【正文】 項(xiàng)基金8元/㎡。A．地震勘察費(fèi)：339822㎡㎡＝50。97萬(wàn)元B．修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)：339822㎡15元/㎡＝C．施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)：339822㎡38元/㎡＝D．現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)：339822㎡㎡＝E. 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi): 339822㎡3元/㎡＝F: 圖紙審查費(fèi)為3元/㎡:339822㎡3元/㎡＝G. “三通一平”費(fèi): 339822㎡10元/㎡＝H. 規(guī)劃定位放線費(fèi): 17萬(wàn)元339822㎡㎡＝17萬(wàn)元：339822㎡10元/㎡＝K．立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi):68萬(wàn)元339822㎡2元/㎡＝68萬(wàn)元L、文物勘探費(fèi):34萬(wàn)元339822㎡1元/㎡＝34萬(wàn)元項(xiàng)目前期費(fèi)用一覽表單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬(wàn)元）地震勘察費(fèi)㎡修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)按建筑面積15元/㎡施工圖設(shè)計(jì)及景觀管線設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積38元/㎡現(xiàn)狀勘察測(cè)繪費(fèi)㎡地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)按建筑面積3元/㎡圖紙審查費(fèi)按建筑面積3元/㎡“三通一平”費(fèi)按建筑面積10元/㎡規(guī)劃定位放線費(fèi)㎡17預(yù)算及招標(biāo)代理費(fèi)按建筑面積10元/㎡立項(xiàng)所需的可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、能評(píng)編制費(fèi)按建筑面積2元/㎡68文物勘探費(fèi)按建筑面積1元/㎡34合計(jì)：② 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：依據(jù)某市住建局關(guān)于印發(fā)《＜某市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法＞實(shí)施細(xì)則》的通知、《某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理實(shí)施細(xì)則》及《某市城中村改造的實(shí)施意見》進(jìn)行計(jì)算。A．垃圾處置費(fèi)：25元/㎡： 339822㎡25元/㎡＝B．勞?；鸾y(tǒng)籌：某市建設(shè)項(xiàng)目勞保基金統(tǒng)籌為建筑工程合同價(jià)款的3%收取，其中的90%在主體工程完工后返還給施工單位，抵頂工程款。3%＝1784萬(wàn)元C．消防費(fèi)：某市消防費(fèi)按5元/㎡收取消防費(fèi)。339822㎡5元/㎡＝170萬(wàn)元D．城市配套費(fèi)：70元/㎡339822㎡70元/㎡＝E．散裝水泥基金1元/㎡、。339822㎡1元/㎡＝34萬(wàn)元F．新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/㎡339822㎡8元/㎡＝G．項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：計(jì)算項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)如下表：城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬(wàn)元）城市配套費(fèi)按建筑面積70元/㎡垃圾處置費(fèi)按建筑面積25元/㎡勞保統(tǒng)籌基金按建安造價(jià)的3%1784散裝水泥專項(xiàng)基金按建筑面積1元/㎡34新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用按建筑面積8元/㎡消費(fèi)費(fèi)按建筑面積5元/㎡170合計(jì)：項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)費(fèi)用：（2）建筑安裝費(fèi)參照某市各類工程綜合平均造價(jià)及某市建筑工程造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)，結(jié)合某市類似工程的實(shí)際造價(jià)以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，建筑安裝費(fèi)按1750元/㎡計(jì)，339822㎡1750元/㎡＝煤氣接口費(fèi)：61元/㎡ ，339822㎡61元/㎡＝2073萬(wàn)元熱力接口費(fèi)：65元/㎡，340873㎡65元/㎡＝建筑安裝費(fèi)：（3）室外道路管網(wǎng)綠化工程：按250元/㎡計(jì)，339822㎡250元/㎡＝（4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建筑面積10元/㎡計(jì)算。339822㎡10元/㎡＝340萬(wàn)元（5）管理費(fèi)依據(jù)山西省發(fā)改委編制的《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，管理費(fèi)用以前四項(xiàng)費(fèi)用為計(jì)價(jià)基數(shù)，按前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、室外道路管網(wǎng)綠化工程、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)之和結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，將計(jì)費(fèi)率定為2%。