【正文】 審時度勢，通過多次召開城中村專題會
議，及時、準確、前瞻性的提出對城中村產(chǎn)業(yè)進行高品位、
高質量、高標準的轉型升級。
隨著鄭州市在全國及世界范圍的影響力越來越大，文化
旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，尤其是我區(qū)緊鄰航空港區(qū)、交通、旅游
等優(yōu)勢明顯。但我區(qū)將要改造的城中村整體產(chǎn)業(yè)仍以住宅銷
售為主，且商業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能定位同質化明顯，缺乏較為科
學合理的布局及差異化發(fā)展。兌周村以行政辦公、商務辦公、文化娛樂等大型
公共設施沿中原路分布，形成沿中原路的城市景觀軸，且在
中原路兩側布臵標志性高層建筑組群。舉例：齊禮閻定位為高檔居住、高級智能辦公、
主題商業(yè)街區(qū)的復合型建筑群。但我區(qū)在已改造的城中村中住
宅銷售比例過大，商業(yè)產(chǎn)業(yè)缺乏規(guī)模集聚效應，經(jīng)濟社會效
益尚不突出，尤其是居住住宅銷售僅為一次性稅收項目，難
以形成可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐。
舉例，焦家門桃源路臨街商鋪現(xiàn)已全部運營；菜王店鋪
銷售非?？捎^；小李莊升龍廣場已初具規(guī)模，社會影響很大；佛崗因區(qū)位影響，不如上述三個項目商鋪銷售可觀；王胡砦
正在建設，尚未運營本次暫不匯報。路砦隴海西路、大學路、嵩
山路的居住用地內兼容布臵集中的大型商業(yè)服務設施，包括
大型超市、百貨商店、餐館、酒店。
佛崗結合周邊批發(fā)市場、餐飲、超市、百貨等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，打造多元化、復合型的商業(yè)模式。
就我區(qū)而言，目前，孫八砦村以出租房和出租臨街店鋪
為主，業(yè)態(tài)混雜，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，與我區(qū)打造大學路商業(yè)一
條街的戰(zhàn)略思想不相符；兌周村以大量沿街商業(yè)為主（手機
專營店），商業(yè)模式較為粗放、低端，嚴重影響中原路升級
改造，制約二七區(qū)核心區(qū)域發(fā)展；蜜蜂張村以出租房為主，
業(yè)態(tài)狀況與其緊鄰二七商圈、河醫(yī)商圈、火車站西出口的優(yōu)
越區(qū)位不相符合，該區(qū)域缺乏大型酒店、商業(yè)購物等業(yè)態(tài)。總之，城中村的快速推進將進一步
繁榮我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，為我區(qū)經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展提供強有力
的保障。截止目前，全區(qū)城中村現(xiàn)已拆遷577萬
㎡。
齊禮閻村、馮莊村、黃崗寺、荊胡村等4村已拆遷完畢，
高砦村已搬遷完畢待控規(guī)公示完畢后正式啟動拆遷。
（二）我區(qū)城中村改造工作進展
目前，我區(qū)有小李莊村、菜王村、佛崗村、王胡砦村、
路砦村、焦家門桃園路段等6村現(xiàn)已實現(xiàn)土地掛牌，出讓土
地約2871畝，通過改造共騰出土地6900畝，搬遷村民8000
，需建回遷安臵房約400萬平方米。城中村改造調研報告篇一：城中村調研報告
加快城中村改造及產(chǎn)業(yè)轉型升級調研報告
按照二七辦[2020]110號《區(qū)委區(qū)政府關于圍繞經(jīng)濟社
會發(fā)展重大課題開展專題調研的通知》文件的要求，結合我
區(qū)在城中村改造及產(chǎn)業(yè)轉型升級工作中遇到的實際問題，課
題組對“加快城中村改造及產(chǎn)業(yè)轉型升級”進行了專題研究
討論，采取實地考察與理論經(jīng)驗學習相結合，其他城市案例
借鑒與組內及相關單位討論相結合等多種方式開展課題研
究，并于11月23至28日赴南寧、海口考察學習，經(jīng)過認
真研究、討論，形成報告如下：
一、現(xiàn)狀基本情況：
（一）我區(qū)城中村基本情況
我區(qū)三環(huán)以內共有17個城中村（高砦村、菜王村、焦
家門村、佛崗村、小李莊村、王胡砦村、齊禮閻村、孫八砦
村、西陳莊村、蜜蜂張村、馬砦村、兌周村、小趙砦村、王
立砦村、路砦村、馮莊村、黃崗寺村），涉及34個自然村、
16707戶、常住人口53474人和30萬流動人口，總面積14720
畝。除了馬砦村結合火車站西出口進行舊城改造外，其他16
個村現(xiàn)已基本啟動，另有荊胡村列入城中村改造。截止目
前，全區(qū)在建安臵房約250萬㎡，其中約60萬㎡已經(jīng)竣工，58萬㎡已交付使用。孫八砦
村、蜜蜂張村、兌周村、小趙砦村、西陳莊村、王立砦村等
