【正文】 年式的突然啟動(dòng)和跳躍。其中，大起的時(shí)間不很長(zhǎng)，只經(jīng)歷了大約3年時(shí)間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價(jià)格大約上升了一倍以上；而大落的時(shí)間較長(zhǎng)，差不多經(jīng)歷了5年多時(shí)間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價(jià)格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。3．需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)、較穩(wěn)定。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。由表可知，未來(lái)2年住宅需求還呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。所以未來(lái)5年中，非住宅的需求增長(zhǎng)速度會(huì)超過(guò)住宅。非住宅價(jià)格雖然也在回升，但是，仍然處于空置量比較大、價(jià)格和租金相對(duì)低的階段。而非住宅相形見(jiàn)細(xì)，空置量大，空置率特別高，因此價(jià)格跌落時(shí)間之長(zhǎng)、跌落程度之深也大大超過(guò)了住宅。因?yàn)?，?0年代后期，中國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度比較平緩，對(duì)于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢(shì)。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪、廠房等（以下簡(jiǎn)稱非住宅）的需求是疲軟的。2004－2005年，略有下降。本研究運(yùn)用數(shù)量模型及經(jīng)驗(yàn)估計(jì)相結(jié)合的方法，預(yù)測(cè)上海房地產(chǎn)需求的總規(guī)模（見(jiàn)下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬(wàn)平方米及其以上。21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長(zhǎng)速度超過(guò)住宅）、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴(kuò)大。同時(shí)，會(huì)進(jìn)一步在社會(huì)上產(chǎn)生住宅消費(fèi)的漪漣效應(yīng)。但是，中低層次職工的住房，還有相當(dāng)?shù)睦щy。方案也許還要完善，技術(shù)可能還要細(xì)化，但補(bǔ)貼一說(shuō)是變不了的。在全國(guó)各地大中城市相繼實(shí)質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢(shì)下，上海市不會(huì)久拖不決，相信在2002年將最終推出。上海政府對(duì)于各項(xiàng)工作的處理，歷來(lái)是積極和穩(wěn)妥兩面兼顧，對(duì)住房貨幣化的處理也是如此。1998年朱鎔基總理在全國(guó)人大上提出，在全國(guó)切斷城鎮(zhèn)職工住房的實(shí)物分配、實(shí)行貨幣化分配的要求以來(lái)，上海市進(jìn)行了積極的準(zhǔn)備工作，當(dāng)年年底上海市人大就通過(guò)了原則性的條例。在2002年的上海市人大通過(guò)的“十五”計(jì)劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達(dá)到18－20平方米，比2000年末有較大的提高。上海政府歷來(lái)對(duì)于住宅的重視、及運(yùn)用政策調(diào)動(dòng)需求之有力，有口皆碑。這不僅對(duì)于全國(guó)，而且對(duì)于上海的發(fā)展都具有重要的指導(dǎo)意義。在中國(guó)歷來(lái)的最高文獻(xiàn)中，強(qiáng)調(diào)指出“重點(diǎn)改善居民居住條件……”是不多見(jiàn)的。，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強(qiáng)勁增長(zhǎng)（比1999年預(yù)售增長(zhǎng)53％，銷售增長(zhǎng)35％），可以看出若干端倪。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、環(huán)境改善、房?jī)r(jià)便宜，對(duì)于香港、臺(tái)灣、澳門同胞及海外華僑、華裔，返土歸鄉(xiāng)、落葉歸根、購(gòu)租住宅具有較大的吸引力（此一情況港臺(tái)媒體已于2000年4季有正面的報(bào)道）。堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放是中國(guó)的基本國(guó)策，中國(guó)進(jìn)入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國(guó)際大都市和國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的燦爛前景，將大大增強(qiáng)上海對(duì)海外的吸引力。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和繁榮必然帶來(lái)上海企業(yè)和居民個(gè)人收入增長(zhǎng)速度的提高，推動(dòng)國(guó)內(nèi)外人才和資金向上海的流動(dòng)，也必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)和繁榮，這是不言而喻的。未來(lái)五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到10000億人民幣。根據(jù)中央提出的上海要建成“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”4個(gè)中心的指導(dǎo)意見(jiàn)，2002年3月上海市人民代表大會(huì)通過(guò)的“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，已經(jīng)規(guī)劃了宏大的發(fā)展計(jì)劃。