【正文】 年式的突然啟動和跳躍。其中，大起的時間不很長，只經(jīng)歷了大約3年時間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價格大約上升了一倍以上；而大落的時間較長，差不多經(jīng)歷了5年多時間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。3．需求增長的持續(xù)時間較長、較穩(wěn)定。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。由表可知，未來2年住宅需求還呈增長趨勢。所以未來5年中，非住宅的需求增長速度會超過住宅。非住宅價格雖然也在回升，但是，仍然處于空置量比較大、價格和租金相對低的階段。而非住宅相形見細(xì)，空置量大，空置率特別高，因此價格跌落時間之長、跌落程度之深也大大超過了住宅。因為，在90年代后期，中國和上海經(jīng)濟(jì)的增長速度比較平緩，對于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪、廠房等（以下簡稱非住宅）的需求是疲軟的。2004－2005年，略有下降。本研究運(yùn)用數(shù)量模型及經(jīng)驗估計相結(jié)合的方法，預(yù)測上海房地產(chǎn)需求的總規(guī)模（見下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬平方米及其以上。21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長速度超過住宅）、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴(kuò)大。同時，會進(jìn)一步在社會上產(chǎn)生住宅消費(fèi)的漪漣效應(yīng)。但是，中低層次職工的住房，還有相當(dāng)?shù)睦щy。方案也許還要完善，技術(shù)可能還要細(xì)化，但補(bǔ)貼一說是變不了的。在全國各地大中城市相繼實質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢下，上海市不會久拖不決，相信在2002年將最終推出。上海政府對于各項工作的處理，歷來是積極和穩(wěn)妥兩面兼顧，對住房貨幣化的處理也是如此。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實物分配、實行貨幣化分配的要求以來，上海市進(jìn)行了積極的準(zhǔn)備工作，當(dāng)年年底上海市人大就通過了原則性的條例。在2002年的上海市人大通過的“十五”計劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達(dá)到18－20平方米，比2000年末有較大的提高。上海政府歷來對于住宅的重視、及運(yùn)用政策調(diào)動需求之有力，有口皆碑。這不僅對于全國，而且對于上海的發(fā)展都具有重要的指導(dǎo)意義。在中國歷來的最高文獻(xiàn)中，強(qiáng)調(diào)指出“重點改善居民居住條件……”是不多見的。，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強(qiáng)勁增長（比1999年預(yù)售增長53％，銷售增長35％），可以看出若干端倪。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、環(huán)境改善、房價便宜，對于香港、臺灣、澳門同胞及海外華僑、華裔，返土歸鄉(xiāng)、落葉歸根、購租住宅具有較大的吸引力（此一情況港臺媒體已于2000年4季有正面的報道）。堅持對外開放是中國的基本國策，中國進(jìn)入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟(jì)中心城市的燦爛前景，將大大增強(qiáng)上海對海外的吸引力。經(jīng)濟(jì)的增長和繁榮必然帶來上海企業(yè)和居民個人收入增長速度的提高，推動國內(nèi)外人才和資金向上海的流動，也必然帶來房地產(chǎn)市場的增長和繁榮，這是不言而喻的。未來五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到10000億人民幣。根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”4個中心的指導(dǎo)意見，2002年3月上海市人民代表大會通過的“十五”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，已經(jīng)規(guī)劃了宏大的發(fā)展計劃。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動經(jīng)濟(jì)增長的因素。這輪增長才剛剛開始，只要沒有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟(jì)的增長速度將超過90年代后期，并維持不短的時期。同全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟(jì)增長迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長速度有所放慢。尤其是，住宅需求在高平臺上繼續(xù)增長。其實，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當(dāng)可觀的。一、需求全面穩(wěn)定增長90年代中后期，上海的房地產(chǎn)市場在輿論上并不為人看好。本報告認(rèn)為，主要將呈現(xiàn)以下7個趨勢，即：市場需求全面穩(wěn)定增長；住宅質(zhì)量全方位提高；運(yùn)行機(jī)制基本實現(xiàn)市場化；外資進(jìn)入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實質(zhì)作用。前景是鼓舞人心的。相信21世紀(jì)前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機(jī)遇，會迎來改革開放以后第2個黃金時代。如前言所述，21世紀(jì)上海發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)的定位，有了重大的積極變化。政府的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。