【正文】 因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等。與探測(cè)性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計(jì)劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對(duì)某專門問(wèn)題提出答案。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。至于問(wèn)題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。在這種情況下，采用探測(cè)性調(diào)研，從中間商或者消費(fèi)者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。 探測(cè)性調(diào)研當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確、無(wú)法確定應(yīng)當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)研來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。也就是說(shuō)，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研？通過(guò)調(diào)研要解決哪些問(wèn)題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用？如果開始做的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，將使以后一系列市場(chǎng)調(diào)研工作成為浪費(fèi)，造成損失。一、 確定調(diào)研目的這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序?yàn)榱耸故袌?chǎng)調(diào)研工作順利進(jìn)行，保證質(zhì)量，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，應(yīng)按一定程序進(jìn)行。對(duì)調(diào)研的結(jié)果要認(rèn)真思考、理解，看與我們對(duì)問(wèn)題的感性認(rèn)識(shí)是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時(shí)需作進(jìn)一步的調(diào)研和分析。必須參考一般經(jīng)驗(yàn)、普通的道理和其他信息來(lái)對(duì)它進(jìn)行評(píng)價(jià)。即使沒(méi)有發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。應(yīng)當(dāng)按照錯(cuò)誤的具體情況進(jìn)行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時(shí)作些修改，或是對(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動(dòng)。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯(cuò)誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對(duì)調(diào)研信息有什么影響。對(duì)方案的縝密設(shè)計(jì)和細(xì)心實(shí)施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論不是完美無(wú)缺的。簡(jiǎn)單的調(diào)研可以設(shè)計(jì)得只需幾頁(yè)記錄紙和一個(gè)可裝在口袋里的計(jì)算器，結(jié)果也就是幾頁(yè)報(bào)告。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研開展的程度是有伸縮性的。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)時(shí)效性要求也很高，如銷售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。可以在一天之內(nèi)完成，也可長(zhǎng)達(dá)數(shù)月。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。例如消費(fèi)者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費(fèi)者如不面對(duì)實(shí)際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問(wèn)題。三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有下列4個(gè)特點(diǎn)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研既包括很簡(jiǎn)單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛好之類的復(fù)雜問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和處理都有較高的難度。還有訪問(wèn)者的配合等問(wèn)題。房地產(chǎn)與一般耐用消費(fèi)品市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)研，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動(dòng)范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。其次，消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過(guò)及時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。但必須強(qiáng)調(diào)指出：市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過(guò)科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報(bào)告向社會(huì)或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。從事調(diào)研活動(dòng)不允許帶有任何個(gè)人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)愛任何個(gè)人或管理部門的影響或“壓力”。市場(chǎng)調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價(jià)值觀和人生觀等。市場(chǎng)調(diào)研的目的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)研的目的是為管理決策部門提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述市場(chǎng)調(diào)研的概述市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。只有當(dāng)項(xiàng)目的輻射半徑比較好地覆蓋消費(fèi)者的購(gòu)房半徑時(shí)，才可能吸引較多的目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)銷售。 項(xiàng)目輻射半徑amp。 （對(duì)交通的要求）：任何企業(yè)都離不開員工，所以任何有具體辦公地點(diǎn)的企業(yè)都必須考慮一個(gè)問(wèn)題： 如何方便員工上下班？