【正文】 大學城、橋等有利因素；同時，基地內部也有豐富的水資源，可以在規(guī)劃上營造多種特色。我們認為，一個好的概念，必須突現(xiàn)優(yōu)點，解決缺陷，并對小區(qū)的定位、品質、景觀意向、風格特質進行概括，形成與眾不同的內容、形式和氣質，創(chuàng)造出具有特色的冠華地產(chǎn)的新形象?？紤]到本案的大盤量、分階段的運作特點，該概念必須有一定的延展性。本項目主概念：三城合一（大學城、生態(tài)城、水城）的超大型純獨棟高尚別墅社區(qū)。次概念：水云純別墅，橋居新生活。三、概念的表義：以三城合一的大概念找到本案強有力的地塊支撐——有別于一般的別墅板塊，弱化現(xiàn)有地段和大資源劣勢，營造出本地塊獨有的概念優(yōu)勢；——極具前瞻性、發(fā)展性；大學城的進程和生態(tài)林的優(yōu)勢盡為我所用；——三城合一的唯一性。以獨創(chuàng)的“橋居時代”全面升華傳統(tǒng)的水景別墅——第一個提出“橋水居的生活情境”，讓上海的別墅進入“橋居時代”；——第一次用“水化率”替代“綠化率”，改寫豪宅的歷史。——跳出被廣泛沿用的“島居、親水”等概念，以全新的營銷概念重新定義；更重要的是，我們希望以實實在在的產(chǎn)品設計和生活情境的營造，真正導入全新的別墅水居觀。四、概念的創(chuàng)新：獨創(chuàng)“橋居生活情境的水云別墅”“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”，來說“島”以“橋居時代”轉化“島居”“親水”等概念倡導新水景別墅的新時尚、新概念，引領別墅生活新潮流 橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。從美國舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋（卡桑德拉大橋）到美國的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋……橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點。從多樣的橋的設計和巧妙布置，到“步入橋，進家門”的橋居，到“廊橋別墅、水云別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進行配置的景觀所營造的橋生活，一個真正的“橋居時代”從這里升騰！ 用“橋”來離水說水，用“橋”來轉換已經(jīng)用濫的“島居”概念，是本案的一大創(chuàng)新。其實，花辰公路的大橋就在小區(qū)門口，是必經(jīng)之地，也是冥冥中的巧合！獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”“水化率”的新概念避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”強調水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙第一次，以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史在我們的別墅社區(qū)里，“2800畝的奢侈”、“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。在提高“水化率”的基礎之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園；水云別墅、水中客廳、SPA衛(wèi)生間）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！五、概念設計在規(guī)劃中的貫穿：n 對環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。以水造景，以橋活水水概念在環(huán)境中的落實： 水是本案可以塑造的一大特色。外水，內水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。內部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進行思考、落實。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細語……水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考：從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關系，以便賞景、放松、釣魚或劃船等。橋概念在景觀中的落實： 用橋活水，用橋塑造水的感情，營造生活休閑的心境。圍繞水主題而深化水主題。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨特的橋居生活和橋文化。主題橋建議：歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）……規(guī)劃中可根據(jù)不同分區(qū)組團推出不同的概念。橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內，橋的設計重視的遠不應只是其基本功能，應盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦予橋以雕塑感。每座橋用簡單的設計最清晰地表述其材料、結構和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機和活力。橋與生活的互動：有靜坐休息的橋，有釣水、釣魚、釣生活的橋，有散步觀光的橋，有典故的橋。每座橋都有一個故事，每座橋，都是一種生活態(tài)度。■ 對建筑的思考：水景別墅的組團：以水景環(huán)境構筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意（1）中式水系組團：尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。因此，我們在中式水系建筑組團中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團的別墅以低層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上秉承中國文化為概念。 （2）日式水系組團：以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上應用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒泉”等概念營造日式水系建筑組團氣氛。（3）西式水系組團： “室內空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內室外空間的相通互融。水景別墅的創(chuàng)新：流水別墅——沿中部的溪水，構建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。（如萊特的流水山莊）水云別墅——房子的四周被水環(huán)繞，臥室就在水上，看綠看水，臨水露臺，臨窗透水，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。（如皇都花園的水云別墅）廊橋別墅——度身定造的創(chuàng)新別墅，將別墅的很大部分（如客廳或起居室）架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室。