（＋＋＋340萬(wàn)元）2%＝（6）不可預(yù)見費(fèi)依據(jù)山西省發(fā)改委編制的《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，不可預(yù)見費(fèi)以前五項(xiàng)費(fèi)用為計(jì)費(fèi)基數(shù)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況按前五項(xiàng)費(fèi)用和的3%計(jì)算。（＋＋＋340萬(wàn)元＋）3%＝2475萬(wàn)元（7）銷售費(fèi)用本部分項(xiàng)目為南蘆村城中村改造項(xiàng)目的Ⅲ期工程，全部對(duì)外銷售。住宅按5000元/㎡，商業(yè)按10000元/㎡均價(jià)計(jì)算（其中有寫字樓），銷售費(fèi)用按總銷售額的3%提?。海?64081㎡4000元/㎡＋75741㎡7000元/㎡）3%＝（8）資金成本：土地費(fèi)用和前期費(fèi)用全部，開發(fā)用房按投資的三分之一考慮，年息按18%計(jì)，建設(shè)周期兩年。（36462萬(wàn)元++339822㎡1750元/㎡1/3）18%2=24498萬(wàn)元安置成本合計(jì)：?jiǎn)挝怀杀荆?265元/㎡Ⅲ期項(xiàng)目銷售額： 264081㎡4000元/㎡＋75741㎡7000元/㎡=稅費(fèi)： %= Ⅲ期項(xiàng)目利潤(rùn) = 扣除所得稅后利潤(rùn) 75%=（四）項(xiàng)目總投資，包括綜合拆遷費(fèi)3200萬(wàn)元，，；。第五章 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定l、計(jì)算期的確定南蘆村城中村改造項(xiàng)目三期工程的總建設(shè)周期為5年，每期工程互相搭接。銷售價(jià)格及租金的確定（1）住宅銷售價(jià)格南蘆村項(xiàng)目Ⅰ期安置村民的面積超出拆遷補(bǔ)償面積外的部分按限價(jià)房建安成本價(jià)4000/㎡出售，商品房開發(fā)部分住宅的銷售均價(jià)暫定5000元/㎡。（2）商業(yè)及車位銷售價(jià)格南蘆村項(xiàng)目商品房開發(fā)部分商業(yè)銷售均價(jià)暫定13000元/㎡，車位銷售價(jià)格為15萬(wàn)元/個(gè)。（3）車位出租價(jià)格本地塊地下停車位每月500元/個(gè)，地上停車位每月350元/個(gè)。銷售稅金及附加的確定商品房銷售營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育附加費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的3%，土地增值稅預(yù)征銷售收入的1%。集體出租商業(yè)用房面積的確定改造完成后，南蘆村集體共享有16000㎡的商業(yè)面積，其中扣除2000㎡的集體管理用房，可出租商業(yè)面積為14000㎡。（二）銷售收入估算項(xiàng)目Ⅰ期安置部分銷售收入南蘆村Ⅰ期銷售收入估算表單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)面積銷售額數(shù)量單位數(shù)量單位1銷售收入　　　 住宅4000 元/㎡69934㎡ 商業(yè)10000元/㎡84079　㎡84079 2銷售稅金及附加　　　營(yíng)業(yè)稅　5%　萬(wàn)元城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)　%　萬(wàn)元　教育附加費(fèi)　%　萬(wàn)元　土地增值稅預(yù)提　1%萬(wàn)元　3凈銷售收入　　 南蘆村項(xiàng)目Ⅰ。Ⅱ期商品房開發(fā)部分銷售收入南蘆村Ⅱ期銷售收入估算表單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)面積銷售額數(shù)量單位數(shù)量單位1銷售收入　　　111118 住宅4000 元/㎡225310㎡90124 商業(yè)10000元/㎡20994　㎡20994 2銷售稅金及附加　　　營(yíng)業(yè)稅　5%111118　萬(wàn)元　城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)　%　萬(wàn)元　教育附加費(fèi)　%　萬(wàn)元　土地增值稅預(yù)提　1%111118萬(wàn)元　3凈銷售收入　　南蘆村項(xiàng)目Ⅱ。 Ⅲ期商品房開發(fā)部分銷售收入 南蘆村Ⅲ期銷售收入估算表單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)面積銷售額數(shù)量單位數(shù)量單位1銷售收入　　　 住宅4000 元/㎡264081㎡商業(yè)7000元/㎡75741　㎡ 2銷售稅金及附加　　　營(yíng)業(yè)稅　5%　萬(wàn)元　城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)　%　萬(wàn)元　教育附加費(fèi)　%　萬(wàn)元238　土地增值稅預(yù)提　1%萬(wàn)元　3凈銷售收入　　 南蘆村項(xiàng)目Ⅲ。南蘆村項(xiàng)目銷售匯總表南蘆村項(xiàng)目銷售匯總表單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目一期二期三期合計(jì)1銷售收入1111182銷售稅金及附加6048　營(yíng)業(yè)稅　　　城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)　　　教育附加費(fèi)　　238　土地增值稅預(yù)提　　　3凈銷售收入 。