【正文】 目整體形象。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。③ 6月份：進入三期開盤的沖刺階段，發(fā)布住宅硬性報紙廣告4版，告知三期產(chǎn)品開盤信息，引導高層居住時尚為市場炒作熱點，為后期銷售做良好鋪墊。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。④ 7月份：發(fā)布住宅硬性報紙廣告23版，將項目主要賣點進行系列闡述，形成高度市場引力，同時開始發(fā)布公寓產(chǎn)品信息。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。⑤ 8月份：進入四期開盤的沖刺階段，發(fā)布硬性報紙廣告4版，告知四期產(chǎn)品開盤信息，體現(xiàn)產(chǎn)品細節(jié)優(yōu)勢，同時開始發(fā)布公寓產(chǎn)品信息。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。⑥ 9月份：發(fā)布住宅硬性報紙廣告23版，利用秋季展會階段集中吸引市場關注，采用整體形象樹立與分賣點闡述并行的方式，為項目銷售做強勢推動，同時開始發(fā)布公寓產(chǎn)品信息。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告2版，并告知商鋪即將開盤。⑦ 10月份上旬：進入五期開盤的沖刺階段，發(fā)布硬性報紙廣告2版，告知五期產(chǎn)品及公寓同時開盤。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版，告知開盤。 電視廣告在2007年6月同時啟動電視廣告，建議在黃金時段播放5秒電視廣告片。 廣播廣告2007年6月全面啟動廣播廣告，傳遞項目信息，并依據(jù)3次開盤時間發(fā)布開盤信息，擴大市場認知，增加客戶來源。根據(jù)客戶資料結果。 樓市圖2007年4月房展會發(fā)布樓市圖。 網(wǎng)絡廣告網(wǎng)絡廣告推廣增強，可采用知名網(wǎng)站發(fā)布信息的方式。（二）戶外廣告 路牌：發(fā)布時間從2007年3月開始，發(fā)布內容為樹立項目形象，告知即將開盤。 路旗：發(fā)布時間從2007年3月開始，發(fā)布內容為樹立項目形象。 車體：發(fā)布時間從2007年3月開始，發(fā)布內容為樹立項目形象。（三）直銷營銷 短信營銷：持續(xù)進行，內容為傳遞項目信息，跟隨住宅開盤節(jié)奏發(fā)布相關信息，配合引導高層居住時尚。 超市直銷：2007年4月中旬啟動樂購超市直銷活動，持續(xù)一個月時間以銷售人員為主，現(xiàn)場配合展板和住宅銷售資料，截流客戶。 資源庫行銷：從2007年5月開始持續(xù)進行銷售人員有針對性的派發(fā)住宅銷售資料工作，針對資源庫進行直銷。 商業(yè)直銷：商網(wǎng)的直銷走訪工作從2007年4月下旬即大眾媒體推廣開展后開始，采用以租帶售的方式，主要面對前期意向客戶及新潛在客戶。（四）現(xiàn)場包裝銷售中心、示范區(qū)216。 2007年6月底前全面完成現(xiàn)場銷售中心和示范展示區(qū)包裝，通過銷售現(xiàn)場氣氛的營造和對購房客戶的需求捕捉，最終獲得從其它銷售渠道引導來的客戶，為實現(xiàn)項目銷售目標做良好鋪墊。216。 銷售中心內樣板間裝修：建議將裝修2個樣板間，以現(xiàn)代感、都市感為主要風格裝修裝飾，營造情境化氛圍。216。 現(xiàn)場示范區(qū)的包裝，吸引周邊客群的大量關注，配合路旗、路牌等媒體形成區(qū)域性宣傳強勢，展開開盤上市等后續(xù)手段。（五）銷售工具、資料 前期應用銷售資料視推廣程度配合增加印刷。 