但是，政府部門發(fā)布的信息，都是總體性的指標(biāo)，缺乏分地區(qū)、分品種、分項目的數(shù)據(jù)。細(xì)化程度不足。來源的不同，導(dǎo)致同一指標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同。準(zhǔn)確性困惑?，F(xiàn)在，無論是政府還是民間機(jī)構(gòu)，發(fā)布的房地產(chǎn)市場信息都是以季度為周期，沒有月度信息。目前，上海房地產(chǎn)市場信息工作，已經(jīng)走在全國前列。統(tǒng)計部門通過直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報告政府，并向社會發(fā)布價格指數(shù)。市房地局通過市交易中心，定期向社會發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)基本信息和價格指數(shù)，得到社會較好評價。上海市房地產(chǎn)交易中心于1996年底成立并開始試運(yùn)行。首先，房地產(chǎn)主管部門重視?？磥?，該問題的較好解決，有待于國退民進(jìn)的正常進(jìn)行、上市公司設(shè)立的公平開放和在WTO原則指導(dǎo)下市場競爭機(jī)制的充分發(fā)揮作用。其形成原因是復(fù)雜的，簡而言之，主要是舊體制遺留下來的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運(yùn)行的全過程中，行政保護(hù)時有發(fā)生、市場競爭的機(jī)制發(fā)揮作用不完整。個別在近一、二年名氣較大的房地產(chǎn)上市公司，每股凈利也只有1角多。原因是業(yè)績不夠理想。但時至今日，基本上表現(xiàn)平平。而金豐投資和天宸實業(yè)是通過買殼成為房地產(chǎn)上市公司。其中，興業(yè)房地產(chǎn)為全市第一家房地產(chǎn)上市公司。（3）上市公司表現(xiàn)平平。遠(yuǎn)低于國內(nèi)成熟行業(yè)中著名企業(yè)所占60％的市場份額。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額和作用有限。尤其是一些大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，在1991993年的房地產(chǎn)高潮中，由于過多投資高檔寫字樓、商住樓項目，在90年代中期市道低下之際被套牢，或成“半截子工程”，企業(yè)負(fù)債率相當(dāng)高，傷了元氣。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導(dǎo)致一系列的糾紛和訴訟。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。雖然這些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢，但它運(yùn)用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項目建設(shè)請施工隊墊資、或銷售請中介代理公司售后再結(jié)帳等等。表現(xiàn)在3個方面：（1）小企業(yè)過多。八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低2000年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。2002年中國人大會議以后，國務(wù)院及其管理市場的機(jī)構(gòu)——工商行政管理總局已經(jīng)宣布：未來幾年，中國市場秩序整頓的主要指向是壟斷行業(yè)及其壟斷行為，并在2002年3－4月間，開始了中國歷史上首輪針對壟斷行為的舉報行動。尤其是房地產(chǎn)管理部門苦于管理范圍所限制，還無法對之直接進(jìn)行管理。在2000年以前的8年時間中，上海地方當(dāng)局也試圖予以改變。這些問題的嚴(yán)重性及其消極后果，不能低估。90年代后半期有所改善，但未基本改觀?？梢灾v，上海房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成、價格構(gòu)成還有較大的改善余地。我中心曾就此問題同市環(huán)衛(wèi)主管部門聯(lián)系，也不得要領(lǐng)。其中，又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費(fèi)問題嚴(yán)重。只要壟斷繼續(xù)存在，不公平、老爺衙門作風(fēng)及其強(qiáng)收費(fèi)、亂收費(fèi)合理問題繼續(xù)存在。其中，部分機(jī)構(gòu)在前幾年的整改中，收費(fèi)的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。（2）最大的問題是，道路、供水、排水、供電、供氣、電訊、環(huán)衛(wèi)等機(jī)構(gòu)配套時收費(fèi)的混亂。問題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費(fèi)用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。開發(fā)商每開發(fā)一個項目要經(jīng)過上述機(jī)構(gòu)審批蓋上百個圖章，每此審批都要收費(fèi)。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善目前上海房地產(chǎn)價格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。以上兩大因素的變化給辦公樓和商業(yè)用房的市場帶來許多不確定因素。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。表9942000年上?？罩蒙唐贩拷Y(jié)構(gòu)情況年份總量住宅辦公樓商業(yè)用房1994199519961997199819992000資料來源：《19952000年上海統(tǒng)計年鑒》、《上海市統(tǒng)計局內(nèi)部資料》二是空置辦公、商業(yè)用房的現(xiàn)代信息技術(shù)程度較低。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出問題主要有二：一是辦公、商業(yè)用房在全部空置量中的比例仍然較高。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長，速度雖比前半期慢一些，但絕對量仍在增長（見表4）。