【正文】 種條件和補(bǔ)償。二是認(rèn)為是一個(gè)賺錢的好機(jī)會(huì)，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報(bào)。 政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過程決不是一帆風(fēng)順的。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民。 背集體土地使用的政策。 相關(guān)政策 : 運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策。 給村民湊集基本資金。 關(guān)稅費(fèi)的減免。 具體步驟 : 由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司 Ae 上部門將土地征收。 A 公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。 過招拍掛讓 A 公司以接近評(píng)估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。 A 公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 (三 )引進(jìn)開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。 該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公 司。村集體占一定股份。不參與 管理，對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運(yùn)作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地?？梢酝ㄟ^招拍掛的方式以接近評(píng)估的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運(yùn)作，所得利潤(rùn)需用來對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利 : 引進(jìn)開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運(yùn)作的問題。 村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。 民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。 弊 : 違背集體土地使用政策 。 部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對(duì)來自他們的阻力。 土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評(píng)估價(jià)位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。 相關(guān)政策 : 征地拆遷政策。 關(guān)稅費(fèi)的減免。 具體步驟 : 引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。 開發(fā) 商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對(duì) 41 民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。 部門將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。并通過招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評(píng)估價(jià)位的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商?；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度。 開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補(bǔ)。 開發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。 村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。 我們認(rèn)為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項(xiàng)利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對(duì)集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第二種模式對(duì)村民的要求過商。不符合勝利村實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民的利益也得到更充分的保障。實(shí)現(xiàn)的過程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新?？傊?，我們深刻的集訓(xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對(duì)勝利村一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過程，更是資興在實(shí)踐省委省政府的 “彎道超車”理念和郴州市“先行先試 34條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī)律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。 第五篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告 關(guān)于雁塔區(qū)城中村改造問題調(diào)研報(bào)告 2021 年 11 月 8 日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對(duì)雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行了深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。 一、調(diào)研目的 ，以及村名回遷以后的生活狀況。 。 ，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問題，以及有哪些需要改進(jìn)的地方。 二、雁塔城中村改造的基本情況 120 個(gè)城中村的無形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行。 ，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。 ，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時(shí)過長(zhǎng)的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權(quán)的程序來完成土地轉(zhuǎn)性問題。 區(qū)已拆 25 個(gè)城中村，安置回遷 6 個(gè)村，采取“就近安置，原址新建”的原則。 ，自主改造 4 個(gè)村，即新加坡，長(zhǎng)延堡，西三爻（堡）。 年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導(dǎo)改造的第 一村。 70 個(gè)村，完成標(biāo)準(zhǔn)即，報(bào)民政局拿到完成批復(fù)。改造規(guī)模不能低于 2021 戶，村規(guī)模小的就近合并為一個(gè)社區(qū)。 ， 34 個(gè)完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居民，并且完成經(jīng)濟(jì)體制改革，成立社區(qū)。 方式主要有 3 種，即房屋 +預(yù)留地，房屋 +商業(yè)面積，房屋 +貨幣。 三、無形改造中存在的問題 1．醫(yī)療保險(xiǎn)問題 主要體現(xiàn)在政府政策盾上。 2021 年，市政府 157 號(hào)文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后， 5 年以內(nèi)仍可享受惠民政策?！蓖?，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合?！倍r(nóng)合只需要農(nóng)民繳納 30元即可享受的醫(yī)療保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納 180 元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)。目前，此問題仍未解決。 曲江管委會(huì)已解決此問題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險(xiǎn)未落實(shí)。 ：對(duì)過渡費(fèi)不滿意以及對(duì)房屋質(zhì)量、戶型不滿意。 四、經(jīng)濟(jì)體制改造的基本情況 “改制先行，改建跟進(jìn)”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步 原則”，以此來解決股民基準(zhǔn)日確定工作中存在的由于時(shí)間差的問題導(dǎo)致的在冊(cè)人員確定紊亂的情況。 2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動(dòng)依據(jù)：首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請(qǐng)，在得到市政府的批復(fù)后才能真正意義上啟動(dòng)，并嚴(yán)格按照批復(fù)逐級(jí)審查。 3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實(shí)施步驟：清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進(jìn)行公示，在最后的會(huì)議紀(jì)要以及公示名單成冊(cè)后意味著經(jīng)濟(jì)體制改造工作全部完成。 監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進(jìn)而導(dǎo)致有的公司只是一個(gè)空殼。 ，以至于城改辦不能實(shí)現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問題，則會(huì)導(dǎo)致村民 利益受損。 2021 年從城建局的一個(gè)科室中獨(dú)立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從 18人擴(kuò)展到 30 人，其中在編 19 人，設(shè)有 7個(gè)科室，其中有 3 個(gè)處級(jí)職務(wù)， 7 個(gè)科級(jí)職務(wù)。 五、城改辦的具體職責(zé) 安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護(hù)問題，改造后只剩余 53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明 德門、丈八溝東路附近團(tuán)購(gòu)商品房解決其安置問題，因此產(chǎn)生“租住分離”問題，同時(shí)，“原址就地安置”也可能會(huì)引來新的城中村問題。 六、拆遷安置方案的確定 ，分析改造的必要性和可行性。 ，即有形改造方案。 ，即無形該做方案。 。 。 ，完成可行性研究報(bào)告。 ，按照文件批復(fù)內(nèi)容具體實(shí)施。 七、拆遷安置方案的具體實(shí)施 。 ，進(jìn)村進(jìn)行宣傳工作。 。 、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補(bǔ)償協(xié)議。 。 在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報(bào)城改手續(xù) 前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是： 。 。 。 政府組織專家對(duì)開發(fā)商進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果報(bào)至區(qū)城改領(lǐng)導(dǎo)小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。 目前，由于國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致開發(fā)商介入城改安置房項(xiàng)目的積極性不高，會(huì)對(duì)安置房的進(jìn)度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有： 25%提高到 40%。 年 3 月 28 日起，新批項(xiàng)目開發(fā)用地的 5%針對(duì)城市低收入人群配置廉租房。 1:2 的比例執(zhí)行。 ，二三環(huán)之間 ，三環(huán)外是 。 90。 八、造過程中村民反應(yīng)的問題 3499套房屋中，其中有 160套對(duì)戶型設(shè)計(jì)不滿意，主要反應(yīng)是采光不好。而經(jīng)過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口 100 畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。 。在安置樓開發(fā)時(shí)即有質(zhì)檢大隊(duì)介入，組織驗(yàn)收，確保質(zhì)量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯 16 戶，后村存在一梯 8戶，村民反應(yīng)較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計(jì)不能超過一 梯 8 戶。 、 瓷磚問題等已有專家出具專門評(píng)估建議，為后期水泥膨脹導(dǎo)致，不影響房屋安全問題。 ，政府主要通過經(jīng)濟(jì)賠償予以解決，具體為一戶 3 萬一次性賠付。 九、村民回遷后存在的問題 。目前對(duì)于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實(shí)際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。 +商鋪模式得到賠付的村民，可分到 15 平的商業(yè)面積補(bǔ)償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，而對(duì)于過公司的經(jīng)營(yíng)則存在 監(jiān)管不力的問題。 平米至 65 平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營(yíng)，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。 ，交易只能在村民之間進(jìn)行的原則。 十、對(duì)于城中村改造過程中存在問題的建議 ，解決政策矛盾問題。 “農(nóng)改居”后的養(yǎng)老問題。 。