【正文】 ） 宣傳形式：平面廣告、軟文、新聞。（4） 宣傳主題：銷售信息和項目信息展示。（5） 宣傳內容：傳達項目信息，主要宣傳居住概念、社區(qū)價值及活動和促銷信息，引爆項目階段銷售進程。電視臺(1) 操作理由：深化項目概念，有效傳播促銷信息。(2) 宣傳內容：傳播活動及銷售信息、促銷信息、銷售電話。直郵（繼續(xù)進行）。各宣傳點資料欄（，本時段運用本銷售手段，主要發(fā)布項目商業(yè)銷售信息）。F、營銷活動【8月瑞祥名城品質生活鑒賞月】利用本周期的周末節(jié)點，可多次邀請新老業(yè)主、媒體嘉賓等，前來舉辦以“園林鑒賞、佳績分享、品質生活、再創(chuàng)新高”為主題的瑞祥名城生活鑒賞活動，安排小型茶話會，以業(yè)主座談、會同媒體對話的形式，鑒賞已有形象進度的東區(qū)、西區(qū)現(xiàn)樓和園林實景，分享生活感悟，借此提高開發(fā)商品牌與口碑，推進客戶營銷。（1）時間：2006年8月（2）地點：咨詢現(xiàn)場（3）籌辦各方：冠宇、禮儀公司和相關單位。（4）活動內容：A、鑒賞月重要活動——瑞祥名城業(yè)主專屬開放日：預定2006年8月26日舉行，向前期積累的客戶、新老業(yè)主集中開放最后的經典廣場園林和小區(qū)園林，以專屬客觀、鑒賞的形式展示項目價值點，給予客戶尊貴、專屬的感覺，培養(yǎng)新客戶和意向對項目的高度認同和忠誠度，激發(fā)購買欲望。B、品質生活鑒賞月：安排現(xiàn)場小表演、小型茶話會、“我愛瑞祥名城征文活動”、“我愛瑞祥名城的十大理由評選活動”，以業(yè)主參與和座談、征文和征集、會同媒體對話的形式，鑒賞已有形象進度的東區(qū)現(xiàn)樓和園林實景，分享生活感悟，借此提高開發(fā)商品牌與口碑，推進客戶營銷。（5）活動流程鑒賞月每天定量送出紀念品，每周末售樓處常設食品品嘗。開放日活動：售樓員提前7天通知登記客戶和新老業(yè)主前來參觀專向他們首先開放的廣場園林。開放日當天，登記客戶持有效證件、VIP卡進行參觀，并領取禮品袋（宣傳資料和小禮品）。征文活動和十大理由評選活動在本月末公開發(fā)布。（6）宣傳配合現(xiàn)場增加相關內容條幅。東區(qū)樓體增加短期條幅，如：“8月26日廣場園林專屬開放，二期認籌中，尊貴鑒賞先人一步。”宣傳物料派發(fā)。征文和理由張榜宣傳。（7）效果預估細分、清理前期登記客戶，擴大項目影響，深入挖掘客戶，西區(qū)住宅形成口碑，客戶營銷開始逐漸啟動，利于后期客戶資源再積累，同時為開盤銷售作準備。加強本區(qū)域客戶宣傳，增強口碑傳播，擴大知名度和影響力。增強客戶榮譽感和忠誠度，口碑更佳。（8）其他現(xiàn)場增加部分包裝，如空飄等昭示性強的現(xiàn)場包裝物品。開放日時現(xiàn)場另外提供飲料、冷餐、點心區(qū)，便于客戶蒞臨享用。開放日時現(xiàn)場聘請樂隊作背景表演，增強現(xiàn)場品質和形象檔次。增加保安、保潔人員，加強現(xiàn)場治安管理、清潔工作。征文和理由評選邀請鎮(zhèn)內或明水教育部門評選，擴大影響?！尽績热菁傲鞒虆⒄障嚓P解籌和開盤活動。（調整和可能變化：由于市場原因。）【】內容及流程參照相關解籌和開盤活動。（調整和可能變化：視認籌和銷售情況，商業(yè)與住宅統(tǒng)一開盤，整體推出。）【瑞祥名城西區(qū)商業(yè)投資峰會】（參照東區(qū)商業(yè)投資峰會內容和流程）（1） 時間：2006年10月5日（周四）（2） 地點：明水或濟南（3） 籌辦各方：冠宇、禮儀公司等相關單位。（4） 活動內容：邀請新老客戶、濟南和明水地區(qū)房地產專業(yè)人士、媒體、記者進行瑞祥名城項目投資研討，邀請冠宇和業(yè)內權威蒞臨演講，從專業(yè)地產營銷人員的角度進行闡釋演講，本次活動與報紙軟文、新聞配合，以達到增值項目形象和價值，塑造優(yōu)異的投資型商業(yè)物業(yè)形象的目的。