【正文】 的突然啟動和跳躍。其中，大起的時間不很長，只經(jīng)歷了大約3年時間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價格大約上升了一倍以上；而大落的時間較長，差不多經(jīng)歷了5年多時間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。3．需求增長的持續(xù)時間較長、較穩(wěn)定。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。由表可知，未來2年住宅需求還呈增長趨勢。所以未來5年中，非住宅的需求增長速度會超過住宅。非住宅價格雖然也在回升，但是，仍然處于空置量比較大、價格和租金相對低的階段。而非住宅相形見細，空置量大，空置率特別高，因此價格跌落時間之長、跌落程度之深也大大超過了住宅。因為，在90年代后期，中國和上海經(jīng)濟的增長速度比較平緩，對于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪、廠房等（以下簡稱非住宅）的需求是疲軟的。2004－2005年，略有下降。本研究運用數(shù)量模型及經(jīng)驗估計相結(jié)合的方法，預測上海房地產(chǎn)需求的總規(guī)模（見下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬平方米及其以上。21世紀初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長速度超過住宅）、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴大。同時，會進一步在社會上產(chǎn)生住宅消費的漪漣效應。但是，中低層次職工的住房，還有相當?shù)睦щy。方案也許還要完善，技術可能還要細化，但補貼一說是變不了的。在全國各地大中城市相繼實質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢下，上海市不會久拖不決，相信在2002年將最終推出。上海政府對于各項工作的處理，歷來是積極和穩(wěn)妥兩面兼顧，對住房貨幣化的處理也是如此。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實物分配、實行貨幣化分配的要求以來，上海市進行了積極的準備工作，當年年底上海市人大就通過了原則性的條例。在2002年的上海市人大通過的“十五”計劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達到18－20平方米，比2000年末有較大的提高。上海政府歷來對于住宅的重視、及運用政策調(diào)動需求之有力，有口皆碑。這不僅對于全國，而且對于上海的發(fā)展都具有重要的指導意義。在中國歷來的最高文獻中，強調(diào)指出“重點改善居民居住條件……”是不多見的。，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內(nèi)容。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強勁增長（比1999年預售增長53％，銷售增長35％），可以看出若干端倪。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、環(huán)境改善、房價便宜，對于香港、臺灣、澳門同胞及海外華僑、華裔，返土歸鄉(xiāng)、落葉歸根、購租住宅具有較大的吸引力（此一情況港臺媒體已于2000年4季有正面的報道）。堅持對外開放是中國的基本國策，中國進入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟中心城市的燦爛前景，將大大增強上海對海外的吸引力。經(jīng)濟的增長和繁榮必然帶來上海企業(yè)和居民個人收入增長速度的提高，推動國內(nèi)外人才和資金向上海的流動，也必然帶來房地產(chǎn)市場的增長和繁榮，這是不言而喻的。未來五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達到10000億人民幣。根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”4個中心的指導意見，2002年3月上海市人民代表大會通過的“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃，已經(jīng)規(guī)劃了宏大的發(fā)展計劃。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動經(jīng)濟增長的因素。這輪增長才剛剛開始，只要沒有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟的增長速度將超過90年代后期，并維持不短的時期。同全國經(jīng)濟發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟增長迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長速度有所放慢。尤其是，住宅需求在高平臺上繼續(xù)增長。其實，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當可觀的。一、需求全面穩(wěn)定增長90年代中后期，上海的房地產(chǎn)市場在輿論上并不為人看好。本報告認為，主要將呈現(xiàn)以下7個趨勢，即：市場需求全面穩(wěn)定增長；住宅質(zhì)量全方位提高；運行機制基本實現(xiàn)市場化；外資進入再起高潮；服務業(yè)全面發(fā)展；國企改革加快速度；信息技術、互聯(lián)網(wǎng)技術發(fā)揮實質(zhì)作用。前景是鼓舞人心的。相信21世紀前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機遇，會迎來改革開放以后第2個黃金時代。如前言所述，21世紀上海發(fā)展社會經(jīng)濟的定位，有了重大的積極變化。政府的信息遠遠滿足不了需要。