比較直觀的分析，我們知道交通和位置導(dǎo)致的交通成本、通勤時(shí)間會(huì)限制企業(yè)對(duì)于辦公場(chǎng)所的選擇，正如本人在以前的文章中所提到的，我們需要考慮的另外一個(gè)問(wèn)題是，企業(yè)和員工在選擇辦公場(chǎng)所方面，主動(dòng)權(quán)在誰(shuí)的手里，這是一個(gè)非常實(shí)際的問(wèn)題，如果員工對(duì)于企業(yè)來(lái)講，并非最重要的，或者說(shuō)搬遷以后導(dǎo)致一部分員工離職，可以馬上補(bǔ)充，那么員工居住地點(diǎn)對(duì)于企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)的決策影響相對(duì)比較小，相反，如果員工（尤其是那些資身的老員工）是企業(yè)的核心資源，企業(yè)在選擇辦公場(chǎng)所是就必須考慮員工的通勤問(wèn)題；一般來(lái)講，在寫字樓比較密集的區(qū)域一定輻射范圍內(nèi)必須有相配套的居住區(qū)，否則該區(qū)域持續(xù)的人力資源供給將出現(xiàn)問(wèn)題； ：企業(yè)和結(jié)構(gòu)，我們可以將其擬人化看成一個(gè)人，一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域、一個(gè)寫字樓都有其自身獨(dú)特的形象，企業(yè)在選擇物業(yè)時(shí)，不會(huì)選擇和自身定位和形象相沖突或者不匹配的項(xiàng)目，這很好理解，中國(guó)有句古話“物以類聚，人以群分”，該法則已經(jīng)被住宅市場(chǎng)運(yùn)用得淋漓盡致，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)，同樣適用。不同行業(yè)、不同企業(yè)之所以對(duì)寫字樓的價(jià)格接受程度不同的關(guān)鍵原因在于，不同行業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)率、同行業(yè)不同企業(yè)的利潤(rùn)率存在差異，利潤(rùn)率高的行業(yè)和企業(yè)對(duì)于寫字樓的售價(jià)/租金的接受能力明顯高于利潤(rùn)率低的行業(yè)和企業(yè)；另外租金/物業(yè)購(gòu)置成本在公司整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的比例，以及租金對(duì)公司整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的彈性系數(shù)也不一樣。 行業(yè)及企業(yè)的景氣程度決定了企業(yè)對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求強(qiáng)度和需求能力，尤其是表現(xiàn)在對(duì)價(jià)格承受能力，以及對(duì)高檔次物業(yè)的需求。 不同景氣程度的行業(yè)對(duì)于寫字樓的需求存在較大差異，一般來(lái)講景氣程度高的行業(yè)對(duì)寫字樓的需求會(huì)高于景氣程度低的行業(yè)；其次，對(duì)于同一行業(yè)而言，景氣的企業(yè)對(duì)寫字樓的需求高于不景氣的行業(yè)。寫字樓需求研究模型 在進(jìn)行房地產(chǎn)需求研究時(shí)，我們經(jīng)常會(huì)從諸如“價(jià)格”、“開間及格局”、“位置”、“軟硬件配置”等層面進(jìn)行探討，當(dāng)然，從這些分析指標(biāo)入手沒(méi)有錯(cuò)，但常常我們會(huì)發(fā)現(xiàn)最終的研究結(jié)構(gòu)并不能解決什么問(wèn)題，那么究竟原因何在呢？其實(shí)企業(yè)/機(jī)構(gòu)在選擇辦公物業(yè)時(shí)，有更內(nèi)在決定因素，以上僅僅是這些企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時(shí)最外在的變量，或者說(shuō)并非決定性的自變量因素，只有把握這些內(nèi)在的自變量，才可以真正洞察整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，以及不同行業(yè)的需求變化趨勢(shì)以及在辦公物業(yè)市場(chǎng)中的地位。所以市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該是有計(jì)劃地開展（相關(guān)問(wèn)題的討論將在后續(xù)專題中討論）。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般都比較長(zhǎng)，如果盤子比較大，相應(yīng)的開發(fā)時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，通常會(huì)分若干期進(jìn)行開發(fā)。 那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于市場(chǎng)研究的應(yīng)用狀況到底怎么樣呢？市場(chǎng)研究到底在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中扮演什么角色呢？市場(chǎng)研究能夠幫助開發(fā)商解決什么問(wèn)題呢？開發(fā)商究竟應(yīng)該如何應(yīng)用市場(chǎng)調(diào)研呢？本文就開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行討論，其他問(wèn)題將在后續(xù)專題中討論。如果在合作方面取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，則轉(zhuǎn)型過(guò)程將會(huì)取得事半功倍的效果。正如戴德糧行由物業(yè)管理；偉業(yè)顧問(wèn)由研究策劃向全程服務(wù)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)研究公司的轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)就是研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目中所體現(xiàn)出來(lái)的顯著作用。與此同時(shí)，而在宏觀研究、供應(yīng)市場(chǎng)研究、競(jìng)爭(zhēng)樓盤等比較需要專業(yè)知識(shí)的領(lǐng)域，由于比較缺乏相應(yīng)熟知房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人員，以及缺乏有效的了解渠道和手段，因此這部分的研究需要市場(chǎng)研究公司在人員以及經(jīng)驗(yàn)的積累上逐步開展，并且需要判斷其成本、研究能力與產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力狀況。這些領(lǐng)域正是發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)咨詢與代理公司所欠缺的。b)項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究作為市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)研究的切入點(diǎn)市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，以提高與客戶溝通的行業(yè)背景知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的砝碼。就目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，作為客戶方，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究意識(shí)不強(qiáng)，并且缺乏對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)研究公司運(yùn)作方式和研究技術(shù)的理解；作為服務(wù)提供商，諸如世邦?魏理事、戴德糧行、偉業(yè)顧問(wèn)等專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢與代理公司已經(jīng)在該研究領(lǐng)域方面捷足先登了一步，并在房地產(chǎn)領(lǐng)域擔(dān)當(dāng)著全程顧問(wèn)公司的職責(zé)，同時(shí)該類性質(zhì)的公司具有著良好的海外背景，在利用海外資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐正逐步加快，新技術(shù)、新材料、新工藝的使用正逐漸改變著房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)。