【正文】 二期——上流生活的核心聚集地上流生活聚集地區(qū)域升值加快市政配套逐漸完善地塊開發(fā)加快現(xiàn)代交通便捷未來(lái)城市新板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域升值餐飲、休閑、娛樂(lè)教育、醫(yī)療等大面積的出讓土地新樓盤項(xiàng)目的出現(xiàn)三環(huán)、繞城、地鐵大西安概念大西安的不斷融入，本區(qū)域的不段升值未來(lái)13年之內(nèi)區(qū)域板塊上的高檔樓盤不斷涌現(xiàn) +高檔、高價(jià)樓盤聚集地；高尚、品質(zhì)人士的聚集地形象戰(zhàn)略：金泰絲路花城二期——上層建筑尚品生活上層建筑尚品生活 準(zhǔn)確的的產(chǎn)品包裝定位 有效的產(chǎn)品推廣宣傳魅力（自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與超越之地）精神（豪宅之上，精神與物質(zhì)同在）產(chǎn)品（精品建筑）居住品質(zhì)與個(gè)人身份的匹配自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與超越硬件：溫泉、會(huì)所、商業(yè)街、學(xué)校軟件：周到的物業(yè)管理、豐富的社區(qū)文化多層、多層電梯洋房、花園洋房推廣戰(zhàn)略：魅力花城，樣板生活 魅力花城樣板生活魅力花城樣板生活一期全現(xiàn)房發(fā)售的實(shí)力見(jiàn)證一期入住業(yè)主的樣板生活區(qū)域第一大盤的樣板區(qū)域第一品質(zhì)生活的樣板花城產(chǎn)品魅力：第一大盤的氣勢(shì)花園洋房的品質(zhì)現(xiàn)代完善的配套花城的精神魅力：優(yōu)越的居住環(huán)境周到的物業(yè)服務(wù)豐富的社區(qū)文化尊崇的居住感受四、項(xiàng)目階段營(yíng)銷計(jì)劃階段營(yíng)銷計(jì)劃（具體結(jié)合工程進(jìn)度）：2006年2007年階段推廣預(yù)計(jì)時(shí)間預(yù)熱期（認(rèn)籌）2006年7月208月30日開盤引爆期2006年9月1日15日穩(wěn)定銷售期2006年9月152006年12月31日第二次預(yù)熱期（認(rèn)籌）2007年3月4月第二次開盤引爆期2007年5月穩(wěn)定銷售期2007年6月8月第三次預(yù)熱期（認(rèn)籌）2007年9月第三次開盤引爆期2007年10月穩(wěn)定銷售期2007年10月12月交樓熱銷期2007年12月說(shuō)明：在以上各階段中，重點(diǎn)為開盤引爆期及交樓熱銷期，而預(yù)熱期關(guān)于項(xiàng)目唯一性的建立及對(duì)區(qū)域的炒作成效亦非常影響開售后的銷售業(yè)績(jī)。五、階段營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃：采用“虛實(shí)結(jié)合”的整體作戰(zhàn)策略貫穿2006年。以“金泰絲路花城”整合后的品質(zhì)資源為依托（實(shí)），提出切合目標(biāo)消費(fèi)群的“大概念或口號(hào)”（虛）引領(lǐng)市場(chǎng)；以“金泰絲路花城”產(chǎn)品訴求為主；不斷用稀缺資源凸顯唯一性，形成專有主題個(gè)性。：通過(guò)各階段對(duì)項(xiàng)目品牌、各種唯一性的訴求，項(xiàng)目附加值的提升，整合各種資源，通過(guò)認(rèn)籌、會(huì)議營(yíng)銷、泛銷售隊(duì)伍的建設(shè)，為公開發(fā)售“張弓蓄勢(shì)”，力求在公開發(fā)售前達(dá)到一定數(shù)量的目標(biāo)客戶的吸納，為公開發(fā)售做好充分準(zhǔn)備。（1）2006年7月208月30日：二期預(yù)熱認(rèn)籌u 傳播思路：主線：提出“什么是花城上流生活”，“花城上流生活模式和標(biāo)準(zhǔn)”打出世紀(jì)大道第一上流生活豪宅的定位，提出生活、健康、享受一步到位的核心價(jià)值觀念。