【導(dǎo)讀】第一個(gè)項(xiàng)目，因此不夠品牌開發(fā)商的項(xiàng)目那樣有影響力。作為中小房地產(chǎn)企業(yè)如何提升。很多人都認(rèn)為廣州樓市冬天來了，中小房地產(chǎn)企業(yè)生存不樂觀，大型房地產(chǎn)企業(yè)也不好過，但船小好調(diào)頭，案，就能把危機(jī)變成機(jī)會(huì)，突出重圍。本文研究的目的就是要在市場(chǎng)營(yíng)銷理論的指導(dǎo)下，將理論融于實(shí)踐，在實(shí)踐中豐富和導(dǎo)向理論，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位和目。建議,以提高該項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣中的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。研究目的和意義--------------------------------------------------------------------------------1. 研究采用的技術(shù)路線和方法-----------------------------------------------------------------2. 論文的基本框架--------------------------------------------------------------------------------3. 2新城·某項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)境分析----------------------------------------------------------4

　　

【正文】 州 :廣東旅游出版社， 2020:275301. [18] 鄧永忠，鄭奮，蔡錦輝 .現(xiàn)代房地產(chǎn)全程創(chuàng)新風(fēng)暴 [M].廣州 :廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2020:4870. [19] 郝武軍 .大地房地產(chǎn)公司東方名都項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略研究 [D].西安：西安理工大學(xué)， 2020. [20] Peter Drucker. Management:Tasks,Responsibilitise,Practices[M] New York: Harper and ： 6465. [21] 崔峰，許遠(yuǎn)明 .淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣渠道的整合 [J].重慶建 筑大學(xué)學(xué)報(bào) ,2020,27(6):127135. [22] 衛(wèi)躍宗 ,張倫錦 .房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略研究 [J].現(xiàn)代商業(yè) ,2020,(5)： 151152. [23] 袁野 .房地產(chǎn)營(yíng)銷學(xué) [M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社 ,2020： 1820,120250. [24] 賈士軍 .房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃 理論、實(shí)操與案例 [M].廣州：廣東經(jīng)濟(jì)出版社 ,2020： 3,281283,315335,414422. [25] Philip Kotier. Marketing Management[M] prentice ： 3, 592596. 第 20 頁 共 31 頁 致謝 轉(zhuǎn)眼之間，四年的本科學(xué)習(xí)快要結(jié)束了?；叵爰磳⑦^去的四年學(xué)習(xí)生活，我的每一點(diǎn)進(jìn)步都是與白云學(xué)院的各位尊敬的老師的辛勤培育分不開的。在他們的諄諄教導(dǎo)下，我全面、系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了有關(guān)管理、經(jīng)濟(jì)方面的最新 知識(shí)，使我從一個(gè)管理、經(jīng)濟(jì)的門外漢到現(xiàn)在可以用所學(xué)到的專業(yè)知識(shí)來思考和解決工作中的管理、經(jīng)濟(jì)問題，所有這一切都將使我受益終生。在此，我謹(jǐn)向培育、教導(dǎo)過我的老師們致以最深的謝意。 在此論文結(jié)束之際，要特別感謝我的指導(dǎo)老師戴甲芳老師。在廣東白云學(xué)院學(xué)習(xí)期間和整個(gè)論文形成過程中，自始至終我都得到了指導(dǎo)老師戴甲芳老師的悉心指導(dǎo)與幫助。她在繁忙的教學(xué)和科研工作的同時(shí)，抽出寶貴的時(shí)間，不厭其煩數(shù)次批閱原稿，多次提出修改和指導(dǎo)意見，為論文的寫作完成花費(fèi)了大量的心血?？梢哉f，沒有戴甲芳老師的關(guān)注和指導(dǎo)，這篇論文是難以完成的 。 最后，對(duì)我在廣東白云學(xué)院學(xué)習(xí)期間傳授我知識(shí)，給予我關(guān)心和幫助的所有老師、同學(xué)以及論文導(dǎo)師組、評(píng)審老師們表示衷心的感謝。 真誠希望各位評(píng)審老師提出寶貴意見，衷心地感謝在百忙之中評(píng)閱論文和參加答辯的各位專家、教授！ 第 21 頁 共 31 頁 附錄 A 新城 某 項(xiàng)目 2020 年的營(yíng)銷推廣計(jì)劃 2020 年可銷售貨量分析 預(yù)計(jì) 2020 年可銷售住宅近 700 套，建筑面積約 萬平方米，商業(yè)建筑面積約 6000平方米，地下車位 848 個(gè)，總銷售額約 億元。