【正文】 “十五”時(shí)期上海經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高速發(fā)展，外來常住人口增加量和新增企業(yè)數(shù)都將超過“九五”時(shí)期，上海房。2．投資現(xiàn)有住房用于租賃。未來幾年，上海房地產(chǎn)（以住宅為主）仍在大規(guī)模開發(fā)時(shí)期，對資本的需求將大幅上升；同時(shí)，由于巨大的市場需求將使上海房地產(chǎn)開發(fā)的資金回報(bào)率超過社會(huì)平均水平。本報(bào)告對此進(jìn)行概括分析。這將是上海有史以來房地產(chǎn)市場需求最旺盛的一個(gè)時(shí)期，是全球任何一個(gè)城市都無法比擬的。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站一定會(huì)發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用，在競爭中形成若干個(gè)巨頭，為提高房地產(chǎn)市場效率作出重要貢獻(xiàn)。本文相信：21世紀(jì)開始，上海家庭電腦更加普及，互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行速度更快、上網(wǎng)普及率進(jìn)一步提高。其原因：除了目前互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行速度較慢、居民上網(wǎng)數(shù)量還少、信息尋找習(xí)慣尚未徹底改變等之外，從網(wǎng)站自身考察，主要的問題是：（1）大部分網(wǎng)站眼睛顧盼外來風(fēng)險(xiǎn)投資，沒有真正把網(wǎng)站往做好房地產(chǎn)供求信息上使勁，以至于無法贏得供求雙方，也就沒有經(jīng)濟(jì)上的良性循汛（2）部分網(wǎng)站，不必要地開發(fā)同供求信息沒有密切關(guān)系的綜合新聞、談話、生活、娛樂等欄目，無端地提高了網(wǎng)站的運(yùn)行成本。當(dāng)前，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站的情況和主要問題。這樣的成交規(guī)模，使互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)英雄大有用武之地。進(jìn)一步要肯定，同站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)比哪里都大?；ヂ?lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動(dòng)、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺(tái)，幾乎可以解決以上種種難題。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費(fèi)者全部需要的信息也是困難的。然而，消費(fèi)者要通暢地取得以上信息是有困難的。房地產(chǎn)品的不可移動(dòng)性、差異性（每一套房有不同的區(qū)位、街區(qū)、地段、小區(qū)、幢位、環(huán)境、房型、樓層、朝向——不同的使用價(jià)值及價(jià)格），即非均質(zhì)商品。到底如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用？網(wǎng)站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)如何？現(xiàn)在的問題在哪里？未來的發(fā)展如何？首先，要肯定，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中具有很大的作用。90年代后半期，互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)技術(shù)在發(fā)達(dá)國家的迅猛發(fā)展；導(dǎo)致2000年的中國和上海房地產(chǎn)業(yè)，也刮起一股網(wǎng)站旋風(fēng)。20世紀(jì)80－90年代，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)高速發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中日益發(fā)揮巨大的作用。主要表現(xiàn)在4個(gè)方面：信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站站住腳跟，形成為數(shù)不多的若干巨頭；管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個(gè)產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個(gè)市場的水準(zhǔn)。這對于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。相信在21世紀(jì)初期，種種條件臻于成熟，國有房地產(chǎn)企業(yè)的改革會(huì)加快速度，甚至取得突破性的成果。2002年中國人大9屆4次會(huì)議批準(zhǔn)的“十五”計(jì)劃指明：“鼓勵(lì)非國有企業(yè)、個(gè)人和境外投資者參與國有企業(yè)改制，推動(dòng)非上市國有企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和股權(quán)交易，形成混合所有制企業(yè)。總之，無論從黨和政府的方針而言，還是市場的客觀形勢，都要求上海的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快體制改革。