【正文】 遷的城中村周邊房屋租售價格也有了不同程度的上漲。城中村拆遷后人們尋找新居住地的路線圖：房主瞄上附近小區(qū)，或租或買，房客涌向未拆村子爭租新住處，房源求大于供，自然要通過房租及房價這個杠桿來調(diào)整供需關(guān)系；房屋租售價格上漲就成為必然。（3）穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政府加大城中村改造的力度，城中村改造釋放出大量的土地，廣州市將在10年時間基本完成全市138個城中村的整治改造任務(wù)。這向市場透露了一個信息，“未來城市建設(shè)不缺地”，這會穩(wěn)定樓市整體的預(yù)期。供給的增多會對不斷上漲的房價起抑制作用，穩(wěn)定購房者的信心。如2008年昆明市的城中村改造對昆明房市產(chǎn)生重要的影響，市場供求雙方觀望情緒嚴重，房價將在目前價格水平之上波動；開發(fā)商多數(shù)采用謹慎小規(guī)模低價推盤，然后再小幅上漲的策略；較多的消費者持幣待購[31]。（4）提升整個區(qū)域的素質(zhì)城中村的臟亂差對周邊的區(qū)域產(chǎn)生消極的影響，待城中村改造后，環(huán)境改善、配套設(shè)施完善、居住氛圍上升，有利于提升整個區(qū)域的素質(zhì)和形象，使得區(qū)域發(fā)揮出最大的經(jīng)濟效益。如獵德村改造有利于珠江新城總部經(jīng)濟規(guī)劃的實現(xiàn)，石牌村改造有利于崗頂區(qū)域IT和住宅的功能發(fā)揮。再者城中村改造將使村里和周圍的環(huán)境好轉(zhuǎn)，也會對周邊的二手房、鋪位起到帶動作用，使之價值上升。7 實證研究：獵德村改造對房地產(chǎn)市場的影響獵德村是廣州市天河區(qū)街屬下的行政村，位于珠江新城南部，南臨珠江。現(xiàn)村址范圍；東與譽城苑社區(qū)居民委員會為鄰，南與臨江大道緊靠，西與利雅灣接壤，北與興民路及花城大道相連。獵德涌從村中流過，將村莊分為東、西村，一河兩岸景色秀美。獵德地處北回歸線以南，氣候溫和，雨量充沛[32]。獵德村地理位置優(yōu)越，是廣州市啟動改造的首個城中村，目前共有戶籍人口7000多人，3300多戶，還有1萬多外來暫住人口。村址面積約為31萬平方米，另外還有發(fā)展經(jīng)濟用地約23萬平方米[33]。獵德的先祖最初是從南雄珠璣古巷及福建莆田南遷至廣州城，輾轉(zhuǎn)最后落籍獵德村，從北宋時期開田建村，至今已有800多年的歷史。村莊沿河涌兩岸布局，逐漸向外輻射、延伸，形成嶺南水鄉(xiāng)格局；端午的賽龍舟傳統(tǒng)在這里不斷發(fā)揚光大、名揚四海；改造前村內(nèi)保存的18座歷史悠久的宗祠、家塾，是宗族的象征。這些都是獵德村形成、演變和進化的軌跡和印記，是獵德村歷史悠久、文化底蘊豐厚和生生不息的象征[34]。2007年，獵德村啟動城中村改造，拉開廣州城中村改造新局面，形成了“獵德模式”。2007年6月，獵德村村民代表以幾乎100%的比例通過了《獵德村舊村改造實施方案（初步方案）》，獵德舊村改造方案歷經(jīng)幾次搖擺終于一錘定音。根據(jù)原則性方案，獵德村將全部拆掉重建，獵德村改造擬采取政府不出資，主要通過土地拍賣等運作方式籌集資金完成。整個改造分三部分進行規(guī)劃，獵德橋東部作村民的安置區(qū)；西部按價值最大化原則進行拍賣，用于發(fā)展商業(yè)；而南部則建星級酒店，支撐集體經(jīng)濟。方案提出獵德村改造所需的30多億元資金通過出讓村子西部土地籌得，該地塊拍賣成交價達到46億元。預(yù)計25億元用作拆遷補償安置及建筑新樓，另外10億元則是南部酒店的投資款，拍賣土地所獲得資金，已經(jīng)足夠獵德村進行重建改造而且尚有盈余，整個改造過程不用廣州市及天河區(qū)政府一分錢。在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式—采用階梯式安置法，產(chǎn)權(quán)證內(nèi)基建面積不足二層的可補平二層，依此類推，四層為上限，四層及以上按產(chǎn)權(quán)證內(nèi)合法面積。（1）引進開發(fā)商獵德村改造是廣州首個引入開發(fā)商的城中村改造項目，在這之前的城中村改造是不允許開發(fā)商介入的。獵德村項目是由開發(fā)商資金先期介入，為當?shù)卮迕裉峁└邩藴实淖》垦a償和現(xiàn)金補償，而政府在拆建過程中幾乎不需花費一分一厘，實現(xiàn)“多贏”格局。（2）以民為本，注重村民的利益以村為主體，由村民自主決定改造事務(wù)。