（不可復(fù)制的上流生話、高品味的社區(qū)文化、高素質(zhì)的群體、健康的生存環(huán)境，別具一格的花城生活理念體系），發(fā)表“世紀(jì)大道上流新生活白皮書”副線：聯(lián)合世紀(jì)大道開發(fā)商發(fā)表世紀(jì)大道上流生活宣言新生活一步到位輕松置業(yè)計(jì)劃金泰絲路花城與美的和海爾聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)開始建立“泛銷售”隊(duì)伍及培訓(xùn)內(nèi)部意向認(rèn)購(gòu)u 階段推廣形式及內(nèi)容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主） :216。聯(lián)合世紀(jì)大道開發(fā)商發(fā)表世紀(jì)大道上流生活宣言活動(dòng)目的：l 最好以報(bào)社或政府行為組織，邀請(qǐng)全國(guó)房地產(chǎn)策劃師、本地銷售經(jīng)理、藝術(shù)人士、企業(yè)家、資深銷售員、政府相關(guān)行業(yè)官員等等，通過(guò)座談會(huì)的形式，對(duì)世紀(jì)大道的價(jià)值進(jìn)行研討，一方面可以了解整個(gè)市場(chǎng)的新概況，另一方面可以通過(guò)業(yè)內(nèi)人士將項(xiàng)目的情況向外宣傳。l 結(jié)合“世紀(jì)大道上流生活宣言”，將項(xiàng)目所引領(lǐng)的“開啟咸陽(yáng)世紀(jì)大道上流新生活”（生活、健康、享受一步到位）導(dǎo)入市場(chǎng)。 活動(dòng)主題內(nèi)容：u 發(fā)表“世紀(jì)大道上流生活宣言”；u 與媒體合作，推出世紀(jì)大道上流生活標(biāo)準(zhǔn))，邀請(qǐng)權(quán)威專家發(fā)表關(guān)于世紀(jì)生活的看法；u 通過(guò)此次活動(dòng)，借政府、權(quán)威部門、新聞界人士、社會(huì)輿論來(lái)論證世紀(jì)生活的優(yōu)越性和未來(lái)的價(jià)值。借此推出“金泰絲路花城”開啟咸陽(yáng)世紀(jì)上流生活。確立世紀(jì)大道第一上流生活豪宅的概念。新生活一步到位輕松置業(yè)計(jì)劃目的：減輕購(gòu)房者付款壓力?；顒?dòng)主題內(nèi)容：聯(lián)系商業(yè)銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。，經(jīng)銀行相關(guān)手續(xù)后，辦理抵押貸款手續(xù)。用抵押款交付首期款。，將舊房由中介進(jìn)行直接購(gòu)買或受托轉(zhuǎn)讓，在客戶售房款拿到后，簽署《商品房買賣合同》。216。金泰絲路花城與美的和海爾聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)目的：以金泰絲路花城精裝修(提供多種風(fēng)格裝修菜單選擇)+海爾全屋家電,有利于降低購(gòu)房門檻(裝修可打入銀行按揭)并且價(jià)格低,可以增加項(xiàng)目的附加值和價(jià)值感?；顒?dòng)主題內(nèi)容：u 聯(lián)系上述相關(guān)合作事宜；u 舉辦聯(lián)盟新聞發(fā)布會(huì)；u 在銷售操作上，u 采用靈活的對(duì)策u 不要裝修、家電的可以在樓價(jià)上扣減。編織泛銷售網(wǎng)絡(luò)（具體泛銷售的做法見(jiàn)“相關(guān)的銷售策略”部分）u 在8月進(jìn)行泛銷售網(wǎng)絡(luò)的布置；u 在9月上旬舉辦泛銷售隊(duì)員的招聘活動(dòng)及培訓(xùn)；u 。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)u 開展意向認(rèn)購(gòu)登記u 用限時(shí)折扣方式操作u 定金增長(zhǎng)炒作配合u聯(lián)合各大媒體對(duì)花城生活價(jià)值發(fā)現(xiàn)進(jìn)行相關(guān)報(bào)道。u制造市場(chǎng)輿論，并將此主體深化，延伸到金泰絲路花城的開啟咸陽(yáng)花城上流生活方式。u座談會(huì)相關(guān)人員的觀點(diǎn)以及花城生活的深度刨析。u金泰絲路花城與美的和海爾的結(jié)盟u泛銷售形象招聘廣告。