【正文】 隨著居民消費觀念的變化，換購住房的需求逐年增長且增幅較大；第三，城市發(fā)展帶來的需求，拆遷安置、城市危舊住房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的購房需求量將保持穩(wěn)定的增長；第四，政府在2004年對房地產(chǎn)市場的發(fā)展將起推動作用，同時為了控制房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，將會出臺一系列政策，如抑制炒房的相關(guān)政策等。首先政策面對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化的要求將使房地產(chǎn)產(chǎn)品的實際供給減少，因為進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻提升了，所以2004年房地產(chǎn)的價格下行可能性很小；其次房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢，城鎮(zhèn)化進程加快、外來人口增長等因素，將增加房地產(chǎn)市場需求。2004年商品房供求關(guān)系不會發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折——南京已公布的2004年拆遷量可見，整體數(shù)量超過2003年，今年將出現(xiàn)更多的購房者；南京作為長江中下游區(qū)域中心城市，對外有一定的輻射及影響力，這就決定了南京會吸引大批外來創(chuàng)業(yè)者，而這部分人群就構(gòu)成了2004年南京房地產(chǎn)市場的潛在購房者；自去年開始，市政府為解決貧困戶及收入較低的拆遷戶居住問題，啟動了“三房”工程，中低收入階層住房問題備受關(guān)注，從已公布的2004年建設(shè)計劃來看，此“三房”的總體供應(yīng)量不會少于200萬平方米，中高檔商品房所占比例會下降，經(jīng)濟適用房所占比例會上升；南京市2004年將達到人均住宅建筑面積24平方米。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)化與多元化時代到來。（2）諸多宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)顯示，2004年南京市房價上漲可能性較大。三、南京市房價展望1. 2003年房價總體特征2003年南京國民經(jīng)濟進入了新一輪發(fā)展周期，基建投資急劇擴張拉動了貸款的快速增長，城市建設(shè)步入了高峰期，沿江開發(fā)、老城改造、十運會場館建設(shè)、地鐵、秦淮河整治、三橋、塞虹橋立交等數(shù)億元以上投資大項目不斷涌現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫擴大了信貸資金的需求，消費層次明顯提升促進了消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、中心城市地位、居住環(huán)境要求逐漸提高、住宅產(chǎn)品升級換代、外來的購買力的持續(xù)強化，市區(qū)土地資源緊缺、舊區(qū)改造進程等諸多推進因素，不可避免的造成南京市2003年房價飚升。7. 拆遷新法等政策影響 拆遷新法的直接效應(yīng)在于地級的躍升，導(dǎo)致2003年四季度直接拉動了南京市二手房均價200元左右/平米，可以預(yù)見在2004年，這一政策對新建商品房開盤價的影響將超過對二手房價格的影響。2003年后，南京市城市化戰(zhàn)略與房價水平已成為密切相關(guān)因素。長江經(jīng)濟圈的地理位置決定了南京市未來城市發(fā)展的速度將會更快。另外，樓盤景觀設(shè)計費用和營銷造費用比重增加較快已達到300400元/平米的水平，而且這一部分成本增加的趨勢較為明顯。其他如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價格全部上漲。建材大漲價——2003年建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，價格普遍上漲20%40%，按建筑原材料漲幅至少二成計算，建筑原材料上漲導(dǎo)致建設(shè)成本提高20%，將導(dǎo)致總成本增長7%。4. 商品房直接成本的上升帶動房價上漲土地成本——以2003年南京市實際出讓土地樓面地價計算，商品房開發(fā)中土地成本已占商品房總價的50%左右，土地價格漲幅較大是帶動2003年房價上升的直接動力。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年四季度購置新商品房的投資型業(yè)主占總量的20%以上，購置二手房的投資型業(yè)主占總量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購房者的比例約為40%左右，這個比例說明城市化進程在吸引投資方面的效應(yīng)顯現(xiàn)，南京沿江經(jīng)濟帶的輻射及影響吸引了大批外來置業(yè)人群，在本地普通中低收入者買不起房，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)狀況尚未改觀之前，投資型購房比例的增長是2003年房價上漲的重要支撐面。