（4）應(yīng)該確信進(jìn)入WTO以后，上海國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的行政優(yōu)勢，大部分將逐漸消失。他們對上海的了解愈來愈深，政策障礙馬上就要清除，實(shí)力雄厚的外資也將進(jìn)入?；蛟S也有政策及自身觀念（狹隘自信缺少調(diào)研）上的障礙。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長，而是以圍繞和滿足市場需求著稱。”毫無疑問，房地產(chǎn)領(lǐng)域（包括開發(fā)）基本上屬于“一般競爭性領(lǐng)域”，國有經(jīng)濟(jì)非固守不可。其原因是復(fù)雜的甚至是敏感的，本文不予多究。例如上?？h房地產(chǎn)總公司、中星集團(tuán)公司等，這是非常可喜的現(xiàn)象。以上問題，已經(jīng)有許多人認(rèn)識到了。這些優(yōu)勢，除了個(gè)別項(xiàng)目之外，基本上是不合理不公平的。比如：受托經(jīng)營獲得數(shù)量大質(zhì)量尚可的資產(chǎn)、優(yōu)先獲得出讓的好地塊、較少的土地出讓金、行政授意的銀行優(yōu)先貸款、優(yōu)先上市、較少遭到亂收費(fèi)的困擾、行政管理部門特意的關(guān)照（包括行政首長的親睞及宣傳報(bào)道上的方便）等等，不一而足。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯(cuò)，而知名度又相當(dāng)高。在當(dāng)前的中國和上海要研究企業(yè)，就繞不過國有企業(yè)。六、國有企業(yè)改革加快速度企業(yè)是市場的主體之一。上海房地集團(tuán)的金豐股份有限公司，已經(jīng)在全國主要城市展開有計(jì)劃的部署，是有遠(yuǎn)見的。由于國家實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)也會(huì)迅速發(fā)展。但比起內(nèi)地許多城市來，可能要高出一個(gè)等級。上海的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在90年代末就開始向其他城市發(fā)展，不過數(shù)量極少，僅具象征意義。這可能是更積極的想法和做法。這不僅是中國對外開放和進(jìn)入WTO的需要，也是推動(dòng)競爭、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。到90年代末，已形成相當(dāng)氣候。（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入?？赏?1世紀(jì)初，新的服務(wù)品種、服務(wù)觀念，例如代理投資者開發(fā)經(jīng)營（交鑰匙管理）、代理消費(fèi)者全過程購房租房、大型租售店、租房中心、經(jīng)紀(jì)人和律師組合、特許經(jīng)營……，還會(huì)不斷出現(xiàn)。這種情況，在近年的服務(wù)業(yè)中得到了體驗(yàn)。（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化。加上新企業(yè)（包括外資）的不斷進(jìn)入，會(huì)加劇已有服務(wù)企業(yè)的競爭，促進(jìn)他們提高服務(wù)水平。但是競爭水平不高，亂收費(fèi)等違規(guī)經(jīng)營屢見不鮮，以至于引起了社會(huì)和政府的密切關(guān)注。主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平?，F(xiàn)在的問題在于：首先，除了少量外資和本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)之外，總體上看，經(jīng)營素質(zhì)不高、規(guī)模較小；其次，在對房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)上還有一些缺門；而且，在已有門類內(nèi)部的分工上比較粗放，不夠細(xì)化。截止2000年底，以上4大專業(yè)的企業(yè)有4000戶?；旧闲纬闪私?jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)4大專業(yè)。五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高90年代尤其是后5年，上海房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)有了很大的發(fā)展。90年代上海房地產(chǎn)中的外資，主要來自于香港、臺(tái)灣、新加坡、日本等東亞和東南亞地區(qū)，鮮見西歐、北美地區(qū)的投資者。由于上海即將放寬外國人購買房地產(chǎn)的政策，可期望有相當(dāng)多的外資進(jìn)入消費(fèi)，這也是投資環(huán)節(jié)全方位的題中之義。可望在21世紀(jì)初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當(dāng)力度的同時(shí)，會(huì)加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。21世紀(jì)初開始，住宅比例有所提高。（2）投資品種合理化。21世紀(jì)初，外資對上海房地產(chǎn)的投資高潮將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）總量不低于80年代后5年，甚至超過。加入WTO的中國將全方位擴(kuò)大開放，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，仍然是下一輪對外開放的重要領(lǐng)域。