【正文】 羅山路、浦東機(jī)場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注2001年11月銷售情況會所面積價(jià)格295平方米建筑外觀以紅色為基調(diào)由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。上海振川物業(yè)有限公司環(huán)境孫橋路202號（華夏路口）在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開討論。海派休閑文化，藝術(shù)氛圍備注250—350萬元銷售情況共51套，其中一期28套，二期23套。508m2472m2美國維多利亞式德國現(xiàn)代式現(xiàn)代上海式452m2429m2396m2現(xiàn)代江南式荷蘭鄉(xiāng)村式現(xiàn)代海派式460044620綠化率建筑覆蓋率別墅m2基地面積m2上海愛凌置業(yè)有限公司行銷企劃上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村銷售情況2000平方米主力總價(jià)首期35幢D(二層)C型(三層)綠化面積水域面積15萬平方米上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/四川省建筑設(shè)計(jì)研究院建造商九亭滬松公路1789弄發(fā)展商一期開盤半年不到，50多幢預(yù)售主要賣點(diǎn)及概念6000平方米主力總價(jià)一期66幢F(三層)D(三層)B型(二層)建筑風(fēng)格綠地面積美國DND設(shè)計(jì)與開發(fā)有限公司營造承建上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)規(guī)模大\密度較低\私家花園大\歐美別墅風(fēng)格\大型生態(tài)社區(qū)\天然水系和魚塘云頂別墅位置總價(jià)130260萬銷售情況65009500物管費(fèi)總套數(shù)北歐式A型NC英國式NF西班牙式建筑風(fēng)格與面積一期33193一期750畝\二期500翰陽(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司建筑、景觀設(shè)計(jì)由本案確立因素決定的基準(zhǔn)競爭對象基準(zhǔn)參考別墅分析綠洲比華利位置競爭分析】一、【第五章Iamp。本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。周邊配套Iamp。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學(xué)城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。產(chǎn)品基地研究】 一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠(yuǎn)期規(guī)劃60平方公里、50萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時(shí)的車程。天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章西郊莊園水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園,與外圍活水相通威尼斯花園淀浦河麗水華庭理想墅,3000米人工河道云間水莊70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣運(yùn)氣好的依湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、挖湖、造灣。上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點(diǎn)，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。16的低容積率刷新了紀(jì)錄。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0．17綠化率71．57％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點(diǎn)。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地段的開發(fā)在所難免。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強(qiáng)大支持。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售65％以上的業(yè)績。九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。Iamp。九亭別墅價(jià)格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直逼莘莊的同類物業(yè)。價(jià)格帶/I61478。2000年之后，特別是2001年，半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動。與之相鄰的新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展，人氣量在急升。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。九亭緊鄰市區(qū)，同時(shí)又具備市郊的地理?xiàng)l件。建設(shè)中的松江大學(xué)城以及十五期間實(shí)施的綜合交通、行政中心、商務(wù)中心、信息網(wǎng)絡(luò)等十大工程，將努力把松江建設(shè)成一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實(shí)力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。松江是上海市十五期間重點(diǎn)建設(shè)的新城，近期規(guī)劃面積36平方公里，人口25萬以上。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財(cái)賦半天下之美譽(yù)。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元751年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣1250周年。重點(diǎn)競爭市場研究】 一、松江板塊松江概況松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。創(chuàng)新的營銷手段第三章/I61478。創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品Iamp。/I61478。細(xì)致、充分、深入的市場研判；Iamp。/I61478。這要求在別墅的開發(fā)有一個(gè)正確的策劃方法和過程。價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時(shí)以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；開發(fā)總價(jià)在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨(dú)立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量等有明顯缺陷；Iamp。/I61478。六、目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)目前，別墅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：Iamp。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導(dǎo)致了信息了不對稱和失靈。本地客源僅占三成據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近30%，余下的為其他國家外籍人士購買。從長期需求來看，上海別墅需求在510萬套，；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量有一定的差距。2001年在建別墅大致在400萬方，銷售面積在100萬平方米上下。五、上海別墅市場的供需狀況長期供不應(yīng)求、短期供過于求。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價(jià)格則超過1000萬以上。一般單價(jià)目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在30004000元，面積200平方米左右，總價(jià)60萬80萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。四、上海別墅市場的價(jià)格區(qū)間總價(jià)結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價(jià)在6000元單價(jià)左右，平均租金在3000元／天。Iamp?？們r(jià)格2093500萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的150—3000萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。尤其是浦東新機(jī)場的投入運(yùn)營、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項(xiàng)目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。Iamp。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在200萬元以上。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。Iamp。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。Iamp。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。莘閔別墅園區(qū)——盤量最集中的別墅區(qū)1995年5月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認(rèn)識，同年百佳花園的破土，預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。/I61478。從價(jià)格來看，目前聯(lián)排每平方米2200元以上，獨(dú)立別墅售價(jià)超過3000元。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。Iamp。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。Iamp。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個(gè)以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。Iamp。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。滬青平公路沿線——依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。/I61478。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西郊賓館周邊和動物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目44個(gè)，共有別墅1669棟，高級公寓147棟。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價(jià)一般控制于800010000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。/I61478。這些地區(qū)別墅一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。 三、上海別墅市場的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個(gè)，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右()。辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。/I61478。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價(jià)人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價(jià)，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。/I61478。別墅項(xiàng)目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項(xiàng)目啟動外，在