6村正在編制控規(guī)。
通過估算，我區(qū)通過16個城中村改造將建設安臵房面
積約860萬平方米，建設商品房面積約 ，
其中商業(yè)、辦公面積為。
（三）城中村改造產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
城中村改造前往往是小門店、無牌店的棲息地，社會管
理成本高，最容易存在制假售假、無照經(jīng)營、消防安全、社
會治安等隱患，各種產(chǎn)業(yè)類別低下，難以形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)，社
會經(jīng)濟效益較差。
2. 已實施改造的6個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)
1）商業(yè)功能定位：其中，小李莊定位于集商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合體，擬打造鄭州市第二個“二七商圈”。王胡砦引進大商場和品牌
店，培育建設現(xiàn)代化商貿園區(qū)。
2）已實施改造的6個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)表
3）商業(yè)運營狀況：通過城中村改造，培育大量多業(yè)態(tài)
商業(yè)，將強力促進我區(qū)商業(yè)發(fā)展，進一步鞏固我區(qū)的商貿強
區(qū)地位，并且能夠實現(xiàn)增加就業(yè)，增加稅收。
整體而言，在城中村改造中通過大量的銷售住宅，將大
大增加我區(qū)的總人口規(guī)模，各類專業(yè)人才的匯集，正是形成
人氣、財氣聚集的重要因素。
3．擬開工5村和正在編制控規(guī)3村的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)
1）商業(yè)功能定位：齊禮閻、馮莊、高砦、黃崗寺、荊
胡等5村擬開工，孫八砦村、蜜蜂張村、兌周村等3村正在
編制控規(guī)。黃崗寺以中原采博城和興華
南街構成商業(yè)服務核心，打造城南生態(tài)品質型中高檔居住商
業(yè)綜合區(qū)。
2）擬實施改造的5個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)表
表：擬開工的5個村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài) 單位：萬㎡
整體而言，通過城中村的快速推進，2020年僅城中村改
，真正體現(xiàn)了村民、企業(yè)、政
府三方滿意。
（四）二七區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
我區(qū)目前整體產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀為：火車站地區(qū)為小商品批發(fā)市
場；河醫(yī)地區(qū)為醫(yī)療相關產(chǎn)業(yè)為主；沿南三環(huán)為批發(fā)市場；
鞋城、華中食品城、華中果品物流港等低業(yè)態(tài)商品市場；沿
街多為低端商鋪；整個區(qū)域缺少大量寫字樓、酒店、餐飲、
娛樂等商務、商業(yè)業(yè)態(tài)，即缺少單位面積產(chǎn)出高，匯聚人氣、財氣，能夠支撐我區(qū)經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)代服務產(chǎn)
業(yè)。獨有的區(qū)位優(yōu)勢為我區(qū)城中村改造起到了推波
助瀾的作用。
我區(qū)堅持以城中村改造為契機，通過城區(qū)更新改造實現(xiàn)
舊貌換新顏；通過建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，增加就業(yè)，提高居民
收入，達到經(jīng)濟社會生態(tài)同步協(xié)調發(fā)展，實現(xiàn)二七新跨越?？吹降膮s是另外一番景象：所到之處的市、區(qū)、鄉(xiāng)(街)、村(居)以及村民對城中村的改造交口稱贊。我們認為，武漢市城中村綜合改造政策穩(wěn)妥，富有創(chuàng)見，既解決了城市化過程中城中村存在的產(chǎn)權模糊、機制不活、監(jiān)督不力問題，又解決了城中村被“邊緣化”的問題，探索出了一條公有制的實現(xiàn)形式和城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展的路子。
基 本 作 法
何謂城中村?《現(xiàn)代漢語詞典》找不到答案，武漢市是這樣屆定的：城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設用地控制范圍圖(19972020年)》確定的城市建設發(fā)展預留地范圍內，因國家建設征