（2）在對外開放既定國策的指導(dǎo)下，中國政府積極爭取加入WTO。其理由是：（1）中國經(jīng)濟(jì)和上海經(jīng)濟(jì)都在轉(zhuǎn)熱，這一勢頭方興未艾，給上海房地產(chǎn)市場提供了無限的商機(jī)（詳見上文）。在上述危機(jī)因素的影響下，加上當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)某種程度的供給過熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目賠了錢（其中，不無投資者決策有所失誤的主觀原因）。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)人才的成長。這是一個(gè)任何人都會(huì)予以正確評價(jià)的數(shù)據(jù)。一般估計(jì)，十年期間外資受讓上海土地出讓所支付的資金，大約有100億美元。相信21世紀(jì)初，舊公房物業(yè)管理的市場化將緊跟商品住宅，踏出堅(jiān)定有力的步伐。目前，由于已出售舊公房問可售而尚未出售的舊公房混雜在一起，物業(yè)管理的選擇性、水平和收費(fèi)更低于商品房，離開市場化更遠(yuǎn)。當(dāng)然，物業(yè)管理市場化的進(jìn)程，在21世紀(jì)第一個(gè)五年尚難完成，但它的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步是可期望的。這對于初步形成的物業(yè)管理市場是一種愛護(hù)。其原因是，物業(yè)管理的實(shí)踐在上海的時(shí)間不長，居民普遍對物業(yè)管理價(jià)值的理解不足，對市場化收費(fèi)的心理承受力很弱；同時(shí)，大多數(shù)居民收入的增長有限，對于按市場價(jià)值收費(fèi)的經(jīng)濟(jì)承受能力也不足。但存在兩個(gè)問題：一是大部分住宅業(yè)主，還無法從物業(yè)管理市場上自由地選擇物業(yè)管理公司；二是除了少量高檔的外銷住宅以外，大部分物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，離開市場價(jià)值較遠(yuǎn)。3．物業(yè)管理的市場化水平進(jìn)一步提高。因此，總體上舊公房的市場化改革接近完成。由于購買舊公房后再出售增值前景的確定性，加上政府出售成本價(jià)的提高、優(yōu)惠條件收縮的意向不斷表露，因此，居民購買舊公房的動(dòng)力將進(jìn)一步提高，估計(jì)21世紀(jì)初舊公房出售接近結(jié)束。2．公有住房市場化改革接近憲成。90年代中后期，政府和社會(huì)對此問題的改進(jìn)，已經(jīng)有了共同的認(rèn)識。但是，出讓的形式僅為政府同受讓者之間、一對一的談判協(xié)議，而沒有采用公平透明的市場競爭形式。80年代末，上海開始了土地使用權(quán)的有償出讓。其實(shí)，人們完全有理由期望上海會(huì)自覺地走向這一步。在這種情況下，已經(jīng)不是上海要不要遵守WTO規(guī)則的問題，而是由國內(nèi)外各類企業(yè)構(gòu)成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要求上海一定要按照WTO的規(guī)則行事。即上海是一個(gè)開放性的國際大都市，對外開放的程度已經(jīng)比較高。21世紀(jì)初，上海面臨著提高房地產(chǎn)市場化程度——直至完成市場化的極好機(jī)會(huì)。上海房地產(chǎn)的市場化程度也有了極大提高，至90年代末，基本上在全國領(lǐng)先。三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化1992年，在鄧小平理論的指導(dǎo)下，中國確認(rèn)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制。（2）其他新材料、新設(shè)施、新工藝等綜合性科技成果，也會(huì)大幅度的采用。其中：（1）引入專線寬帶光纜為基礎(chǔ)的小區(qū)公共電子信息平臺(tái)，將得到特別的考慮。21世紀(jì)開始，可望電子自動(dòng)化技術(shù)的進(jìn)一步成熟及成本的大量降低；可持續(xù)發(fā)展的觀念進(jìn)一步深入人心。實(shí)際上，僅僅在品質(zhì)較高的樓盤中，采用了若干宗新技術(shù)而已，如對講、紅外監(jiān)控系統(tǒng)等。4．以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果，得到廣泛的重視和應(yīng)用。為達(dá)此目的，要保證住宅的足夠間距。（4）環(huán)境的生態(tài)效趨向均好。即小品要避免繁瑣、喧嘩、浮夸、過分雕琢的視覺或噪音污染；為此，容易造成光污染、化學(xué)污染的材料，如玻璃、不銹鋼、化學(xué)建材等將盡量不用或少用，多用竹木磚石鐵等自然材料。相信21世紀(jì)初這一正確認(rèn)識，會(huì)被更多人接受及至政府的重視，在上海住宅生態(tài)小環(huán)境的塑造中發(fā)揮作用。簡言之，良好的微生物存在促進(jìn)植物的良好生長，引誘了適宜的動(dòng)物，反復(fù)循環(huán)形成良好的小區(qū)生物群落，促進(jìn)良好的小區(qū)生態(tài)的形成。目前，在生物環(huán)境的塑造中，人們僅注意了植物群落，基本上忽略了整個(gè)生物鏈條的其他兩個(gè)方面，即動(dòng)物和微生物。根據(jù)一部分住宅區(qū)的實(shí)踐，竹林在生態(tài)、美化及文化上的效果，均相當(dāng)好，有進(jìn)一步推廣的可能性。在喬木之中，也要合理設(shè)計(jì)搭配。因此，在綠化的設(shè)計(jì)中應(yīng)予以體現(xiàn)。