【正文】 被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。土地性質(zhì)不合法。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗(yàn)的問題，還是社會(huì)責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。四、城中村改造中存在的問題開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。如果不及時(shí)解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會(huì)最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會(huì)的建設(shè)。４．改造城中村，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的內(nèi)在要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢(shì)，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢(shì)，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。三、城中村改造的現(xiàn)實(shí)意義１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新平臺(tái)的客觀要求。這種無(wú)序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時(shí)機(jī)，使得民房區(qū)位價(jià)值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無(wú)利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時(shí)期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒有很多資金對(duì)每一項(xiàng)改造都提供財(cái)政支持。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁(yè) 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國(guó)地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。二、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究 城中村城中村是我國(guó)快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國(guó)外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個(gè)公認(rèn)的譯名。在城中村的改造上，問題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時(shí)所采取的政策不同，特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的人口、土地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會(huì)和環(huán)境問題?！俺侵写濉?，這一名詞對(duì)于我國(guó)正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來(lái)說并不陌生。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。第二篇：城中村改造問題研究【摘 要】“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來(lái)完成。趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號(hào)文說要對(duì)前期介入的開發(fā)商有所照顧。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項(xiàng)目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們?cè)陂_發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國(guó)利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實(shí)際情況還是需要政府大力支持的。另外，城中村改造項(xiàng)目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。羅超：首先我們要執(zhí)行國(guó)家的政策，要按政府的規(guī)定來(lái)做，不然就要出局了。但是從城中村改造的特點(diǎn)來(lái)說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時(shí)還要有市場(chǎng)、有利潤(rùn)，這個(gè)確實(shí)也很難。張振海：“70前期為了照顧整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，價(jià)格不能太高，要及時(shí)回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會(huì)有困難。“帶著鎖鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說比較特殊，有自己的特點(diǎn)，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這對(duì)開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會(huì)有哪些影響？趙大偉：城中村的項(xiàng)目開發(fā)周期會(huì)比較長(zhǎng)，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對(duì)開發(fā)商資金量的要求很高。我們?cè)谖鹘几汩_發(fā)，感到國(guó)家“70張振海：實(shí)際上老百姓的購(gòu)房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實(shí)需求，研究好市場(chǎng)。所以有不少客戶到售樓部一看，對(duì)你的房子有些興趣，但又覺得你這個(gè)房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個(gè)問題。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個(gè)問題，就是以前我們對(duì)這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。晚報(bào)記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對(duì)同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個(gè)很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時(shí)的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里不行，我們后來(lái)也分析了，開盤的時(shí)候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項(xiàng)目甚至陷入停頓狀態(tài)。第一篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來(lái)源：鄭州晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號(hào)文件出臺(tái)后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，也投身到了這一事業(yè)中去。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請(qǐng)了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。過了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策效果會(huì)顯現(xiàn)，可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，到那個(gè)時(shí)候我覺得成交量可能會(huì)有所上升，但成交的價(jià)格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。過去對(duì)投資型、改善型客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實(shí)用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費(fèi)，讓客戶花冤枉錢。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。90”政策還是很對(duì)癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來(lái)買。我認(rèn)為城中村改造項(xiàng)目利潤(rùn)應(yīng)該在后期，而不是在前期。后期可以在你逐步開發(fā)這個(gè)產(chǎn)品的過程中完善這個(gè)產(chǎn)品，這樣能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值，在后期提升了的產(chǎn)品價(jià)值實(shí)際上是你利潤(rùn)的主要來(lái)源。90”、容積率、日照時(shí)間這個(gè)都是要基本滿足的。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費(fèi)高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。容積率對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響我覺得還真不少。所以我總覺得，城中村改造確實(shí)要努力達(dá)到高手的水平才能去做。再一個(gè)就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點(diǎn)，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個(gè)不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費(fèi)就要付出很多，這對(duì)開發(fā)商也是一個(gè)比較大的負(fù)擔(dān)。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時(shí)這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。不久前市政府17條穩(wěn)定市場(chǎng)的政策中對(duì)城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實(shí)，使城中村改造的步子邁得更快一些。【關(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用城中村改造問題的研究城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。一、課題研究的目的隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對(duì)土地的需求更加迫切。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。對(duì)于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個(gè)方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。但從國(guó)外學(xué)者對(duì)城市的研究中還是能找到一些對(duì)城中村類似問題的闡述。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國(guó)地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動(dòng)與非農(nóng)業(yè)活動(dòng)的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家。由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國(guó)家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐?，加上城中村現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間不久，國(guó)外直接針對(duì)城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會(huì)各界的關(guān)注，基本分為三個(gè)階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時(shí)國(guó)內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國(guó)外“城市邊緣”的概念，開始了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)這一區(qū)域的研究，總體來(lái)說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來(lái)越明顯，可以從以下四個(gè)角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力與政府角色》成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004中、低方案是為日后改造做鋪墊。改革開放以來(lái)，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場(chǎng)硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動(dòng)、交融發(fā)展的新格局。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問題勢(shì)在必行。３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項(xiàng)為民造福的民心工程。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。而城中村改造項(xiàng)目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會(huì)作為主體來(lái)開發(fā)建設(shè)的?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項(xiàng)目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。我們國(guó)家實(shí)行房地一體主義，作為財(cái)產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