其中二組團(tuán)合計(jì)住宅 654 套，建筑面積 萬平方米，銷售額約 億元（ 部分帶裝修）；商鋪面積 萬平方米，銷售額約為 億元。三組團(tuán)新推住宅 42 套，建筑面積 萬平方米，銷售額約 億元；剩余貨量 24 套，建筑面積 萬平方米，銷售額約 億元；三組團(tuán)車位 295個(gè)，銷售金額為 億元，預(yù)計(jì) 2020 年三組團(tuán)銷售額約為 億元。一組團(tuán)地下車位 300 個(gè)，預(yù)計(jì)均價(jià)為 10 萬元 /個(gè)，總銷售收入 億元。 詳見下表： 可銷售量 可銷售額（億元） 二組團(tuán) 三組團(tuán) 一組團(tuán)車位 300個(gè) 三組團(tuán)車 位 295個(gè) 合計(jì) 二組團(tuán)推盤計(jì)劃 ? 推盤原則 原則一：月月有貨推原則 原則二：低開高走原則 原則三：產(chǎn)品多元化原則 ? 詳細(xì)推盤計(jì)劃 根據(jù)三大推盤原則，結(jié)合產(chǎn)品具體戶型，建議把二組團(tuán)（含商鋪）分為八批推出，具體如下： 推盤批次 推盤時(shí)間 推盤產(chǎn)品 貨量（套） 目的 1 3月 22日 名成居 5棟 42 消化前期客戶 2 5月中旬 世澤軒 1— 4棟 208 通過小戶型、帶裝修產(chǎn)品來試探市 場(chǎng) 3 6月 世澤軒 6— 7棟 80 小量推貨，維持市場(chǎng)關(guān)注度 4 7月 世 澤軒 115棟 130 大量推貨，快速回籠資金 第 22 頁 共 31 頁 續(xù)上表 推盤批次 推盤時(shí)間 推盤產(chǎn)品 貨量（套） 目的 5 8月 世澤軒 14棟 126 利用市場(chǎng)旺季持續(xù)熱銷 6 9月 世澤軒 1 13棟 80 抓住黃金周，快速清貨 7 10月 世澤軒商鋪 消化尾貨 8 11— 12月 消化尾貨 合計(jì) 666 注：推盤時(shí)間受工程進(jìn)度以及銷售速度影響，在工程進(jìn)度得以保證的前提下，建議每批次銷售率達(dá)到 70%時(shí)，提前加推下一批次。 2020 年?duì)I銷推廣計(jì)劃 年度 2020 月份 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 二 組 團(tuán) 展示認(rèn)購期 開盤銷售期 持續(xù)銷售期 自然銷售期 營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 初步預(yù)計(jì)二組團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用 420 萬元，四組團(tuán)前期物料準(zhǔn)備費(fèi)用 20 萬元，看樓車的相關(guān)費(fèi)用 60 萬元，確定 2020 全年?duì)I銷費(fèi)用為 500 萬元，約占總銷售額的 %。具體的安排如下： 表 41 2020 年 4 月工作重點(diǎn)：預(yù)熱市場(chǎng)，主推三組團(tuán)剩余產(chǎn)品 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 4月 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍，樹 立項(xiàng)目品牌形象 5 二組團(tuán)樓書、戶型單張等物料 為開盤做準(zhǔn)備 8 短息宣傳 預(yù)熱市場(chǎng) 15 《新塘日?qǐng)?bào)》夾報(bào) 預(yù)熱市場(chǎng) 1 小計(jì) 29 表 42 2020年 5 月工作重點(diǎn)：主推二組團(tuán) 14 棟 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元 ） 2020年 5月 報(bào)紙廣告 拓展廣州市場(chǎng) 40 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍 5 短息宣傳 告知新貨推售消息 15 地鐵站廣告 針對(duì)性定點(diǎn)宣傳 4 公交車候車亭廣告 針對(duì)性定點(diǎn)宣傳，保證 宣傳覆蓋面 10 看樓車附近派發(fā)單張 天河、新塘、黃埔中心 區(qū)、開發(fā)區(qū)等地 3 第 23 頁 共 31 頁 續(xù) 表 42 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 5月 軟文報(bào)道 配合新貨的推售 1 小計(jì) 78 表 43 2020 年 6 月工作重點(diǎn)：主推二組團(tuán) 7 棟 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 6月 短息宣傳 告知新貨推售消息 10 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍 5 地鐵站廣告 針對(duì)性定點(diǎn)宣傳 4 公交車候車亭廣告 全面覆蓋宣傳范圍 10 電梯廣告 全面覆蓋宣傳范圍 20 小計(jì) 49 表 44 2020年 7 月工作重點(diǎn)：主推二組團(tuán) 1 15棟 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 7月 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍 5 地鐵站廣告 針對(duì)性定點(diǎn)宣傳 4 報(bào)紙廣告 拓展廣州市場(chǎng) 40 公交車候車亭廣告 全面覆蓋宣傳范圍 10 電梯廣告 全面覆蓋宣傳范圍 20 看樓車附近派發(fā)單張 天河、新塘、黃埔中心 區(qū)、開發(fā)區(qū)等地 3 短息宣傳 告知新貨推售消息 15 軟文報(bào)道 配合產(chǎn)品持續(xù)熱銷 1 小計(jì) 