a)前瞻隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范化與市場(chǎng)化，開發(fā)商將對(duì)市場(chǎng)研究投入更多的精力，房地產(chǎn)行業(yè)研究將追隨IT領(lǐng)域研究、汽車行業(yè)研究的發(fā)展軌跡，在不久的將來(lái)，將會(huì)成為一個(gè)新興熱門的研究領(lǐng)域。? ? 業(yè)主滿意度研究：前文我們談到，現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來(lái)側(cè)面的、有效的銷售業(yè)績(jī)。并且，部分?jǐn)?shù)據(jù)的采集工作需要通過(guò)實(shí)地的訪問(wèn)實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商針對(duì)業(yè)主的客戶關(guān)系管理始于銷售而無(wú)終結(jié)，通過(guò)對(duì)客戶關(guān)系的有效管理，開發(fā)商能夠有效提高樓盤的銷售狀況以及業(yè)主購(gòu)買以及居住的滿意程度，從而提高公司的品牌形象，并使公司的經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性循環(huán)。其中主要涉及的研究方向主要有：特定樓盤信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道；看房所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；看房滿意度研究等等。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。? ? 樓盤媒體宣傳分析：對(duì)北京市在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。因此，媒體與銷售現(xiàn)場(chǎng)作為促進(jìn)消費(fèi)者認(rèn)知產(chǎn)品甚至購(gòu)買產(chǎn)品的手段就顯得十分重要，如何提高這些手段的有效性，也就成為開發(fā)商十分關(guān)注的問(wèn)題。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；對(duì)精裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；特定需求的價(jià)格定位研究等等。需要明確的是，該階段的項(xiàng)目定位研究無(wú)論需顧到具體細(xì)節(jié)的研究?jī)?nèi)容，因?yàn)?，過(guò)多的研究需求容易導(dǎo)致結(jié)論的模糊，為項(xiàng)目的定位帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。置業(yè)消費(fèi)需求研究了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、置業(yè)消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過(guò)程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。因此該階段的研究研究成果將會(huì)對(duì)樓盤項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品的推廣與訴求提供有效的支持。開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。新盤匯總分析—— 階段性對(duì)新盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。? ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)—— 現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫(kù)資料包括北京市90%以上住宅項(xiàng)目，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。具體而言，主要指導(dǎo)開發(fā)商的地皮投資，以及項(xiàng)目的初步定位，另外，品牌管理作為公司日常的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同樣需要相應(yīng)的市場(chǎng)研究作為參考依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。另外，由于置業(yè)消費(fèi)的重復(fù)購(gòu)買率非常低，并且購(gòu)買過(guò)程復(fù)雜，涉及的環(huán)節(jié)眾多，名詞術(shù)語(yǔ)對(duì)于普通消費(fèi)者而言比較難理解，因此在問(wèn)卷的設(shè)計(jì)上力求簡(jiǎn)單易懂，并且詞義貼切明了。? ? 設(shè)計(jì)針對(duì)性：由于居住型的置業(yè)消費(fèi)與投資型的置業(yè)消費(fèi)存在著比較明顯的差異，因此在研究消費(fèi)需求過(guò)程要嚴(yán)格區(qū)分其置業(yè)類型與目的。需要注意的是，房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者眾多，因此該行業(yè)研究對(duì)供應(yīng)研究的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，在開發(fā)商看來(lái)，供應(yīng)研究甚至比消費(fèi)需求研究更重要。? ? 供需差異性：在快速消費(fèi)品的研究中，針對(duì)消費(fèi)者的研究，往往可以得到特定產(chǎn)品或廠商資料信息的同時(shí)，其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資料信息也是比較完整的，可以比較清晰地了解特定產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的特征區(qū)隔。同時(shí)，家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)模是影響和決定住宅規(guī)模與結(jié)果的直接因素，住宅套型的變化和發(fā)展應(yīng)適應(yīng)于家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)的變化和發(fā)展。而且，正是由于產(chǎn)品的超高價(jià)值，因此這一消費(fèi)的心理特征十分微妙的，僅從置業(yè)的用途和對(duì)款項(xiàng)的支付方式看，復(fù)雜性就表現(xiàn)得淋漓盡致。由于置業(yè)消費(fèi)這一行為對(duì)于消費(fèi)者而言至關(guān)重要，因此其將會(huì)考慮上述的各個(gè)環(huán)節(jié)，并且決策過(guò)程會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，因此在進(jìn)行市場(chǎng)研究過(guò)程中所涉及的研究?jī)?nèi)容非常廣泛。? ? 研究寬泛性：房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)具有高度復(fù)雜性的產(chǎn)品，涉及到樓宇本身、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等等方方面面，并且各方面都需要做進(jìn)一步的細(xì)化。并且，針對(duì)置業(yè)消費(fèi)的研究，也是對(duì)特定區(qū)域產(chǎn)品的需求研究。雖然購(gòu)買者可能不是來(lái)自于某一特定區(qū)域，但一旦購(gòu)買某一樓盤后的主要消費(fèi)行為將帶有很強(qiáng)的區(qū)域特定。? ? 研究區(qū)域性：區(qū)域性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，這一特性使土地的利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。例如，在實(shí)際的研究過(guò)程中需要與消費(fèi)者探討未來(lái)