（2）06年9月1日——9月15日：開盤引爆期 u 階段推廣主題（1）“金泰絲路花城”盛大開盤（2）開展“金泰絲路花城” 上流生活模式探討（3）發(fā)表“金泰絲路花城”上流生活白皮書”（4）品味“金泰絲路花城” 上流生活攝影大賽（5）發(fā)現(xiàn)“金泰絲路花城”之美大型促銷活動(dòng)u 階段推廣目的⑴ 用“金泰絲路花城” 上流生活模式探討，進(jìn)一步強(qiáng)化首期意向認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，用高品位的花城生活形態(tài)來(lái)提升項(xiàng)目形象檔次，增加客戶信心，達(dá)到成功為公開發(fā)售造勢(shì)之目的。⑵ 發(fā)表“金泰絲路花城”上流生活白皮書”開啟金泰絲路花城生活時(shí)代，為開盤造勢(shì)。⑶ 鞏固意向客戶并增強(qiáng)他們的購(gòu)買意向。爭(zhēng)取猶豫客戶，強(qiáng)化他們的購(gòu)買沖動(dòng)?！耠A段活動(dòng)營(yíng)銷主題開盤日活動(dòng)發(fā)現(xiàn)“金泰絲路花城”之美大型促銷活動(dòng)●階段推廣形式及內(nèi)容（以活動(dòng)營(yíng)銷為主）216。開盤日活動(dòng)發(fā)表“金泰絲路花城”上流生活白皮書”正式進(jìn)入花城上流生活時(shí)代。活動(dòng)目的：引起社會(huì)的關(guān)注，掀起追捧的熱潮?；顒?dòng)主題內(nèi)容：1. 在意向客戶中選出代表發(fā)表 《 “金泰絲路花城”上流生活白皮書”》2. 項(xiàng)目推介會(huì)（產(chǎn)品展示會(huì)）解籌。3. 客戶座談會(huì)（小型酒會(huì)）216。開展“金泰絲路花城” 上流生活模式探討，發(fā)表“金泰絲路花城”上流生活白皮書”活動(dòng)目的：借助客戶的口碑宣傳至關(guān)重要，組織準(zhǔn)客戶到“城市森林”（在金泰絲路花城一期的主干道兩側(cè)栽種速生高大喬木，以形成絲路林陰大道，并特其冠名“城市森林”）參觀，親身感受“城市森林”的優(yōu)美地居住環(huán)境，增添他們的購(gòu)買信心，并借他們的口，進(jìn)行口碑傳遞；與主要媒體《晚報(bào)》、《華商報(bào)》、西安、咸陽(yáng)電視臺(tái)家園欄目等聯(lián)合，對(duì)金泰絲路花城生活模式等進(jìn)行系列報(bào)道；用“金泰絲路花城上流生活白皮書”，激發(fā)起意向客戶的欲望，保證項(xiàng)目的順利開盤銷售。活動(dòng)主題內(nèi)容：參加對(duì)象：意向認(rèn)購(gòu)單位的客戶（交納1000元誠(chéng)意金準(zhǔn)客戶）各大媒體記者216。發(fā)現(xiàn)“金泰絲路花城”之美大型促銷活動(dòng)，品味“金泰絲路花城”上流生活攝影大賽活動(dòng)目的：通過(guò)讓廣大的意向認(rèn)購(gòu)客戶和記者對(duì)于金泰絲路花城美的發(fā)現(xiàn)和價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，從客觀的角度，來(lái)挖掘本案的價(jià)值。用客戶來(lái)說(shuō)服客戶，增強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的銷售動(dòng)力。 活動(dòng)內(nèi)容：u 讓客戶為我們指出金泰絲路花城的美麗之處。u 通過(guò)鏡頭的角度來(lái)發(fā)現(xiàn)金泰絲路花城之美,.并發(fā)表在報(bào)紙上。u 。激發(fā)大家的參與意識(shí)。u 將以上內(nèi)容發(fā)表在報(bào)紙上，以形成好的社會(huì)口碑。炒作配合：u 媒體全面跟蹤報(bào)道u 開展金泰絲路花城上流生活模式探討u 廣告結(jié)合開盤信息(3)06年9月15日——12月31日：穩(wěn)定銷售期u 階段推廣主題名師面對(duì)面金泰絲路花城價(jià)值論壇。