投資型購房比例的增長——統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2003年全市個人購房貸款量大幅度上升，%%。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是2003年投資型物業(yè)的市場重點，產(chǎn)權(quán)式固定回報率返租模式成為2003年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產(chǎn)也有升溫跡象。3. 投資拉動——價格支撐面之二投資拉動效應(yīng)主要體現(xiàn)三個方面：投資型物業(yè)形成、投資型購房比例的增長、投資心理的形成。另據(jù)世界銀行統(tǒng)計，當(dāng)一個國家人均GDP達到600－800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將也進入高速增長階段；達到1300美元時，進入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過1500美元時，住宅建設(shè)投資占GDP的比重將達到頂峰，而南京目前人均GDP約在2000美元左右。南京正處在房地產(chǎn)發(fā)展的高增長時期——南京是省會城市，人口集中，經(jīng)濟發(fā)達，人們的生活水平近年提高較快，對住宅的需求量大。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達40%以下，這個數(shù)據(jù)表明目前南京經(jīng)濟已進入消費高增長與變革的小康階段。據(jù)有關(guān)國際機構(gòu)調(diào)查，目前消費者信心指數(shù)達到歷史較高水平，反映了中國經(jīng)濟的強大動力。另外，2003年全年南京市房價供需結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)還有，市場供應(yīng)的商品房與消費者對樓盤學(xué)習(xí)、生活品質(zhì)等的需求不合，在城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房的供給奇缺，導(dǎo)致區(qū)域房價水漲船高。結(jié)合片區(qū)實際供給，2003年全年，南京市商品房價格供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)現(xiàn)象較為突出，在需求量較大的區(qū)域，單價普遍高于消費者期望水平，消費者不得不購買期望單價水平以上的商品房，房價由此節(jié)節(jié)升高。本期抉策地產(chǎn)研究中心消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對房價的期望值與市場價差距甚遠。參考數(shù)據(jù)：地區(qū)住宅房價租金比統(tǒng)計地區(qū) 商品房均價（元/平米） 房價租金比北京 7500 100：1上海 5500 150：1廣州 4000 160：1南京 4400 210：1與全國各地租賃市場類似，南京市房屋租賃市場結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象比較明顯，中高檔供給相對過剩，小戶型、中低檔產(chǎn)品供不應(yīng)求，抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年開始分物業(yè)類型月度租賃行情監(jiān)測，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測報告中。8. 房地產(chǎn)三級市場——租賃市場價格水平分析從房屋售價和租價比來看南京市房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，此項數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)投資有一定參考意義。圖38 2002003年南京市各片區(qū)樓面地價比較 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，2003年南京市土地出讓樓面均價達2124元，比2003年上漲近150元/平米。2003年，南京市土地供應(yīng)量較上兩年加大許多，統(tǒng)計數(shù)字顯示，2003年以來，是2002年的8倍，雖然土地供應(yīng)量放量但土地價格仍然節(jié)節(jié)攀高。