獵德村股改制后，成立的村經(jīng)濟實體—獵德經(jīng)濟發(fā)展有限公司召開股東代表大會，通過了《獵德村舊村改造村民房屋拆遷補償安置方案》，99%的村民和獵德村委簽訂了拆遷補償協(xié)議。改造方案按照“三三制”原則進行，三分之一地塊用作村民的安置區(qū)；三分之一按價值最大化原則進行拍賣，用于發(fā)展商業(yè)；而另外三分之一則修建一座星級酒店，支撐集體經(jīng)濟。將商業(yè)地塊拍賣所得資金用作獵德村進行重建改造。獵德村改造所采取“拆一補一”的補償方式是益于村民的拆遷補償。（3）注重文化保護獵德村歷史悠久，是廣州典型的嶺南水鄉(xiāng)。在獵德村改造過程中，注重對歷史文化古跡的保護，一些具有歷史文化價值的廟宇和祠堂被保留了下來，保護和傳承嶺南文化，新獵德村將保留以往的獵德風情。在規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計上，獵德村依然貫徹保護和傳承嶺南水鄉(xiāng)文化特色的改造原則，在規(guī)劃設(shè)計上根據(jù)總體的布局，在沿江面的入口處，還設(shè)置了能體現(xiàn)獵德村的文化特征標志性門樓。在建筑設(shè)計上，引入嶺南建筑元素加以體現(xiàn)，使改造后復(fù)建區(qū)嶺南水鄉(xiāng)風格更加濃厚。（1）提高城市區(qū)域的素質(zhì)珠江新城是廣州市未來發(fā)展的重心，而獵德村位于珠江新城的重要位置，地理區(qū)位優(yōu)越。獵德村的存在降低了區(qū)域總體功能的發(fā)揮，阻礙了區(qū)域形象的提升。據(jù)悉獵德村改造后將規(guī)劃成商業(yè)、住宅、休閑等功能的區(qū)域，有利于實現(xiàn)土地價值的最大化。2009年8月，獵德西區(qū)項目開始動工，打造CBD綜合體商業(yè)項目。獵德西區(qū)項目位于獵德大橋以西，由來自粵港兩地的富力地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、合景泰富地產(chǎn)共同開發(fā)。項目將力爭打造成為集五星級酒店、豪華服務(wù)式公寓、大型高檔購物中心、甲級寫字樓于一身的CBD都市綜合體項目。提高了城市區(qū)域的素質(zhì)，使區(qū)域的房地產(chǎn)價值得到提升。（2）配合市政設(shè)施的建造廣州市重點建設(shè)項目—獵德大橋是連接海珠、番禺與主城區(qū)的南北大動脈，但規(guī)劃方案要經(jīng)過獵德村，如避開獵德村投資增加數(shù)十億。獵德大橋跨獵德村而過必將帶來大面積的拆遷，獵德村的改造有利于獵德大橋的順利建造。2009年7月，跨珠江的獵德大橋系統(tǒng)主線工程及四條匝道將正式開通，設(shè)計時速60公里，這意味著市民從天河到番禺市橋，可實現(xiàn)全程高速，耗時約半小時。同時，南北向車輛也可從海珠區(qū)江海大道直行至天河區(qū)花城大道，從而直達琶洲會展中心區(qū)域，有望緩解廣州大道的交通壓力[35]。隨著海珠、番禺與主城區(qū)距離的縮短，房價也進一步向主城區(qū)看齊。如從花城大道到番禺祈福新村，如果經(jīng)獵德大橋的行程比以前的省了6～7公里，時間節(jié)省了很多，這會帶動大橋兩側(cè)房價的上漲。（3）增加珠江新城的土地供應(yīng)獵德村改造項目面積約為14萬平方米，預(yù)計將增加70萬平方米物業(yè)。珠江新城寸土寸金，可供出讓的土地已越來越少，獵德村改造后騰出的土地將有利于改善珠江新城土地供應(yīng)量不足的局面。（4）帶動周邊樓市價值的上漲獵德村居住著大量的租客，實施改造后租客涌向周邊的冼村、石牌村等城中村。調(diào)查顯示，在改造啟動以后，石牌村的租價提高20%左右。位于獵德路周邊的中海花城灣、中海璟暉、利雅灣等，在獵德村改造以及周邊交通配套完善的帶動下二手均價基本已達18000元/平方米以上。（5）增加了村民的收入獵德村改造項目建設(shè)了37棟村民安置樓，根據(jù)附近的樓價，這37棟安置樓的市價可達每平方米近兩萬元。在補償差價的情況下，這些安置樓都可以直接上市交易，可增加村民的收入。原城中村的收租面積較小、租金較低，改造采取“拆一補一”的補償方式，改造后增加了村民的房屋面積，同時租金也提高許多，整體上改造后的“房東”的收入將比改造前的要高。結(jié)論城中村問題制約著城市的發(fā)展建設(shè)，改造城中村對于實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義。