市房地產(chǎn)發(fā)展情況市場(chǎng)調(diào)研(參考版)
2025-06-28 06:18本頁(yè)面
【正文】 14 / 14。職業(yè)比例高低差距較大。1工作及居住用房規(guī)劃不合理，已失去兩項(xiàng)職能互補(bǔ)的作用。1豪宅類(lèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)均不理想。1該區(qū)內(nèi)酒店類(lèi)房地產(chǎn)需求量不強(qiáng)，且較集中于人民西路。1該區(qū)商業(yè)內(nèi)地產(chǎn)集中在二環(huán)西路以?xún)?nèi)，且需求量不強(qiáng)。歷年商品住宅消化量總量較小。住宅開(kāi)發(fā)以區(qū)內(nèi)三條主干道（二環(huán)西路、昆瑞路、學(xué)府路）為主。流通環(huán)境不強(qiáng)。集團(tuán)購(gòu)房比例小于私人購(gòu)房比例。金融系統(tǒng)滯后。總結(jié)：該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域地理位置及戶(hù)型設(shè)計(jì)加之項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施及生活設(shè)施建全，地段人氣旺盛，及周邊已售盤(pán)（高尚住宅）的影響，無(wú)形中把該地段的土地成本提高，及預(yù)售時(shí)的搶購(gòu)，成為該區(qū)的新明星樓盤(pán)，成功之處，地段成熟，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理。③、廣告策略，項(xiàng)目廣告主打擁有西二環(huán)內(nèi)絕版位置，及周邊強(qiáng)勁的商業(yè)氛圍，秉承五房一貫堅(jiān)持求真務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)理念，做到以人為本，建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)類(lèi)型較多，超級(jí)綠化，項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有1000平方米的中心水景公園，及玻璃會(huì)所，外立面以淺綠色鑲白邊點(diǎn)綴桔黃色。①、地理位置該項(xiàng)目位于二環(huán)西路和人民西路交匯處，周邊交通通達(dá)性較強(qiáng)，地型平整，城市功能配套設(shè)施完善，城市生活配套設(shè)施完善，項(xiàng)目西側(cè)是四季生活小區(qū)，項(xiàng)目北側(cè)是昆明醫(yī)學(xué)生物中心，項(xiàng)目東側(cè)是豐寧南苑，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣息濃厚，商務(wù)成本在該區(qū)較高，周邊坐擁大量酒店及娛樂(lè)設(shè)施，西紅聯(lián)超市及多個(gè)該區(qū)明星樓盤(pán)，項(xiàng)目?jī)?nèi)第九、第十、第十一幢住宅樓臨街，均為地下室停車(chē)廠(chǎng)，項(xiàng)目周邊坐擁昆明市高新體育館及正大電子城，項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)較佳，從戶(hù)型上看，擁有10種戶(hù)型，㎡㎡，多種面積供客戶(hù)選擇，有平層及躍層，所有戶(hù)型均為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，空間可自由分隔，理易突出居家的個(gè)性化需求，同樣大膽采用大面積彩光玻璃設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮戶(hù)型彩光功能，頂層均設(shè)有露天陽(yáng)臺(tái)，其余戶(hù)型均設(shè)有生活陽(yáng)臺(tái)，及景光陽(yáng)臺(tái)，通訊、有線(xiàn)電視及寬帶網(wǎng)均入戶(hù)，線(xiàn)路終端較多，項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅綠化項(xiàng)目較多，主要以生態(tài)園林、流水景觀(guān)、玻璃會(huì)所等的設(shè)計(jì)均與其地位價(jià)值相符?？偨Y(jié)，該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域價(jià)格，其次是大盤(pán)無(wú)形中給人以完全感，這么多人住在哪里，配套設(shè)施肯定齊全，該樓盤(pán)并沒(méi)有出現(xiàn)旺銷(xiāo)的最在因素是地理位置，對(duì)于遠(yuǎn)點(diǎn)的人來(lái)說(shuō)，使終沒(méi)那么方便，其周?chē)伟惨彩且粋€(gè)大問(wèn)題，在加上環(huán)境污染，以上因素也是造成西市區(qū)以前沒(méi)有大盤(pán)出現(xiàn)的原因，華信的進(jìn)入，多屬地方政策優(yōu)惠，要不然誰(shuí)也不會(huì)冒這個(gè)險(xiǎn)。