（5）宣傳配合1）報紙廣告有特別活動宣傳。2）主要由業(yè)務員通知新老客戶參加，并以手機信息的形式邀請曾進行來訪登記的客戶參加。3）邀請報社記者，報紙刊登相關新聞以配合宣傳。4）現(xiàn)場增加活動條幅。（6）效果預估1）傳播西區(qū)商業(yè)更高的投資價值和章丘北“商業(yè)鋪王”地位。2）延續(xù)熱度、造勢宣傳。3）展開口碑傳播，有利于積累新客戶、特別是片區(qū)及關注該區(qū)域的投資客。【】內容及流程參照相關解籌和開盤活動。第五時段：西區(qū)商業(yè)銷售期和尾盤期（2006年10月21日2007年1月30日）（一）、任務：西區(qū)商業(yè)開盤，主力完成商業(yè)銷售和前期西區(qū)住宅二期消化，此一時段整個項目東西區(qū)的單位已全部面市銷售過，預計進入12月上旬（）本時段的主力銷售任務（西區(qū)商業(yè)和西區(qū)住宅二期）基本完成，隨后進入瑞祥名城整個項目的銷售尾盤期，項目的所有剩余單位（包括商業(yè)和住宅）通過促銷活動和尾盤促銷優(yōu)惠進行消化，達至項目的全部銷售目標。（二）、階段營銷策略本階段工作重點：利用上一時段十一黃金周住宅開盤等系列活動，加強節(jié)日銷售及客戶營銷，強勢促成商業(yè)銷售和住宅消化。10月14日至預定的11月底為商業(yè)強勢促銷期，工作重點以此為主，尾盤消化為輔，區(qū)外客戶的挖掘和區(qū)內客戶的一對一營銷應充分進行，明水、濟南、繡惠分展場的繼續(xù)設置和看樓車十分重要，配合傳統(tǒng)媒體和現(xiàn)場活動，立體化推廣完成銷售目標。進入尾盤期，利用前期宣傳的市場熱度和客戶資源，制訂各種優(yōu)惠措施和促銷手法，極力促進銷售。推廣重點：商業(yè)銷售；針對剩余單位的各種優(yōu)惠措施和促銷手法的宣傳。銷售方面：1)利用前期宣傳的市場熱度和客戶資源，借助開盤典禮系列活動和立體化推廣強勢完成商業(yè)銷售。2）尾盤期大力發(fā)動老客戶，使用老客戶帶新客戶送管理費、送家電、老客戶介紹紅包連環(huán)送等促銷措施，利用客戶營銷推進最后單位的銷售。3)利用“品質生態(tài)精品概念+促銷手段”制造氣氛，直接促銷。（二）、推廣主題商業(yè)——實力體現(xiàn)、投資價值體系、發(fā)展前景、搶購信息尾盤——延續(xù)以往賣點傳達的同時，增加項目品牌宣傳（現(xiàn)樓實力），推廣主題更實銷，如“章丘北生態(tài)精品最后傾情奉獻”；結合項目賣點及生活方式的各類促銷信息。（三）、銷售手段商業(yè)：公開發(fā)售時商業(yè)價格調整至掛牌價格，總體價格提升。尾盤：送家電、大抽獎。啟動老客戶資源，客戶營銷的帶動及相應優(yōu)惠措施的推行（如：老客戶介紹紅包連環(huán)送、送管理費、送家電等）。贈送物業(yè)管理費用或以禮金的形式返還。本階段后期采用付款方式方面的形式調整折扣、加大促銷力度（如：促銷優(yōu)惠點數(shù)幸運轉盤）。（四）、包裝宣傳——更換戶外展示內容為商業(yè)內容。（五）、媒體宣傳本時段前期（商業(yè)銷售期）： 分展場繼續(xù)發(fā)布，增加看樓車班次 海報大量派發(fā)和適量直郵 考慮手機短信，覆蓋范圍為明水、繡惠和濟南 《今日章丘》發(fā)布專欄廣告（軟文、平面廣告）（時間安排：2006年10月21開盤平面廣告，10月27日、11月3日、11月10三次系列專欄廣告，其中10月27日系列專欄廣告附發(fā)“瑞祥名城九九重陽誠信行”活動信息，11月23日1次平面廣告） 在地方電視臺滾動播放項目專題片（時間安排：2006年10月1日開始，一個月）。