1平方米的喬木氧制造量相當(dāng)于60平方米的草坪，同時(shí)，喬木的水份涵養(yǎng)、溫度調(diào)節(jié)、噪聲控制、鳥類吸引等功能，都大大超過草坪。大生態(tài)是由大環(huán)境造成的，無法根本改變，但小生態(tài)可以通過環(huán)境設(shè)計(jì)予以局部改善。相信21世紀(jì)開始，上海住宅建設(shè)中的環(huán)境設(shè)計(jì)將向生態(tài)、美化、人文的全面考慮發(fā)展，最突出的方面是生態(tài)的考慮。由于把美觀置于首位，許多小品或失之于過多、或過于雕琢、或不倫不類，總之無文化可言；許多大面積草坪（包括車庫復(fù)土綠地），甚至花大代價(jià)建造的噴水池等，缺乏生態(tài)意義。在環(huán)境設(shè)計(jì)中，對美觀、生態(tài)和文化都有所考慮，但有片面性，考慮最多的是美觀的需要。3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。還如餐廳北陽臺(tái)和廚房工作陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，是否可以兼顧，同時(shí)考慮攤晾、小中央空調(diào)位等更多的功能。因此在設(shè)計(jì)時(shí)，要仔細(xì)安排門前空間，門廳寬度、長度及同起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間的銜接和過渡等，為家裝奠定基礎(chǔ)。比如，在居室內(nèi)學(xué)習(xí)、工作甚至娛樂的需要，操作現(xiàn)代信息設(shè)施的需要；還要對以上需要作極為細(xì)心周密的安排。即對住宅主體的每一個(gè)方面每一個(gè)角度，尤其是住宅的內(nèi)部，在適度面積的前提下，還要從人的各種需要出發(fā)，仔細(xì)深入地進(jìn)行安排。雖然也是滿足人的需要，但仍在初步的階段。上海自1998年開始，連續(xù)三年舉行的住宅優(yōu)秀房型評比中，參評者踴躍，從一個(gè)側(cè)面反映了對住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)的重視。前文所說的“歐陸風(fēng)”問題，基本上反映了對住宅主體外表的重視。住宅主體是指居民家庭直接居住、而非小區(qū)共享的空間，它由一套套的住房集合而成。假以時(shí)日，熔中西于一爐的新一代住宅海派風(fēng)格將形成。首先，中國風(fēng)格尤其是江南風(fēng)格和上海本土風(fēng)格的住宅，將有明顯的發(fā)展；其次，西洋風(fēng)格將會(huì)細(xì)化、深化，會(huì)出現(xiàn)發(fā)達(dá)國家的各種風(fēng)格，如北美、北歐、中歐、南歐風(fēng)格等等。但是，這樣的創(chuàng)試太少太少。但是，借大的上海，新建住宅僅有一種主導(dǎo)風(fēng)格實(shí)在是太單調(diào)了。所以，予以大事鞭韃。同時(shí)，普遍接受了大客廳概念。90年代下半期，刮起了“歐陸風(fēng)”。90年代，上海住宅風(fēng)格的發(fā)展，經(jīng)歷了兩個(gè)發(fā)展階段。相信21世紀(jì)初，會(huì)更多地考慮各種人群的住宅需求特殊性，設(shè)計(jì)開發(fā)符合他們要求的住宅，使住宅多樣化。例如，老人、學(xué)生、單身、單親、傷殘等人群所需要的住宅就沒有考慮到。（2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。在檔次愈來愈多、愈來愈細(xì)化、各檔次的質(zhì)量全面提高的前提下，發(fā)展的主要趨勢是：低檔品種較多地向中檔發(fā)展。包括：（1）住宅檔次多樣化。這為21世紀(jì)初上海住宅質(zhì)量的全面提高，提供了良好的人文和市場需求基礎(chǔ)。這無疑會(huì)推動(dòng)上海住宅質(zhì)量的全面提高。他們的進(jìn)入，不僅帶來了資金，而且?guī)砹税l(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)和住宅的新觀念、新思路、新材料、新工藝和新產(chǎn)品。無論是那種投資的進(jìn)入，均增加了競爭者，也提高競爭的質(zhì)量。再次，房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)品的市場競爭會(huì)更加激烈，迫使開發(fā)商全面提高住宅質(zhì)量。在數(shù)量問題基本解決以后，質(zhì)量的全面提高自然而然地提到議事日程上來。以上數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計(jì)技術(shù)的不足（如未能剔除流動(dòng)人口占用的住宅面積等）可能有些誤差。其次，經(jīng)過20年的努力，上海市的住房短缺基本解決，已經(jīng)到達(dá)了住宅質(zhì)量全面提高的階段。首先，最重大的影響因素是，中國的“十五”計(jì)劃規(guī)定，改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的重點(diǎn)內(nèi)容之一（見前文）。但從總體上看，還不自覺、不主動(dòng)、不充分。90年代中后期，上海的住宅市場一度呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但是，還有局限性。二、住宅質(zhì)量全方位的提高這里討論的住宅質(zhì)量，并不是指工程建造質(zhì)量；而是指住宅適合、滿足人類居住要求的程度。再次，經(jīng)過90年代的曲折，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)變得聰明起來，不會(huì)再現(xiàn)90年代那樣的盲目投資沖動(dòng)。因?yàn)椋菏紫?，這次的需求增長有較深、較廣泛的國內(nèi)