【正文】 的熱情。2007年L村與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合同對L村共同開發(fā)，共拆遷民房212戶。二、推進城中村改造的經(jīng)驗做法，村民資產(chǎn)壯大，贏得了廣泛支持。另有一處廠房及5000平方米的工業(yè)園現(xiàn)對外進行租賃。近三年的總體收入及人均收入呈逐年上漲趨勢，且均高于全區(qū)農(nóng)村的平均水平。從上世紀80年代開始，L村響應國家“退耕還林”政策號召，將全部390畝耕地用于恢復林草植被，由此除大部分村民仍從事林業(yè)、漁業(yè)工作外，小部分勞動力逐漸向務(wù)工、經(jīng)商、非農(nóng)行業(yè)轉(zhuǎn)移。全村共有261戶，人口為637人，其中有33戶72人未在村內(nèi)居住；購買戶口的空掛戶有51戶103人。[關(guān)鍵詞]城中村改造L村一、概況分析L村位于……….，南靠雕山，北鄰黃海，風景秀麗，氣候宜人。本次調(diào)研得到了S鎮(zhèn)政府的支持，取得了L村進行城中村改造的一手資料，并通過訪談法對L村情況進行了實地調(diào)查，以L村村委成員、部分村民為主要訪談對象，共采訪了10人。從2007年開始，L村加快了城中村改造的步伐，到2009年底已完成了回遷工作，目前各項基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、環(huán)境美化等后續(xù)工作正在進行當中。客觀方面，城中村給城市景觀、交通、治安、防災等方面帶來了不利影響，最終城中村社區(qū)將逐漸瓦解，村民融入市民社會，逐漸完成市民化。總之，城中村改造是一項艱巨復雜的系統(tǒng)工程,涉及面廣,難度大,改造目標既要符合城市規(guī)劃標準,又要切合城中村的實際情況。要盡快建立城中村改造的相關(guān)監(jiān)督管理機制，確保規(guī)范運作。按照“十分珍惜、合理利用土地、切實保護耕地”的基本原則，對于由村民集資、政府或村集體統(tǒng)一組織建設(shè)房屋用于村民回遷居住的，可劃拔供應，其住宅參照經(jīng)濟適用住房辦法管理；采取整體拆遷、商業(yè)運作、連片開發(fā)的，可實行招標、拍賣、掛牌方式供應，改造后按商品房住宅管理，對土地出讓收入，由市政府按項目盈虧平衡測算，給予部分或全部返還，用于拆遷補償安置及村民保障。通過試點項目經(jīng)驗，借鑒外地先進經(jīng)驗，進一步論證完善已擬訂的《關(guān)于城市中心區(qū)域內(nèi)舊村改造的若干意見》（討論稿），抓緊修改，爭取市政府早日批復，指導城中村改造工作。使全市城中村改造工作，在規(guī)劃的指導下有序進行，達到既能有效改善城市面貌、提高村民居住條件，又能節(jié)約集約利用土地的目的。城中村改造本身就是對城市進行高速優(yōu)化，使之更加合理。作為建設(shè)行政主管部門，我們有責任做更多的研究和工作，并希望相關(guān)部門各負其責，協(xié)同作戰(zhàn)，共同推進。該資金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、審計、監(jiān)管機制。⑥缺乏規(guī)范性指導意見。若其真正做到按申請及規(guī)劃要求達到拆建同步原則完成整體改造，則互利可行；若借舊村改造的名義將空閑地開發(fā)建成商品樓后出售，不再推進舊村改造則其行為就成為變相開發(fā)，勢必增加今后舊村改造成本。目前我們已受理了8個城中村改造申請。為保證改造單位在改造中贏利或至少不虧損,政府需要給改造單位實行大幅度的地價優(yōu)惠政策（土地零收益）,這不僅影響到土地收益，而且容易造成土地供應失控,沖擊商品房市場。此外,業(yè)主傾向于只接受住房補償,進一步加大了規(guī)劃的困難。城中村現(xiàn)狀住宅面積大,建筑成本高,尤其是住宅用于經(jīng)營的住房，每年還可為業(yè)主帶來相當可觀的租金收益,其所需要補償安置的成本巨大（現(xiàn)拆遷住房按產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在1：）。融海集團（長裕社區(qū)）北海公司在電影院南申請實施舊村改造，因拆遷補償面積大、新建規(guī)劃容積率指標控制問題，幾近“流產(chǎn)”就是一個例子。城中村現(xiàn)狀開發(fā)強度大,大部分城區(qū)容積率高,市政公用設(shè)施缺乏。如果不承認產(chǎn)權(quán),考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性,對該部分違章建筑難以實行強制拆除,令改造無從進行。①產(chǎn)權(quán)問題。（二）城中村改造存在的問題城中村改造建設(shè)是一項艱巨復雜的工程，能不能達到政府、村民、村集體（開發(fā)商）三滿意的效果，是城中村改造建設(shè)能否順利進行的關(guān)鍵。通過試點項目，一定程度上積累了在城中村改造中建設(shè)管理、盈虧平衡調(diào)控、房屋拆遷補償安置等方面的經(jīng)驗?