（三）經(jīng)濟(jì)效益分析南蘆村城中村改造項(xiàng)目投資利潤(rùn)表單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目一期二期三期合計(jì)1銷售收入1111182銷售稅金及附加6048　3投資總額4銷售利潤(rùn)5所得稅（25%）0　159396稅后利潤(rùn)　稅前投資利潤(rùn)率： %稅后投資利潤(rùn)率： %二、社會(huì)效益分析（一）提供就業(yè)崗位商業(yè)部分按照一般成熟商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，每20㎡需要2名營(yíng)業(yè)員，相當(dāng)于每10㎡商業(yè)面積創(chuàng)造一個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。南蘆村項(xiàng)目商業(yè)面積為20萬(wàn)㎡，按30%公攤率計(jì)算，凈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積為14萬(wàn)㎡。14萬(wàn)㎡247。10㎡/人＝從而可知。物業(yè)管理根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，一個(gè)完整的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備以下人員：保安30%，保潔員25%，服務(wù)人員（水、電、暖、土建等修理工）：30%，管理人員15%。本項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積近100萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)至少可以解決100人的就業(yè)問(wèn)題。（二）提高某市稅收收入本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)上繳營(yíng)業(yè)稅、。按照一般成熟商業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)律，若要保持商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，其每月的銷售收入額大約應(yīng)該是商業(yè)租金的3倍（其中1/3繳納租金，1/3繳納所得稅，1/3為毛收入）。南蘆村項(xiàng)目商業(yè)用房總面積為20萬(wàn)㎡，按商業(yè)30%公攤率計(jì)算，可得本項(xiàng)目?jī)舫鲎饷娣e為14萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)到項(xiàng)目建成后周圍商業(yè)租金可達(dá)500元/㎡年。商業(yè)每年銷售收入額：14萬(wàn)㎡500元/㎡年＝7000萬(wàn)元鑒于商業(yè)類型的不同，營(yíng)業(yè)稅稅收率大約在5%10%不等，綜合考慮各項(xiàng)因素，營(yíng)業(yè)稅樹立取8%，則每年稅收為：7000萬(wàn)元8%＝560萬(wàn)元結(jié)論：南蘆村項(xiàng)目建成并在商業(yè)經(jīng)營(yíng)成熟后，保守估計(jì)每年可以為某市提供至少560萬(wàn)元的財(cái)政稅收。第六章 結(jié)論及建議一、結(jié)論本方案以維護(hù)村民、村集體及地塊內(nèi)居民的合法利益為立足點(diǎn)，將保障村民的生活和提高村民的經(jīng)濟(jì)收入，增強(qiáng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展放在首位，以提高村民的生活品質(zhì)，提升城市品位為目標(biāo)。本方案就南蘆村城中村改造從改造形式、改造方法、操作辦法、實(shí)施步驟等方面制定了詳細(xì)規(guī)則，就項(xiàng)目改造的安置面積、安置費(fèi)用、投資狀況、經(jīng)濟(jì)效益分析等方面作了詳細(xì)核算及分析。方案內(nèi)容全面的涵蓋了城中村改造項(xiàng)目的各個(gè)方面。通過(guò)拆遷改造，南蘆村村民收入水平得到很大提高。村民、村集體在南蘆村拆遷改造中得到了良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。村民有了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步增加了某市財(cái)政稅收，同時(shí)為政府創(chuàng)造了更多的社會(huì)效益。（村民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)和醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)的承擔(dān)比例為：集體和個(gè)人承擔(dān)70%77%，由政府承擔(dān)23%30%。改造后的居民委員會(huì)每年可從利潤(rùn)中拿出一部分給村民繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金和醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。）二、建議南蘆村拆遷改造項(xiàng)目投資額巨大、開發(fā)周期長(zhǎng)，必然存在諸多的投資風(fēng)險(xiǎn)；尤其在拆遷方面存在很大風(fēng)險(xiǎn)，如果拆遷周期長(zhǎng)，則資金成本將大大增加，盈利低，為此，根據(jù)目前狀況進(jìn)行拆遷安置及項(xiàng)目開發(fā)，提出以下建議：政府成立專門拆遷班子，加強(qiáng)拆遷力度。尋求政策方面優(yōu)惠。城中村改造作為2012年某市政府的主要工作之一，不僅僅牽系到城中村村民的生活改善和收入提高，同時(shí)也是建設(shè)和諧社會(huì)，創(chuàng)建環(huán)境衛(wèi)生城市必不可少的工作。因此，為保證南蘆村項(xiàng)目的順利實(shí)施，提高開發(fā)商的積極性，建議政府就南蘆村拆遷改造項(xiàng)目給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費(fèi)減免。