【正文】 行業(yè)的規(guī)范發(fā)展首先要立足于“有法可依”和“執(zhí)法必嚴(yán)” ，然后企業(yè)才能做到“有法必依” 。最后，行業(yè)協(xié)會(huì)等有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)行規(guī)行及建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的建筑質(zhì)量問題、交易中的違規(guī)現(xiàn)象等進(jìn)行規(guī)范與控制，加大房產(chǎn)交易的透明度。房地產(chǎn)是一個(gè)百姓關(guān)注度高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、社會(huì)影響面廣的行業(yè)，立足于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重社會(huì)聲譽(yù)。 ”按照世界經(jīng)濟(jì)論壇給43 / 43出的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)將從四個(gè)方面表現(xiàn)為企業(yè)公民：好的公司治理和道德價(jià)值；對(duì)人的責(zé)任；對(duì)環(huán)境的責(zé)任；對(duì)社會(huì)發(fā)展的廣義貢獻(xiàn)，比如傳播國際標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)企業(yè)公民認(rèn)為公司的成功與社會(huì)的健康和福利密切相關(guān)。其次企業(yè)應(yīng)積極參與中低價(jià)商品房建設(shè)，提升企業(yè)誠信度與行業(yè)整體形象。第三，要把推廣節(jié)能和綠色建筑，放到推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的大背景中，通盤考慮。首先，要切實(shí)樹立科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)識(shí)到推廣節(jié)能和綠色建筑是實(shí)現(xiàn)行業(yè)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑；綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、42 / 43安全的居住、工作和活動(dòng)的空間，同時(shí)在建筑全生命周期（物料生產(chǎn)、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營維護(hù)及拆除、回用全過程）中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源（能源、土地、水資源、材料） 、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。另外，從行業(yè)來說，也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行規(guī)行紀(jì)建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)與市場的持續(xù)健康發(fā)展。科學(xué)定價(jià)中低價(jià)商品房，成為未來影響上海市房價(jià)的關(guān)鍵所在。兩個(gè)一千萬種的中低價(jià)商品房由于不采用配套商品房的定向銷售模式，受益面較廣，也是切實(shí)提升中低收入群體居住條件的福利性用房。由于后者涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)水平等一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題，增長速度較為緩慢，因此當(dāng)務(wù)之急是控制房價(jià)理性回歸，加大普通商品房尤其是中低價(jià)商品房的供應(yīng)，與居民改善居住條件的需求有效對(duì)接，挖掘自住性消費(fèi)潛力。廣大工薪階層存在改善居住條件的需求，但是囿于房價(jià)收入限制，其消費(fèi)需求成為購買力不足的無效需求。把自住性消費(fèi)需求作為重點(diǎn)加以挖掘。除了繼續(xù)貫徹執(zhí)行今年發(fā)布的各種調(diào)控措施以外，必要時(shí)還可以啟用土地增值稅、個(gè)人所得稅、物業(yè)稅等稅收政策進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)控，同時(shí)，也可以利用貸款利率上調(diào)進(jìn)行輔助調(diào)控。近期上海房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)是促使房地產(chǎn)盡快軟著陸，以實(shí)現(xiàn)中長期的穩(wěn)定健康發(fā)展。促進(jìn)自住性消費(fèi)需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格體系為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，近期調(diào)控政策必須圍繞嚴(yán)控房價(jià)為原則，堅(jiān)決壓制投機(jī)行為，同時(shí)應(yīng)鼓勵(lì)自住消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格體系。目前上海市房地產(chǎn)開發(fā)資金仍以銀行借貸為主要來源，短期40 / 43內(nèi)控制銀行信貸，將有效控制房地產(chǎn)投資增長。不但在總量上減少土地供給，控制新開工面積，還要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制總投資金額；另一方面，從嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸入手?？刂品康禺a(chǎn)投資增長，緊縮地根銀根房地產(chǎn)投資過熱也是本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一，在中短期內(nèi)，要使房地產(chǎn)投資增速回落，促進(jìn)供求平衡。這樣，就必須控制供地速度，不能操之過急。如果繼續(xù)以該速度集中供地，將引發(fā)進(jìn)一步的矛盾。適度推進(jìn)中低價(jià)商品房與配套商品房用地。從 2022 年以來，上海市政府已經(jīng)2 詳見《上海逝十一五住宅需求預(yù)測》 ，上海易居房地產(chǎn)研究院39 / 43逐步減小普通商品住宅用地供應(yīng)，2022 年供應(yīng) 499 萬平方米，而2022 年至今尚未出讓 1 幅純商品住宅用地。從土地源頭上控制房地產(chǎn)投資增長速度，避免因交易量下降導(dǎo)致的供求距離加大。繼續(xù)加強(qiáng)土地市場管理，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)上海政府近兩年來所實(shí)施的土地調(diào)控政策主要是以“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、控制總量、盤活存量”為原則。