3次開盤活動禮品確定，并在相應時段制作完成，以配合營造開盤現(xiàn)場氛圍。 為充分做好商網(wǎng)的蓄勢工作，提高整體銷售形象給客戶增強信心，建議配置筆記本電腦作為直銷走訪的工具，向客戶進行PPT展示及講解，同時配置直銷走訪專用車輛。（六）體驗活動 在春季房展會現(xiàn)場舉行2期產(chǎn)品開盤儀式，以當天成交過億元為推廣兩點，利于推廣宣傳。 2007年6月銀行足球月——各大銀行職員可能成為大量購買的潛在客戶，結合銀行每年6月舉行的足球月活動，以較少的投入有針對性的與目標客戶直接傳遞項目信息。 參加每年6月舉行的商網(wǎng)巡展活動，借助集中參觀的人群及主辦方的傳媒力量開展商網(wǎng)的推廣工作。 2007年7月優(yōu)秀學子風采——充分發(fā)揮項目優(yōu)秀學區(qū)的特點，在學生假期的時候與電視臺熱播節(jié)目聯(lián)辦“優(yōu)秀學子風采”活動，以強勢擴大項目優(yōu)勢賣點。 2007年7月現(xiàn)場銷售中心及示范區(qū)正式開放，到訪客戶進行體驗式參觀。 在2007年6月、8月、9月分別舉行開盤活動，聚集現(xiàn)場人氣，拉動項目銷售。n 次強銷階段【階段時間】2007年10月中旬——2007年12月【階段方案】【住宅強銷及尾盤階段推廣方案】〖住宅銷售節(jié)奏〗時間0住宅三期(1042429F/72單元2號、3單元強銷期尾盤期尾盤期住宅四期(2/41323F)住宅五期35商網(wǎng)〖住宅營銷要點〗216。 該期力爭在強銷期內將三、四期產(chǎn)品售罄，進入次強銷階段后五期仍持續(xù)熱銷，在市場上引起轟動。216。 在本階段工作重點為提升項目的品牌效益，使市場形象和口碑形成良性循環(huán)，贏取最終的市場效益。216。 而提升口碑傳播最好的方式即為體驗活動，次階段重點舉行體驗活動回報客戶， 以老帶新。〖住宅營銷節(jié)點示意圖〗10月11月12月直效行銷項目買點分解報紙廣告營銷事件感恩節(jié)購物萬圣節(jié)派對蓄勢階段電視廣告蓄勢階段廣播廣告超市及資源庫行銷項目買點分解戶外廣告圣誕聯(lián)歡【商業(yè)強銷階段推廣方案】〖商業(yè)銷售節(jié)奏〗時間強銷期商網(wǎng)1230〖商業(yè)營銷要點〗216。 商網(wǎng)銷售正式開始，在商業(yè)銷售初期確立北行商圈霸主的地位，為后期銷售奠定高度。216。 商鋪銷售可以采用“購買商鋪贈送車位”的促銷手段，可吸引商鋪客戶的購買欲望?！忌虡I(yè)營銷要點〗3月4月5月6月7月8月9月10月租售并舉發(fā) 布 商 鋪 信 息，告 知 即 將 開 盤報紙廣告營銷事件商鋪展傳遞旺鋪信息廣播廣告招商工作資源庫行銷【操作要點】（一）大眾媒體 報紙廣告① 10月份下旬：進入次強銷階段，住宅硬性報紙廣告發(fā)布頻次持續(xù)2版，發(fā)布內容以產(chǎn)品綜合性競爭力為主，同時強勢化解高層弊端，爭奪展會后市場份額。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版，體現(xiàn)旺鋪市場熱度。② 11月份：住宅硬性報紙廣告發(fā)布頻次在12版，除體現(xiàn)項目綜合性競爭力外，可考慮配合促銷內容。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。③ 12月份：持續(xù)銷售階段，搶奪最后市場，報紙廣告發(fā)布頻次在12版，發(fā)布內容為獻禮性廣告及促銷性內容。 電視廣告建議在黃金檔或新聞節(jié)目后投放5秒商網(wǎng)銷售電視片，進行生動的視聽信息傳播，以積累潛在客戶、樹立品牌形象。 廣播廣告進入2007年10月后廣播廣告在傳遞住宅信息的同時，側重商網(wǎng)信息內容的發(fā)布。（二）戶外廣告 路旗：繼續(xù)原推廣發(fā)布。 