【正文】 招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。即按征地政策對 41 民的原住房進(jìn)行評估后，進(jìn)行補償，消除村民因原住房的差異對安置產(chǎn)生的矛盾。不參與管理。 關(guān)稅費的減免。再以評估價位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。 部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。 民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。解 決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題?？梢酝ㄟ^招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運作，所得利潤需用來對村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。不參與 管理，對除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運作。 該模式是指，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。 (三 )引進(jìn)開發(fā)商。 過招拍掛讓 A 公司以接近評估價仇的價格獲得 安置地外的土地。 具體步驟 : 由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司 Ae 上部門將土地征收。 給村民湊集基本資金。 背集體土地使用的政策。政策與實際摩擦的復(fù)雜過程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過程決不 是一帆風(fēng)順的。出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。二是認(rèn)為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。 村民中普遍的存在兩種認(rèn)識。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達(dá)到。 村民缺少足夠的資金。現(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來看?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。 利 : 村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻 力小。選擇部分土地進(jìn)行核體安置，不改變土地性質(zhì)。組建開發(fā)公司，對集體土地進(jìn)行 4 體開發(fā)。 (二 )采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟實力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無法承受。 3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。 政府而要投入的資金多。抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土 地。意見大，工作非常困難。 土地通過招面掛，政府從中獲利。 政府主導(dǎo)改造工程。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞健⑼恋赝ㄟ^招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城 ,管理中來。對農(nóng)民采取補償安置的方式。 該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與。整體規(guī)劃。 四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。除部分年青人通過上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會外，仍然以強大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。卻一直處 r閉置落后的狀態(tài)。 發(fā)展的問題。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟效益。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。所以“城中村”改造勢在必行。在杜會生活中處于“失語狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會的不穩(wěn)定。 勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口。是和諧社會的基本判據(jù)。讓農(nóng)民進(jìn)城。 (二 )城中村是和諧社會裕建的蘋本前提。 三、為什么要開展“城中村”改造。開發(fā) A 贏在一定的利潤的多 A 模式，大家多方共贏，們是 ip 部不能贏太多。 “城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ) I 程，所以無論是 41 民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造。將“城中村” 改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管理和約束。據(jù)調(diào)查，上灶坪 41 陳家灣舊盡出租的月租金不過 30 元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。 低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務(wù) 工人員的安置和管理。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題。 “城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地 in 途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開發(fā)。這也是后面提到的廉租屋。政府先后征地 16 次，村集體土地 96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟發(fā)展月地。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題。 _ “城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式。所以在“城中 村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。它是村民自愿對所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。 二、“城中村”改造是什么。 將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。 造過程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理。 對“城中村改造的意見 : 過程中讓村民自主開發(fā)。村特色經(jīng)濟收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟總收入為 。 37 平方公里，耕地面積 418 畝。 梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。找出問匙的特殊規(guī)律所在。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當(dāng)?shù)氐膶嶋H出發(fā)?，F(xiàn)在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法。現(xiàn)在我們以勝利村為例。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。城中村改造調(diào)研報告 第一篇：城中村改造調(diào)研報告 關(guān)于城中村改造的調(diào)研報告 城中村是指在城市發(fā)展過積中。因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題。我國也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越。因地制宜。 一、現(xiàn)狀。我村轄 29個村民小組，在冊戶數(shù) 293 戶，人口 1505 人；全村總面積 2。我村年平均氣溫為 21.，年降雨量約為 1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。近年來，我村發(fā)展經(jīng)濟的措施以及成果： 筑水泥路約 ； 路燈 3 公里； 勝利小學(xué)球場。政府提供政策和資金支持。且相關(guān)稅費能得到減免。 支持“城中村”改造。 (一 )是以村民自愿開展改造為主。 “城中村“改造不同于征地拆遷。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進(jìn)行城市化改造。 (二 )是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。通過城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。以深圳大沖村為例，在二十年里。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來源問題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題。 (三 )是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路了。 (四 )是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在 8001000 元，熟練工人的工資在 1200 元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置 r 人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近 工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人的安置問題，必然要在勝利村得到解決。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準(zhǔn)備。 (五 )是一項基礎(chǔ)性改造工積，不是點利性質(zhì)工積。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決。找到一個平衡的契合點。 (一 )城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置 A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進(jìn)行改造。 解決三農(nóng)問題的根木出路就是減少農(nóng)民。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。 (三 )龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會大量的涌入到江 ，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們，因素激增，報告中說 :他們是社會的弱勢群體。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。 (四 )對推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。有非常重大的意義。 (五 )提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。歸 根結(jié)底就是人的問題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。在原村民的新生代中。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。 (一 )采取政府主異，集中安置。整體開發(fā)。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設(shè)用地。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。 利： 符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。上有政策可依，有實踐經(jīng)驗可用，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。 弊 : 大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。勝利村多次征地，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作作經(jīng)驗豐富。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。若通過該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬元，僅前其一次性投入就達(dá)萬元。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響， 較過高的開發(fā)成木。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。 該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。 村民通過自主開發(fā)獲利。 城中村改造后。 弊 : 村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進(jìn)行公司組建以及后期的市場運作。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運作的能力。農(nóng)民大都屬于貧困人群。 大多數(shù)村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。一是等 I 司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。 政府對村民自建缺乏足夠的控制力。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。是一個涉及到各方利益博弈。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民。