2003年中低價商品房對南京市各片區(qū)商品房均價的拉低效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，但其在近兩年內(nèi)中低價商品房供應(yīng)放量的可能性是影響未來南京房價走勢的重要因素之一，近期有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004年經(jīng)適房、中低價商品房的供應(yīng)比例將占新建商品房總量的20%左右。2003年南京中低價商品房樓盤的可售面積平均價格標準確定在每平方米26003200元。2004年南京市經(jīng)濟適用房價格：由于經(jīng)濟適用房旨在解決低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，因此上浮的幅度不會太大，預(yù)估應(yīng)在每平方米150元左右。經(jīng)濟適用房雖然解決了一部分低收入人群、被拆遷戶的居住需求，但因全年供應(yīng)量只有90萬平米，而對較低價位住宅的需求量遠遠超出這個水平，而住房已成為居民生活的第一必需品，讓很多中低收入的人群轉(zhuǎn)而購買中等價位段的位置較偏的商品房。由于二手房的供給受市場價格走勢影響較大，2003年下半年，南京市二手房的供給總量較上半年增多，市場狀態(tài)由明顯的供不應(yīng)求向供求基本平衡過渡。2003年全年，%%。圖36 2003年10月至12月二手房分區(qū)均價比較圖（單位：元/平米）結(jié)合2003年底南京市二手房價格走勢，我們進一步對12月商品住宅和二手房價格做對比分析：圖37 2003年12月二手房與商品住宅分區(qū)均價比較圖（單位：元/平米） 受新商品住宅價格漲幅及拆遷新法的刺激，2003年12月南京市二手房價格繼續(xù)上揚，例如河西、城南等區(qū)域二手房均價漲幅與商品住宅漲幅都很接近，比較2003年10月數(shù)據(jù)，目前南京房地產(chǎn)市場二手房均價僅僅略低于商品住宅均價。2003年南京市別墅、寫字樓價格走勢比較理性，上漲幅度較小，高附加值的產(chǎn)品供給較多。但值得關(guān)注的是江寧區(qū)商鋪供應(yīng)面積大大超過市場需求，如果區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期繼續(xù)滯后，除個別規(guī)劃設(shè)計合理的項目，江寧片區(qū)商鋪有價無市的局面可能即將形成。 2003年南京市場近郊別墅項目的銷售狀況良好，很多是業(yè)主在已有兩至三處房產(chǎn)的情況下以休閑度假、第二居所為目的進行的長期投資行為，這在一定程度上說明消費者對經(jīng)濟的長期樂觀預(yù)期，并有對南京房市房價將繼續(xù)上漲的心理預(yù)期。2003年10月至12月南京市分物業(yè)商品房價格走勢統(tǒng)計如下表：圖35 分物業(yè)商品房均價比較圖(單位：元/平米)本期70指數(shù)寫字樓均價為每平米6026元，略高于城中住宅均價。有關(guān)70典型樓盤各項目的銷售跟蹤詳情及相關(guān)研究，詳見2004年1月底發(fā)布的《抉策南京市70典型樓盤價格指數(shù)報告》（2003年12月），報告詳細分析了2003你那1012月南京市各片區(qū)商品房、商品住宅的價格走勢及銷售狀況，并給予多角度的相關(guān)性分析。下表為2000年到2003年時間段，南京市商品住宅典型大盤價格走勢。2003年10月至12月商品住宅價格走勢統(tǒng)計如下表：圖34 2003年10月至12月商品住宅價格走勢圖(單位：元/平米)可以看出，2003年12月南京七大片區(qū)總體均價為每平米4378元/平米，與10月份比較上漲216元/平米，在近3個月里，月均上漲近70元/平米,漲幅較上季度增快，高于商品房總均價的漲幅，住宅均價接近在每平米6000元/平米以上的是城中區(qū)域達到5850元/平米的高位，值得關(guān)注的是均價從每平米3000至4000元/平米價位段越升至4000至5000元/平米價位段的片區(qū)有城北、城南兩個片區(qū)，江寧片區(qū)近期住宅均價總體漲幅較小，而江寧片區(qū)幾個優(yōu)勢大盤的漲勢與城區(qū)漲幅的差異并不大，四季度江北片區(qū)漲幅較大，近三個月來上漲200元以上/平米。參見下表統(tǒng)計數(shù)據(jù)。房價漲幅超過居民收入漲幅。圖32 2003年10月至2003年12月商品房分區(qū)均價增長幅度表 本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價格上漲幅度基本與8至10月漲幅接近，本期70典型樓盤指數(shù)各片區(qū)入選項目中商住寫字樓項目比例較上期低10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計上看，城南、城中片區(qū)由于近期供給量較大、銷售形勢也比較良好，漲幅較平穩(wěn)在5%9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過10%，以旭日華庭為代表的江北片區(qū)項目的價格上漲形勢是南京沿江經(jīng)濟全面啟動的一個信號；河西片區(qū)也是沿江大開發(fā)的直接受益范圍，迎接十運會、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價位的上漲在情理之中；城北片區(qū)繼續(xù)受到消費者的追捧，兩個月內(nèi)均價上漲超過200元/平米。