③、廣告策略：項(xiàng)目廣告的訴求點(diǎn)是該區(qū)域最大住宅社區(qū)，未來(lái)生活配套設(shè)施比周邊自發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)快且完善，區(qū)內(nèi)設(shè)施完美，相對(duì)純居住而言，較安靜，屬理想生活社區(qū)，重點(diǎn)康居住宅，戶(hù)型設(shè)計(jì)上流暢簡(jiǎn)潔，富有現(xiàn)代感。建筑風(fēng)格，建筑外立面大量使用白色鋪底，紅蘭綠相邊，無(wú)頂設(shè)計(jì)富有時(shí)代感，建筑物與小區(qū)內(nèi)公園相互揮映空間感較強(qiáng)。項(xiàng)目由于是郊區(qū)新盤(pán)，固生活配套，城市功能配套，及道路交通不完善且相對(duì)滯后，由于大盤(pán)開(kāi)發(fā)，不同于小盤(pán)，過(guò)渡是間，一般在5年以上，故部份配套設(shè)施由開(kāi)發(fā)商解決，如項(xiàng)目?jī)?nèi)增商街、會(huì)所、幼兒園、運(yùn)動(dòng)館、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園等，水、電、煤氣都已到位，項(xiàng)目附近距醫(yī)院相對(duì)較近，項(xiàng)目近距離無(wú)超市、賓館、學(xué)校、公園、影劇院，項(xiàng)目周邊工業(yè)水平處在中下水平，加工廠(chǎng)較多，研發(fā)、生產(chǎn)企業(yè)較少，也無(wú)學(xué)院社區(qū)，主干道擁有3條，都距項(xiàng)目住宅樓800米以上，對(duì)住宅樓影響不大。（2）、美麗新世界該項(xiàng)目由昆明華信地產(chǎn)西山聯(lián)合開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于昌源路，屬西部市區(qū)最大住宅區(qū)，占地22萬(wàn)平方米，35%的綠化率，該項(xiàng)目前后分六期1800多戶(hù)，項(xiàng)目?jī)?nèi)配套的生活設(shè)施全由開(kāi)發(fā)商出資建設(shè)。加之外立面的色彩鮮艷、亮麗，周邊近幾年來(lái)無(wú)新盤(pán)上市等利好因素把學(xué)府路段多年的購(gòu)買(mǎi)力，集中爆發(fā)出來(lái)，形成火爆的搶購(gòu)現(xiàn)象。銷(xiāo)售情況一期全部售完，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象80%以上為學(xué)府路教學(xué)因素輻射范圍，戶(hù)月收入以3000以上為主，職業(yè)范圍以高級(jí)人才為主，附近教職工群體購(gòu)買(mǎi)比例很??；二期于05年5月上市預(yù)售，市場(chǎng)反映較為強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)理由退房，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較佳。以上三點(diǎn)為主，附加個(gè)上新建筑材料的應(yīng)用，及設(shè)計(jì)上的突破，大膽應(yīng)用木橋作道路的設(shè)計(jì)創(chuàng)作，及底樓的設(shè)計(jì)成休閑室間，彌補(bǔ)了項(xiàng)目空間的狹小，無(wú)各種會(huì)所配套設(shè)施及活動(dòng)空間的不足。大打教育牌，地理優(yōu)勢(shì)名顯；地形坡地決定戶(hù)型彩光容易，及戶(hù)型設(shè)計(jì)大量應(yīng)用大面積玻璃，彩光更加充分；項(xiàng)內(nèi)果林占去大面積綠化，到了秋季，果味飄香。②、價(jià)格組合項(xiàng)目樓盤(pán)戶(hù)型的均價(jià)為2500元，總價(jià)在32萬(wàn)，價(jià)格在該地段屬高價(jià)位，銷(xiāo)售對(duì)象為高收入對(duì)象，付款方式一次性付清，優(yōu)惠3%，銀行按揭貸款，20年。從戶(hù)型上看，幢與幢之間 間隔適中，由于受地形（坡度）的影響，戶(hù)型彩光問(wèn)題容易解決，項(xiàng)目建筑共有8幢，分別是華安園14戶(hù)，桃李園28戶(hù)，杏福園14戶(hù)，橙名園28戶(hù)，櫻資園12戶(hù)，桔祥園28戶(hù)，順荔園28戶(hù)，榛心園14戶(hù)，戶(hù)型結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅樓下5層均用橙色作外立面，上2層均用黃色作外立面，易形成良好的色彩視線(xiàn)美感（陽(yáng)光感），項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化大面積采用果林，附帶竹林和桂花林，項(xiàng)目?jī)?nèi)道路均用文化石，自然石鋪成，由于坡度大，間隔10米既有一機(jī)動(dòng)車(chē)減速帶。就生活配套設(shè)施而言，二環(huán)西
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