(jià)格彈性、家庭收入、個(gè)人收入、收入預(yù)期、大宗消費(fèi)品擁有量、消費(fèi)心理指標(biāo)等變量以測(cè)試消費(fèi)者支付水平及支付動(dòng)機(jī)，為以后的價(jià)格策略提供數(shù)據(jù)支持；——通過(guò)設(shè)置建筑風(fēng)格、層高、樓層偏好、朝向選擇、顏色表等變量來(lái)測(cè)試消費(fèi)者對(duì)建造本體的外觀造型、風(fēng)格、顏色的偏好，為以后的建筑設(shè)計(jì)提供數(shù)據(jù)支持；——通過(guò)設(shè)置景觀風(fēng)格、植物偏好等變量以測(cè)試消費(fèi)者對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀的需求特點(diǎn)，為以后的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)提供數(shù)據(jù)支持；——通過(guò)設(shè)置物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、智能化程度、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)期等變量來(lái)測(cè)試消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)類型的偏好程度以及支付傾向，為以后的物業(yè)管理運(yùn)作提供數(shù)據(jù)支持；——通過(guò)設(shè)置媒體接觸習(xí)慣、收集信息渠道、收集信息者、業(yè)余愛(ài)好、個(gè)性測(cè)試等變量為以后的媒體組合、訴求點(diǎn)、訴求對(duì)象的確定提供數(shù)據(jù)支持。任何忽視消費(fèi)者需求的行為本身就蘊(yùn)含著巨大的危機(jī)。 與建筑設(shè)計(jì)公司、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司、廣告公司、中介代理公司、物業(yè)管理等不同，市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)并不直接參與上述各專業(yè)公司的具體操作，它們以向各專業(yè)公司提供數(shù)據(jù)支持而體現(xiàn)自己存在的價(jià)值。但不同的管理會(huì)創(chuàng)造不同價(jià)值。 事實(shí)上，在以專業(yè)化分工、現(xiàn)代化管理為特征的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，全能的公司已經(jīng)不是科學(xué)的組織架構(gòu)，但合理地整合各專業(yè)公司卻是發(fā)展同最有效、最經(jīng)濟(jì)的取勝之道。 市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容主要包括消費(fèi)者調(diào)查，市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)必須調(diào)查的內(nèi)容，前者有利于發(fā)展商從宏觀上把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，后者有利于發(fā)展商把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略、營(yíng)銷策略、土地儲(chǔ)備等。但遺憾的是，由于各個(gè)專業(yè)公司的知識(shí)結(jié)構(gòu)、服務(wù)內(nèi)容、價(jià)值取向的不同，它們?cè)诙唐趦?nèi)很難“真情互動(dòng)”。 6. 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。4. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。2. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。 4. 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 6. 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。 4. 人員促銷的配備狀況。 2. 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 7. 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)。 5. 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 3. 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 1. 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 4. 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。 2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向、影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變 化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。 1. 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。 （8） 與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 （6） 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 （4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 （1） 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，（2） 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。（2） 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容有： （1） 國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開(kāi)展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。（3）銷售監(jiān)測(cè)：隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及來(lái)電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開(kāi)發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過(guò)糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施；朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；特定需求的價(jià)格定位研究等等。（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。（1）項(xiàng)目定位研究：考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。2\中期 開(kāi)發(fā)商在購(gòu)置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。（4）品牌研究：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。區(qū)域市場(chǎng)分析—— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。相關(guān)市場(chǎng)信息—— 包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息—— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。 目前，市場(chǎng)研究公司還沒(méi)有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。研究人員對(duì)理解開(kāi)發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。 房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。二、房地產(chǎn)“行業(yè)研究”的現(xiàn)狀與問(wèn)題，需要培養(yǎng) 就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來(lái)看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來(lái)指導(dǎo)投資的方向；其次，開(kāi)發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫(kù)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開(kāi)展了相當(dāng)廣泛的合作。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開(kāi)發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究現(xiàn)狀作者：日期：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究行業(yè)分析方法一、前言 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒(méi)有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開(kāi)展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。雖然在合作過(guò)程中，出現(xiàn)了或多或少的問(wèn)題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 從整體上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來(lái)自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開(kāi)發(fā)商對(duì)來(lái)自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒(méi)有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開(kāi)發(fā)更多是通過(guò)策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來(lái)實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。 研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作過(guò)程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。3. 調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積