雖然該政策在上海沒有一步到位，但也有力地改變了居民依賴政府和單位的心理，居民的住房消費(fèi)觀念為之大變，紛紛進(jìn)入市場購租住房。表上海個人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個人購買商品住宅面積個人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海個人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策使大量普通百姓進(jìn)入了市場。1995年時，個人購房僅占34％，至2000年，已經(jīng)占93．6％（詳見表4圖4）。從而初步實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO－9002國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。三是物業(yè)管理初步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。上海從1992年7月誕生第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。2000年達(dá)240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作出了重要的貢獻(xiàn)。從1991年至2000年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房銷售，平均每年以39．25％以上速度遞增。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。隨著汽車進(jìn)入家庭的步伐越來越快，一些消費(fèi)者在第二次購房時，開始在近郊區(qū)選擇獨立式別墅或聯(lián)體別墅，使這一類物業(yè)價格也開始上漲。從區(qū)域市場來看，市中心區(qū)的價格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價格逐漸上揚(yáng)，中心城區(qū)和偏遠(yuǎn)城區(qū)市場價格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價格也趨于接近。進(jìn)入1999年，上海房地產(chǎn)市場價格開始筑底，從原先較大幅度下跌開始進(jìn)入小幅緩跌，中房上海指數(shù)連續(xù)好幾個月僅下跌1點，表明市場正在筑底，并在年底出現(xiàn)止跌。與此同時，上海外銷房由于前幾年的高投入，進(jìn)入了上市高峰。眾所周知，上海外銷房市場客戶主要來自港臺、日本、新加坡以及東南亞等國的華僑。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴(kuò)大。中房上海指數(shù)建立于1995年2月，當(dāng)時房地產(chǎn)發(fā)展正處在90年代上半期高峰的末尾，此后開始滑坡，但其間的變化還是有所不同。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。上海房地產(chǎn)市場價格自1995年開始一再下跌。當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時，價格必然上漲。這些措施，導(dǎo)致上海90年代后半期的房屋整體質(zhì)量有了較大提高，更加符合市場的需要。競爭不僅體現(xiàn)在價格的降低上，而且體現(xiàn)在對于房屋質(zhì)量的提高上。（2）房地產(chǎn)商大大放慢了土地和房屋的開發(fā)速度使房屋的開工施工、竣工、量增長速度有所下降（見上文）。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)商主動地降低銷售價格，吸引買家（詳見下文房地產(chǎn)價格）?！盗姓{(diào)動住房消費(fèi)的政策，推動了住房需求（詳見上文）。擴(kuò)大住房市場銷售對象。并于1997年開始停止了對于高檔辦公大樓、賓館、飯店的土地出讓。單位：萬平方米年份商品房竣工面積平均增長速度％商品房銷售面積平均增長速度％商品房空置面積平均增長速度％商品住宅空置面積平均增長速度％1997199819992000資料來源：《19982000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡的實現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。尤其是商品住宅銷售，1999年首次出現(xiàn)當(dāng)年銷售量與當(dāng)年竣工量基本平衡的態(tài)勢，并消化部分空置商品房，從而使空置商品房大幅增長勢頭得到有效控制（見表2）。商品房批準(zhǔn)銷售面積從1997年的1129．57萬平方米增加至2000年的1673．19萬平方米，平均每年增長13．99％。從銷售來看，需求的增幅超過供應(yīng)的增幅。從1997年的1899．02萬平方米，下降至2000年的1549．17萬平方米，減少349．85萬平方米，％。二、供求關(guān)系逐步趨于平衡供求關(guān)系的趨向平衡，是通過供給的相對減少、需求的絕對增加來實現(xiàn)的。目前上海的住房消費(fèi)政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。到2000年底，上海市的居民購買住房貸款余額，已經(jīng)突破300億人民幣，登上全國榜首。延長買房抵押貸款還款年限（最長30年）。從1997年開始，配合銀行利率下降，多次下降居民購買力購房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率。這一措施極大地鼓勵中上收入階層的住房消費(fèi)熱情。用所得稅政策推動住房需求。用舊房市場推動新房需求1996年在中國率先實施允許居民將從政府購買的舊公房提前上市。1999年，又實施居民購買空置有年的住房，免除營業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費(fèi)的規(guī)定。包括4項重要措施：降低居民購買住宅的稅費(fèi)。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然強(qiáng)烈。改革開放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴(kuò)大。（3）上海市民改善居住條件