但是，政府部門發(fā)布的信息，都是總體性的指標，缺乏分地區(qū)、分品種、分項目的數(shù)據(jù)。細化程度不足。來源的不同，導致同一指標統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同。準確性困惑?，F(xiàn)在，無論是政府還是民間機構(gòu)，發(fā)布的房地產(chǎn)市場信息都是以季度為周期，沒有月度信息。目前，上海房地產(chǎn)市場信息工作，已經(jīng)走在全國前列。統(tǒng)計部門通過直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報告政府，并向社會發(fā)布價格指數(shù)。市房地局通過市交易中心，定期向社會發(fā)布有關房地產(chǎn)基本信息和價格指數(shù)，得到社會較好評價。上海市房地產(chǎn)交易中心于1996年底成立并開始試運行。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。看來，該問題的較好解決，有待于國退民進的正常進行、上市公司設立的公平開放和在WTO原則指導下市場競爭機制的充分發(fā)揮作用。其形成原因是復雜的，簡而言之，主要是舊體制遺留下來的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運行的全過程中，行政保護時有發(fā)生、市場競爭的機制發(fā)揮作用不完整。個別在近一、二年名氣較大的房地產(chǎn)上市公司，每股凈利也只有1角多。原因是業(yè)績不夠理想。但時至今日，基本上表現(xiàn)平平。而金豐投資和天宸實業(yè)是通過買殼成為房地產(chǎn)上市公司。其中，興業(yè)房地產(chǎn)為全市第一家房地產(chǎn)上市公司。（3）上市公司表現(xiàn)平平。遠低于國內(nèi)成熟行業(yè)中著名企業(yè)所占60％的市場份額。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額和作用有限。尤其是一些大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，在1991993年的房地產(chǎn)高潮中，由于過多投資高檔寫字樓、商住樓項目，在90年代中期市道低下之際被套牢，或成“半截子工程”，企業(yè)負債率相當高，傷了元氣。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導致一系列的糾紛和訴訟。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。雖然這些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢，但它運用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項目建設請施工隊墊資、或銷售請中介代理公司售后再結(jié)帳等等。表現(xiàn)在3個方面：（1）小企業(yè)過多。八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低2000年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的亂收費等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。2002年中國人大會議以后，國務院及其管理市場的機構(gòu)——工商行政管理總局已經(jīng)宣布：未來幾年，中國市場秩序整頓的主要指向是壟斷行業(yè)及其壟斷行為，并在2002年3－4月間，開始了中國歷史上首輪針對壟斷行為的舉報行動。尤其是房地產(chǎn)管理部門苦于管理范圍所限制，還無法對之直接進行管理。在2000年以前的8年時間中，上海地方當局也試圖予以改變。這些問題的嚴重性及其消極后果，不能低估。90年代后半期有所改善，但未基本改觀?？梢灾v，上海房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成、價格構(gòu)成還有較大的改善余地。我中心曾就此問題同市環(huán)衛(wèi)主管部門聯(lián)系，也不得要領。其中，又數(shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費問題嚴重。只要壟斷繼續(xù)存在，不公平、老爺衙門作風及其強收費、亂收費合理問題繼續(xù)存在。其中，部分機構(gòu)在前幾年的整改中，收費的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。（2）最大的問題是，道路、供水、排水、供電、供氣、電訊、環(huán)衛(wèi)等機構(gòu)配套時收費的混亂。問題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。開發(fā)商每開發(fā)一個項目要經(jīng)過上述機構(gòu)審批蓋上百個圖章，每此審批都要收費。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進一步改善目前上海房地產(chǎn)價格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。以上兩大因素的變化給辦公樓和商業(yè)用房的市場帶來許多不確定因素。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。表9942000年上?？罩蒙唐贩拷Y(jié)構(gòu)情況年份總量住宅辦公樓商業(yè)用房1994199519961997199819992000資料來源：《19952000年上海統(tǒng)計年鑒》、《上海市統(tǒng)計局內(nèi)部資料》二是空置辦公、商業(yè)用房的現(xiàn)代信息技術程度較低。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出問題主要有二：一是辦公、商業(yè)用房在全部空置量中的比例仍然較高。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長，速度雖比前半期慢一些，但絕對量仍在增長（見表4）。