【正文】 n 當前文檔修改密碼：8362839錦聯(lián)經(jīng)典生活2007年度營銷推廣執(zhí)行方案（）沈陽精誠置業(yè)顧問有限公司2007第一部分 定價系統(tǒng)及其依據(jù)一、 國家宏觀環(huán)境2006年對房地產(chǎn)最有力的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，2006年5月17日，“國六條”出臺、2006年6月1日的《國六條》細則九部委提出的《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定房價的意見》，和2006年8月28日建設部制定了《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮酚行У刈柚沽顺捶俊⒑逄Х績r、內(nèi)部認購等行為對房地產(chǎn)市場的影響，控制了房屋價格連續(xù)大幅上漲的趨勢，對我市住宅市場的成交情況產(chǎn)生了比較明顯的影響。中國央行宣布，從 2006年4月28日起上調(diào)金融機構貸款基準利率。，%%（一年期）。自8月19日起，再次上調(diào)人民幣存貸款基準利率。，%%；，%%。提高貸款利率會抑制購房者需求、縮減貸款額度或推遲購房，直接影響銷售結果。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2006年11月，%，同比呈下降趨勢。房地產(chǎn)市場運行發(fā)展，漲幅受到影響，穩(wěn)中略升，趨于平穩(wěn)。11月6日，沈陽市統(tǒng)計局發(fā)布前三季度我市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計報告。報告顯示，1—%，同比呈下降趨勢。　2006年12月5至12月7日，中央經(jīng)濟工作會議在京舉行，會議提出，明年經(jīng)濟工作的主要任務之一就是要加強和改善宏觀調(diào)控。這次會議強調(diào)：“要注意加強對房地產(chǎn)市場的合理引導和有效調(diào)控”；“要在政策落實上狠下工夫，確保中央各項方針政策和工作落到實處?！迸c此同時，會議還就建立健全廉租住房制度，改進規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，以及不斷改善城鎮(zhèn)低收入困難群眾的住房條件等內(nèi)容進行了專門部署。小結：2006年在《國六條》政策及細則《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定房價的意見》影響下，加強房地產(chǎn)宏觀控制。央行兩次提高貸款利率會抑制購房者需求、縮減貸款額度或推遲購房，直接影響銷售結果。2006年對房地產(chǎn)最有力的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，對我市住宅市場的成交情況產(chǎn)生了比較明顯的影響。2007年房地產(chǎn)市場會加大宏觀調(diào)控，房價上漲勢頭將進一步得到遏制，政府對調(diào)控政策落實到實處，直接影響房地產(chǎn)價格。二、 沈陽市房地產(chǎn)市場環(huán)境沈陽市統(tǒng)計局統(tǒng)計2006年截止12月30日，，㎡。，共計9386套, 商品房價格3728元/㎡（本案單價比沈陽均價高1136元/㎡，比皇姑區(qū)均價高822元/㎡。注:按項目銷售均價4550元/㎡計算）沈陽市2006年土地市場供求關系分析面積于洪東陵皇姑渾南大東和平鐵西沈河合計投放量(萬㎡)2832591432288成交量(萬㎡)0877成交比例（%）48%42%11%37%28%47%0%53%38%數(shù)據(jù)來源：沈陽市土地儲備交易中心，截止日期：2006年12月31日小結：依據(jù)各區(qū)的土地供求情況來看，全市均為供大于求。預計2007年于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南成為全市競爭熱點區(qū)域，皇姑區(qū)07年相對競爭平穩(wěn)，但存量土地會大量投放市場，潛在市場競爭力會增加。沈陽市2006年土地市場成交土地情況土地 座落宗地編號地塊名稱四至范圍規(guī)劃用地面積(公頃)容積率建筑密度綠地率規(guī)劃用途商業(yè)比率推出日期備 注皇姑區(qū)2006014黃河南大街西地塊東： 黃河南大街 西： 用地界限 南: 黃河南大街112巷 北: 黃河南大街126巷 ≯≯30%≮25%居住 商業(yè)30%建筑限高：30米；地塊按國家及沈陽市有關規(guī)定設置配套設施皇姑區(qū)2006017勾連屯地區(qū)1地塊東： 用地界限 西： 規(guī)劃道路 南: 昆山路 北: 規(guī)劃道路≯≯28%≮30%居住 商業(yè)10%建筑限高：45米；地塊按國家及沈陽市有關規(guī)定設置配套設施皇姑區(qū)2006018勾連屯地區(qū)2地塊東： 二環(huán)路 西： 規(guī)劃道路 南: 昆山路 北: 規(guī)劃道路≯≯28%≮30%居住 商業(yè)10%建筑限高：45米；地塊按國家及沈陽市有關規(guī)定設置配套設施皇姑區(qū)2006019勾連屯地區(qū)3地塊東： 用地界限 西： 二環(huán)路 南: 用地界限 北: 昆山路≯≯28%≮30%居住 商業(yè)10%建筑限高：45米；地塊按國家及沈陽市有關規(guī)定設置配套設施皇姑區(qū)2004009北運河南地塊東：黃河南大街 西： 用地界限 南: 黃河南大街126巷 北: 用地界限≯≯30%≮35%居住 商業(yè)30%建筑限高：30米；地塊按國家及沈陽市有關規(guī)定設置配套設施皇姑區(qū)2006023梅江街東地塊東：用地界限 西： 梅江街 南: 用地界限 北: 用地界限29≯≯25%≮30%居住 商業(yè)10%凈地。