98 表 45 2020年 8 月工作重點(diǎn)：主推二組團(tuán) 14棟 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 8月 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范 圍 5 地鐵站廣告 針對(duì)性定點(diǎn)宣傳 4 短息宣傳 告知新貨推售消息 10 《增城日?qǐng)?bào)》夾報(bào) 告知大戶型推出信息 1 公交車候車亭廣告 全面覆蓋宣傳范圍 10 小計(jì) 30 表 46 2020年 9 月工作重點(diǎn)：主推二組團(tuán) 1 13棟 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 9月 報(bào)紙廣告 深化廣州市場(chǎng) 40 地鐵站廣告 針對(duì)性定點(diǎn)宣傳 4 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍 5 短息宣傳 告知新貨推售消息 15 公交車候車亭廣告 全面覆蓋宣傳范圍 10 小計(jì) 74 第 24 頁 共 31 頁 表 47 2020年 10月工作重點(diǎn)：主推二組團(tuán)商鋪，推進(jìn)剩余產(chǎn)品銷售 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 10月 《增城日?qǐng)?bào)》夾報(bào) 覆蓋本地市場(chǎng) 1 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍 5 短息宣傳 告知商鋪推售消息 10 公交車候車亭廣告 全面覆蓋宣傳范圍 10 小計(jì) 26 表 48 2020年 11月工作重點(diǎn)：四組團(tuán)前期準(zhǔn)備工作 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 11月 四組團(tuán)樓書、戶型單張等物料 為開盤做準(zhǔn)備 12 四組團(tuán)模型 為 開盤做準(zhǔn)備 8 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍 5 公交車候車亭廣告 全面覆蓋宣傳范圍 10 小計(jì) 35 表 49 2020年 12月工作重點(diǎn)：二組團(tuán)剩余產(chǎn)品促銷 時(shí)間 工作內(nèi)容 工作目的 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬元） 2020年 12月 短息宣傳 告知促銷信息 15 搜房、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告 全面覆蓋宣傳范圍 5 小計(jì) 20 第 25 頁 共 31 頁 附錄 B 新塘房地產(chǎn)需 求市場(chǎng)調(diào)查問卷 尊敬的女士 /先生 : 您好！非常感謝您在百忙之中接受我們的訪問。這份問卷旨在了解您對(duì)新塘房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和置業(yè)的基本需求特征，以使我們能夠設(shè)計(jì)出更符合您要求的住宅。您只需要在符合您情況的選項(xiàng)上打勾即可，如果沒有特殊說明均為單選，謝謝 ! 請(qǐng)問您在未來 1 一 2 年是否有在新塘內(nèi)購買住宅的打算： ○ 1 有 ○ 2 沒有 (如選擇 2 的，則終止訪問 ) 您考慮在新塘置業(yè)的原因 (限選 3 項(xiàng) )： ○ 1 住宅未來升 值潛力 ○ 2 距離工作地點(diǎn)近 ○ 3 未來區(qū)域配套高檔、完善 ○ 4 區(qū)域未來發(fā)展前景樂觀，是政府重點(diǎn)發(fā)展的中心之一 ○ 5 區(qū)域居民檔次較高 ○ 6 居住環(huán)境好 ○ 7 其他 (請(qǐng)注明 ) 請(qǐng)問您計(jì)劃購房的最主要目的是 (限選 3 項(xiàng) )： ○ 1 改善居住條件 ○ 2 為父母購置 ○ 3 為子女購置 ○ 4 滿足短期居住需求，未來可能考慮投資 ○ 5 購買住宅作為辦公、商用場(chǎng)所 ○ 6 住宅品質(zhì)高，購置第二居所 ○ 7 純投資 ○ 8 其他 這將是您第幾次購房： ○ 1 首次 ○ 2 第二次 ○ 3 第三次 ○ 4 更多 請(qǐng)問您購房時(shí)主要看中的因素：首先 ( )其次 ( )再次 ( ) ○ 1 距離工作地點(diǎn)近，上班方便 ○ 2 小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境好 ○ 3 價(jià)格適宜 ○ 4 文教配套好，方便子女入學(xué) ○ 5 社區(qū)生活配套完善 ○ 6 小區(qū)形象檔次高 ○ 7 交通便利 ○ 8 開發(fā)商知名度高，有品牌 ○ 9 產(chǎn)品有創(chuàng)新 ○ 10 產(chǎn)品品質(zhì)好、實(shí)用性強(qiáng) ○ 11 物業(yè)管理到位 ○ 12 其他 您在選擇樓盤時(shí)，偏向于選擇： 第 26 頁 共 31 頁 ○ 1 小規(guī)模樓盤 (規(guī)模在 5萬平方米以下 ) ○ 2 中等規(guī)模樓盤 (規(guī)模在 5一 10萬平方米 ) ○ 3 較大規(guī)模樓盤 (規(guī)模在 10 萬平方米以上 ) ○ 4 對(duì)社區(qū)規(guī)模無要求 您計(jì)劃購買的物業(yè)類型是： ○ 1 多層板樓 ○ 2 小高層 ○ 3 高層板樓 ○ 4 高層塔樓 ○ 5 其他 您計(jì)劃購買的建筑面積大 致范圍為： ○ 1 50 一 80 平方米 ○ 2 80 一 100 平方米 ○ 3 100 一 120 平方米 ○ 4 120 一 140 平方米 ○ 5 140 一 160 平方米 ○ 6 160 一 180 平方米 ○ 7 180 一 2