世紀(jì)大道項(xiàng)目聯(lián)展咸陽(yáng)10大名盤評(píng)選咸陽(yáng)最有價(jià)值樓盤評(píng)選u 階段推廣目的結(jié)合各種可以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的活動(dòng)，不間斷用彰顯“金泰絲路花城”的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，制造稀缺促進(jìn)銷售；用不斷完善的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境感染客戶，全新示范單位引起客戶沖動(dòng)。階段活動(dòng)營(yíng)銷主題 216。名師面對(duì)面 階段活動(dòng)目的通過(guò)聘請(qǐng)陜西師大、師大附中、附小或西安教育界著名的老師或?qū)W校，達(dá)到大量吸引人氣的作用。節(jié)省廣告投入，出進(jìn)項(xiàng)目銷售。u 教育是中國(guó)家庭最關(guān)注的核心。u 活動(dòng)符合項(xiàng)目的主流目標(biāo)人群的年齡結(jié)構(gòu)u 易于項(xiàng)目中期的人氣聚集。u 可吸引大量的潛在客戶到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地感受項(xiàng)目的品質(zhì)。u 可為項(xiàng)目積累大量的潛在客戶資料u 節(jié)省廣告投入，但可以擴(kuò)大口碑傳遞的力度。進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度。階段推廣形式及內(nèi)容：u 開展針對(duì)各年齡層的孩子免費(fèi)提供英語(yǔ)，數(shù)學(xué)等的名師指導(dǎo)。u 提供音樂(lè)，繪畫等的名師免費(fèi)指導(dǎo)。u 建立周末英語(yǔ)角，聘請(qǐng)外教交流u 高考狀元或其家長(zhǎng)見(jiàn)面會(huì)u 建立星光大道或狀元墻。u 贏在起跑線u 各種比賽●炒作配合該活動(dòng)是一個(gè)可以貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期的大型主題式活動(dòng)，每一個(gè)活動(dòng)都可以衍生出不同的分主題。注意在策劃的過(guò)程中，為新聞炒作預(yù)留空寂和題目。（4）07年12月：二期交樓持銷期●階段推廣目的用金鑰匙服務(wù)體系為首期交樓服務(wù)，建立誠(chéng)信品牌形象。用“物業(yè)保值計(jì)劃”給予客戶無(wú)限購(gòu)買信心，全力促進(jìn)銷售。利用交樓為契機(jī)，營(yíng)造第二次銷售熱潮；●階段推廣主題“金鑰匙”服務(wù)體系“金泰絲路花城”物業(yè)保值計(jì)劃業(yè)主新年聯(lián)誼會(huì)●階段推廣形式及內(nèi)容216。開展“金鑰匙”服務(wù)體系計(jì)劃內(nèi)容：實(shí)施“金鑰匙”服務(wù)體系制定“金鑰匙”交樓服務(wù)體系，為無(wú)投訴交樓奠定基礎(chǔ)（具體由物業(yè)管理公司制定）。216。實(shí)施“物業(yè)保值計(jì)劃集體房屋質(zhì)量保險(xiǎn)”計(jì)劃內(nèi)容：在交樓時(shí)與保險(xiǎn)公司聯(lián)絡(luò)，為所有業(yè)主房屋上集體房屋質(zhì)量保險(xiǎn)。216。對(duì)入住的房屋提供環(huán)保評(píng)估報(bào)告（找專業(yè)環(huán)保評(píng)估機(jī)構(gòu)）以誠(chéng)信的形象，將健康的生活概念落到實(shí)處，創(chuàng)造出咸陽(yáng)唯一的一家免費(fèi)向業(yè)主提交房屋環(huán)保評(píng)估檢測(cè)報(bào)告216。業(yè)主新年聯(lián)誼會(huì)●炒作配合金鑰匙服務(wù)掀起咸陽(yáng)物業(yè)服務(wù)的新紀(jì)元。熱銷、誠(chéng)信各大媒介對(duì)《房屋環(huán)保評(píng)估檢測(cè)報(bào)告》進(jìn)行廣泛報(bào)道。進(jìn)行辯論。金泰絲路花城上流生活就將見(jiàn)證（5）07年1月——：封盤保溫期 ●階段推廣主題花城現(xiàn)象研討適時(shí)制造新聞●階段推廣目的通過(guò)實(shí)施新聞操作，制造話題保持項(xiàng)目的溫度。