為了保障十一五期間整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍將作為支柱產(chǎn)業(yè)，因此，下階段的政策重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在目前宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸之后，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。在十一五期間，預(yù)計(jì)上海市年交易量將穩(wěn)定在 2300 萬平38 / 43方米 2左右。市場供求向供略大于求轉(zhuǎn)變，未來的消費(fèi)行為將更趨理性。但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，20222022年的盲目消費(fèi)時(shí)代將一去不返，房價(jià)也不會(huì)再出現(xiàn)迅速飛漲的現(xiàn)象，供不應(yīng)求的購房恐慌將得到長期解決。成交量平穩(wěn)釋放，價(jià)格進(jìn)一步回落雖然目前上海市房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策影響嚴(yán)重，房價(jià)持續(xù)回落，交易量也出現(xiàn)萎縮。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長降幅減緩和出現(xiàn)小幅反彈，可以在很大程度上制約全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的更快下降。房地產(chǎn)投資逐步放緩由于一系列政策的進(jìn)一步貫徹和落實(shí)，宏觀調(diào)控的滯后性將逐步得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅將趨向平穩(wěn)。建議 2022 年對(duì)消費(fèi)需求實(shí)行“穩(wěn)房促車”控制，實(shí)行“一穩(wěn)一擴(kuò)”的需求政策，即適度壓縮投資需求增長，積極地促進(jìn)消費(fèi)需求增長。根據(jù)國家發(fā)改委《2022 年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析及 2022 展望報(bào)告》 ，2022 年將成為經(jīng)濟(jì)的調(diào)整起步年，為“十一五”經(jīng)濟(jì)繼續(xù)處于快速增長軌道打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。專業(yè)化、精細(xì)化將成為房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展的方向，而注重社會(huì)聲譽(yù)與企業(yè)信譽(yù)也將成為企業(yè)立足的根本。在“開發(fā)暴利”不復(fù)存在后，企業(yè)將自發(fā)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)，借此獲取超額利潤，如發(fā)展綠色環(huán)保住宅，更加重視建筑設(shè)計(jì)等。這將從客觀上促使房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真思考企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展問題。一方面，合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)格36 / 43控制銷售對(duì)象；一方面，制定相應(yīng)鼓勵(lì)政策，發(fā)展廉租房。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)業(yè)將在未來很長時(shí)間內(nèi)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧方面扮演重要角色，住房保障范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。“穩(wěn)定是發(fā)展的基礎(chǔ)” ，解決社會(huì)保障一直以來是各屆政府不遺余力地在推進(jìn)的一項(xiàng)工作，尤其是在當(dāng)前黨中央“構(gòu)建和諧社會(huì)”的指導(dǎo)思想下。目前我國的居住水平還普遍較低，特別是像上海這樣人口眾多的國際型大都市，這一問題尤其突出。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率將保持在 1517%。同時(shí)，也要積極地加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，以引導(dǎo)和保證房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。所以，另一方面還需要積極發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身的市場化運(yùn)作機(jī)制，通過市場的自發(fā)供求平衡來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，促進(jìn)市場的良性發(fā)展。在企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展中，規(guī)模擴(kuò)張是不可避免的，但是在當(dāng)前的階段，34 / 43更應(yīng)重視企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)的塑造，打造企業(yè)核心競爭力。正確處理房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張與內(nèi)涵提升的關(guān)系目前房地產(chǎn)企業(yè)廣泛存在規(guī)模擴(kuò)張迅速而內(nèi)涵挖掘不足的問題。正確處理房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的支撐作用，但過快增長也會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，社會(huì)資源被過度占用等問題，長期來看，是不利于整體經(jīng)濟(jì)的長期健康發(fā)展的。一方面，積極發(fā)展房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)、增加物質(zhì)財(cái)富是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展、增強(qiáng)社會(huì)居住保障功能的基礎(chǔ)，可以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展。