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素。這輪增長(zhǎng)才剛剛開(kāi)始，只要沒(méi)有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度將超過(guò)90年代后期，并維持不短的時(shí)期。同全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長(zhǎng)速度有所放慢。尤其是，住宅需求在高平臺(tái)上繼續(xù)增長(zhǎng)。其實(shí)，90年代后4年的住宅需求增長(zhǎng)速度，是相當(dāng)可觀的。一、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)90年代中后期，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在輿論上并不為人看好。本報(bào)告認(rèn)為，主要將呈現(xiàn)以下7個(gè)趨勢(shì)，即：市場(chǎng)需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)；住宅質(zhì)量全方位提高；運(yùn)行機(jī)制基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；外資進(jìn)入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國(guó)企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。前景是鼓舞人心的。相信21世紀(jì)前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機(jī)遇，會(huì)迎來(lái)改革開(kāi)放以后第2個(gè)黃金時(shí)代。如前言所述，21世紀(jì)上海發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的定位，有了重大的積極變化。政府的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。但是，政府部門發(fā)布的信息，都是總體性的指標(biāo)，缺乏分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。細(xì)化程度不足。來(lái)源的不同，導(dǎo)致同一指標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不同。準(zhǔn)確性困惑?，F(xiàn)在，無(wú)論是政府還是民間機(jī)構(gòu)，發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息都是以季度為周期，沒(méi)有月度信息。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)信息工作，已經(jīng)走在全國(guó)前列。統(tǒng)計(jì)部門通過(guò)直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報(bào)告政府，并向社會(huì)發(fā)布價(jià)格指數(shù)。市房地局通過(guò)市交易中心，定期向社會(huì)發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)基本信息和價(jià)格指數(shù)，得到社會(huì)較好評(píng)價(jià)。上海市房地產(chǎn)交易中心于1996年底成立并開(kāi)始試運(yùn)行。首先，房地產(chǎn)主管部門重視?？磥?lái)，該問(wèn)題的較好解決，有待于國(guó)退民進(jìn)的正常進(jìn)行、上市公司設(shè)立的公平開(kāi)放和在WTO原則指導(dǎo)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的充分發(fā)揮作用。其形成原因是復(fù)雜的，簡(jiǎn)而言之，主要是舊體制遺留下來(lái)的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運(yùn)行的全過(guò)程中，行政保護(hù)時(shí)有發(fā)生、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制發(fā)揮作用不完整。個(gè)別在近一、二年名氣較大的房地產(chǎn)上市公司，每股凈利也只有1角多。原因是業(yè)績(jī)不夠理想。但時(shí)至今日，基本上表現(xiàn)平平。而金豐投資和天宸實(shí)業(yè)是通過(guò)買殼成為房地產(chǎn)上市公司。其中，興業(yè)房地產(chǎn)為全市第一家房地產(chǎn)上市公司。（3）上市公司表現(xiàn)平平。遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)成熟行業(yè)中著名企業(yè)所占60％的市場(chǎng)份額。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額和作用有限。尤其是一些大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，在1991993年的房地產(chǎn)高潮中，由于過(guò)多投資高檔寫字樓、商住樓項(xiàng)目，在90年代中期市道低下之際被套牢，或成“半截子工程”，企業(yè)負(fù)債率相當(dāng)高，傷了元?dú)?。?）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導(dǎo)致一系列的糾紛和訴訟。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。雖然這些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢(shì)，但它運(yùn)用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項(xiàng)目建設(shè)請(qǐng)施工隊(duì)墊資、或銷售請(qǐng)中介代理公司售后再結(jié)帳等等。