參考數(shù)據(jù)：中房11月典型城市房地產(chǎn)綜合指數(shù)地區(qū) 11月綜合指數(shù) 升降北京 1126 7上海 1086 20南京 1306 3廣州 967 1天津 637 0重慶 532 1成都 372 22. 商品房價格水平分析圖31 2003年10月至2003年12月商品房價格走勢圖(單位：元/平米) 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和2003年12月70典型價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格的加權(quán)計算，參考得出南京市2003年12月商品房平均價格為為每平米4537元/平米，七大片區(qū)均價如上圖所示。2004年，南京市城市建設(shè)總投資規(guī)模將超過400億元，重點建設(shè)16個單項投資在20億元以上的大項目，新開工住宅將達1000萬平方米，建成500萬平方米，全年人均住宅建筑面積要達到24平方米。而房價的年度漲幅接近20%，高于各項經(jīng)濟指標的增長率。數(shù)據(jù)顯示2003年南京市主要經(jīng)濟指標創(chuàng)十年來最好水平，2003年以來南京市人均GDP增長超過15%、城鎮(zhèn)居民人均可支配支出增長了12%以上，%，房地產(chǎn)投資總額比去年同期增長47%，房貸方面，%%。2003年，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易額249億元，%和105% 。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，2003年四季度與上年同季相比，%，%，%，漲幅均高于三季度。目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡還是南京市房價的主導(dǎo)決定因素，在高價位段產(chǎn)品如城中區(qū)域的商住寫字樓項目價格增速有所放緩的局部現(xiàn)象背后，中低價產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求導(dǎo)致的價位整體拉升現(xiàn)象仍是市場的主流。我們把2003年8月份第一期70指數(shù)值定為100，根據(jù)2003年10月份公布的第一期抉策地產(chǎn)南京70典型指數(shù)數(shù)據(jù)，運用系統(tǒng)模型得到2003年第二期抉策南京70典型指數(shù)：（1）總指數(shù)表發(fā)布時間 南京市70典型樓盤價格總指數(shù)值 比上期增長率2003年12月 111↑ % 2003年10月 106↑ 6%2003年8月 100 /（2）分區(qū)指數(shù)表 發(fā)布時間 分區(qū)域指數(shù) 城北 城東 城南 城中 河西 江寧2003年12月 111↑ 112↑ 110↑ 108↑ 115↑ 110↑2003年10月 106↑ 107↑ 106↑ 105↑ 109↑ 105↑2003年8月 100 100 100 100 100 100（3）分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時間 住宅 商住寫字樓 別墅2003年12月 115↑ 108↑ 110↑2003年10月 108↑ 105↑ 106↑2003年8月 100 100 100從本期抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤價格指數(shù)分析，各項變化表明，2003年10至12月南京市房地產(chǎn)產(chǎn)品市場總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了3至7個點，與2003年8至10月漲幅基本相當(dāng)。注：70指數(shù)并不是單純使用價格為變量，銷售進程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場動態(tài)行情都是重要的參考項目。本期價格研究內(nèi)容主要包括：2003年12月抉策70典型樓盤價格指數(shù)、2003年度南京市商品房總體價格水平、商品住宅價格水平以及分物業(yè)、土地、二手房和經(jīng)濟適用房價格水平分析，2003年價格走勢分析，2003年南京市商品房價格成因分析。預(yù)計江寧在2004年的供應(yīng)面積將超過200萬平方米。江寧近幾年始終是商品房上市面積最大的片區(qū)，以建筑面積達到75萬平方米新盤拖樂嘉街區(qū)為代表的一批新盤