；A(chǔ)設(shè)施配套情況城中村大部分地方臟、亂、差、擠、舊等現(xiàn)象十分突出，路面自然損壞、坑洼不平、寬窄不一，缺乏必要的給排水、衛(wèi)生、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以往多采取哪“疼”醫(yī)哪的辦法，治標不治本，嚴重影響村民生活水平的提高和城市區(qū)域環(huán)境的改善，制約了城市的發(fā)展。其中，傳統(tǒng)建城區(qū)內(nèi)有13個行政村，住房建筑面積91萬平方米，其中，八十年代以前住房建筑面積占總數(shù)的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占總數(shù)的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。第一篇：我市城中村改造的調(diào)研文章（一）我市城中村現(xiàn)狀人口、住房情況按以往統(tǒng)計口徑城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有99個自然村，農(nóng)村人口約8萬人，住房面積約210萬平方米。隨著我市城市建設(shè)、工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，部分村莊逐步前移，或被合攏包圍，逐漸進入建城區(qū)。八十年代前房屋大部分房屋以磚木石結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量較差，部分房屋已構(gòu)成危房，整體布局雜亂。城中村改造試點情況為改善駐城村民居住條件和推進城市建設(shè)發(fā)展，市政府于2007年在紫荊山街道司家莊社區(qū)實施了城中村改造試點工作。目前，我們正依據(jù)試點經(jīng)驗，借鑒外地經(jīng)驗，論證擬定我市城中村改造的指導意見，希望能夠借此推進我市城中村改造工作。尤其是產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、土地及拆遷補償安置等問題,給城中村改造帶來了很大的壓力,令改造工作步履艱難。主要是因城中村大量違法建筑的存在與土地產(chǎn)權(quán)的特殊性,令改造陷入兩難境地∶如果承認違法建筑的產(chǎn)權(quán),則鼓勵了違法行為,會引起新的搶建。②規(guī)劃容積率指標控制較嚴。在已無空地可以置換的情況下,城中村若按常規(guī)規(guī)劃容積率要求實施改造，不僅村集體（開發(fā)商）無利可圖,恐也難以接受。③拆遷補償問題。而且,業(yè)主對于拆遷普遍有抵觸情緒,這給改造單位帶來巨大的改造成本與風險,令開發(fā)改造的村集體（開發(fā)商）望而卻步。④土地供應問題。⑤城市整體觀念問題。從其申請情況看，這8個城中村中有4個村申請利用空閑地邊建設(shè)回遷樓、邊建設(shè)商品樓開發(fā)，用開發(fā)利潤部分補貼舊村搬遷費用，進而推進舊村改造。另外，部分現(xiàn)已實施的舊村（城）改造項目，在制定改造規(guī)劃方案時，缺少前瞻性和延展性，城市建設(shè)的整體觀念不強，太注重改造和利潤率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路兩邊，中間沒人管的狀況，造成市區(qū)“夾心房”地帶的存在，而“夾心房”區(qū)域一般無開發(fā)價值或利潤，為城市建設(shè)留下“后患”。目前，我市舊村改造項目的運作實施缺乏指導性意見的規(guī)范約束，對舊村改造項目規(guī)劃、土地、拆遷、建設(shè)、后期管理等缺少統(tǒng)一的指導意見來規(guī)范監(jiān)督，特別對改造項目實施中的經(jīng)營收入部分應用于村民的社會保障、醫(yī)療保險經(jīng)費及發(fā)展集體經(jīng)濟等。以上問題的存在，使我市城中村改造實際啟動的少，等待觀望的多。（三）實施建議盡快完善城中村改造規(guī)劃方案。因此，必須堅持規(guī)劃先行的原則，在我市現(xiàn)有城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的基礎(chǔ)上，要抓緊編制全市城中村改造總體規(guī)劃以及分區(qū)控制性詳細規(guī)劃。盡快出臺中心城區(qū)舊村改造實施意見。盡快明確城中村改造土地支持政策。盡快建立城中村改造相關(guān)監(jiān)管機制。包括：①城中村改造涉及的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，應依法按城市總體規(guī)劃和改造項目詳細規(guī)劃要求進行監(jiān)管；②改造項目要嚴格履行施工許可、圖審、質(zhì)量和安全監(jiān)督、竣工驗收等監(jiān)督程序的監(jiān)管；③改造項目所在街道辦事處和審計部門應發(fā)揮指導監(jiān)督作用，對舊村拆遷補償、經(jīng)營收入及使用等要實施有效指導、監(jiān)督的監(jiān)管等。改造過程中,應以推進經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展為出發(fā)點,實行政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合,充分發(fā)揮政府宏觀職能,調(diào)動村民的積極主動性,關(guān)注村民生活模式的變化,使城中村融入城市,徹底完成我市城