表現(xiàn)在3個(gè)方面：（1）小企業(yè)過(guò)多。八、企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低2000年底，上海有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3500多家。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。2002年中國(guó)人大會(huì)議以后，國(guó)務(wù)院及其管理市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)——工商行政管理總局已經(jīng)宣布：未來(lái)幾年，中國(guó)市場(chǎng)秩序整頓的主要指向是壟斷行業(yè)及其壟斷行為，并在2002年3－4月間，開(kāi)始了中國(guó)歷史上首輪針對(duì)壟斷行為的舉報(bào)行動(dòng)。尤其是房地產(chǎn)管理部門苦于管理范圍所限制，還無(wú)法對(duì)之直接進(jìn)行管理。在2000年以前的8年時(shí)間中，上海地方當(dāng)局也試圖予以改變。這些問(wèn)題的嚴(yán)重性及其消極后果，不能低估。90年代后半期有所改善，但未基本改觀?？梢灾v，上海房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成還有較大的改善余地。我中心曾就此問(wèn)題同市環(huán)衛(wèi)主管部門聯(lián)系，也不得要領(lǐng)。其中，又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費(fèi)問(wèn)題嚴(yán)重。只要壟斷繼續(xù)存在，不公平、老爺衙門作風(fēng)及其強(qiáng)收費(fèi)、亂收費(fèi)合理問(wèn)題繼續(xù)存在。其中，部分機(jī)構(gòu)在前幾年的整改中，收費(fèi)的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。（2）最大的問(wèn)題是，道路、供水、排水、供電、供氣、電訊、環(huán)衛(wèi)等機(jī)構(gòu)配套時(shí)收費(fèi)的混亂。問(wèn)題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費(fèi)用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。開(kāi)發(fā)商每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)上述機(jī)構(gòu)審批蓋上百個(gè)圖章，每此審批都要收費(fèi)。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的形成，基本上由市場(chǎng)來(lái)決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。以上兩大因素的變化給辦公樓和商業(yè)用房的市場(chǎng)帶來(lái)許多不確定因素。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。表9942000年上?？罩蒙唐贩拷Y(jié)構(gòu)情況年份總量住宅辦公樓商業(yè)用房1994199519961997199819992000資料來(lái)源：《19952000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《上海市統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部資料》二是空置辦公、商業(yè)用房的現(xiàn)代信息技術(shù)程度較低。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來(lái)越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。六、空置辦公、商業(yè)用房的問(wèn)題還比較突出問(wèn)題主要有二：一是辦公、商業(yè)用房在全部空置量中的比例仍然較高。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長(zhǎng)，速度雖比前半期慢一些，但絕對(duì)量仍在增長(zhǎng)（見(jiàn)表4）。雖然該政策在上海沒(méi)有一步到位，但也有力地改變了居民依賴政府和單位的心理，居民的住房消費(fèi)觀念為之大變，紛紛進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)租住房。表上海個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積個(gè)人購(gòu)買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來(lái)源：《2000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》上海個(gè)人購(gòu)房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策使大量普通百姓進(jìn)入了市場(chǎng)。1995年時(shí)，個(gè)人購(gòu)房?jī)H占34％，至2000年，已經(jīng)占93．6％（詳見(jiàn)表4圖4）。從而初步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬(wàn)科、中海等一批通過(guò)ISO－9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬(wàn)平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。三是物業(yè)管理初步實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。上海從1992年7月誕生第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。