雖然該政策在上海沒有一步到位，但也有力地改變了居民依賴政府和單位的心理，居民的住房消費觀念為之大變，紛紛進入市場購租住房。表上海個人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個人購買商品住宅面積個人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海個人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵住房消費的政策使大量普通百姓進入了市場。1995年時，個人購房僅占34％，至2000年，已經(jīng)占93．6％（詳見表4圖4）。從而初步實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO－9002國際標準認證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。三是物業(yè)管理初步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化。房地產(chǎn)中介服務企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。上海從1992年7月誕生第一家房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。2000年達240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟發(fā)展，作出了重要的貢獻。從1991年至2000年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房銷售，平均每年以39．25％以上速度遞增。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。隨著汽車進入家庭的步伐越來越快，一些消費者在第二次購房時，開始在近郊區(qū)選擇獨立式別墅或聯(lián)體別墅，使這一類物業(yè)價格也開始上漲。從區(qū)域市場來看，市中心區(qū)的價格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價格逐漸上揚，中心城區(qū)和偏遠城區(qū)市場價格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價格也趨于接近。進入1999年，上海房地產(chǎn)市場價格開始筑底，從原先較大幅度下跌開始進入小幅緩跌，中房上海指數(shù)連續(xù)好幾個月僅下跌1點，表明市場正在筑底，并在年底出現(xiàn)止跌。與此同時，上海外銷房由于前幾年的高投入，進入了上市高峰。眾所周知，上海外銷房市場客戶主要來自港臺、日本、新加坡以及東南亞等國的華僑。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴大。中房上海指數(shù)建立于1995年2月，當時房地產(chǎn)發(fā)展正處在90年代上半期高峰的末尾，此后開始滑坡，但其間的變化還是有所不同。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。上海房地產(chǎn)市場價格自1995年開始一再下跌。當某種商品供不應求時，價格必然上漲。這些措施，導致上海90年代后半期的房屋整體質(zhì)量有了較大提高，更加符合市場的需要。競爭不僅體現(xiàn)在價格的降低上，而且體現(xiàn)在對于房屋質(zhì)量的提高上。（2）房地產(chǎn)商大大放慢了土地和房屋的開發(fā)速度使房屋的開工施工、竣工、量增長速度有所下降（見上文）。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)商主動地降低銷售價格，吸引買家（詳見下文房地產(chǎn)價格）?！盗姓{(diào)動住房消費的政策，推動了住房需求（詳見上文）。擴大住房市場銷售對象。并于1997年開始停止了對于高檔辦公大樓、賓館、飯店的土地出讓。單位：萬平方米年份商品房竣工面積平均增長速度％商品房銷售面積平均增長速度％商品房空置面積平均增長速度％商品住宅空置面積平均增長速度％1997199819992000資料來源：《19982000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海房地產(chǎn)市場供求關系平衡的實現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。尤其是商品住宅銷售，1999年首次出現(xiàn)當年銷售量與當年竣工量基本平衡的態(tài)勢，并消化部分空置商品房，從而使空置商品房大幅增長勢頭得到有效控制（見表2）。商品房批準銷售面積從1997年的1129．57萬平方米增加至2000年的1673．19萬平方米，平均每年增長13．99％。從銷售來看，需求的增幅超過供應的增幅。從1997年的1899．02萬平方米，下降至2000年的1549．17萬平方米，減少349．85萬平方米，％。二、供求關系逐步趨于平衡供求關系的趨向平衡，是通過供給的相對減少、需求的絕對增加來實現(xiàn)的。目前上海的住房消費政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。到2000年底，上海市的居民購買住房貸款余額，已經(jīng)突破300億人民幣，登上全國榜首。延長買房抵押貸款還款年限（最長30年）。從1997年開始，配合銀行利率下降，多次下降居民購買力購房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率。這一措施極大地鼓勵中上收入階層的住房消費熱情。用所得稅政策推動住房需求。用舊房市場推動新房需求1996年在中國率先實施允許居民將從政府購買的舊公房提前上市。1999年，又實施居民購買空置有年的住房，免除營業(yè)稅、契稅和交易手續(xù)費的規(guī)定。包括4項重要措施：降低居民購買住宅的稅費。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然強烈。改革開放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴大。（3）上海市民改善居住條件愿望