二、平衡四個(gè)方面的關(guān)系在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境下，要貫徹中央精神，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，1 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)網(wǎng)33 / 43構(gòu)建和諧社會(huì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，就必須在注意正確、妥善地處理好幾大關(guān)系。現(xiàn)階段的調(diào)控目的不是為了打壓房地產(chǎn)的價(jià)格，打壓房地產(chǎn)的發(fā)展，調(diào)控是為了房地產(chǎn)更好、更健康地發(fā)展。從人均居住面積看，上海市 2022 年為人均 平方米，相比較國外平均水平，還有很大的發(fā)展空間；從經(jīng)濟(jì)增長角度看，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)也尚待得到更大程度的發(fā)揮。決不能因加強(qiáng)宏觀調(diào)控而否定房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用，而是應(yīng)當(dāng)看作是優(yōu)化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，更好地發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的作用。即使在 2022 年這樣一個(gè)被稱為“調(diào)控年”的年份，房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)依然強(qiáng)勁，今年32 / 4316 月帶動(dòng) GDP 增長 %，19 月帶動(dòng) GDP 增長 %1，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位并未因?yàn)檎{(diào)控而疲軟。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。堅(jiān)持房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位不動(dòng)搖從房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，有十分重要的作用。31 / 43第四部分 上海房地產(chǎn)與行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略思考一、統(tǒng)一三方面的認(rèn)識(shí)在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)變，要堅(jiān)持房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用不動(dòng)搖，堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場形勢的基本估計(jì)不動(dòng)搖，堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)不動(dòng)搖。我們認(rèn)為，目前所出臺(tái)的營業(yè)稅政策、普通商品房標(biāo)準(zhǔn)、貸款政策等已經(jīng)有效的抑制了過度投資投機(jī)行為，更進(jìn)一步的措施只能挫傷市場活力。它對(duì)于激發(fā)市場的活力，帶動(dòng)市場的交易都起到重要作用。但是必須看到，藥力不但對(duì)危害市場的套利炒作有效，對(duì)于正常的市場投資行為和普通的置換交易也起到了抑制作用。過度抑制投資行為降低市場活性2022 年上半年，從中央到上海市紛紛出臺(tái)了各項(xiàng)稅收、金融政策抑制房地產(chǎn)的過度投資和投機(jī)行為。兩個(gè)一千萬是上海是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，未來也將為上海房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用，應(yīng)當(dāng)長期推廣下去。目前在已經(jīng)上市的配套商品房中，主要存在著由于區(qū)位偏遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)、交通、配套等設(shè)施都尚未跟上的情況下，居民不愿入住的問題，也就是說，這些政策性住宅供應(yīng)，與居民的住房需求不能得到有效對(duì)接。兩個(gè)一千萬是上海市房地產(chǎn)發(fā)展歷程中特定階段的特定產(chǎn)物，是重要的組成部分，對(duì)調(diào)節(jié)上海房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，整體平抑房價(jià)起到了重要作用。四、宏觀調(diào)控與市場運(yùn)行不協(xié)調(diào)過度的投機(jī)炒作對(duì)市場存在很大危害，但適度的投資，尤其是中長期投資有利于市場的長期發(fā)展。從國外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，除銀行貸款以外的房地產(chǎn)基金、信托一向是行業(yè)發(fā)展的重要資金來源。而上市融資、信托、基金等方式在我國發(fā)展歷史較短，尚未成為房地產(chǎn)資金的主要來源。融資模式較為單一據(jù)中國銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款占到 60%左右。目前，我國每年城鄉(xiāng)新建房屋建筑面積近 20 億平方米，其中28 / 4380％以上為高耗能建筑；既有建筑近 400 億平方米，95％以上是高能耗建筑。房地產(chǎn)業(yè)是資源消耗大量的產(chǎn)業(yè)，無論是建筑材料、土地資源，還是裝潢裝修，都耗費(fèi)巨大的資源。尤其到了 2022 年初，房產(chǎn)銷售進(jìn)入白熱化狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)無需仔細(xì)研究市場，推敲房型，開發(fā)速度越快、價(jià)格越高，就意味著利潤越大。只重行業(yè)建設(shè)而忽視整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不利于金融更加穩(wěn)健運(yùn)行，造成貨幣信貸潛在壓力，一旦引發(fā)金融危機(jī)，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響是非常嚴(yán)重的。同時(shí)，由于建設(shè)周期長，對(duì)資金的占用還具有長期27 / 43性。一方面，由于上海的房地產(chǎn)競爭仍然處于較低水平，由“品牌”和“產(chǎn)品”帶來的利潤與土地相比非常微小，因此開發(fā)商囤積土地以求沽高，導(dǎo)致大量土地閑置；另一方面，由于土地是 GDP 增長、稅收增加和建設(shè)政績的最大經(jīng)營項(xiàng)目，部分區(qū)