2000年達(dá)240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作出了重要的貢獻(xiàn)。從1991年至2000年，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房銷售，平均每年以39．25％以上速度遞增。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為市場(chǎng)大軍。隨著汽車進(jìn)入家庭的步伐越來(lái)越快，一些消費(fèi)者在第二次購(gòu)房時(shí)，開(kāi)始在近郊區(qū)選擇獨(dú)立式別墅或聯(lián)體別墅，使這一類物業(yè)價(jià)格也開(kāi)始上漲。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，市中心區(qū)的價(jià)格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價(jià)格逐漸上揚(yáng)，中心城區(qū)和偏遠(yuǎn)城區(qū)市場(chǎng)價(jià)格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價(jià)格也趨于接近。進(jìn)入1999年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始筑底，從原先較大幅度下跌開(kāi)始進(jìn)入小幅緩跌，中房上海指數(shù)連續(xù)好幾個(gè)月僅下跌1點(diǎn)，表明市場(chǎng)正在筑底，并在年底出現(xiàn)止跌。與此同時(shí)，上海外銷房由于前幾年的高投入，進(jìn)入了上市高峰。眾所周知，上海外銷房市場(chǎng)客戶主要來(lái)自港臺(tái)、日本、新加坡以及東南亞等國(guó)的華僑。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴(kuò)大。中房上海指數(shù)建立于1995年2月，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展正處在90年代上半期高峰的末尾，此后開(kāi)始滑坡，但其間的變化還是有所不同。自1999年11月開(kāi)始止跌回升（詳見(jiàn)表3）。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自1995年開(kāi)始一再下跌。當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然上漲。這些措施，導(dǎo)致上海90年代后半期的房屋整體質(zhì)量有了較大提高，更加符合市場(chǎng)的需要。競(jìng)爭(zhēng)不僅體現(xiàn)在價(jià)格的降低上，而且體現(xiàn)在對(duì)于房屋質(zhì)量的提高上。（2）房地產(chǎn)商大大放慢了土地和房屋的開(kāi)發(fā)速度使房屋的開(kāi)工施工、竣工、量增長(zhǎng)速度有所下降（見(jiàn)上文）。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)商主動(dòng)地降低銷售價(jià)格，吸引買家（詳見(jiàn)下文房地產(chǎn)價(jià)格）。—系列調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)的政策，推動(dòng)了住房需求（詳見(jiàn)上文）。擴(kuò)大住房市場(chǎng)銷售對(duì)象。并于1997年開(kāi)始停止了對(duì)于高檔辦公大樓、賓館、飯店的土地出讓。單位：萬(wàn)平方米年份商品房竣工面積平均增長(zhǎng)速度％商品房銷售面積平均增長(zhǎng)速度％商品房空置面積平均增長(zhǎng)速度％商品住宅空置面積平均增長(zhǎng)速度％1997199819992000資料來(lái)源：《19982000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。尤其是商品住宅銷售，1999年首次出現(xiàn)當(dāng)年銷售量與當(dāng)年竣工量基本平衡的態(tài)勢(shì)，并消化部分空置商品房，從而使空置商品房大幅增長(zhǎng)勢(shì)頭得到有效控制（見(jiàn)表2）。商品房批準(zhǔn)銷售面積從1997年的1129．57萬(wàn)平方米增加至2000年的1673．19萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)13．99％。從銷售來(lái)看，需求的增幅超過(guò)供應(yīng)的增幅。從1997年的1899．02萬(wàn)平方米，下降至2000年的1549．17萬(wàn)平方米，減少349．85萬(wàn)平方米，％。二、供求關(guān)系逐步趨于平衡供求關(guān)系的趨向平衡，是通過(guò)供給的相對(duì)減少、需求的絕對(duì)增加來(lái)實(shí)現(xiàn)的。目前上海的住房消費(fèi)政策，己經(jīng)沒(méi)有明顯的缺陷。到2000年底，上海市的居民購(gòu)買住房貸款余額，已經(jīng)突破300億人民幣，登上全國(guó)榜首。延長(zhǎng)買房抵押貸款還款年限（最長(zhǎng)30年）。從1997年開(kāi)始，配合銀行利率下降，多次下降居民購(gòu)買力購(gòu)房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率。這一措施極大地鼓勵(lì)中上收入階層的住房消費(fèi)熱情。用所得稅政策推動(dòng)住房需求。用舊房市場(chǎng)推動(dòng)新房需求1996年在中國(guó)率先實(shí)施允許居民將從政府購(gòu)買的舊公房提前上市。1999年，又實(shí)施居民購(gòu)買空置有年的住房，免除營(yíng)業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費(fèi)的規(guī)定。包括4項(xiàng)重要措施：降低居民購(gòu)買住宅的稅費(fèi)。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然強(qiáng)烈。改革開(kāi)放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴(kuò)大。（3）上海市民改善居住條件