地塊按國家及沈陽市有關規(guī)定設置配套設施?；使脜^(qū)　金廊一號地（北站北地區(qū)）東：黑龍江街 西：北陵大街 南: 昆山東路 北: 歧山路21≯6≯60%≮15% 商業(yè)100%該地塊占地21萬平方米為金廊一號地，其中包含6萬平方米棚戶區(qū)皇姑區(qū)　松山路南東：牡丹江街 西：黃河北大街 南: 樂山路 北: 松山路≯3≯60%≮15% 商業(yè)100%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　向工東：向工街 西：區(qū)界 南: 鐵路線 北: 向工三?！邸?0%≮30% 商業(yè)居住≮15%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　明廉東：蒼山路 西：現(xiàn)狀住宅樓 南:蒼山路 北:現(xiàn)狀住宅樓 ≯≯30%≮30% 商業(yè)居住≮15%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　舍利塔（可出讓5公頃）東：沈司管理局 西：塔灣街 南: 新開河 北: 沈司管理局 ≯≯30%　 商業(yè)（擬建遼城文化園）100%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　金沙江街西，寧山路北東：金沙江街 西：翔鳳花園 南: 寧山路 北: 珠江五?！?≯30%≮30% 商業(yè)≮40%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　乳品一廠東：黃河大街 西：現(xiàn)狀住宅樓 南: 黃河大街112號巷 北: 新開河≯4≯40%≮15% 商業(yè)100%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　天香樓北東：三江街 西：珠江街 南: 天香樓酒店 北: 華山路≯3≯40%≮30% 商業(yè)居住≮30%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　物質(zhì)公司地塊東：淮河街 西：現(xiàn)狀住宅樓 南: 昆山路 北: 峨眉山路≯≯30%≮30% 商業(yè)≮50%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　梅江街西東：現(xiàn)狀住宅樓 西： 規(guī)劃路 南: 沈飛鍋爐房 北: 規(guī)劃路≯2≯30%≮30%居住≮15%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　怒江街西東：怒江街 西：涇河街 南: 昆山路 北: 歧山西路≯3≯30%≮25% 商業(yè)居住≮25%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　區(qū)醫(yī)院西東：區(qū)中心醫(yī)院 西：潭江街 南: 第一服裝職高 北: 昆山路≯3≯30%≮25% 商業(yè)居住≮30%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　利群電影院東：大渡河街 西：陽江街 南: 白云山路 北: 青云山路≯2≯30%≮25% 商業(yè)居住≮50%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　車輛廠醫(yī)院西東：車輛廠醫(yī)院 西：市商務管理學校 南:現(xiàn)狀住宅樓 北: 現(xiàn)狀住宅樓≯2≯30%≮25%居住　棚戶區(qū)皇姑區(qū)　歧山路南、延河街東東：涇河街 西：延河街 南: 娥眉山路 北:歧山西路≯2≯30%≮30% 商業(yè)居住≮15%棚戶區(qū)皇姑區(qū)　精品商廈（龍鳳賓館東側(cè)）東：揚子江街 西：長江街 南: 現(xiàn)狀住宅樓 北: 恒山路≯6≯50%≮25%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　恒威大廈東：長江街 西：東油大廈 南: 金龍小區(qū)住宅樓 北: 青云山路≯6≯30%≮25%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　省政府西東：北陵大街 西：用地界限 南: 北運河綠線 北:現(xiàn)狀住宅樓≯2≯50%≮25%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　廬山路北東：湘江街 西：黃河大街 南: 廬山路 北: 用地界限≯2≯40%≮15%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　歧山中路南東：湘江街 西：黃河大街 南: 用地界限 北: 歧山中路≯2≯40%≮15%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　海韻北東：黃河大街 西：用地界限 南: 用地界限 北: 歧山路≯2≯40%≮15%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　寧山路南東：黃河大街 西：用地界限 南: 用地界限 北: 寧山中路≯2≯40%≮15%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　碧塘南東：嘉陵江街 西：長江街 南: 昆山中路 北: 用地界限≯2≯40%≮20%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)　長江街西、歧山中路南東：長江街 西：用地界限 南: 用地界限 北: 歧山中路≯≯45%≮15%公建100%潛力地塊皇姑區(qū)200