以上內(nèi)容是關(guān)于各階段推廣目的及主題、推廣形式（如活動(dòng)）、炒作配合等的介紹，總而言之有條不紊、嚴(yán)謹(jǐn)部署各階段推售工作，具體每一階段的主題活動(dòng)的執(zhí)行細(xì)案，將在根據(jù)市場(chǎng)變化及其可操作性和時(shí)效性，另案提供。六、各階段推廣目的及主題、推廣形式（如活動(dòng)）、炒作配合等預(yù)熱期： ●階段推廣目的：⑴ 率先提出花城生活模式和標(biāo)準(zhǔn)，占領(lǐng)市場(chǎng)高點(diǎn)，建立項(xiàng)目唯一性。⑵ 透過(guò)政府相關(guān)部門或知名專家，對(duì)世紀(jì)大道的未來(lái)規(guī)劃，發(fā)展前景和價(jià)值進(jìn)行研討。⑶ 聯(lián)合世紀(jì)大道開發(fā)商發(fā)表世紀(jì)上流生活宣言，強(qiáng)化世紀(jì)大道的品質(zhì)和價(jià)值感，為項(xiàng)目的入市打基礎(chǔ)。⑷ 通過(guò)以上內(nèi)容，引起市場(chǎng)對(duì)世紀(jì)大道第一上流生活豪宅的關(guān)注和認(rèn)同。對(duì)提出的生活方式的認(rèn)可。⑸ 編織泛銷售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行口碑傳播并促進(jìn)銷售。●階段營(yíng)銷推廣主題： 2006年7月208月30日：二期預(yù)熱認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)：聯(lián)合世紀(jì)大道開發(fā)商發(fā)表世紀(jì)大道生活宣言：7月31利用發(fā)表“世紀(jì)大道生活宣言”，借此炒作產(chǎn)品、質(zhì)量及附加值，增加樓盤的品質(zhì)形象，推出金泰絲路花城生活概念。4 節(jié)點(diǎn)：政府對(duì)西咸一體化的規(guī)劃和相關(guān)的報(bào)道：機(jī)會(huì)性節(jié)點(diǎn)。要充分調(diào)動(dòng)媒體的信息優(yōu)勢(shì)，建立廣泛的政府資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取提前預(yù)知政府對(duì)西咸的相關(guān)政策信息，提前準(zhǔn)備，適時(shí)推出相關(guān)宣傳。同時(shí)要主動(dòng)與政府聯(lián)合，按照我們的設(shè)想制造宣傳點(diǎn)。4 節(jié)點(diǎn)：金泰絲路花城與名家聯(lián)盟，如海爾、美的聯(lián)盟：8月30日金泰絲路花城與名家聯(lián)盟，如海爾、美的聯(lián)盟，增加產(chǎn)品的附加值。同時(shí)體現(xiàn)名牌與名牌的戰(zhàn)略聯(lián)盟。節(jié)點(diǎn)：二期開盤、一期入住 9月1日活動(dòng)：集體搬家活動(dòng)（視項(xiàng)目進(jìn)展情況而定）同期活動(dòng)：?“品味花城新生活攝影大賽”發(fā)表“花城生活白皮書”發(fā)現(xiàn)花城之美大型促銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn)：活動(dòng):針對(duì)西安、咸陽(yáng)教師的優(yōu)惠促銷.節(jié)點(diǎn)：中秋節(jié)活動(dòng):花城明月節(jié)點(diǎn)：房交會(huì)同期活動(dòng)：金泰絲路花城價(jià)值論壇世紀(jì)大道少項(xiàng)目聯(lián)展咸陽(yáng)10名盤評(píng)選咸陽(yáng)最有價(jià)值樓盤評(píng)選 強(qiáng)力促銷節(jié)點(diǎn)：西安秋季房地產(chǎn)展覽交易會(huì)如果項(xiàng)目被評(píng)為名盤或入選，借此進(jìn)行新聞炒作。要將評(píng)選的標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)程，權(quán)威性充分的加以渲染。節(jié)點(diǎn)