本時段后期（尾盤銷售期）： 促銷海報派發(fā) 手機促銷短信，覆蓋范圍為刁鎮(zhèn)、明水、濟南和繡惠 12月、1月各發(fā)布2次報紙廣告（《今日章丘》，平面廣告和軟文各一次/月） 新年斷續(xù)在地方電視臺滾動播放項目專題片（時間安排：2006年12月28日開始，1周）。（六）、營銷活動【】內容及流程參照相關解籌和開盤活動。（調整和可能變化：視認籌和銷售情況，商業(yè)與住宅統(tǒng)一開盤， 。）【】（1）時間：2006年10月30日（周一）（2）籌辦各方：冠宇、禮儀公司等相關單位。（3）活動內容：利用重陽節(jié)節(jié)日，挖掘刁鎮(zhèn)的城市精神——誠信的文化積淀，以“誠信行”為活動口號，組織新老業(yè)主游覽孟洛川故鄉(xiāng)、章丘市，將“誠信”的文化暗示與項目結合，展示瑞祥名城的“誠信”符號。（4）活動程序：新老客戶和登記客戶參加，早9：00在售樓處前廣場集合，發(fā)放水和項目宣傳資料袋，先游覽孟洛川故居，然后游覽明水市政廣場、城市建設等，中午工作餐，下午返回售樓處。（5）宣傳配合1）預先在10月27日《今日章丘》的系列專欄廣告中附發(fā)本次活動的信息；2）通知新老客戶參加，并以手機信息的形式邀請曾進行來訪登記的客戶參加。3）隨車邀請報社記者參與，報紙刊登相關新聞以配合宣傳。4）現(xiàn)場和樓體增加相關內容條幅。（6）效果預估1）利用活動凝聚新老客戶和媒體，擴大影響，展示“誠信”的開發(fā)理念和實力，形成更高認同感，客戶內心真實感受項目實力，口碑營銷升級。2）開拓客戶資源，消化部分尾盤。 （7）其他1）車輛組織、人員組織、線路安排；2）水和紀念品、資料袋發(fā)放；3）現(xiàn)場條幅?！臼辉轮苣┗顒訝I銷——瑞祥名城十一月周周有獎活動】（1）時間：2006年11月周末（2）地點：售樓處、前廣場。（3）籌辦各方：冠宇、禮儀公司。（4）活動內容：每周成交客戶累積至周末參與抽獎，獎項可只設一個，獎品以電器或廚衛(wèi)用具為主，價格可控制在300元以內。（5）宣傳配合1）海報派發(fā)；2）通知新老客戶活動內容，電話通知未成交的來訪登記客戶盡速落定，參加十一月周周有獎活動。3）現(xiàn)場和樓體增加相關內容條幅。（6）效果預估1）促成未成交客戶落定，挖掘潛在客戶；2）利用活動激發(fā)老客戶介紹新客戶；3）發(fā)展商實力表現(xiàn)；4）形成回饋客戶的良好口碑?！救鹣槊堑箧?zhèn)同樂圣誕晚會】（視銷售情況機動安排，可與住宅入伙節(jié)點結合進行）（1）時間：2006年12月24日晚（周日）（2）地點：售樓處、前廣場。（3）籌辦各方：冠宇、禮儀公司等相關單位。（4）活動內容：慶圣誕晚會，表演型歌舞、業(yè)主節(jié)目、刁鎮(zhèn)幼兒園、小學和中學學生表演，現(xiàn)場進行來賓大抽獎。（5）宣傳配合1）通知新老客戶參加，并以手機信息的形式邀請曾進行來訪登記的客戶參加。2）邀請報社記者參與，報紙刊登相關新聞以配合宣傳。3）現(xiàn)場和樓體增加相關內容條幅。（6）效果預估1）利用活動凝聚新老客戶，在區(qū)域內再一次形成尊貴品牌，客戶榮譽感和自豪感強烈，客戶營銷更順暢，形成老客戶帶新客戶小高潮。2）配合本階段尾盤促銷措施，吸引最后未消化客戶資源，促進最大后一批單位成交。（7）其他1）售樓處、前廣場、展點增加大量圣誕節(jié)裝飾品（圣誕樹、雪人等、圣誕字樣的POP、節(jié)日祝福簽名板等）；舞會音樂、音響等。2）前廣場搭建舞臺，布置圣誕節(jié)主題的背景板，供歌舞演出、抽獎。3）抽獎獎品建議為電器；蒞臨者送圣誕小禮物一份（可準備打火機或充氣玩具）。4）增加保安、保潔人員，加強現(xiàn)場治安管理、清潔工作。END