（如天銳設計的房型創(chuàng)新）■ 對細部的思考：基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細部提出如下建議：（1）關于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設計顯得尤為重要。A、 會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內溫泉、室內游泳池的設計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融。B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。C、 水舞廣場：在會所外設計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。（2）關于居住文化：中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進行融會貫通。A、“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來做文章，主人要通過幾個臺階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺（即把入口臺階設計成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設計小的水景（可以是細流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設計別墅有“護家河”，經(jīng)過造型典雅的小橋直接進入室內。B、“后花園”中的水景運用：在控制成本的前提下進行小水景在花園中的運用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品?！? 其它的建議對單體面積的思考單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。我們的建議本案獨棟別墅主力面積為：280350m2；少量豪宅面積可放大至400500平方米，占地35畝/幢。對房型設計的思考空間是別墅的靈魂。必須從房型上對本案的別墅房型進行一場“空間革命”！房型建議： ——盡可能低樓層，以兩層或兩層半為主，層高三米以上 ——戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設計的重點：客廳和主臥。 ——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺落地大凸窗、壁爐等……都可考慮 ——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 ——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當調整），次衛(wèi)68平方米 ——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 ——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） ——充分利用水景和水系：可設計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅） ——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 ——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化 ——創(chuàng)新型別墅少量可考慮聘請國外著名的設計師，從外立面到內部裝修全部進行設計，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實力與特色，也是營銷創(chuàng)新的一種手段，為項目形象提升打下伏筆。 ——特別的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領袖，可以特別設計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設施。建筑立面及風格的思考——整個社區(qū)建筑單體結合不同組團主題采用相應的建筑風格。組團內各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調?！邫n別墅的建筑風格應遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗?！ㄖ⒚嫔希焊呱袆e墅追求個性，但不張揚，必須在整體協(xié)調的情況下多樣化。智能化系統(tǒng)思考建議從三個方面來考慮：信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。1）、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。設置小區(qū)局域網(wǎng)絡系統(tǒng)及網(wǎng)絡信息服務，程控電話，有線電視和VOD點播。2）、安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)3）、物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務：提供許多個性化的服務、24小時物業(yè)服務【第九章 項目命名構想】方向之一：從本項目的概念設計中尋找靈感推薦案名：水印廊橋Watermark Bridge 水印長堤 水印長橋 綠水廊橋冠華流水別墅 冠華水云一墅方向之二：從本項目的水概念出發(fā)推薦案名：碧水別莊Greenpark Watervilla冠華—水榭麗舍 在水一方 倚林水城 綠郡水榭思考方向三：從“亞熱帶風情”建筑與景觀方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。推薦案名：加勒比橋Caribbean Bridge Villa巴厘風情 威尼斯橋墅思考方向四：適當降低容積率，從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘。推薦案名：冠華水莊Guanhua Water Manor藍堡 碧水莊園【第十章 整體開發(fā)推廣的思考】一、關于開發(fā)時機選擇的思考A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，以質取勝、創(chuàng)新營銷B、入市基礎：早練內功，外等時機外部的交通必先改善，花辰路的完善是本項目一期啟動的關鍵。隨著松江大學城、新城的規(guī)劃落實、R4公路等基礎配套建設的完善，本案的地塊價值必將大幅上升。二、關于項目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗認為本案的推廣應該遵循以下原則。 前期蓄勢要充分。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的確立還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。因此，我們應該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預熱。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗目標消費群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。同時我們的重要任務是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關注。初期推廣要謹慎。謹慎面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利