城中村產(chǎn)生的原因錯綜復(fù)雜，但根本原因是我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體系的存在。要解決城中村問題不僅要從經(jīng)濟方面，更要從政治方面、制度方面去解決問題，取消城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是社會發(fā)展的要求。廣州是城中村問題最嚴重的城市之一，城中村數(shù)量眾多、改造難度大。一直以來，廣州市限制開發(fā)商參與城中村改造工程，缺乏了開發(fā)商資金的投入，使得城中村改造不如人意。城中村改造的難點之一就在于資金的籌集，多方籌集資金有利于城中村的順利改造。政府應(yīng)該積極引導(dǎo)城中村改造，引進開發(fā)商，協(xié)調(diào)好村民和開發(fā)商的利益。繼續(xù)堅持實行“一村一策”，按照不同模式進行改造。城中村改造深深影響著房地產(chǎn)市場，從小的方面來講，局部環(huán)境的改善有利于當?shù)胤康禺a(chǎn)價值的提升；從大的方面來講，城中村改造后增加了土地供應(yīng)，影響了整個市場的供求關(guān)系。城中村改造需要開發(fā)商的參與，開發(fā)商應(yīng)該把城中村改造項目看成是一種機遇和挑戰(zhàn)，在對城中村充分評估之后參與城中村的改造和投資建設(shè)。我們還應(yīng)注意一點，就是城中村改造使數(shù)量眾多的租客涌向市場，有的選擇周邊的城中村，有的選擇租金較高的商品房，還有的無力承受生活成本的上漲選擇離開。在這一過程中，政府應(yīng)該加大對廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，以滿足市場的需要，使房地產(chǎn)市場得以健康平穩(wěn)發(fā)展。致謝時光飛逝，轉(zhuǎn)眼間大學(xué)四年以接近尾聲。畢業(yè)論文作為大學(xué)最后一份作業(yè)，本人立下決心一定要把它寫好。城中村一直是我比較感興趣的話題，由于廣東工業(yè)大學(xué)處于廣州東北部城中村龍洞，平常時間得以到龍洞村閑逛，感受龍洞村的文化氛圍。本人所學(xué)專業(yè)與房地產(chǎn)密切相關(guān)，所以這篇論文城中村改造對房地產(chǎn)市場的影響可謂是我的心血之作。首先，我要感謝廣東工業(yè)大學(xué)給我提供了學(xué)習(xí)的機會，感謝各位老師的諄諄教導(dǎo)，特別是土地資源管理專業(yè)的各位老師、領(lǐng)導(dǎo)，他們教會我土地和房地產(chǎn)的相關(guān)理論知識，使我有能力撰寫這篇論文，也使得我能夠進入房地產(chǎn)行業(yè)工作。其次，我要感謝我的導(dǎo)師鄭榮寶老師，鄭榮寶一直是我喜歡的老師，論文能給他帶我很開心和放心。鄭榮寶老師的平易近人、工作認真、態(tài)度嚴謹，深深感染和鼓勵著我。從論文題目的選擇到最終的完成，鄭榮寶老師都給予了我細心的指導(dǎo)和支持。再次，我要感謝我的同學(xué)，在寫論文期間大家一起探討學(xué)術(shù)問題，支持和鼓勵著我完成論文的寫作，我很感謝他們。最后，我要感謝我的父母和親戚朋友對我學(xué)業(yè)的支持。大學(xué)期間給予了物質(zhì)上的支持和精神上的關(guān)愛，將使我終身難忘。由于本人學(xué)術(shù)知識有限，論文難免有不足之處，在此懇請各位老師多多賜教和海涵！ 林 冠 宇 2010年5月參考文獻[1] 代堂平．關(guān)于城中村問題[J]．社會，2002，(5)：44．[2] 李培林．村落的終結(jié)—羊城村的故事[M]．北京：商務(wù)印書館，2004:134.[3] 韓蕩．城中村改造的理論框架及案例研究[J]．規(guī)劃師，2004，(5)：13.[4] 吳勇．淺議我國城中村改造模式[J]．價值工程，2008，(10)：3940.[5] 袁春薌，鄭林．論城中村改造的理論基礎(chǔ)[J]．前沿，2008，(6)：143.[6] 李俊夫．城中村的改造[M].北京：科學(xué)出版社，2004:125.[7] 陳琳，( 第二版) [M]．中國建筑工業(yè)出版社,2004:1536.[8] Greg O39。Hare,Dina Abbott,Michael Barke. 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