路牌：繼續(xù)發(fā)布，內容隨項目推廣更換為發(fā)布商網(wǎng)信息。（三）直銷行銷 短信營銷：開盤前后短信攻勢加強，并在報紙廣告發(fā)布前以短信告知。 超市巡展：在10月初在超市開展新一輪巡展活動，持續(xù)至08年1月，以銷售人員為主，現(xiàn)場配合展板和住宅、商業(yè)銷售資料，截流客戶，加強住宅銷售的同時輔助商業(yè)銷售。 資源庫行銷：在項目次強銷階段初期集中進行資源庫行銷，可在幼兒園、早教中心、健身中心、虎躍會員俱樂部等場所采取上門直銷或郵遞、派發(fā)等比較直接的方式有針對性地進行項目宣傳推廣。 商網(wǎng)直銷：商網(wǎng)的直銷行銷工作持續(xù)開展，在對意向客戶進行走訪的過程中重點傳遞已成交客戶中品牌客戶名單的宣傳，以增加潛在客戶信心，同時維護前期成交客戶，以期通過口碑傳播拉動不同業(yè)種商網(wǎng)的銷售。（四）銷售工具 銷售中心內制作商網(wǎng)已簽約客戶信息名單及即將簽約客戶信息名單的展板。 銷售中心舉行相對大型活動時，可自購花籃，上書以簽約客戶的名頭及祝福，增強現(xiàn)場銷售氛圍的同時提高可信程度，為到訪客戶增強信心。（五）體驗活動 商網(wǎng)客戶答謝酒會——為使大客戶能夠在其生活階層內形成良性口碑傳播，建議舉行高品質的商網(wǎng)客戶答謝酒會。 萬圣節(jié)瘋狂英語派對——10月與芝加哥英語等聯(lián)合舉行瘋狂英語派對活動，以有針對性的傳遞學區(qū)優(yōu)勢。 感恩大行動——11月在感恩節(jié)舉行“快樂購物團”活動，與北行各大商家聯(lián)合，凡持項目會員卡客戶，在某一時段購物可享受優(yōu)惠，以體現(xiàn)項目周邊便捷的生活配套。 圣誕派對——12月中旬舉行圣誕派對，答謝客戶，形成良性口碑傳播。48 / 48七、廣告預算年度預算表內 容數(shù)量費用（元）比例類 別名 稱銷售資料住宅手冊5000份25,000招商手冊2000份10,000戶型插頁100,00份6,000手提袋5000個10,000信封5000個5,000信紙500本2,500請柬5000份5,000認購手冊5000份25,000封套5000份8,000VCD光盤5000張15,000商品房買賣合同9000本22,500合同袋6000個5,000位置景觀沙盤150,000效果圖10張50,000電視廣告宣傳片制作100,000名片300盒6,000銷售?？?0000份6,500直銷資料100000份40,000直郵20000份20,000紙杯10000個2000其它——10,000小計523,500% 售樓處費用可分攤到后幾年的營銷費用中銷售布置售樓處內的VI系統(tǒng)、裝飾、展板50,000售樓處的外圍導示100,000家私及布置200,000售樓處裝修400,000工地布置、工地圍板廣告200,000樣板間（含家具）2套400,000小計1,350,000%媒體報紙沈陽日報800,000沈陽晚報400,000遼沈晚報500,000華商晨報400,000時代商報400,000沈城樓市300,000電視遼寧電視臺300,000沈陽電視臺300,000廣播電臺100,000車體、路牌300,000路燈廣告100,000互聯(lián)網(wǎng)及短信100,000候車廳200,000樓宇電視200,000評獎100,000小計4,500,00058%促銷活動活動房展會（春秋季）600,000促銷活動（業(yè)主聯(lián)誼活動、招商說明會）400,000上市會、開盤、封頂50,000促銷品年歷、掛歷、禮品40,000小計1，090,00014%不可預見費—————300,000%合計7,753,500100%注：預計2007年商業(yè)網(wǎng)點營銷推廣投入費用總額為200萬，占2007年全年營銷費用總額的26%?！Y束——